Unterbringung von Asylbewerbern durch Gemeinschaftsordnung untersagt

1. Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wonach den Eigentümern die Vermietung ihres Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige (Landes-) Behörde untersagt wird, ist nicht offensichtlich unwirksam.

2. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.

Die Beteiligte zu 1 teilte ihr Grundstück in 36 Wohnungseigentums- und drei Teileigentumsrechte auf, was von dem Grundbuchamt am 7. Mai 2020 durch Schließung des Grundstücksgrundbuchs und Anlegung der im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher vollzogen wurde.

Am 25. Januar 2021 wurde die Beteiligte zu 2 als Eigentümerin einer Teileigentumseinheit anstelle der Beteiligten zu 1 eingetragen. Am 28. Juni 2023 bewilligten zwei Vertreterinnen der Beteiligten notariell die Eintragung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern. U. a. enthält die notarielle Urkunde unter Punkt „I. Änderung Nutzung“ folgende Bestimmung:

„Teil B § 2) Art und Umfang der Nutzungen) wird in Abs. 4 2. Unterabsatz wie folgt neu gefasst: […]

Insgesamt in allen Sondereigentumseinheiten ausgeschlossen ist die Vermietung an das Landesamt für Gesundheit und Soziales (LAGESO) und vergleichbarer Behörden, Institutionen und Träger zum Zwecke der Unterbringung von Asylbewerbern.“

Als der Notar den Vollzug der Änderung der Gemeinschaftsordnung in den Grundbüchern beantragte, hat das Grundbuchamt eine Abänderung der Urkunde für erforderlich erachtet, weil die geänderte Bestimmung gegen § 19 AGG verstoße. Hiergegen die Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

1. Die Beschwerde ist zulässig. […]

2. Die Beschwerde ist auch begründet. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass insoweit kein Anlass für den Erlass der Zwischenverfügung bestand, § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO.

a) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften der §§ 10 ff. WEG zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden, § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG. Entsprechende Vereinbarungen, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Vereinbarungen in diesem Sinne sind die Verträge der Wohnungseigentümer, durch die sie ihr Verhältnis untereinander regeln. Darum geht es vorliegend. Die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentumsrechte beruhte auf der Teilungserklärung der Beteiligten zu 1 vom 19. Juli 2019 - UR-Nr. xxx/2019 des Notars xxx in Berlin - und den sie ergänzenden Erklärungen vom 10. September 2019 und 9. April 2020 - UR-Nr. xxx/2019 und xxx/2020 desselben Notars. Die Erklärungen enthielten eine Gemeinschaftsordnung, deren Bestimmungen durch Bezugnahme in den jeweiligen Bestandsverzeichnissen der Grundbücher zum Inhalt der Sondereigentumsrechte geworden ist, § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG.

Die Änderung bzw. Ergänzung dieser Gemeinschaftsordnung haben die Beteiligten zu 1 und 2 am 28. Juni 2023 übereinstimmend […] erklärt und die Eintragung in den Grundbüchern bewilligt.

b) Der Senat hat wiederholt entschieden, dass das Grundbuchamt eine gemäß §§ 19 GBO, 10 Abs. 1 Satz 2, 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zur Eintragung bewilligte Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nur beanstanden kann, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist (Senat, September 2016 - 1 W 93/16 - ZWE 2017, 403; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., §, Rn. 60; Armbrüster, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl., §, Rn. 127). Als Prüfungsmaßstab kommen dabei die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht (BGH, NJW 2011, 679, 680). Ob die von dem Grundbuchamt beanstandete Änderung der Gemeinschaftsordnung hiergegen verstößt, ist nicht offensichtlich.

aa) Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, es insbesondere vermieten, § 13 Abs. 1 WEG. Durch - einstimmige - Vereinbarung kann aber das Recht auf Vermietung des Sondereigentums auch beschränkt oder für bestimmte Fälle ganz ausgeschlossen werden (BGH, NJW 2019, 2083, 2084). In diesem Zusammenhang wird vertreten, dass solche Vereinbarungen den in § 19 AGG aufgestellten Grundsätzen standzuhalten hätten. Diskriminierende Vermietungsverbote in diesem Sinne seien unwirksam (Suilmann, in: Bärmann, aaO., § 13, Rn. 121). Beispielhaft werden dazu Regelungen genannt, die es generell verbieten, eine Eigentumswohnung an Asylbewerber oder sonstige Ausländer zu vermieten (Ehmann, ZWE 2016, 342, 344, 349). Um eine solche Regelung geht es hier aber nicht.

bb) Allerdings ist eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, wegen des Geschlechts, der Religion, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität bei der Begründung, Durchführung und Beendigung zivilrechtlicher Schuldverhältnisse, die typischerweise ohne Ansehen der Person zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen (Massengeschäfte), oder bei denen das Ansehen der Person nach der Art des Schuldverhältnisses eine nachrangige Bedeutung hat und die zu vergleichbaren Bedingungen in einer Vielzahl von Fällen zustande kommen, unzulässig, § 19 Abs. 1 Nr. 1 AGG.

Vorliegend käme allenfalls eine Diskriminierung wegen der ethischen Herkunft in Betracht, weil es sich bei Asylbewerbern immer um Ausländer handelt, vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 AsylG. Hingegen vermag der Senat insoweit eine Diskriminierung nicht zu erkennen.

