Unterbringung von Asylbewerbern in Eigentumswohnung

1. Wenn ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung an den Landkreis zur Nutzung für die temporäre Unterbringung von Asylbewerbern vermietet, so ist eine vorübergehende Belegung von 80 m2 Wohnfläche mit elf Asylbewerbern von den Miteigentümern zu dulden.

2. Für einen im einstweiligen Verfügungsverfahren auf Unterlassung der Überbelegung einer Eigentumswohnung gerichteten Antrag fehlt grundsätzlich ein dringendes Bedürfnis.

(Leitsätze der Redaktion)

Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch nach §§ 1004, 1011 BGB besteht jedoch vorliegend nicht:

a) Zutreffend ist, dass alle Wohnungen in der Teilungserklärung als solche bestimmt sind, so dass dort nur eine Wohnnutzung bzw. eine solche Nutzung zulässig ist, die bei typisierender Betrachtungsweise generell nicht mehr stört und beeinträchtigt als eine der Zweckbestimmung entsprechende Nutzung als Wohnung.

Dies schließt es nicht schlechthin aus, eine Wohnung in dieser Anlage zum dauernden Bewohnen durch Asylbewerber zu überlassen. Abzustellen ist darauf, ob im Einzelfall Beeinträchtigungen vorliegen oder aufgrund bestimmter Tatsachen für die Zukunft zu befürchten sind, die mehr stören als bei einer normalen Vermietung (so schon BayObLG, Beschluss vom 28.11.1991, NVwZ 1992, 604 - beck-online).

Es werden im vorliegenden Fall von den Antragstellern weder Tatsachen glaubhaft gemacht, wonach entsprechende Beeinträchtigungen bereits vorliegen würden, noch dafür, wonach diese in Zukunft zu befürchten seien. So wird lediglich gemutmaßt, die starke Belegung (dazu unten) werde dazu führen, dass die Gemeinschaftsflächen gegenüber einer normalen Wohnnutzung z. B. durch Raucher stärker genutzt würden, womöglich auch Personen ihre Notdurft im Freien, auf Gemeinschaftsflächen, verrichten könnten, wenn die Toilette besetzt sei. Derartige bloße Mutmaßungen begründen jedoch keine entsprechenden Tatsachen.

b) Nach §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG ist abzuwägen zwischen dem Recht des Wohnungseigentümers, mit seiner Wohnung nach Belieben zu verfahren, und der Pflicht zur Rücksichtnahme auf die anderen Wohnungseigentümer. Zulässig ist nur ein Wohngebrauch, wie er unter Berücksichtigung der Beschaffenheit und Größe der Wohnungen noch im Rahmen des Üblichen liegt. Gewisse Anhaltspunkte für die Belegungsdichte einer Wohnung kann die Richtzahl von höchstens zwei Einzelpersonen pro Einzelzimmer geben. Das Gleiche gilt für die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen zur Frage, wann eine Überbelegung und damit eine übermäßige Benutzung einer Wohnung anzunehmen ist (vgl. zum Ganzen Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 9.2.1994, NJW 1994, 1662 - beck-online mit Rechtssprechungsnachweisen).

Zur Belegung mit Aussiedlern hat das Bayerische Oberste Landesgericht mit Beschluss vom 9.2.1994 (NJW 1994, 1662 - beck-online) ausgeführt, die Belegung einer Eigentumswohnung mit Aussiedlern halte sich im zulässigen Rahmen, wenn in etwa ein Richtwert von zwei Personen je Zimmer eingehalten werde und für jede mindestens sechs Jahre alte Person eine Wohnfläche von mindestens 10 m2 vorhanden sei.

Im streitgegenständlichen Verfahren wird eine ca. 80 m2 große Wohnung, bestehend aus zwei getrennten Schlafräumen im OG mit 12 m2 bzw. 18 m2, einem Bad, offenem Wohnbereich mit Küche nebst Gäste-WC im Erdgeschoss von aktuell elf Asylbewerbern bewohnt, wie glaubhaft gemacht. Eine derartige Belegung übersteigt die in der zuvor zitierten Rechtsprechung aufgelegten Belegungsgrundsätze.

