Unterlassene Beweiserhebung über Eigenbedarf als Verfassungsverstoß

Unterlassene Beweiserhebung über Eigenbedarf als Verfassungsverstoß; vorgeschobene Eigenbedarfskündigung

Das Gericht ist verpflichtet, dem Einwand des Mieters durch Beweisaufnahme nachzugehen, der Eigennutzungswunsch des Vermieters sei nur vorgeschoben. Der tatsächliche Einzug durch den Vermieter beweist nicht immer den Fortbestand der Eigenbedarfssituation. (Leitsatz der Redaktion)

Mit der am 26. August 1999 eingegangenen Verfassungsbeschwerde wenden sich die Beschwerdeführer (Bf) gegen ein im Wiederaufnahmeverfahren ergangenes Urteil des Landgerichts Berlin, durch das die im Vorprozeß gegen die Bf erlassene Entscheidung der Mietberufungskammer des Landgerichts aufrechterhalten worden ist.

Die Bf waren aufgrund eine von der Vermieterin erhobenen, mit Eigenbedarf zugunsten ihres Sohnes und seiner damaligen "Lebensgefährtin" begründeten Räumungsklage in einem Vorprozeß durch Amtsgericht und Landgericht zur Räumung der Wohnung verurteilt worden. Über fünf Jahre später wurde der Sohn der Vermieterin wegen seiner Zeugenaussage im landgerichtlichen Verfahren vom AG Tiergarten rechtskräftig wegen dort begangener falscher uneidlicher Aussagen zu einer Geldstrafe verurteilt. Der Sohn hatte vor dem Landgericht als Zeuge bestritten - was die Mieter vorgetragen hatte -, er habe Äußerungen über einen geplanten lukrativen Verkauf des Hauses getan. Im Anschluß an die Verurteilung des Sohnes erhoben die Bf im April 1998 vor dem Landgericht Berlin Restitutionsklage. Im Hinblick auf eine erneute Verhandlung der Hauptsache trugen sie u. a. vor, der Umstand, daß die Vermieterin ihrem Sohn im Sommer 1995, d. h. etwa ein Jahr nach dem Auszug der Bf, die streitgegenständliche Wohnung zur Nutzung überlassen habe, könne nicht als Beleg dafür herangezogen werden, daß der mit der Eigenbedarfskündigung vom 24. Februar 1992 behauptete - nach wie vor bestrittene - Eigennutzungswunsch tatsächlich bestanden habe. Es könne nämlich nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Kl. des Vorprozesses ihrem Sohn die Wohnung erst vor dem Hintergrund des gegen ihn anhängigen Strafverfahrens überlassen habe. (...)

Mit Urteil vom 10. Juni 1999, zugestellt am 26. Juni 1999, erachtete das Landgericht Berlin die Restitutionsklage sowohl für zulässig als auch für begründet, hielt jedoch das im Vorprozeß ergangene Urteil der Kammer vom 30. September 1993 aufrecht.

In den Entscheidungsgründen wird im wesentlichen ausgeführt: Die Neuverhandlung der Hauptsache habe, auch wenn insoweit neue Behauptungen, Beweismittel und Anträge zulässig seien, nicht zu einem gegenüber der Entscheidung der Kammer im Vorprozeß abweichenden Ergebnis geführt. Die Kündigung vom 24. Februar 1992 sei gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam gewesen und habe zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. (...) Eine Wiederholung der Beweisaufnahme sei nicht erforderlich. Es könne zugunsten der Bekl. davon ausgegangen werden, daß der Zeuge die im Vorprozeß in dem Beweisbeschluß der Kammer genannten Äußerungen tatsächlich getätigt habe. Selbst wenn zwischenzeitlich daran gedacht worden sein sollte, das Hausgrundstück zu verkaufen, führe dies nicht zu einem Wegfall des Eigenbedarfs. Vielmehr spreche das tatsächliche Verhalten des Zeugen, nämlich der Einzug in die streitgegenständliche Wohnung, für den Fortbestand der Eigenbedarfssituation. (...)

Mit der Verfassungsbeschwerde rügen die Bf eine Verletzung des Art. 15 Abs. 1 und Abs. 5 Satz 2, Art. 23 Abs. 1 Satz 1 sowie Art. 28 Abs. 1 Satz 1 der Verfassung von Berlin (VvB). Das Landgericht habe ihren Anspruch auf rechtliches Gehör dadurch verletzt, daß es ihren Vortrag und ihr Beweisangebot zu der Frage, warum die Vermieterin ihrem Sohn die Wohnung im Sommer 1995 überlassen habe, in unzulässiger Weise übergangen habe. Angesichts der beweiserheblichen Behauptung der Bf, daß Hintergrund der Wohnungsüberlassung allein das eingeleitete Strafverfahren wegen falscher uneidlicher Aussage gewesen sei, habe das tatsächliche Verhalten des Zeugen den im Kündigungsschreiben und im Vorprozeß behaupteten Wunsch zur Eigennutzung keinesfalls belegen können. (...)

