Unterbrechung der Wasserversorgung keine, Unterbrechung der Stromversorgung verbotene Eigenmacht

1. Die Unterbrechung der Stromversorgung durch den Vermieter ist verbotene Eigenmacht, wenn der Mieter Vertragspartner des Stromlieferanten ist.

2. Jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter von Wohnraum berechtigt, wegen erheblicher Mietrückstände die Wasserversorgung für die Wohnung zu unterbrechen; eine Besitzstörung liegt darin nicht. (Leitsätze der Redaktion)

I. Am 22. November 2006 sind die Verfügungskl. im Wege der Zwangsvollstreckung aus einem gegen sie am 8.9.2006 ergangenen Versäumnisurteil, gerichtet auf die Räumung und Herausgabe der Wohnung, des Besitzes an der Wohnung enthoben und die Verfügungsbekl. in den Besitz eingewiesen worden. Daraufhin haben die Verfügungskl. das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Verfügungsbekl. halten an ihrem Antrag auf Zurückweisung der Berufung fest.

II. Die Berufung der Verfügungskl. ist gemäß § 511 ff. ZPO zulässig, aber in der Sache nur teilweise erfolgreich.

Sie ist erfolgreich, soweit sie nunmehr die Feststellung der Hauptsachenerledigung hinsichtlich der begehrten Wiederherstellung der Stromversorgung erklärt haben.

Die einseitig von ihnen erklärte Hauptsachenerledigung ist als Feststellungsklage zu werten. Die darin zugleich liegende privilegierte Klageänderung ist gemäß § 264 Nm. 2 und 3 ZPO zulässig.

Der Feststellungsantrag ist in dem vorstehenden Umfang auch begründet. Denn der dementsprechende Verfügungsantrag ist bei Einreichung des Antrags zulässig und auch begründet gewesen und hat sich nach Rechtshängigkeit des Verfahrens infolge der Besitzeinweisung der Verfügungsbekl. und damit des Besitzverlustes der Verfügungskl. an der Wohnung erledigt. Denn der - zu Recht eingetretene - Verlust des Besitzes beseitigt auch den Anspruch auf Unterlassung von Besitzstörungen.

Die Verfügungskl. hatten einen Verfügungsanspruch auf Wiederherstellung der Stromversorgung für die von ihnen innegehaltene Wohnung, §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB.

Bei der von den Verfügungsbekl. vorgenommenen Unterbrechung der Stromversorgung handelte es sich um eine Besitzstörung im Sinne von §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB. Unter Besitz versteht man die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache oder Sachgesamtheit. Der Besitz hat in der tatsächlichen Sachgewalt über die mit Strom- und Wasseranschlüssen ausgestattete Wohnung bestanden. Da der Besitz hier durch den Mietvertrag zwischen den Parteien begründet bzw. übertragen worden war, besteht gerade kein Unterschied zu der mit § 535 Abs. 1 BGB vom Vermieter geschuldeten Gebrauchsgewährung in dem vereinbarten Umfang, sondern vielmehr Identität. Entscheidend für eine Besitzstörung ist, daß der Besitzer in seiner Sachherrschaft und der darin liegenden Sachnutzungsmöglichkeit und damit in seinen Interessen beeinträchtigt ist (Streyl, Das Einstellen der Versorgungsleistungen durch den Vermieter, WuM 2006, 234 ff. [236] unter Bezugnahme auf Baur, Lehrbuch des Sachenrechts, 12. Aufl. 1983, § 9 I 2a [S. 74]).

Der Besitz an einer Sache umfaßt damit ihre Gebrauchsmöglichkeit, insoweit besteht kein Raum für eine Unterscheidung des Besitzes im Sinne von §§ 854 ff. BGB und der im Rahmen des Mietvertrags vom Vermieter dem Mieter gegenüber geschuldeten Einräumung der Gebrauchsmöglichkeit gemäß § 535 Abs. 1 BGB.

Der Besitz der Verfügungskl. war durch die unstreitige wirksame Beendigung des Mietverhältnisses nicht tangiert worden, da er allein an die tatsächliche Sachgewalt und nicht an bestimmte rechtliche Voraussetzungen anknüpft. Die Verfügungskl. hatten den Besitz nicht aufgegeben. Darauf, daß das Mietverhältnis beendet war und die Verfügungskl. gegenüber den Verfügungsbekl. nach Beendigung des Mietvertrags kein Recht zum Besitz mehr hatten, konnten sich die Verfügungsbekl. gemäß § 863 BGB nicht berufen, denn petitorische Einreden können gegenüber dem possessorischen Besitzschutzanspruch nach § 862 Abs. 1 BGB nicht erhoben werden.

Soweit die Verfügungsbekl. die Stromversorgung unterbrochen haben, lag in ihrem Handeln auch eine verbotene Eigenmacht durch ein Tun. Denn durch die Unterbrechung der Stromversorgungsleitung haben sie in die Versorgungsbeziehung zwischen den Verfügungskl. und dem Stromlieferanten eingegriffen und damit den Besitz der Verfügungskl. gestört. Denn diese konnten die Wohnung nicht mehr weiter in der Weise nutzen, daß sie über den Stromanschluß auch Strom erhielten.

Der Schwerpunkt des Handelns der Verfügungsbekl. liegt mit der Unterbrechung und dem damit verbundenen Eingriff in die Versorgungsbeziehungen der Verfügungskl. mit dem Stromversorgungsunternehmen in einem Tun, nämlich der aktiven Unterbrechung und deren Fortdauern.