Nach Auffassung des Gerichts können diese jedoch derzeit nicht mehr herangezogen werden, da die aktuelle Wohnraumsituation dies nicht mehr zulässt. Demzufolge gilt auch derzeit die Verwaltungsrichtlinie der Regierung von Oberbayern, wonach bei Anmietung von Wohnraum für jeden Asylbewerber mindestens 7 m2 zur Verfügung stehen müssen, nicht.

Ohnehin wird vorliegend dieser Wert noch eingehalten, da jedem Asylbewerber 7,27 m2 zur Verfügung stehen.

c) Auch wird nicht glaubhaft gemacht, dass die derzeitige Belegung mit elf Asylbewerbern nicht nur ein temporärer Zustand ist.

3. Verfügungsgrund:

Ein Verfügungsgrund ist nicht glaubhaft gemacht; die für eine Entscheidung vorausgesetzte Dringlichkeit ist nicht erkennbar.

Aus den Gründen des LG:

I. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller vom 24.9.2015, bei Gericht eingegangen am 24.9.2015, gegen den Beschluss des Amtsgerichts Traunstein vom 18.9.2015, Az. 319 C 1083/15, ist zulässig, jedoch in der Sache ohne Erfolg.

Dabei kann im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob den Antragstellern in der Sache ein Anspruch gegen die Antragsgegner auf Unterlassung der Unterbringung von mehr als vier familiär nicht miteinander verbundenen bzw. insgesamt von nicht mehr als sechs Personen in ihrer Wohnung sowie der Nutzung der Wohnung der Antragsgegner zu anderen als Wohnzwecken zusteht, ein Verfügungsanspruch damit gegeben ist. Es fehlt nämlich jedenfalls an einem Verfügungsgrund.

Die Antragsteller verlangen vorliegend den Erlass einer einstweiligen Verfügung dahingehend, dass dem Antragsgegner zu 1) bei Androhung von Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft oder von Ordnungshaft für jeden Fall der Zuwiderhandlung verboten wird, die Wohnung Nr. 3 der Antragsgegner mit mehr als vier familiär nicht miteinander verbundenen oder insgesamt mit mehr als sechs Personen sowie zu anderen als zu Wohnzwecken nutzen zu lassen. Weiterhin begehren sie, die Antragsgegner im Wege der einstweiligen Verfügung zu verpflichten, gegenüber dem Landratsamt Traunstein zu erklären, dass die Wohnung mit der laufenden Nummer 3 nur zu Wohnzwecken genutzt und mit maximal vier familiär nicht miteinander verbundenen oder insgesamt mit nicht mehr als sechs Personen belegt werden darf. Die einstweilige Verfügung in der von Antragstellerseite begehrten Form würde damit im Ergebnis auf eine Vorwegnahme der Hauptsache hinauslaufen, es würde sich daher um eine sog. Regelungsverfügung in Form einer Leistungsverfügung i. S. des § 940 ZPO handeln. Denn wie die Antragsteller selbst vortragen, wurde die streitgegenständliche Wohnung durch die Antragsgegner an das Landratsamt Traunstein zur Belegung mit Asylbewerbern vermietet, ohne dass eine Beschränkung der Personenzahl vereinbart wurde. Damit hat das Landratsamt Traunstein aber gegenüber dem Antragsgegner einen Anspruch aus dem geschlossenen Mietvertrag auf die entsprechende Nutzung erworben. Eine nachträgliche Abänderung eines Mietvertrages kann der Vermieter aber in der Regel nicht verlangen, dementsprechend auch nicht, dass der Mieter seine Nutzung der Mietsache gegenüber der vertraglich vereinbarten Nutzung einschränkt. Dass dies vorliegend anders wäre, haben die Antragsteller nicht dargelegt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Zwar bindet eine eingetragene Vereinbarung wie eine Zweckbestimmung auch denjenigen, der anstelle des Wohnungseigentümers den Gebrauch ausübt, beispielsweise einen Mieter oder Pächter, so dass in solchen Fällen jeder Wohnungseigentümer vom zweckwidrig gebrauchenden Nutzer Unterlassung verlangen kann (vgl. Bärmann, 12. Aufl., Rn. 191 zu § 1 WEG und Rn. 68 zu § 13 WEG). Das kann indes nicht für denjenigen Eigentümer gelten, der den an sich unzulässigen Gebrauch im Rahmen des abgeschlossenen Miet- oder Pachtvertrags ausdrücklich gestattet hat. Im Ergebnis könnten die Antragsgegner einem im Rahmen einer einstweiligen Verfügung ausgesprochenen Verbot der Nutzung ihrer Wohnung Nr. 3 zur Unterbringung von mehr als vier familiär nicht miteinander verbundenen oder insgesamt mehr als sechs Personen sowie zu anderen als zu Wohnzwecken nur nachkommen, indem sie den mit dem Landratsamt Traunstein geschlossenen Mietvertrag kündigen oder sonst das Landratsamt Traunstein dazu bringen, einer Aufhebung bzw. Abänderung des Mietvertrages zuzustimmen, wozu dieses aber grundsätzlich nicht verpflichtet wäre. Dient die Unterlassungsverfügung, wie hier, letztlich der Durchsetzung eines auf Unterlassung gerichteten Individualanspruchs, müssen die besonderen Voraussetzungen für Leistungsverfügungen erfüllt sein (Zöller, 30. Aufl., Rn. 1 zu § 940 ZPO).

