Untergemeinschaften

Untergemeinschaften; Kostenkompetenzen

1. Auch wenn die Teilungserklärung den Mitgliedern von Untergemeinschaften eine Beschlusskompetenz für die sie betreffenden Betriebskosten einräumt, muss sich die Anfechtung eines solchen Eigentümerbeschlusses gegen alle übrigen Wohnungseigentümer richten, soll die Klage nicht unzulässig sein.

2. Ist in der Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften - soweit rechtlich zulässig - selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und der Untergemeinschaft zur Beschlussfassung vorzulegen.

1 Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nach der Gemeinschaftsordnung in drei Untergemeinschaften gegliedert ist. Am 29. April 2009 wurden auf der Jahresversammlung der Untergemeinschaft A, der der Kl. angehört, unter anderem die Jahresabrechnung der Untergemeinschaft für das Jahr 2008 (TOP 3), der Gesamtwirtschaftsplan und die Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2010 (TOP 6) sowie die Verteilung der das Teileigentum betreffenden Verwaltergebühr in diesem Wirtschaftsplan (TOP 7) beschlossen.

2 Der Kl. hat am 25. Mai 2009 eine Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer der Untergemeinschaft A bei dem Amtsgericht eingereicht, mit der er beantragt hat, die zu TOP 3, 6 und 7 gefassten Beschlüsse für unwirksam zu erklären. Die Klageschrift ist - nach Zahlung des am 30. Juni 2009 angeforderten Kostenvorschusses am 22. August 2009 - den Bekl. am 31. August 2009 zugestellt worden.

3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat festgestellt, dass die zu TOP 3 und zu TOP 6 gefassten Beschlüsse teilweise, nämlich hinsichtlich der das Grundstück und alle Wohnungseigentümer betreffenden Kostenpositionen (Gehwegreinigung, Versicherungen und Verwaltungsgebühren), und der Beschluss zu TOP 7 insgesamt nichtig sind; im Übrigen hat es die Klageabweisung bestätigt. Mit der von ihm zugelassenen Revision verfolgt der Kl. den Antrag weiter, insgesamt die Nichtigkeit der zu TOP 3 und zu TOP 6 gefassten Beschlüsse festzustellen. Die Bekl. beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. 4 Das Berufungsgericht (dessen Urteil in ZMR 2012, 123 ff. veröffentlicht ist) meint, dass die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 3 und 6 teilweise nichtig seien. Zwar weise die Gemeinschaftsordnung den Untergemeinschaften eine eigene Beschlusskompetenz auch für die aufzustellenden Wirtschaftspläne und die Jahresabrechnungen zu. Diese sei jedoch auf die allein sie betreffenden Kostenpositionen beschränkt und schließe nicht die Befugnis zur Beschlussfassung über die auf alle Wohnungseigentümer zu verteilenden Lasten ein. Insoweit habe die Klage mit dem Hauptantrag auf Feststellung der Nichtigkeit teilweise Erfolg, weil in der Jahresabrechnung für 2008 und dem Wirtschaftsplan für 2010 auch solche Positionen enthalten seien. Im Übrigen sei die Klage auch mit dem Hilfsantrag, die Beschlüsse für ungültig zu erklären, unbegründet, da der Kl. die Anfechtungsfrist von einem Monat nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht gewahrt habe.

II. 5 Die Revision bleibt ohne Erfolg, weil die Klage zwar nicht als unbegründet, aber als unzulässig hätte abgewiesen werden müssen. Der Senat hat - allerdings erst nach Erlass des angefochtenen Urteils - entschieden, dass eine Klage, mit der ein Beschluss einer Untergemeinschaft der Wohnungseigentümer angefochten oder für nichtig erklärt werden soll (Beschlussmängelklage), gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG stets gegen alle übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als notwendige Streitgenossen zu richten ist. Die nur gegen einen Teil der Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Klage ist deshalb unzulässig (Senatsurteile vom 11. November 2011 - V ZR 45/11 = GE 2012, 275 = NJW 2012, 1224, 1225 Rn. 10 ff., vom 10. Februar 2012 - V ZR 145/11 = GE 2012, 1111 und vom 2. März 2012 - V ZR 89/11, juris Rn. 6; red. GE 2012, 812).

III. 6 Eine Aufhebung des Berufungsurteils (§ 562 Abs. 1 ZPO) und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO) mit dem Ziel der Behebung des Zulässigkeitsmangels durch eine Klageerweiterung auf die anderen Wohnungseigentümer ist auch in diesem Fall nicht veranlasst.