Ein Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 ZPO hat vorgelegen, angesichts der bei der heute üblichen Lebensweise mit dem weitgehenden Bedarf nach Stromversorgung zur Beleuchtung und zum Betrieb von elektrisch betriebenen Haushalts- und Unterhaltungsgeräten war eine besondere Dringlichkeit der Wiederherstellung der Stromversorgung für die Verfügungskl. zu bejahen.

Im übrigen ist der Antrag der Verfügungskl. nicht begründet gewesen, so daß die Erledigung des Verfahrens in der Hauptsache insoweit nicht festgestellt werden kann und die Klage diesbezüglich abzuweisen ist.

Denn ihr Antrag, gerichtet auf die Wiederherstellung der Wasserversorgung, war nicht begründet.

Zutreffend hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil ausgeführt, daß insoweit keine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht der Verfügungsbekl. vorgelegen hat.

Die Wasserversorgung ist während des Mietverhältnisses und danach bis zur Unterbrechung durch die Verfügungsbekl. erfolgt. Dafür hatten die Verfügungskl. den Verfügungsbekl. die Kosten im Rahmen der Betriebskostenübernahme zu erstatten.

Insoweit lag mithin eine Versorgung durch die Verfügungsbekl. selbst vor. Im Rahmen des Mietverhältnisses schuldeten die Verfügungsbekl. mithin die Versorgung der Wohnung der Verfügungskl. mit Wasser.

Die Unterbrechung bzw. Beendigung der Versorgung stellte in ihrem Schwerpunkt hingegen kein aktives Tun wie bei der Stromversorgung dar, sondern ein Unterlassen, nämlich der weiteren Versorgung der Verfügungskl. mit dem Wasser. Denn es macht keinen Unterschied, ob der Vermieter die Versorgung mit Wasser deshalb nicht fortsetzt, weil er die Versorgungsleitung unterbricht (den Zuleitungshahn schließt) oder das dem Wasserversorgungsunternehmen geschuldete Entgelt nicht zahlt und somit damit bewirkt, daß dieses nicht mehr liefert (vgl. dazu Streyl, a.a.O.). Nach allgemeiner Ansicht liegt im Falle des Unterlassens eine verbotene Eigenmacht aber nur vor, soweit tatsächlich eine Pflicht zum Tun bestanden hat. Eine solche Pflicht zur weiteren Versorgung bestand jedenfalls mit dem Ende des Mietverhältnisses nicht weiter fort. Ein Fortbestehen im Hinblick auf die rechtliche Regelung des § 546 a BGB kann deshalb nicht festgestellt werden, weil die Verfügungskl. bereits seit Mai 2005 keinerlei Miet- und Betriebskostenzahlungen, das waren bis zur Unterbrechung der Wasserversorgung Mitte Juni 2006 14 Monate lang keinerlei Miete und Betriebskosten, an die Verfügungsbekl. mehr gezahlt hatten. Es wird zwar allgemein davon ausgegangen, daß der Vermieter die vertraglich geschuldeten Leistungen auch noch nach Ende des Mietverhältnisses zu erbringen hat und der Mieter die entsprechende Nutzungsentschädigung. Diese nachvertraglichen Schutz- und Treuepflichten bestehen aber bei einem so krassen Verstoß gegen die Zahlungspflichten aus dem Mietverhältnis nicht. Die Verfügungskl. konnten deshalb angesichts ihrer mehr als ein Jahr ausstehenden Zahlungen von den Verfügungsbekl. keine Wiederherstellung der Wasserversorgung verlangen, weil das zu der den Verfügungsbekl. nicht mehr zumutbaren Folge geführt hätte, daß noch weitere Verbindlichkeiten entstehen.

Es ist noch nicht lange her, daß nach einhelliger Auffassung jedenfalls bei Wohnraum der Vermieter nicht berechtigt sein sollte, gegenüber dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an Versorgungsleistungen wie Heizung und Wasser geltend zu machen. Nicht zuletzt durch die Rechtsprechung des Kammergerichts zu Geschäftsraummietverhältnissen ist da Bewegung hineingekommen. Das Landgericht Berlin meint - zu Recht -, daß für Wohnraum nichts anderes gelten kann.

Der Mieter war mit mehreren Monatsmieten in Verzug. Da er auch nach Zugang der außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Nutzungsentschädigung zahlte, unterbrach der Vermieter schließlich nach mehreren Monaten die Strom- und Wasserversorgung. Der (ehemalige) Mieter meinte, darin liege eine Besitzstörung und beantragte den Erlaß einer einstweiligen Verfügung.

Mit Urteil vom 28. November 2006 stellte das Landgericht Berlin fest, daß die Unterbrechung der Stromversorgung (die inzwischen wiederhergestellt war) rechtswidrig gewesen sei. Der Vermieter habe damit in die Vertragsbeziehungen zwischen dem Mieter und dem Stromversorger eingegriffen, wozu er nicht berechtigt gewesen sei. Anders sei es aber hinsichtlich der Einstellung der Wasserversorgung. Jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses und bei erheblichen Zahlungsrückständen sei der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter weiter unentgeltlich mit Wasser zu versorgen.

Ausführlich dazu Herrlein, NZM 2006, 527, der zutreffend darauf abstellt, ob ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug vorliegt. Die Versorgungssperre ist deshalb auch schon vor Zugang der Kündigung zulässig.