Unterlassene Querlüftung und Schimmelbildung

Wenn nach dem Einbau neuer Fenster der Vermieter den Mieter darauf hingewiesen hat, dass vermehrtes richtiges Lüften erforderlich ist, ist nach Schimmelbildung bei unterlassener Querlüftung der Mieter nicht zur Minderung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten über die Frage, wer den Schimmel in einer Mietwohnung beseitigen muss und wie dieser verursacht wurde, sowie über die Höhe einer etwaigen Mietminderung. Dabei macht der Kl. Ansprüche der Mieterin aus abgetretenem Recht geltend.

Die Mutter des Kl. ist seit 1991 Mieterin der im Jahre 1970 errichteten Wohnung. Im Jahre 2001 wurden neue Fenster eingebaut. Bereits im Jahre 2010 kam es in der Wohnung zu Schimmelbildung. Die Vermieterin (Bekl.) wies die Mieterin darauf hin, dass die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu reduzieren sei und dies durch „vermehrtes, richtiges Lüften“ erreicht werden könne. Im Jahre 2019 trat erneut Schimmel im Bad und im Kinderzimmer der Wohnung auf. Die Miete wurde in der Folgezeit unter Vorbehalt bezahlt.

Die Klagepartei ist der Auffassung, der Schimmel sei nicht durch falsches Lüftungsverhalten, sondern dadurch entstanden, dass seit dem Fenstertausch ein Mietmangel vorliege.

Das Amtsgericht kam nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu dem Ergebnis, dass der Schimmel im Kinderzimmer nicht auf fehlerhaftes Lüftungsverhalten zurückzuführen sei. Hinsichtlich der Schimmelbildung im Bad kam das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass dieser weit überwiegend auf ein falsches Nutzungsverhalten der Bewohner durch stehendes Duschen in der Badewanne verbunden mit einem nicht bis zur Decke reichenden Fliesenspiegel und der dadurch erfolgenden Durchnässung der verputzten Wand verursacht wurde und gab der Klage teilweise statt. Entsprechend wurde die Bekl. zur Beseitigung des Schimmels im Kinderzimmer sowie eines Teils des Schimmels im Badezimmer, Sicherstellung, dass weiterer Schimmel dort nicht entstehen kann, und Rückzahlung eines Teils der Miete verurteilt. Ferner sprach das Amtsgericht aus, dass die Miete ab Juli 2021 um 15 % gemindert sei.

Mit der Berufung begehrt die Bekl.partei die Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und Klageabweisung. Die Bekl. ist der Auffassung, der Schimmel sei auf falsches Lüftungsverhalten der Mieterin zurückzuführen. […]

Die Kammer hat Gutachten zur Frage der ausreichenden Beheizbarkeit der Wohnung sowie zur Frage der Ursächlichkeit der Schimmelbildung eingeholt, soweit der Rechtsstreit noch in der Berufung anhängig war.

II. 1. Die Klagepartei hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung des Schimmels im Kinderzimmer und in der Fensterlaibung des Badezimmers und ist nicht zur Mietminderung berechtigt, weil ein Mangel der Mietsache, den die Bekl. zu vertreten hätte, nicht vorliegt.

a) Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich obliegen somit dem Vermieter die Instandhaltung und die Instandsetzung des Mietobjekts (BGH, NJW-RR 2006, 84 = NZM 2005, 863 [unter II 3a]). Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB - wie hier in Gestalt des Schimmels -, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist (BGH, NJW 2008, 2432 = NZM 2008, 607 Rn. 9; OLG Hamm, OLG-Report 2007, 540 [541]; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 297).

Die Pflicht des Vermieters zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands entfällt, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat, also hierfür die Ursache gesetzt hat, vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2014 - VIII ZR 191/13 = GE 2015, 181; BGH, NJW 1998, 594 = NZM 1998, 117 [unter 2 a]; NJW 2008, 2432 = NZM 2008, 607; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn. 28 a; Wolf/Eckert/Ball, Rn. 297).