II. 2. (...) Der Anspruch auf rechtliches Gehör, der in Art. 15 Abs. 1 VvB in Übereinstimmung mit Art. 103 Abs. 1 GG gewährleistet wird, verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (vgl. Beschluß vom 16. November 1995 - VerfGH 48/94 - LVerfGE 3, 113 [116] m. w. N.; st. Rspr.). Er gewährt zwar keinen Schutz dagegen, daß das Gericht Vorbringen der Beteiligten aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts ganz oder teilweise unberücksichtigt läßt; das Gericht muß sich in den Entscheidungsgründen auch nicht mit jedem Einzelvorbringen auseinandersetzen. Eine Verletzung dieses Prozeßgrundrechts ist jedoch dann feststellbar, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, daß tatsächliches Vorbringen oder Rechtsausführungen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden sind; ein solcher Umstand ist gegeben, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz entsprechenden Parteivortrags in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt (vgl. Beschluß vom 16. November 1995, a. a. O., S. 117). (...)

c) Die Verfassungsbeschwerde ist begründet, soweit die Bf rügen, das Landgericht habe ihr Vorbringen und ihr Beweisangebot zu der Frage, warum die Vermieterin ihrem Sohn die Wohnung im Sommer 1995 - ein Jahr nach Auszug der Bf - überlassen habe, nicht berücksichtigt. Die Bf haben damit - wie bereits im Vorprozeß - die Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches hinsichtlich der streitbefangenen Wohnung bestritten. Insbesondere haben sie unter Hinweis auf das Strafverfahren wegen falscher uneidlicher Aussage und die zu erwartende Restitutionsklage bestritten, daß der nunmehr tatsächlich erfolgte Einzug als Beleg für den geltend gemachten Eigenbedarf herangezogen werden könne. Das Landgericht ist in der angegriffenen Entscheidung, entsprechend seiner Argumentation im vorangegangenen Berufungsurteil, zwar von einer Umkehr der Beweislast ausgegangen und hat die Kl. und Vermieterin als beweispflichtig für die Redlichkeit ihrer Absichten angesehen. Es hat diesen Beweis jedoch schon dadurch als geführt angesehen, daß der Zeuge unstreitig in der streitgegenständlichen Wohnung wohne; das tatsächliche Verhalten des Zeugen spreche für den Fortbestand der Eigenbedarfssituation. Mit dem gegenteiligen Vortrag der Bf hat sich das Gericht an keiner Stelle der Entscheidungsgründe auseinandergesetzt. Das läßt nur den Schluß zu, daß es das Vorbringen der Bf unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör bei seiner Entscheidungsfindung nicht zur Kenntnis genommen oder jedenfalls nicht in Erwägung gezogen hat.

Dieser Rückschluß ist deshalb gerechtfertigt, weil es sich bei dem Vorbringen der Bf - ergänzend zu ihrem Vortrag im vorangegangenen Räumungsrechtsstreit - um einen der Haupteinwände gegen die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung und damit um eine für den Ausgang des Verfahrens wesentliche Frage gehandelt hat. Voraussetzung eines durchsetzungsfähigen Eigennutzungswunsches ist nicht nur, daß er vernünftig und nachvollziehbar ist (vgl. BGHZ 103, 91 [100]), er muß darüber hinaus auch ernsthaft verfolgt werden (vgl. BVerfGE 79, 292, [305]). Das Fachgericht, das mit einem Räumungsprozeß wegen Eigenbedarfs befaßt ist, muß daher sämtlichen vom Mieter geltend gemachten Gesichtspunkten nachgehen, die Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Vermieters begründen (vgl. BVerfG, Beschluß vom 13. Januar 1995 - 1 BvR 1420/94 - NJW-RR 1995, 392 [393]). Dies gilt auch, soweit das Gericht - wie vorliegend - im Rahmen einer für zulässig und begründet erachteten Restitutionsklage über einen Räumungsrechtsstreit zu entscheiden hat. Da vorgeschobene Kündigungen keinen Schutz verdienen (BVerfGE 79, 292 [305]) und von den Verfahrensbeteiligten bei der erneut erforderlichen Verhandlung der Hauptsache, dem dritten Abschnitt des Wiederaufnahmeverfahrens (§ 590 Abs. 1 ZPO), auch neue Behauptungen und Beweismittel vorgebracht werden können (vgl. BGH WM 1983, 959 [960]), muß sich das Gericht mit diesen, soweit sie entscheidungserheblich sind und nicht aus Gründen des formellen Rechts außer Betracht bleiben können oder müssen, auseinandersetzen. Dazu gehört, daß das Gericht in zulässiger Weise erhobenen Einwänden des Mieters gegen den ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsch auch dann nachgeht, wenn die streitbefangene Wohnung, nachdem der Mieter dem im Vorprozeß ergangenen rechtskräftigen Räumungsurteil nachgekommen ist, zwischenzeitlich tatsächlich vom Vermieter bzw. der in der Eigenbedarfskündigung benannten Bedarfsperson bezogen worden ist. Denn auch insoweit darf dem Mieter der Einwand, die Kündigung sei nur vorgeschoben gewesen oder die im Kündigungsschreiben geltend gemachten Eigenbedarfsgründe lägen nicht (mehr) vor, nicht abgeschnitten werden.

