Unterlassungsanspruch gegen Vermieter wegen verbotener Eigenmacht

Wenn bei einem Dachausbau Regenwasser in die darunter liegende Wohnung des Mieters dringt, ist der Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen Vermieter der Wohnung und Eigentümer des Hauses gerechtfertigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfügungskl. sind seit 1984 Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung; die Bekl. sind die Eigentümer des Hauses, die Bekl. zu 1. und 2. auch Vermieter. Mit Schreiben vom 24.2.2020 teilte die zuständige Hausverwaltung mit, dass es ab März am Dach zu Sanierungs- bzw. Erneuerungsarbeiten kommen werde. In der Folge bildeten sich an den Zimmerdecken der streitgegenständlichen Wohnungen Risse, Putz- und Wasserschäden. Die Verfügungskl. holten für die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten im Juni 2021 einen Kostenvoranschlag der Firma H. ein, welcher für Arbeiten im Wohn-, Schlaf- und Arbeitszimmer Kosten in Höhe von knapp 26.000 € brutto ausweist. Hierzu streiten die Parteien am hiesigen Gericht zum Aktenzeichen 107 C 266/21.

Mit Schreiben vom 2.8.2021 wandte sich der Prozessbevollmächtigte der Kl. an die Hausverwaltung und bat wegen mehrfach bei stärkeren Regenfällen eingedrungenem Niederschlagswasser um Abhilfe. Die Vermieterseite antwortete hierauf mit Schreiben vom 3.8.2021 und ließ mitteilen, dass Sofortmaßnahmen veranlasst worden seien. Ferner teilten sie mit, dass voraussichtlich in einem Zeitraum von drei Wochen die Fertigstellung des Daches mit der Dacheindeckung erfolgen werde. Mit Schreiben vom 7.8.2021 wandte sich die Kl.seite erneut an die Bekl.seite und teilte mit, dass es in der vorangegangenen Nacht erneut zu erheblichen Wassereinbrüchen in der Küche gekommen sei.

Die Verfügungskl. und ihr Sohn, der Zeuge …, haben am 2.8.2021 an Eides statt versichert, dass es in der Nacht vom 1. auf den 2.8.2021 zu einem derart starken Wassereinbruch gekommen sei, dass die hinzugezogene Feuerwehr wegen Kurzschlussgefahr die Stromzufuhr habe unterbrechen müssen. Mit weiterer eidesstattlicher Versicherung vom 30.8.2021 hat die Verfügungskl. weitere Wassereinbrüche Ende August 2021 angeführt.

Mit Antragsschrift vom 31.8.2021 haben die Verfügungskl. den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt. Das Gericht hat mit Beschluss vom 1.9.2021 entsprechend entschieden. Mit der einstweiligen Verfügung waren nach Ziffer 5 des Beschlusses zuzustellen: die Antragsschrift sowie die beiden eidesstattlichen Versicherungen. Die Zustellungen sind tatsächlich ohne die eidesstattliche Versicherung vom 30.8.2021 an die drei Verfügungsbekl. am 16., 23. und 27.9.2021 erfolgt.

Die Verfügungsbekl. haben mit Schriftsatz vom 11.11.2021 Widerspruch erhoben. In der mündlichen Verhandlung vom 7.12.2021 haben die Parteien das Verfahren mit widerstreitenden Kostenanträgen übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Bekl. sind der Auffassung, die Zustellungen seien unwirksam gewesen, weil die eidesstattliche Versicherung der Kl. vom 30.8.2021 nicht beigefügt war; die Einstweilige Verfügung hätte deshalb auf ihren Widerspruch aufgehoben werden müssen. Der Verfügungsbekl. zu 3. sei ferner nicht passivlegitimiert.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Parteien haben den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Dachdeckerarbeiten abgeschlossen worden sind. Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann. Danach waren die Kosten den Bekl. als Gesamtschuldnern aufzuerlegen. Denn den Kl. stand ein Verfügungsanspruch und ein Verfügungsgrund zur Seite.

Unstreitig ist Niederschlagswasser mehrfach in die Wohnung der Bekl. eingedrungen. Die Bekl. zu 1. und 2. waren als Vermieter aus dem Mietvertrag gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass Vorkehrungen getroffen werden, um einen erneuten Wassereinbruch zu verhindern.

Auch der Bekl. zu 3., der als Eigentümer u. a. seinem Vater ein Nießbrauchsrecht eingeräumt hat, ist passivlegitimiert. Zwar können sich die Kl. ihm gegenüber weder auf Vertrag noch auf einen Abwehranspruch aus § 1004 BGB berufen; als obligatorisch berechtigte Mieter hatten sie aber einen Anspruch auf Beseitigung der Störung nach § 862 Abs. 1 BGB (MüKoBGB/Raff, 8. Aufl. 2020, § 1004, Rn. 62). Der Beseitigungsanspruch ist darauf gerichtet, dass der fortdauernde Zustand der Besitzbeeinträchtigung durch den Störer beseitigt wird (MüKoBGB/Schäfer, § 862, Rn. 5). Der Bekl. zu 3. ist als Miteigentümer für den Dachausbau verantwortlich und deshalb als Störer anzusehen. Ein Wassereinbruch stellt auch eine verbotene Eigenmacht i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB dar. Das Nießbrauchsrecht entpflichtet den Bekl. zu 3. nicht, gegenüber den Kl., als rechtmäßigen Besitzern der Wohnung, dafür zu sorgen, dass Niederschlagswasser zukünftig nicht mehr über das offene Dach eindringt. Denn die Erhaltungspflicht des Nießbrauchers ist gemäß § 1041 Satz 2 BGB auf Maßnahmen der gewöhnlichen Unterhaltung begrenzt. Das korrespondiert mit dem Anspruch des Nießbrauchers auf die gewöhnlichen Nutzungen gemäß § 1039 BGB (MüKoBGB/Pohlmann, § 1041, Rn. 1). Ausbesserungen obliegen dem Nießbraucher nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören (MüKo, aaO., Rn. 4). Zu dieser gewöhnlichen Unterhaltung zählen solche Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind; dazu gehören insbesondere normale Verschleißreparaturen (BGH, Urteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 311/04 -, Rn. 9, juris). Der von den Eigentümern selbst veranlasste Dachgeschossausbau und die damit verbundenen Beeinträchtigungen gehören nicht (allein oder vorrangig) zu dem Pflichtenkreis des Nießbrauchers.