7 1. Richtig ist allerdings, dass ein solches Verfahren grundsätzlich dann geboten ist, wenn der Umstand, dass die Klage nur gegen einen Teil der Streitgenossen erhoben wurde, auf Fehler oder Versäumnisse des Gerichts zurückzuführen ist und der Zulässigkeitsmangel nicht auf einem Verschulden des Kl. beruht (vgl. Senatsurteil vom 2. März 2012 - V ZR 89/11, juris Rn. 7). Es entspricht dann dem Grundsatz fairer Verfahrensführung, der es den Gerichten insbesondere verwehrt, aus eigenen oder ihnen zurechenbaren Fehlern oder Versäumnissen Verfahrensnachteile für die Beteiligten abzuleiten (BVerfGE 75, 183, 190; 110, 339, 342 und NJW 1996, 1811), dem Kl. Gelegenheit zur Behebung des Zulässigkeitsmangels zu geben. Ob ein solcher Fehler des Gerichts vorliegt, bedarf hier jedoch keiner Entscheidung.

8 2. Eine Aufhebung und Zurückverweisung kommt nämlich nicht in Betracht, wenn sie nicht zu einem Erfolg der Klage führen kann. So ist es hier.

9 a) Die angegriffenen Beschlüsse sind nicht deshalb nichtig, weil - wie der Kl. meint - einem Teil der Wohnungseigentümer (der jeweiligen Untergemeinschaft) die Kompetenz fehle, nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan und die Jahresrechnung zu beschließen.

10 aa) Das trifft nicht zu, weil die Bestimmung in § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, nach der die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, es ermöglicht, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten (vgl. Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 85; Hügel, NZM 2010, 8, 13; Wenzel, NZM 2006, 311, 314; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 23 Rn. 5). Zulässig sind danach von § 21 Abs. 1 und Abs. 3, § 23 Abs. 1, § 28 Abs. 5 WEG abweichende Stimmrechtsregelungen für die Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Jahresabschlüsse, nach der allein die Mitglieder der Untergemeinschaft anstelle aller Wohnungseigentümer über die auf das jeweilige Haus entfallenden Kostenpositionen zu entscheiden haben (vgl. Hügel, aaO., 13, 14; Vandenhouten in Köhler/Bassenge, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Teil 4 Rn. 103). Ist in der Gemeinschaftsordnung - wie hier - ausdrücklich bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaften nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind, sondern für jede Untergemeinschaft - soweit rechtlich zulässig - selbständig verwaltet werden sollen, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen (BayObLG, ZWE 2001, 269, 270; NJOZ 2004, 636, 641); die gegen diese Beschlüsse erhobenen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen sind nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG allerdings gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten.

11 bb) Richtig ist jedoch, dass den Mitgliedern einer Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zusteht, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen (OLG Köln, NZM 2005, 550). Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen enthalten indes notwendigerweise auch solche Kosten, weshalb - auch wenn es sich um eine Mehrhausanlage handelt - alle Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung über diese berufen sind (BayObLG, BayObLGZ 1994, 98, 101; NZM 2001, 771 = ZWE 2001, 269 = GE 2001, 145; OLG Düsseldorf, FGPrax 2003, 121, 122; OLG Zweibrücken, ZMR 2005, 751, 752).

12 Daraus folgt jedoch nicht, dass die von einer Untergemeinschaft beschlossenen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen insgesamt nichtig sind, wenn in ihnen auch die auf die Mitglieder der Untergemeinschaft entfallenden anteiligen Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach einem in der Gemeinschaftsordnung bestimmten Schlüssel ausgewiesen und in den Einzelabrechnungen auf die Mitglieder verteilt worden sind. Sollen - wie hier - nach der Gemeinschaftsordnung die Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit, als wenn sie selbständige Eigentümergemeinschaften wären, über die Lasten und Kosten entscheiden, wird die Grenze ihrer Beschlusszuständigkeit nicht bereits mit der Aufnahme der anteiligen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums in die Wirtschaftspläne und Abrechnungen, sondern erst dann überschritten, wenn sie dadurch einen in der Gemeinschaftsordnung bestimmten oder den auf einer Gesamteigentümerversammlung beschlossenen Verteilungsschlüssel ändern (vgl. BayObLG, NJW-RR 2001, 1020 und ZMR 2004, 212, 213 = BayObLGR 2004, 98 [Ls]). Der Annahme einer Gesamtnichtigkeit der Beschlüsse steht zudem der Grundsatz entgegen, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen in einem Wirtschaftsplan oder einer Jahresabrechnung deren Wirksamkeit im Übrigen grundsätzlich nicht berührt (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 193/11 = GE 2012, 962, Rn. 13).