Da bei einer sog. Leistungsverfügung die Hauptsache im Ergebnis vorweggenommen wird, sind an das Vorliegen eines Verfügungsgrundes besondere Anforderungen zu stellen. Die schutzwürdigen Interessen beider Seiten sind hierbei im Rahmen des gerichtlichen Beurteilungsspielraumes gegeneinander abzuwägen (Zöller, 30. Aufl., Rn. 4 zu § 940 ZPO). Es muss ein dringendes Bedürfnis für die Eilmaßnahme bestehen, d. h. der Gläubiger muss auf die sofortige Erfüllung dringend angewiesen sein. Dies ist beispielsweise beim Vorliegen einer Not-/Zwangslage oder einer Existenzgefährdung der Fall (Zöller, 30. Aufl., Rn. 6 zu § 940 ZPO). Das Bestehen einer solchen besonderen Dringlichkeit wurde hier nicht ausreichend dargelegt und glaubhaft gemacht. Die Tatsache, dass zwei Mieter der Antragsteller mit einer fristlosen Kündigung ihres Wohnungsmietvertrags gedroht haben bzw. eine solche Kündigung ausgesprochen haben, wie von Antragstellerseite glaubhaft gemacht wurde, reicht insoweit nicht aus. Insoweit ist bereits fraglich, ob die vorgetragenen Beeinträchtigungen überhaupt die Mieter gemäß § 543 BGB zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigen würden. Unabhängig davon wäre aber ein etwaiger Schaden aufgrund der ausgesprochenen Kündigungen ohnehin schon eingetreten. Andererseits ist bei der Abwägung zu berücksichtigen, dass auch den Antragsgegnern bei Erlass der einstweiligen Verfügung ein nicht unerheblicher Schaden droht, weil sie, sofern sie sich überhaupt von dem geschlossenen Mietvertrag vor Ablauf der Vertragslaufzeit wieder lösen könnten, sich gegenüber ihrem Mieter, dem Landratsamt Traunstein, voraussichtlich schadensersatzpflichtig machen würden. Unter Abwägung dieser Umstände ist vorliegend jedenfalls keine solche Dringlichkeit gegeben, dass dies eine Vorwegnahme der Hauptsache im Wege einer einstweiligen Verfügung rechtfertigen könnte.