Es lag auch ein Verfügungsgrund i.S.v. §§ 935, 940 ZPO vor. Danach ist der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Bezug auf den Streitgegenstand gerechtfertigt, wenn die Regelung, insbesondere bei dauerndem Rechtsverhältnis, zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint. Die Verfügungskl. haben mit den eidesstattlichen Versicherungen ausreichend glaubhaft gemacht (§ 294 Abs. 2 ZPO), dass es bei Regenfällen wiederholt zu erheblichen Wassereinbrüchen durch das Dach in die Wohnung gekommen ist. Die Verfügungsbekl. haben hingegen nicht hinreichend glaubhaft gemacht, dass irgendwelche Sicherungsmaßnahmen zu einem Erfolg geführt haben. Aufgrund der durch die Fotos dargelegten nicht unerheblichen Substanz- und Sachschäden sowie wegen des wiederholten Eindringens von erheblichen Mengen Niederschlagswasser, das zur Abwendung weiterer Schäden sogar ein Aufstellen von Auffanggefäßen erforderlich machte, bestehen für das Gericht keine Zweifel daran, dass eine Regelung zur Abwendung weiterer Nachteile im Zeitpunkt des Erlasses für die in der Wohnung lebenden Verfügungskl. dringend und nötig gewesen ist.

Eine möglicherweise unzureichende, weil unvollständige Zustellung des Beschlusses nebst der aufgeführten Anlagen rechtfertigt hier eine abweichende Kostentragungspflicht nicht. Zunächst bleibt die Zulässigkeit des von den Verfügungsbekl. eingelegten Widerspruchs nach § 924 ZPO von behaupteten Zustellungsfehlern unberührt. Die Erhebung des Widerspruchs ist auch gegen eine nicht zugestellte oder nicht vollzogene Beschlussverfügung zulässig (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 21.3.2013, 9 U 1156/12, juris; Zöller-Vollkommer, ZPO, 33. Aufl., § 924, Rn. 4).

Das Gericht hatte bereits mit der Terminsladung die Verfügungsbekl. darauf hingewiesen, dass die Aufhebung einer einstweiligen Verfügung nicht wegen Versäumung der von Amts wegen zu prüfenden Vollziehungsfrist nach § 929 Abs. 2 ZPO erfolgen kann. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Auffassung der Verfügungsbekl. zutrifft, dass bereits die fehlende Zustellung einer von zwei eidesstattlichen Versicherungen, die in dem Beschluss ausdrücklich genannt sind, zu einem Zustellungsfehler führt, der wiederum zur Folge hat, dass die Vollziehungsfrist nach § 929 Abs. 2 ZPO nicht zu laufen begonnen hat.

Wenn sich Vermieter und Eigentümer entschließen, einen Dachausbau vorzunehmen, muss sichergestellt sein, dass bei Regen keine Feuchtigkeit in die darunter liegende Wohnung dringt. Wird das nicht beachtet, kann ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht kommen (und gerechtfertigt sein).

Nachdem die Vermieter und Eigentümer des Hauses damit begonnen hatten, einen Dachausbau vorzunehmen, drang mehrfach Regenwasser in die darunter gelegene Wohnung der Mieter ein. In der Folge bildeten sich an den Zimmerdecken

der streitgegenständlichen Wohnungen Risse, Putz- und Wasserschäden. Weil Aufforderungen zur Sicherung und Unterlassung erfolglos blieben und wegen eines starken Wassereinbruchs die Feuerwehr gerufen werden musste, beantragten die Mieter beim Amtsgericht Schöneberg den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Vornahme von Vorkehrungen zur Verhinderung erneuter Wassereinbrüche.

Das Amtsgericht entsprach dem Antrag der Mieter und erließ die begehrte einstweilige Verfügung. Nachdem die Vermieter und Eigentümer Widerspruch erhoben und den Rechtsstreit in Übereinstimmung mit den Mietern in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten, auferlegte das Amtsgericht den Verfügungsbeklagten die Kosten des Rechtsstreits. Diese wären nach summarischer Prüfung in einem nachfolgenden Verfahren unterlegen, sodass ihnen nach § 91a Abs. 1 ZPO insoweit die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen waren. Die Mieter hätten gegen die beiden zugleich als Vermieter handelnden Eigentümer einen aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgenden Anspruch auf Erhaltung der Mieträume in gebrauchsfähigem Zustand, gegen den dritten als Miteigentümer in Anspruch genommenen Verfügungsbeklagten folge der geltend gemachte Anspruch aus dessen Störereigenschaft i.S.d. §§ 862 Abs. 1, 1004 Abs. 1 BGB, weil der Dachausbau auch auf seine Veranlassung hin erfolgt sei. Hierbei komme es auf den Umstand, dass von diesem Eigentümer zugunsten seines Vaters ein Nießbrauch am Grundstück bestellt worden sei, nicht an.