Nach dem Rechtsstandpunkt des Landgerichts, das maßgeblich allein auf den tatsächlich erfolgten Einzug abgestellt hat, war das Bestreiten der Bf erheblich. Es war auch nicht offensichtlich unsubstantiiert. Da sich die übergangene Behauptung auf eine innere Tatsache - den ernsthaft verfolgten Wunsch zur Eigennutzung bzw. die Motivation zur Überlassung der Wohnung im Sommer 1995 - bezog, mußte das Gericht dem Vorbringen und Beweisantrag der Bf selbst dann nachgehen, wenn die von ihnen aufgestellte Behauptung auf einer Vermutung beruht (vgl. BVerfG NJW-RR 1995, 392 [393]; Beschluß vom 25. Oktober 1990 - 1 BvR 953/90 - NJW 1990, 3259 [3260]). Dies gilt um so mehr, als sich die Bf zur Stützung ihrer Behauptung auf das zum Zeitpunkt der Wohnungsüberlassung anhängige Strafverfahren, die zu erwartende Restitutionsklage und die Tatsache bezogen haben, daß die Wohnung trotz der im Vorprozeß vorgetragenen angeblich unhaltbaren Wohnsituation des Sohnes der Vermieterin erst ein Jahr nach Räumung bezogen worden ist. (...)

Wirklicher Eigenbedarf des Vermieters führt im Regelfall zur Räumung der Wohnung durch den Mieter. Vorgetäuschter Eigenbedarf führt häufig vor den Strafrichter und manchmal dazu, daß sich fünf Gerichtsinstanzen ein Jahrzehnt lang mit einem Fall herumschlagen.

Eigentlich gibt es bei einem Räumungsprozeß über Wohnraum ja nur zwei Instanzen, manchmal aber auch fünf. Folgendes war passiert: Eine Vermieterin hatte das Mietverhältnis über eine Vier-Zimmer-Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der Sohn der Vermieterin, ein Lehrer, wollte mit seiner Lebensgefährtin dort einziehen und machte geltend, er brauche ein Zimmer als Arbeitszimmer. Die Mieter hielten das für vorgetäuscht und beriefen sich darauf, daß der Sohn selbst von Verkaufsverhandlungen mit lukrativen Angeboten gesprochen habe. In der Beweisaufnahme verneinte der als Zeuge vernommene Sohn (wie sich später herausstellte wahrheitswidrig), das gesagt zu haben; die Mieter wurden im ersten Verfahren zur Räumung verurteilt. In der Folgezeit erwiesen sie sich als ausgesprochen "rachsüchtig" und konnten erreichen, daß der Sohn wegen uneidlicher Falschaussage rechtskräftig verurteilt wurde. Danach betrieben die Mieter die Wiederaufnahme des Räumungsverfahrens, was in einem solchen Fall nach § 508 Nr. 3 der Zivilprozeßordnung (ZPO) möglich ist. Sie rechneten sich deshalb Chancen aus, weil der Sohn allein in die Wohnung eingezogen war und seinen Lehrerberuf auch nicht mehr ausübte (Arbeitszimmer!).

Mit Urteil vom 10. Juni 1999 hielt das Landgericht Berlin die Restitutionsklage zwar für zulässig und begründet, womit allerdings nur die Rechtskraft des früheren Urteils beseitigt war. In der Sache selbst bestätigt das Landgericht das Räumungsurteil, da einstweilige Verkaufsabsichten nicht verwirklicht worden waren und der Sohn tatsächlich in die Wohnung eingezogen war. Ein weit überhöhter Eigenbedarf im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sei nicht festzustellen. Auch ein Privatmann habe möglicherweise einen Anspruch auf ein Arbeitszimmer. Dagegen legten die Mieter Verfassungsbeschwerde ein.

Mit Beschluß vom 24. August 2000 hob der Verfassungsgerichtshof Berlin die Entscheidung des Landgerichts auf und verwies die Sache an eine andere Kammer des Landgerichts Berlin zurück. Die Mieter hatten unter Beweisantritt vorgetragen, daß die Überlassung der Wohnung an den Sohn der Vermieterin nur vor dem Hintergrund des eingeleiteten Strafverfahrens wegen uneidlicher Falschaussage erfolgt sei. Immerhin hatte es in dem ersten Urteil (insoweit in GE 1993, 1155 nicht abgedruckt, aber in NJW-RR 1994, 851) geheißen, daß die Kündigung sich auf die Wohnungslosigkeit des Sohnes stützte. Gleichwohl war er erst etwa ein Jahr nach dem Auszug der Mieter eingezogen, so daß seine angebliche Wohnungslosigkeit nicht so schwerwiegend gewesen sein konnte. In einem Räumungsprozeß wegen Eigenbedarfs müßte sämtlichen vom Mieter geltend gemachten Zweifeln am Eigenbedarf nachgegangen werden.