Der Mieter einer Wohnung ist berechtigt, den Ehegatten und nahe Verwandte aufzunehmen, der Eigentümer einer Wohnung darf diese weiter vermieten: In beiden Fällen kann aber der zulässige Miet- bzw. Eigentumsgebrauch überschritten sein, wenn die Wohnungsgröße nur eine bestimmte Anzahl von Bewohnern zulässt.

Die Antragsgegner hatte ihre Eigentumswohnung, bestehend aus zwei 12 bzw. 18 m2 großen Zimmern, offenem Wohnbereich, Bad, Küche und Gäste-WC, insgesamt etwa 80 m2, an das Landratsamt Traunstein zur Belegung mit Asylbewerbern vermietet. Weil das Landratsamt elf Asylsuchende in der Wohnung untergebracht hatte, verlangten die Antragsteller, die eine Eigentumswohnung in derselben Wohnanlage besitzen, im Wege der einstweiligen Verfügung ein Verbot der Unterbringung von mehr als vier familiär nicht miteinander verbundenen oder insgesamt mehr als sechs asylsuchenden Personen.

Das Amtsgericht Traunstein wies den Antrag zurück. Die Überlassung an Asylbewerber verstoße nicht gegen die Teilungserklärung, weil es sich auch hierbei um die dort vorgesehene Nutzung als Wohnung handele. Allerdings übersteige die derzeitige Belegung die von der Rechtsprechung festgesetzten Grenzen (zwei Personen pro Zimmer und für jede über sechs Jahre alte Person eine Wohnfläche von wenigstens 10 m2). Diese Grundsätze könnten jedoch nicht mehr angewandt werden, weil „die aktuelle Wohnraumsituation“ dies nicht mehr zulasse. Ein Verfügungsanspruch bestehe deshalb nicht, auch sei die für eine Entscheidung notwendige Dringlichkeit nicht erkennbar, so dass ein Verfügungsgrund ebenfalls nicht vorliege. Das LG München wies die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurück. Es könne dahinstehen, ob ein Verfügungsanspruch bestehe, jedenfalls sei die für den Erlass einer sog. Leistungsverfügung notwendige besondere Eilbedürftigkeit nicht ersichtlich.

Immer der Reihe nach, also Verfügungsanspruch – Verfügungsgrund – Glaubhaftmachung – so sieht es das Gesetz in §§ 920 Abs. 2, 935, 936 und 940 ZPO vor, also:

■ Verfügungsanspruch: Grundlage für den geltend gemachten Anspruch ist § 15 Abs. 3 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch u. a. der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen kann, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und – falls sich hieraus keine Regelung ergibt – dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Zwar ist jeder Eigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, seine Wohnung zu vermieten. Der Mietgebrauch muss sich aber ebenso wie der eigene Gebrauch durch den Wohnungseigentümer selbst in den Grenzen des § 14 Nr. 1 WEG halten, es darf also hierdurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Schaden erwachsen. Das Vorliegen eines Schadens in diesem Sinne liegt hier auf der Hand: Wenn die Heizungs- und Warmwasserkosten entsprechend der HeizkostenV verteilt, also z. B. 30 % nach Wohnfläche und 70 % nach Verbrauch, und die Kaltwasserkosten auch nach Fläche abgerechnet werden, ergibt sich bei einer Nutzung von elf Personen im Verhältnis zu den antragstellenden Wohnungseigentümern ein krasses Missverhältnis zwischen flächenbezogenem und verbrauchsabhängig erfasstem Verbrauch, weil die tatsächliche Nutzung im 30 %igen Anteil nicht erfasst wird.

Der zwangsläufig entstehende höhere Verbrauch wird also bei der Flächenverteilung nicht berücksichtigt und geht bei der Jahresabrechnung zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer.