Die von dem Grundbuchamt beanstandete Regelung verbietet es den Eigentümern schon nicht, ihr Sondereigentum unmittelbar an Asylbewerber zu vermieten, „sonstige Ausländer“ werden erst gar nicht genannt. Tatsächlich werden nur Vermietungen an das beispielhaft bezeichnete - allerdings bereits seit dem 1. August 2016 in Berlin nicht mehr zuständige, vgl. § 2 Abs. 1 Gesetz zur Errichtung eines Landesamtes für Flüchtlingsangelegenheiten vom 14. März 2016, FlüLAErrG BE (GVBl. 93) - Landesamt für Gesundheit und Soziales zum Zwecke der Unterbringung von Asylbewerbern untersagt. In Berlin ist seither das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheit u. a. zuständig für die Beschaffung von Heim- und Wohnplätzen für Asylbewerberinnen und Asylbewerber durch Verträge mit Dritten, Ziffer 2 der Anlage 1 zu § 2 Abs. 1 FlüLAErrG. Die Beschaffung solcher Wohnplätze wird Voraussetzung für die Entscheidung über die Verpflichtung eines Asylbewerbers sein, in einer bestimmten Wohnung zu wohnen oder in eine solche umzuziehen, § 60 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 oder 2 AsylG.

Von der beanstandeten Regelung werden Asylbewerber somit allenfalls mittelbar betroffen, und auch nur solche, die nicht oder nicht mehr verpflichtet sind, in einer Aufnahmeeinrichtung zu wohnen, und deren Lebensunterhalt nicht gesichert ist. Nur diesen Asylbewerbern kann die Verpflichtung auferlegt werden, eine bestimmte Wohnung zu beziehen, § 60 Abs. 2 Satz 1 AsylG. Eine Benachteiligung aus Gründen der ethnischen Herkunft ist danach nicht offensichtlich, sondern eher fernliegend. (rkr.)

Eine Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentumsanlage ist nicht bereits dann offensichtlich unwirksam, wenn die Vermietung des Sondereigentums an die für die Unterbringung von Asylbewerbern zuständige Behörde untersagt wird. Das Grundbuchamt hat deshalb keinen Anlass, den Antrag auf Eintragung einer entsprechenden Ergänzung der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern zu beanstanden.

Die Beteiligte war Eigentümerin des im Grundbuch von XXX Blatt XXX eingetragenen Grundstücks. Sie teilte das Grundstück in 36 Wohnungseigentums- und drei Teileigentumsrechte auf, was von dem Grundbuchamt am 7. Mai 2020 durch Schließung des Grundstücksgrundbuchs und Anlegung der im Beschlusseingang bezeichneten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher vollzogen wurde. Am 25. Januar 2021 wurde die Beteiligte zu 2 in Abteilung I laufende Nr. 2 des Teileigentumsgrundbuchs Blatt XXX anstelle der Beteiligten zu 1 eingetragen. Am 28. Juni 2023 bewilligten zwei Vertreterinnen der Beteiligten zur Urkunde eines Notars in Berlin die Eintragung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung in den Wohnungs-und Teileigentumsgrundbüchern. Diese Urkunde enthält unter Punkt 1. Änderung der Nutzung Folgendes:

„Teil B § 2) Art und Umfang der Nutzungen wird in Abs. 4 2. Unterabsatz wie folgt neu gefasst: Insgesamt in allen Sondereigentumseinheiten ausgeschlossen ist die Vermietung an das Landesamt für Gesundheit und Soziales (LAGeSo) und vergleichbarer Behörden, Institutionen und Träger zum Zwecke der Unterbringung von Asylbewerbern.“

Unter dem 25. Juli 2023 hat der Notar den Vollzug dieser Neuregelung in den Grundbüchern beantragt. Das Grundbuchamt hat unter dem 4. September 2023 unter Fristsetzung eine Abänderung der Urkunde für erforderlich erachtet, weil die zitierte Bestimmung gegen § 19 AGG verstoße. Hiergegen die Beschwerde vom 6. Dezember 2023, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 7. Dezember 2023 nicht abgeholfen hat.

Die Beschwerde ist zulässig. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens ist das in der Zwischenverfügung bezeichnete Eintragungshindernis. Die Beschwerde ist auch begründet, weil dieses nicht besteht. Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Sie wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Die Änderung bzw. Ergänzung dieser Gemeinschaftsordnung haben die Beteiligten übereinstimmend erklärt und die Eintragung in den Grundbüchern bewilligt.

Eine derartige Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander kann das Grundbuchamt nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist. Als Prüfungsmaßstab kommen dabei die §§ 134,138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht. Ob die von dem Grundbuchamt beanstandete Änderung der Gemeinschaftsordnung hiergegen verstößt, ist nicht offensichtlich.

Diskriminierende Vermietungsverbote in diesem Sinne können unwirksam sein, wenn sie etwa generell verbieten, eine Eigentumswohnung an Asylbewerber oder sonstige Ausländer zu vermieten. Um eine solche Regelung geht es hier aber nicht. Die von dem Grundbuchamt beanstandete Regelung verbietet es den Eigentümern schon nicht, ihr Sondereigentum unmittelbar an Asylbewerber zu vermieten, sonstige Ausländer werden erst gar nicht genannt. Tatsächlich werden nur Vermietungen an das LAGeSo bzw. eine vergleichbare Behörde genannt. Die Beschaffung solcher Wohnplätze wird Voraussetzung für die Entscheidung über die Verpflichtung eines Asylbewerbers sein, in einer bestimmten Wohnung zu wohnen oder in eine solche umzuziehen.

Von der insoweit beanstandeten Regelung werden Asylbewerber aber allenfalls mittelbar betroffen, und auch nur solche, die nicht oder nicht mehr verpflichtet sind, in einer Aufnahmeeinrichtung zu wohnen und deren Lebensunterhalt nicht gesichert ist. Nur diesen Asylbewerbern kann die Verpflichtung auferlegt werden, eine bestimmte Wohnung zu beziehen. Eine Benachteiligung aus Gründen der ethnischen Herkunft ist danach nicht offensichtlich, sondern eher fernliegend.