Unterbrechung der Wasserversorgung nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs keine verbotene Eigenmacht

Unterbrechung der Wasserversorgung nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs keine verbotene Eigenmacht; Einstellen von Nebenleistungen durch den Vermieter

Das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser nach Beendigung des Mietverhältnisses ist keine verbotene Eigenmacht, da hierdurch nicht der Besitz des Mieters, sondern nur der Mietgebrauch gestört wird. (Leitsatz der Redaktion)

Die Unterbrechung der Wasserversorgung stellt jedenfalls nach Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses durch fristlose Kündigung seitens des Vermieters wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit dem Mietzins und den Nebenkostenvorauszahlungen keine Besitzstörung im Sinne von § 858 BGB dar.

Es ist zu unterscheiden zwischen dem Besitz des Mieters an dem Gebrauch der Mietsache, den der Vermieter dem Mieter aufgrund des Mietvertrages nach § 536 BGB schuldet. Im Rahmen der Gebrauchsgewährung nach § 536 BGB ist der Vermieter auch zur Erbringung der vereinbarten Nebenleistungen (Heizung, Wasser) verpflichtet, wofür der Mieter die vereinbarten Nebenkostenvorschüsse zu zahlen hat. Nach Beendigung des Mietverhältnisses entfällt die Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsgewährung nach § 536 BGB. Damit entfällt auch die Verpflichtung des Vermieters zur Erbringung der im Mietvertrag vereinbarten Nebenleistungen. Ob dies bei Wohnraummietverhältnissen innerhalb der Räumungsfrist anders zu bewerten ist, kann dahingestellt bleiben. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter also grundsätzlich die Beendigung der Nebenleistungen einstellen. Dadurch wird der Mieter zwar in dem Gebrauch der Mietsache, zu der er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr berechtigt ist, beeinträchtigt, sein Besitz an der Mietsache wird aber damit nicht gestört. Denn Besitz im Sinne von § 858 BGB ist die tatsächliche Sachherrschaft.

Darin wird der Mieter durch die Einstellung der Nebenleistungen (hier die Abstellung des Frischwassers) nicht gestört. Die Einstellung von Nebenleistungen ist keine Einwirkung, sondern eine bloße Gebrauchshinderung ohne Eingriff in die Sachherrschaft.

Der Senat vermag daher der überwiegend vertretenen Meinung, daß die Unterbrechung der Frischwasserzufuhr eine Besitzstörung sei (LG Heilbronn WuM 1965, 46; OLG Hamburg WuM 1978, 169, Beuermann GE 1996, 1396 -1398), nicht zu folgen. Er schließt sich vielmehr der von Martius in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. III. A. Rdn. 1152, vertretenen Auffassung an, daß das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser keine verbotene, den Besitz des Mieters an den Räumen störende Eigenmacht des Vermieters im Sinne von § 558 BGB ist. Von der Gegenmeinung wird nicht klar genug zwischen dem Besitz im Sinne von § 854 BGB und dem Mietgebrauch im Sinne von § 536 BGB unterschieden. Durch die Einstellung von Nebenleistungen wird dem (ehemaligen) Mieter nichts genommen, was er bereits hat, sondern es werden keine neuen Leistungen mehr erbracht (Schmid, Die Erbringung von Nebenleistungen durch den Vermieter, DWW 1986, 140, 142), auf die der (ehemalige) Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch mehr hat. Die Mietsache wird lediglich nach Beendigung des Mietverhältnisses mangelhaft. Der ehemalige Mieter hat aber mangels eines bestehenden Mietvertrages zu diesem Zeitpunkt keinen Anspruch mehr auf Mängelbeseitigung, selbst wenn der Mangel durch Verschulden des Vermieters entstanden ist. Nach § 536 BGB ist der Vermieter nur während der Mietzeit verpflichtet, die Sache in vertragsmäßigem Zustand zu erhalten.

Dahingestellt bleiben kann, ob die Rechtslage nach § 242 BGB anders zu beurteilen wäre, wenn der (ehemalige) Vermieter die Einstellung von Nebenleistungen als Druckmittel zur Bewirkung der Räumung oder Zahlung der Mietschulden einsetzen würde. Denn etwas Derartiges ist im vorliegenden Fall nicht geschehen. Der Verfügungsbekl. macht vielmehr zu Recht geltend, daß es ihm nicht zuzumuten sei, zu Lasten der Konkursmasse und der Konkursgläubiger weiterhin Nebenleistungen an die Verfügungskl. zu erbringen, die er möglicherweise wegen Vermögenslosigkeit der sich in Zahlungsverzug befindlichen Verfügungskl. nicht ersetzt erhält (vgl. von Martius, aaO.).

Im Mietrecht ist die herrschende Meinung der Auffassung, daß der Vermieter bei Zahlungsrückständen dem Mieter Heizung und Wasser nicht abstellen darf (anders im Wohnungseigentumsrecht; vgl. Beuermann GE 2002, 1601). In einer erst jetzt bekanntgewordenen Entscheidung aus dem Jahr 1998 weicht das Kammergericht jedenfalls für die Geschäftsraummiete und nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses von der herrschenden Meinung ab.

Der Vermieter hatte nach fristloser Kündigung wg. Zahlungsverzugs die Frischwasserzufuhr unterbrochen. Der Geschäftsraummieter beantragte eine einstweilige Verfügung und berief sich auf verbotene Eigenmacht.

Mit Urteil vom 17. Dezember 1998 verwies das Kammergericht darauf, daß die herrschende Meinung nicht ausreichend unterscheide zwischen dem Besitz des Mieters an der Mietsache und dem Gebrauch der Mietsache. Der Besitz werde durch das Abstellen von Strom, Heizung und Wasser nicht gestört, sondern nur der Mietgebrauch. Auf den Mietgebrauch habe aber der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch mehr. Eine verbotene Eigenmacht liege deshalb nicht vor.