Unterlassener Versuch einer alternativen Begründung eines Wohnsitzes indiziert Vermutung fehlenden Eigenbedarfs

1. Im Räumungsprozess kann der Vermieter den Vollbeweis des von ihm behaupteten Eigenbedarfs in der Regel nicht führen, wenn sich erweist, dass entweder er selbst oder die als Zeuge benannte Bedarfsperson - im Rahmen der Beweiserhebung - im Detail die Unwahrheit bekundet haben.

2. Begründet der Vermieter den Eigenbedarf mit dem - dringenden - Bedürfnis eines Umzugs aus einer anderen Gemeinde an den Ort der Mietsache, spricht es indiziell gegen den von ihm behaupteten Eigenbedarf, wenn die Bedarfsperson nach Ausspruch der Kündigung und zeitlich unabsehbarer Vorenthaltung der Mietsache durch den Mieter nicht den Versuch einer alternativen Begründung eines Wohnsitzes am Ort der Mietsache unternimmt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Bezug einer zeitweiligen Ersatzunterkunft aus wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen untunlich ist.

Die Kl. verlangt von den Bekl. nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB. Die von der Kl. ausgesprochene Eigenbedarfskündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Der Kl. stand ein Kündigungsrecht gemäß §§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht zur Seite. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. An diesen Voraussetzungen fehlte es.

Die Kl. hat zwar einen Eigenbedarf behauptet, diesen jedoch als insoweit darlegungs- und beweisbelastete Partei auf das erhebliche Bestreiten der Bekl. nicht zu beweisen vermocht. Die Kammer teilt die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nach erneuter Beweiserhebung im Ergebnis einschränkungslos.

Gemäß § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Die Überzeugung von der Wahrheit erfordert keine absolute oder unumstößliche Gewissheit, weil eine solche nicht zu erreichen ist (vgl. BGH, Urt. v. 18. Juni 1998 - IX ZR 311/95, NJW 1998, 2969, juris Tz. 28 ff.). Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellen und deshalb nicht darauf abstellen, ob jeder Zweifel und jede Möglichkeit des Gegenteils ausgeschlossen ist (vgl. BGH, aaO.). Es genügt vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, aaO.). Das bedeutet allerdings nicht, dass im Falle eines vom Vermieter zu beweisenden Eigenbedarfs die bloße Plausibilität des Kündigungsgrundes ausreichend ist. Erforderlich ist auch hier die Führung des Vollbeweises (vgl. Kammer, Urt. v. 25. September 2014 - 67 S 198/14, NJW 2014, 3585, juris Tz. 5).

Gemessen an diesen Grundsätzen ist die Kammer insbesondere unter Berücksichtigung des Ergebnisses der zweitinstanzlich wiederholten Beweisaufnahme nicht mit der erforderlichen Gewissheit davon überzeugt, dass der streitgegenständlichen Kündigung der behauptete Eigenbedarf zugrunde gelegen hat.

Zwar hat die Kl. im Rahmen ihrer Parteianhörung bekundet, die Zeugin X habe bei Ausspruch und Zugang der Kündigung die von den Bekl. innegehaltene Wohnung beziehen wollen. Das entsprach auch den Bekundungen der Zeugin, die im Kern ausgesagt hat, entschlossen gewesen zu sein, die Wohnung zukünftig zu nutzen. Gleichwohl ist die Kammer nicht davon überzeugt, dass die Bekundungen der Kl. und der Zeugin der Wahrheit entsprechen:

Die Bekundungen der Zeugin waren ebenso wie die der Kl. zögerlich, vage und durch ein auffälliges Fehlen jeglicher realitätstypischer Details geprägt. Weder die Kl. noch die Zeugin haben es vermocht, der Kammer den angeblichen Geschehensverlauf vor und nach Ausspruch der Kündigung flüssig, widerspruchsfrei und plausibel darzulegen. Stattdessen ist es ihnen es nur auf mehrmaliges Nachfragen der Kammer gelungen, für die Beurteilung ihrer persönlichen Glaubwürdigkeit und der Glaubhaftigkeit ihrer Aussagen wesentlichen Fragen überhaupt zu beantworten. Die Bekundungen zum von der Kammer hinterfragten Randgeschehen sind dabei im Wesentlichen ausweichend, unpräzise und widersprüchlich ausgefallen. Bereits das spricht gegen die Glaubhaftigkeit der Bekundungen.