Eine schuldhafte Schimmelverursachung durch den Mieter kommt nur bei unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten in Betracht, da der Mieter nur diese Parameter beeinflussen kann. Der Mieter muss allerdings grundsätzlich nicht wissen, in welchem Maß er heizen und lüften muss, um Schimmelbildung zu vermeiden. Das Verständnis von den komplexen Zusammenhängen von Schimmelentstehung, Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Gebäudezustand und Nutzungsverhalten kann von einem Mieter nicht verlangt werden. Sofern der Vermieter kein an die konkrete Nutzung angepasstes Lüftungskonzept zur Verfügung stellt, schuldet der Mieter im Rahmen seiner Obhutspflicht nur das, was im Rahmen der Verkehrssitte allgemein üblich ist, vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536 Rn. 148. Heizt und lüftet der Mieter entsprechend der Verkehrssitte, trifft ihn an der Schimmelbildung kein Verschulden.

Den Inhalt der Verkehrssitte als Sozialnorm muss der Mieter kennen. Diese ist auch von den konkreten Umständen des Einzelfalles abhängig. Danach ist es grundsätzlich üblich zweimal täglich für ca. 10 Minuten zu lüften und Feuchtespitzen gesondert abzuführen. Solche Feuchtespitzen sind z. B. Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und Ähnliches.

b) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme reicht im vorliegenden Fall, neben dem Abführen der Feuchtespitzen, ein zweimaliges Lüften aus.

Die Beweisaufnahme hat auch ergeben, dass im vorliegenden Fall nicht nur ein Stoßlüften möglich ist, sondern auch eine Querlüftung. Eine Querlüftung erreicht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme eine 100-fach höhere Luftwechselrate und würde daher die Lüftungsintervalle nochmals deutlich reduzieren.

Es kann als allgemein bekannt vorausgesetzt werden, dass ein Lüften mit dem Öffnen sämtlicher in der Wohnung vorhandener und teilweise gegenüberliegender Fenster in kürzester Zeit erheblich mehr „frische“ Luft in die Wohnung bringt, als ein Stoßlüften eines einzelnen Raumes.

Somit steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass bei der vorhandenen baulichen Situation mit den 2001 erneuerten Fenstern bei einem Heiz- und Lüftungsverhalten, das der Verkehrssitte entspricht und damit von jedem Mieter erwartet werden kann, Schimmel im Kinderzimmer und in der Fensterlaibung sowie Deckenkehle des Bades nicht entstanden wäre, so dass die Mieterin die Schimmelentstehung zu vertreten hat. Die Bekl. ist damit nicht zur Beseitigung des Schimmels verpflichtet und die Miete ist nicht nach § 536 BGB gemindert.

c) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Mieterin vor dem Fenstertausch nur die Feuchtespitzen durch Lüften abführen musste und ansonsten ein Lüften aufgrund der Undichtigkeit der alten Fenster nicht erforderlich war. Die Bekl. hat bereits beim erstmaligen Auftreten von Schimmel im Jahr 2010 die Mieterin darauf hingewiesen, dass die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu reduzieren ist, was durch ein „vermehrtes, richtiges Lüften“ erreicht werden könne. Die Mieterin wurde damit bereits im Jahre 2010 darauf hingewiesen, dass sie ihr Lüftungsverhalten anpassen muss. Es kann im vorliegenden Fall dahinstehen, dass der Hinweis der Bekl. auf anderes Lüftungsverhalten kein den komplexen Zusammenhängen von Schimmelentstehung, Temperatur, Luftfeuchtigkeit, Gebäudezustand und Nutzungsverhalten entsprechendes angepasstes Lüftungskonzept darstellen dürfte, weil die Mieterin daraus jedenfalls ablesen musste, dass das bisherige Lüftungsverhalten nicht ausreichend war. Nachdem vor dem Fenstertausch im Grunde überhaupt nicht gelüftet werden musste, reichte der beklagtenseits erteilte Hinweis dazu aus, dass die Klagepartei verpflichtet war, das bisherige Lüftungsverhalten kritisch zu hinterfragen und dem sozialüblichen anzupassen.

