Unterlassungsanspruch

Unterlassungsanspruch; bauliche Veränderungen; Einwilligung; Eigentumsbeeinträchtigung; Schönheitsreparaturen; Installationsarbeiten

Enthält der Dauernutzungsvertrag mit einer Genossenschaft den Vorbehalt der schriftlichen Einwilligung durch die Genossenschaft für bauliche Veränderungen durch den Mieter, so sind ohne diese Erlaubnis gleichwohl vorgenommene Arbeiten eine Eigentumsbeeinträchtigung, selbst wenn der Mieter zeitgemäße oder wohnwertverbessernde Maßnahmen anstrebt.

Zwischen der Kl. und der Ehefrau des Bekl. besteht seit 1970 ein Dauernutzungsvertrag über eine Wohnung im Erdgeschoß des Hauses. Nach Ziffer 7. Abs. 1 der Vertragsbestimmungen zu diesem Mietvertrag ist eine schriftliche Einwilligung der Genossenschaft erforderlich, wenn ein Mitglied Um-, An- und Einbauten sowie Installationen vornehmen oder die Wohnung, deren Anlagen oder Einrichtungen verändern will.

Der Bekl. führte ab Herbst 1995 Elektroinstallationen in seiner Wohnung, im Hausflur und im Keller durch. Er verlegte darüber hinaus Wasserleitungen und installierte einen Außenwasserhahn sowie eine Außensteckdose.

Die Kl. forderte den Bekl. und dessen Ehefrau auf, derartige Arbeiten unverzüglich einzustellen, die Installationen zu entfernen und den alten Zustand wieder herzustellen. Bei einer Ortsbesichtigung stellte sich heraus, daß der Bekl. erneut Wasser- und Heizungsrohre im Kellerbereich verlegt, Veränderungen an der Elektroinstallation vorgenommen und zusätzliche Leitungen verlegt hatte.

Der Vorstand der Kl. forderte den Bekl. erneut auf, jede weitere Installations- und Umbaumaßnahme zu unterlassen. Im Juli 1996 stellte der Bekl. dann ein Gerüst vor der Erdgeschoßwohnung auf und setzte einen Außenventilator in die Wand.

Der Bekl. beabsichtigt, die Installationsarbeiten und die Renovierung des Wohnzimmers fortzusetzen und die Decke im Flur abzuhängen und dort Halogenstrahler zu installieren.

Die Kl. begehrt mit der Klage, daß der Bekl. künftig Handlungen im Sinne der Ziffer 7. (1) i) der Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unterläßt.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. kann verlangen, daß dem Bekl. gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB untersagt wird, Um-, An- und Einbauten sowie Installationen vorzunehmen oder die Wohnung, deren Anlagen oder Einrichtungen zu verändern.

Der Bekl. ist als Ehemann eines Mitglieds der Kl. bei seinen Arbeiten in Haus und Wohnung mit an die Regelung unter Ziffer 7. Absatz 1 i) der Vertragsbestimmungen gebunden. Er darf die dort beschriebenen Maßnahmen nur mit vorheriger schriftlicher Bewilligung der Genossenschaft ausführen. Er hat die hierdurch gezogenen Grenzen in dem Zeitraum ab Dezember 1995, auf den hier nur abzustellen ist, wiederholt überschritten. Dies gilt nicht nur für die drei Außenwasserhähne und die Außensteckdose sowie den Mauerdurchbruch zwecks Einbaues eines Außenventilators, sondern auch für die Anbringung eines neuen Sicherungskastens im Keller mit den nötigen Zuleitungen zur Wohnung, die Elektroinstallationsarbeiten im Flur und Wohnzimmer. Daß es sich insoweit um Installationen und Veränderungen an Anlagen und Einrichtungen der Wohnung im Sinne der oben genannten Bestimmung handelt, ergibt sich deutlich aus den vom Bekl. selbst vorgelegten Lichtbildern. Von Schönheitsreparaturen kann hier nicht mehr die Rede sein. Bei ihnen handelt es sich nach zutreffender Auffassung um Maßnahmen zur Beseitigung von Abnutzungserscheinungen, die den optischen Eindruck der Mietsache beeinträchtigen und die in der Regel durch normales Abwohnen hervorgerufen werden; weitergehende Instandsetzungsmaßnahmen - wie etwa die vom Bekl. im Zusammenhang mit der Elektroinstallation vorgenommenen Putz- und Isolierarbeiten - fallen nicht mehr darunter (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 405 a m. w. N.).

Die vom Bekl. ohne Erlaubnis durchgeführten Installationen und Veränderungen stellten Eigentumsbeeinträchtigungen in Sinne des § 1004 BGB dar, zumal sich nach dem Besichtigungs- und Prüfungsbericht der Firma Elektro v. 31.1.1996 zumindest nicht völlig ausschließen läßt, daß Sicherheitsbestimmungen verletzt worden sind. Schon im Hinblick hierauf ist die Kl. nicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet. Ebensowenig hatten der Bekl. und dessen Ehefrau Anspruch auf die nach den Vertragsbestimmungen für die Arbeiten erforderliche Erlaubnis.

Bei dem Sachvortrag des Bekl. sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen. In der Klageerwiderung heißt es, daß es beabsichtigt ist, die Installationsarbeiten im Wohnzimmer fortzuführen und die Decke im Flur abzuhängen. Auch darin liegen zustimmungsbedürftige Installationen und Veränderungen im Sinne der Vertragsbestimmungen.