Der deswegen bestehende Unterlassungsanspruch richtet sich gegen den vermietenden Eigentümer als mittelbaren Handlungsstörer (BGH, Urt. v. 27. Januar 2006 - V ZR 26/05 -, GE 2006, 570), wobei der Mieter zur Duldung der Beseitigung verpflichtet ist (BGH, Urt. v. 1. Dezember 2006 - V ZR 112/06 -, GE 2007, 229).

Die Ausführungen des LG München zur angeblich nicht gegebenen Einflussmöglichkeit der Antragsgegner als Vermieter auf das Landratsamt Traunstein als Mieter sind deshalb obsolet, gehen im Übrigen aber auch deswegen fehl, weil dem Mieter durch die fehlende Beschränkung der Personenzahl im Mietvertrag nicht mehr Rechte eingeräumt werden können als dem vermietenden Eigentümer, so dass dieser Unterlassung verlangen könnte.

■ Verfügungsgrund: Die andauernde Nutzung der vermieteten Wohnung führt tagtäglich zu einer „ungerechten“ und die Antragsteller (wie auch die übrigen Wohnungseigentümer) benachteiligenden Verteilung der entsprechenden Kosten: Weil nach der vielleicht erst in später Zukunft vorliegenden Jahresabrechnung und bei vielleicht beendeter oder in anderem Umfang erfolgender Nutzung der Wohnung eine „gerechte“ Verteilung der Kosten nicht mehr möglich sein wird, sind die Antragsteller dringend auf Einstellung der übermäßigen Nutzung angewiesen.

■ Glaubhaftmachung: Der vorgetragene Sachverhalt ist unstreitig und bedarf deswegen keiner weiteren Unterlagen oder eidesstattlichen Versicherungen zur Glaubhaftmachung.

Soweit es die Überbelegung von Wohnraum angeht, können von den Bundesländern etwa erlassene Wohnungsaufsichtsgesetze herangezogen werden.

In Berlin z. B. schreibt § 7 Abs. 1 WoAufG vor, dass eine Wohnungsüberlassung nur erfolgen darf, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 9 m2 und für jedes Kind bis zu sechs Jahren eine Wohnfläche von mindestens 6 m2 vorhanden ist. Nach § 7 Abs. 3 WoAufG kann die zuständige Behörde vom Verfügungsberechtigten oder den Bewohnern die Räumung überbelegter Wohnungen verlangen, wobei die gesetzeswidrige Überlassung von Wohnraum (also im Falle des AG Traunstein die Überlassung durch das Landratsamt!) eine Ordnungswidrigkeit darstellt, die nach § 13 Abs. 1 Ziff. 3 WoAufG mit einer Geldbuße bis zu 25.000 € geahndet werden kann.

Soweit es die Gebrauchsüberlassung nach § 540 Abs. 1 BGB angeht, hat die Rechtsprechung in zahlreichen Entscheidungen Überbelegung angenommen: z. B. acht Personen in einer 3-Zimmer-Wohnung mit 64,30 m2, zwei Erwachsene und drei Kinder im Alter von sieben und 14 Jahren in einer Dachgeschosswohnung von 30 m2, vier Erwachsene und drei Kinder in einer 70 m2 großen 4-Zimmer-Wohnung, zwei Erwachsene und sechs Kinder in einer Wohnung mit 54 m2, zwei Erwachsene und sieben Kinder in einer 49 m2 großen Wohnung (vgl. die zahlreichen Nachweise bei Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 540 Rn. 28).

Bestehende Richtlinien und gefestigte Rechtsprechungsbegrenzungen müssen also bei der Überlassung von Wohnraum auch an Asylbewerber – gleich, ob es sich um eine Untervermietung nach § 540 BGB oder eine Vermietung nach § 13 Abs. 1 WEG handelt – berücksichtigt werden; die „aktuelle Wohnraumsituation“, wie es das AG Traunstein meint, kann und darf deshalb in einer Gerichtsentscheidung an der Rechtslage nicht vorbeigehen.