Die Klagepartei war auch verpflichtet, ihr Nutzungsverhalten zu ändern, da dieses als allgemein üblich anzusehen ist. Die Mieter können nicht verlangen, auch nach einem Fenstertausch nicht lüften zu müssen.

d) Ob Baumängel vorhanden sind, kann im vorliegenden Fall dahinstehen, da es hierauf nicht ankommt. Streitgegenstand ist die Beseitigung des Schimmels und dessen Ursache. Ob neben dem Schimmel Kältebrücken vorhanden sind und gegen welche DIN-Vorschrift aus welchem Jahr sie verstoßen, kann im vorliegenden Fall dahinstehen, da der Schimmel durch das nicht der Verkehrssitte entsprechende Mieterverhalten verursacht wurde. Ein Mangel ist nur dann zu beseitigen, wenn er dazu führt, dass sich die Mietsache nicht mehr in einem vertragsgerechten Zustand befinden würde, s. o. Nachdem der Schimmel nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist, liegt kein Mietmangel vor.

2. Mangels Mietmangel liegt keine Mietminderung gem. § 536 BGB vor, so dass weder Anspruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Miete noch auf Feststellung einer Mietminderung besteht.

Bei Schimmelbefall in der Mietwohnung wird oft über die Ursache gestritten. Das Landgericht Landshut meint, es komme nicht auf einen Baumangel an, wenn der Vermieter nach dem Einbau neuer Fenster den Mieter darauf hingewiesen habe, dass vermehrtes richtiges Lüften erforderlich sei und das fehlerhafte Lüftungsverhalten des Mieters zum Schimmelbefall geführt habe; eine Mietminderung scheide dann aus.

In der im Jahre 1970 errichteten Wohnung wurden im Jahr 2001 neue Fenster eingebaut. Einige Jahre später kam es zur Schimmelbildung und die Vermieterin wies die Mieterin darauf hin, dass die Luftfeuchtigkeit zu reduzieren sei durch „vermehrtes, richtiges Lüften“. Nachdem im Jahr 2019 erneut Schimmel im Bad und im Kinderzimmer aufgetreten waren, verlangte die Mieterin Minderung und Mangelbeseitigung. Das Amtsgericht gab nach Einholung eines Gutachtens der Klage nur hinsichtlich des Kinderzimmers statt, weil die Schimmelbildung im Bad durch falsches Nutzungsverhalten entstanden sei. Die Berufung der Vermieterin war erfolgreich.

Das Landgericht Landshut wies die Klage nach Einholung eines weiteren Gutachtens ab, weil die Mieterin den Mangel zu vertreten habe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme wäre bei zweimaliger Querlüftung am Tag der Schimmel nicht entstanden. Die Vermieterin habe schon beim erstmaligen Auftreten von Schimmel die Mieterin darauf hingewiesen, sodass nach der Verkehrssitte die Mieterin verpflichtet gewesen sei, das bisherige Lüftungsverhalten kritisch zu hinterfragen und dem sozialüblichen anzupassen. Ob Baumängel vorhanden seien, könne dahinstehen, da der Schimmel durch das nicht der Verkehrssitte entsprechende Mieterverhalten verursacht worden sei.

Das Urteil weicht in einem entscheidenden Punkt von der einhelligen Rechtsprechung ab, wonach bei Mängeln, die sowohl auf die Bausubstanz als auch auf vertragswidrigen Gebrauch des Mieters zurückgeführt werden können, zunächst der Vermieter sich zu entlasten hat (BGH, GE 2005, 125), etwa LG Hanau, Beschluss vom 13. Juli 2022 - 2 S 2/21: „Es obliegt zunächst dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache für die Schimmelbildung nicht in seinem Einfluss-und Verantwortungsbereich liegt“; ähnlich LG Berlin GE 2022, 523. Der Bundesgerichtshof (GE 2019, 116) verneint einen Sachmangel, wenn zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes die geltenden Bauvorschriften und technischen Normen eingehalten waren. Dagegen heißt es in dem Urteil des Landgerichts Landshut, es könne dahinstehen, ob Baumängel vorhanden sind, was zumindest missverständlich ist. Die Kammer hätte zunächst ein Gutachten darüber einholen müssen, ob die technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses und zum Zeitpunkt des Einbaus der neuen Fenster eingehalten wurden. Sie hätte dann auch statt des umgangssprachlichen Begriffs der Kältebrücken die korrekte Bezeichnung Wärmebrücken (wie auch der BGH) verwandt.