Es kommt hinzu, dass entweder die Zeugin oder die Kl. der Kammer die Unwahrheit gesagt haben. Denn während die Kl. im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung unmissverständlich erklärt hat, die Durchführung des Umzugs sei im Rahmen des mit der Zeugin geführten „Erstgesprächs“ kein Thema gewesen, hat die Zeugin auf Befragen der Kammer das genaue Gegenteil bekundet: Es seien nicht nur der Umzug und seine Organisation besprochen worden, sondern sie habe auch ihre mit einem Umzug verbundenen Ängste geschildert, worauf sie von der Kl. beruhigt worden sei, da der Umzug „zusammen bewerkstelligt“ würde. Es kann dahinstehen, ob die Kl. oder die Zeugin oder gar beide - wofür einiges spricht - die Unwahrheit bekundet haben. Denn erweisen sich Aussagen des Vermieters oder der als Zeugen benannten Bedarfsperson im Detail als unwahr, ist der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs in der Regel - und auch hier - nicht zu führen, unabhängig davon, wer von beiden die Unwahrheit bekundet hat.

Zudem waren die Bekundungen der Zeugin - wie schon in der ersten Instanz - weithin unplausibel. So hat sie in beiden Rechtszügen bekundet, es sei ihr wegen ihres „labilen, kranken Herzens“ seit dem Winter 2017 „nicht mehr möglich“, in Y zu wohnen, so dass sie nach Berlin umziehen „müsse“. Sie hat aber - ebenso wie die Kl. - nicht darzutun vermocht, wieso sie ihr nach eigenem Bekunden unabweisbares Bedürfnis zum Wegzug aus Y und Umzug nach Berlin nicht unabhängig von einer Nutzung der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung mittlerweile anderweitig umgesetzt hat. Denn seit dem mit der Kl. angeblich geführten „Erstgespräch“ sind mittlerweile annähernd zwei Jahre vergangen, ohne dass die mittlerweile 81-jährige Zeugin oder die Kl. Bemühungen entfaltet hätten, das angeblich unabweisbare Umzugsinteresse der Zeugin jedenfalls vorübergehend auf andere Weise in Berlin oder anderswo zu befriedigen. Dazu indes hätte spätestens nach Erklärung des Kündigungswiderspruchs durch die Bekl. Veranlassung bestanden, da ab diesem Zeitpunkt die zeitnahe Umsetzung des angeblich besonders dringlichen Umzugs nach Berlin vollständig ins Ungewisse gerückt ist. Eine davon abweichende Würdigung wäre nur gerechtfertigt, wenn es für die Zeugin auch mit Unterstützung der Kl. wirtschaftlich ausgeschlossen gewesen wäre, eine provisorische Ersatzunterkunft im Berlin anzumieten. Davon indes kann keine Rede sein, da der Bekl. (richtig wohl: der Zeugin) auch ohne ihre zusätzlich zu berücksichtigenden Vermietungseinnahmen aus Y Barmittel von jedenfalls 1.500 € monatlich zur Verfügung stehen; damit jedenfalls war der Versuch einer Anmietung von Ersatzwohnraum bis zur Räumung durch die Bekl. nicht aussichtslos. Der unterlassene Versuch einer alternativen Unterbringung der Bekl. (richtig wohl: der Zeugin) spricht ebenfalls gegen das Vorliegen des behaupteten - und angeblich dringlichen - Eigenbedarfs (vgl. LG Berlin, Urt. v. 18. Oktober 2013 - 63 S 87/13, ZMR 2014, 535, juris Tz. 5)

Schließlich hat bereits das Amtsgericht in seiner Beweiswürdigung zutreffend darauf abgestellt, dass die streitgegenständliche Wohnung für eine Nutzung durch die Zeugin weitestgehend ungeeignet ist. Die im 1. OG befindliche Wohnung ist nicht durch einen Fahrstuhl erschlossen, sondern nur durch das Treppenhaus über 23 Stufen zu erreichen. Die Zeugin hat jedoch selbst bekundet, an einem schwachen Herzen zu leiden, so dass für sie der Bezug einer Wohnung im 2. OG ausgeschlossen sei. Damit indes ist auch die streitgegenständliche Wohnung - unabhängig von der ohnehin mit der Benutzung des Treppenhauses verbundenen Sturzgefahr - für sie objektiv ungeeignet, da sie bekundet hat, ihren Hund dreimal täglich ausführen und den Weg aus und in die Wohnung mehrfach am Tag bewältigen zu müssen. Die damit verbundenen körperlichen Anstrengungen gehen aber über das einmalige Verlassen und Erreichen einer im 2. OG gelegenen Wohnung weit hinaus. Wenn für sie die Nutzung einer im 2. OG gelegenen Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in Betracht kommt, muss das für eine mehrfach täglich aufzusuchende und über 23 Treppenstufen zu erreichende Wohnung entsprechend gelten. Auch das spricht bereits für sich genommen, erst recht aber unter Berücksichtigung der sonstigen Umstände gegen den von der Kl. behaupteten Eigenbedarf.