13 Dem Kl. dürfte insoweit ein Anspruch auf Ergänzung der unvollständigen Abrechnungen (vgl. BayObLG, NJW-RR 1992, 1169; OLG Hamm, NZM 1998, 923, 924; OLG Schleswig, ZMR 2006, 665, 667) durch einen Beschluss aller Wohnungseigentümer zustehen. Dieser Anspruch ist aber nicht Gegenstand des Rechtsstreits und daher auch kein Grund für eine Aufhebung des Berufungsurteils.

14 b) Ob die Beschlüsse der Untergemeinschaft für unwirksam zu erklären sind, weil sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, ist nicht mehr zu prüfen, da der Kl. die Frist für eine Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) versäumt hat. Wiedereinsetzung nach § 46 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. § 233 ZPO kann ihm nicht gewährt werden. Die Versäumung der Frist ist schon deshalb nicht als unverschuldet anzusehen, weil der Kl. den von dem Amtsgericht angeforderten Kostenvorschuss zunächst nicht gezahlt hat. Das sich aus der Vorschrift in § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG ergebende Hindernis, nach der die Klage erst nach Zahlung der Verfahrensgebühr zugestellt werden soll, hat der Kl. daher zu vertreten. Die Revision greift das Berufungsurteil insoweit auch nicht an.

Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung auch Untergemeinschaften Beschlusskompetenzen für deren Betriebskosten einräumt, ist eine Beschlussanfechtung gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus drei Untergemeinschaften, die nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder ausgestattet sind.

Am 29. April 2009 fasste die Untergemeinschaft A Beschlüsse über die Jahresabrechnung 2008, den Wirtschaftsplan 2010 sowie über eine besondere Verteilung der Verwaltergebühren. Der Kläger hat seine Anfechtungsklage nur gegen die übrigen Mitglieder der Untergemeinschaft A eingereicht und den angeforderten Gerichtskostenvorschuss verspätet eingezahlt.

Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat die Beschlüsse über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan teilweise, nämlich hinsichtlich der auch alle anderen Wohnungseigentümer betreffenden Kostenpositionen für das Grundstück, und den Beschluss über das Verwalterhonorar insgesamt für nichtig erklärt, jedoch die Revision an den BGH zugelassen, die auch eingelegt wurde.

Ohne Erfolg! Auch bei Beschlüssen von Untergemeinschaften muss sich die Anfechtungsklage stets gegen alle übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft als notwendige Streitgenossen richten.

Entgegen dem LG sind die angegriffenen Beschlüsse aber nicht deshalb nichtig, weil den Mitgliedern der Untergemeinschaft die Kompetenz fehlt, nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung zu beschließen. In einer Gemeinschaftsordnung kann nämlich wirksam geregelt sein, dass Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder ausgestattet werden. Dementsprechend hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen.

Auch wenn den Mitgliedern einer Untergemeinschaft nicht die Kompetenz zusteht, über die Kostenpositionen zu befinden, die das gesamte Grundstück und die sonstigen gemeinschaftlichen Anlagen betreffen, sind die gefassten Eigentümerbeschlüsse nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Im Hinblick auf die verspätete Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses ist die Anfechtungsfrist hier jedoch verstrichen gewesen, so dass nicht zu überprüfen ist, ob die angefochtenen Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.

Der BGH verlangt entsprechend § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG, dass auch bei Eigentümerbeschlüssen von Untergemeinschaften die Anfechtungsklage in jedem Fall gegen alle übrigen Wohnungseigentümer zu richten ist. Das gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Unterverteilung auszusondernder Kosten für die Untergemeinschaften vorsieht und diesen insoweit sogar eine Beschlussfassungskompetenz einräumt.

Auf den Verwalter kommt damit die Aufgabe zu, die hausbezogenen Bewirtschaftungskosten für jede Untergemeinschaft gesondert aufzustellen und dieser zur Beschlussfassung vorzulegen.

Die das gesamte Grundstück und alle gemeinschaftlichen Anlagen betreffenden Kosten sind dagegen zusätzlich der gesamten Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung zu unterbreiten. Den erhöhten Verwaltungsaufwand muss der Verwalter bei seinem Honorarangebot berücksichtigen, wie er sich überhaupt über die nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftseigentum zu übernehmenden Verwaltungsaufgaben zu unterrichten hat.

Fraglich wird ein Anfechtungszwang, wenn sämtliche Wohnungseigentümer auch über die getrennten, bereits gesondert beschlossenen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der Untergemeinschaften nochmals insgesamt beschließen. Das könnte ferner wegen des strikten Verbots, „bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen" (BGH, GE 2012, 697), sehr problematisch sein. Solche Wiederholungsbeschlüsse sind nämlich nichtig!