In der gebotenen Gesamtschau war damit weder die - für eine Räumungsverurteilung ohnehin unzureichende - Plausibilität des Kündigungsinteresses zu begründen noch der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs zu führen.

Keine Revision zugelassen. Nichtzulassungsbeschwerde durch Beschluss v. 30.9.2020 – VIII ZR 301/19 – zurückgewiesen

Im Räumungsprozess könne der Vermieter den Vollbeweis des von ihm behaupteten Eigenbedarfs in der Regel nicht führen, wenn entweder er selbst oder die als Zeuge benannte Bedarfsperson bei der Beweiserhebung im Detail die „Unwahrheit“ bekundet hat, wobei das ausweislich der Entscheidung auch gilt, wenn die Zeugin über 80 Jahre alt ist und das „Detail“ mit dem geltend gemachten Eigenbedarf nichts zu tun hat. Der Entscheidung ist weiter zu entnehmen, dass es „indiziell gegen den behaupteten Eigenbedarf“ spreche, wenn der mit dem dringenden Bedürfnis eines Umzugs aus einer anderen Gemeinde an den Ort der Mietsache begründet werde, aber die Bedarfsperson nach Ausspruch der Kündigung nicht den Versuch unternehme, stattdessen eine andere Wohnung zu mieten, sofern nicht abzusehen sei, ob der Mieter räume. Etwas anderes will das Landgericht (der Kammervorsitzende als Einzelrichter) nur gelten lassen, wenn der Bezug einer zeitweiligen Ersatzunterkunft aus wirtschaftlichen oder sonstigen Gründen „untunlich“ ist.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung wg. Eigenbedarfs. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe. Sie habe zwar Eigenbedarf behauptet, ihn aber nicht beweisen können. Das Gericht müsse unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung entscheiden, ob es eine Behauptung für wahr oder für unwahr halte, wobei keine absolute oder unumstößliche – weil nicht zu erreichende – Gewissheit erforderlich sei. Auch dürften keine unerfüllbaren Beweisanforderungen gestellt und auch nicht darauf abgestellt werden, ob jeder Zweifel und jede Möglichkeit des Gegenteils ausgeschlossen sei. Es genügt vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad von Gewissheit, der den Zweifeln Schweigen gebiete, ohne sie völlig auszuschließen. Das bedeutet allerdings nicht, dass bei dem vom Vermieter zu beweisenden Eigenbedarf die bloße Plausibilität des Kündigungsgrundes ausreichend sei, vielmehr müsse auch hier Vollbeweis geführt werden.

Hier habe die Klägerin zwar im Rahmen ihrer Parteianhörung bekundet, die Zeugin X (wohl die Mutter, für die die Klägerin Eigenbedarf geltend machte) habe bei Ausspruch und Zugang der Kündigung die von den Beklagten innegehaltene Wohnung beziehen wollen. Auch die Zeugin habe „im Kern“ ausgesagt, entschlossen gewesen zu sein, die Wohnung zukünftig zu nutzen. Diese doch an und für sich klaren Aussagen erschienen dem Gericht „zögerlich, vage und durch ein auffälliges Fehlen jeglicher realitätstypischer Details geprägt“.

Wohlgemerkt, die Zeugin war 81, hatte ein Herzleiden und stand möglicherweise auch nicht jeden Tag vor einem Richter. Man fragt sich unwillkürlich, wie der auf eine 81-jährige Mieterin reagiert hätte.

Offenbar hat das Gericht ausgiebig „Randgeschehen“ hinterfragt (warum?), wobei die Zeugenantworten im Wesentlichen ausweichend, unpräzise und widersprüchlich ausgefallen seien. Bereits das spreche „gegen die Glaubhaftigkeit der Bekundungen“ (Verhörspezialisten der Polizei werden das nicht unterschreiben. Sie reagieren eher hochsensibel auf identische Zeugenaussagen).

Ausführlich ritt das Gericht darauf herum, dass entweder die Zeugin oder die Klägerin die „Unwahrheit“ gesagt hätten. Dabei ging es um eine Nebensächlichkeit, die mit dem Kernthema – ob Zweifel am tatsächlichen Bestehen des Eigennutzungswunsches bestehen – nichts zu tun hatten, nämlich ob im Rahmen des „Erstgesprächs“, das die Klägerin mit der Zeugin geführt hatte, über die Durchführung des Umzugs gesprochen worden sei. Die eine (Klägerin) meinte, das sei kein Thema gewesen, während die Zeugin X das genaue Gegenteil ausgesagt hatte. Es sei nicht nur der Umzug besprochen worden, sondern sie habe auch ihre damit verbundenen Ängste geschildert, worauf die Klägerin sie beruhigt habe, da der Umzug „zusammen bewerkstelligt“ würde.

Es könne, so das Gericht, dahinstehen, ob die Klägerin oder die Zeugin oder gar beide – wofür einiges spreche! (was?) – die Unwahrheit gesagt hätten. Denn erwiesen sich Aussagen des Vermieters oder der als Zeugen benannten Bedarfsperson im Detail als unwahr, sei der Vollbeweis des behaupteten Eigenbedarfs in der Regel nicht zu führen, unabhängig davon, wer von beiden die Unwahrheit bekundet habe.

Zudem seien die Angaben der Zeugin „weithin unplausibel“. So habe sie ausgesagt, es sei ihr wegen ihres „labilen, kranken Herzens“ seit dem Winter 2017 „nicht mehr möglich“, in Y zu wohnen, so dass sie nach Berlin umziehen „müsse“. Sie hat aber ebenso wie die Klägerin nicht erklären können, wieso sie ihr „unabweisbares Bedürfnis“ zum Umzug nach Berlin nicht durch Anmietung einer anderen Wohnung erfüllt habe. Schließlich seien seit dem mit der Klägerin „angeblich“ geführten „Erstgespräch“ mittlerweile annähernd zwei Jahre vergangen, ohne dass die Zeugin oder die Klägerin versucht hätten, in Berlin „oder anderswo“ eine Zwischenbehausung zu mieten, wozu spätestens nach Erklärung des Kündigungswiderspruchs durch die Beklagten Veranlassung bestanden hätte (dabei rechnet jeder, der wegen Eigenbedarfs kündigt, von vornherein mit solchen Zeitspannen, schon wegen der langen Räumungsfristen, die wegen des angespannten Wohnungsmarktes zugebilligt werden).

Eine davon abweichende Würdigung wäre nur gerechtfertigt, wenn es für die Zeugin auch mit Unterstützung der Klägerin wirtschaftlich ausgeschlossen gewesen wäre, eine provisorische Ersatzunterkunft in Berlin zu mieten, so das LG. Davon könne indes keine Rede sein, da der Zeugin auch ohne ihre zusätzlich zu berücksichtigenden Mieteinnahmen aus Y Barmittel von jedenfalls 1.500 € monatlich zur Verfügung stünden. Der unterlassene Versuch einer provisorischen Unterbringung der Zeugin spreche gegen das Vorliegen des behaupteten – und „angeblich“ dringlichen – Eigenbedarfs.

Außerdem sei die Streitwohnung für eine Nutzung durch die Zeugin „weitestgehend ungeeignet“ (das zu beurteilen ist nicht Sache des Gerichts, sofern eine Nutzung durch die Bedarfsperson nicht objektiv ausgeschlossen ist). Das Haus verfüge über keinen Fahrstuhl, und die im 1. OG befindliche Wohnung sei nur durch das Treppenhaus über 23 Stufen zu erreichen. Die Zeugin habe jedoch ausgesagt, an einer Herzschwäche zu leiden, so dass für sie der Bezug einer Wohnung im 2. OG ausgeschlossen sei. Damit, so das Gericht sozusagen als Vormund und Hausarzt in Person, sei auch eine Wohnung im 1. OG – „unabhängig von der ohnehin mit der Benutzung des Treppenhauses verbundenen Sturzgefahr“ – für sie „objektiv ungeeignet“, da sie ihren Hund dreimal täglich ausführen und den Weg aus und in die Wohnung mehrfach am Tag bewältigen müsse.

Und noch einmal der Richter als „Hausarzt“: „Die damit verbundenen körperlichen Anstrengungen gehen aber über das einmalige Verlassen und Erreichen einer im 2. OG gelegenen Wohnung weit hinaus. Wenn für sie die Nutzung einer im 2. OG gelegenen Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr in Betracht kommt, muss das für eine mehrfach täglich aufzusuchende und über 23 Treppenstufen zu erreichende Wohnung entsprechend gelten. Auch das spricht bereits für sich genommen, erst recht aber unter Berücksichtigung der sonstigen Umstände, gegen den von der Klägerin behaupteten Eigenbedarf."

Letzteres verstehe, wer will: Die Frau hat einen Hund, den sie dreimal täglich ausführen muss. Deshalb kann sie keine Wohnung im 2. OG gebrauchen, aber bei einer im 1. OG traut sie sich das noch zu. Das ist doch nicht so schwer zu verstehen.

„Ein Richterspruch ist willkürlich, wenn die tragenden Erwägungen, mit denen Zweifel am tatsächlichen Bestehen des Eigennutzungswunsches des Vermieters begründet werden, offensichtlich unzutreffend sind“, heißt es in einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 19. September 2001 - 1 BvR 1351/00 (GE 2001, 1534). Das scheint mir auch bei der vorliegenden Entscheidung so, die jedenfalls ein erhebliches Störgefühl auslöst.