Unterbrechung der Heizung nach fristloser Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses wegen Mietrückstands keine verbotene Eigenmacht

Unterbrechung der Heizung nach fristloser Kündigung des Gewerberaummietverhältnisses wegen Mietrückstands keine verbotene Eigenmacht; Ausfrieren; Versorgungssperre; Kündigungsvereinbarung im Mietvertrag; verkürzte Kündigungsfristen

1. Jedenfalls bei einem Geschäftsraummietverhältnis endet die Verpflichtung des Vermieters zur Versorgung des Mieters mit Heizwärme nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses (Aufrechterhaltung der Rechtsprechung des Senats GE 2004, 622).

2. Durch Individualvereinbarung lassen sich jedenfalls bei Gewerberaum vom Gesetz abweichende Kündigungstatbestände vereinbaren (hier: Berechtigung des Vermieters zur fristlosen Kündigung bei mehr als 14 Tagen Rückstand mit Zahlung einer Monatsmiete).

1. Die Berufung des Bekl. richtet sich gegen das am 1.2.2007 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, durch das er zur Unterlassung der vor mehr als zwei Jahren angekündigten Heizwärmeversorgung verurteilt worden ist.

Der Bekl. hält das Urteil für nicht zutreffend und trägt ergänzend vor, daß der Kl. in der Zeit von Januar bis einschließlich Juli die geschuldete Miete in Höhe von insgesamt 29.710,48 Euro nicht gezahlt habe. Der Kl. hat hierzu geschwiegen. Der Bekl. hat daraufhin mit Schriftsatz vom 10.8.2007 erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. [...]

2. Die zulässige Berufung ist begründet.

a) Zwar ist die Klage zulässig, obwohl bisher keine Einstellung der immerhin schon vor mehr als zwei Jahren angekündigten Heizwärmeversorgung erfolgt ist. Für eine auf § 862 Abs. 2 BGB gestützte Unterlassungsklage reicht aber schon - wie bei § 1004 BGB - die Gefahr einer drohenden Störung aus (Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl., § 862 Rn. 9; § 1004 Rn. 32). Abzustellen ist auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Da der Bekl. sich nach wie vor zur Einstellung der Versorgung für berechtigt hält, liegt ein Rechtsschutzbedürfnis für die Unterlassungsklage weiterhin vor.

b) Die Klage ist jedoch unbegründet, weil dem Kl. der geltend gemachte Unterlassungsanspruch nicht zusteht. Die (angekündigte) Einstellung der Versorgung des Kl. mit Heizwärme stellt sich nicht als verbotene Eigenmacht i. S. d. § 858 Abs. 1 BGB dar (vgl. § 863 BGB). Für die Entscheidung des Rechtsstreits kann dahinstehen, ob ein (Geschäftsraum-) Vermieter berechtigt ist, während eines unbeendeten Mietverhältnisses nach § 320 Abs. 1 BGB die von ihm vertraglich geschuldete Belieferung des Mieters mit Heizwärme dann einzustellen, wenn der Mieter mit der Mietzahlung oder der Zahlung der entsprechenden Vorschüsse im Verzug ist (vgl. zum Meinungsstand Börstinghaus, MietRB 2007, 209 ff.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 Rn. 101, 102). Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls durch die fristlose Kündigung des Bekl. vom 10.8.2007 beendet worden. Nach § 6 des Mietvertrages war der Bekl. zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Kl. mit mehr als einer Monatsmiete länger als 14 Tage "im Rückstand" war. Nach dem dem Rechtsstreit als unstreitig geltend (§ 138 Abs. 3 ZPO) zugrunde zu legenden Vortrag des Bekl. hat der Kl. seit Januar 2007 keine Miete gezahlt, so daß die Kündigung vom 10.8.2007 berechtigt war. Wegen der Regelung im Mietvertrag kommt es auch nicht darauf an, ob der Kl. den Mietrückstand zu vertreten hatte, also im Verzug war. Jedenfalls durch Individualregelungen lassen sich im Bereich der Geschäftsraummiete wirksam weitere, von den Regelungen in §§ 535 ff. BGB abweichende Kündigungstatbestände vereinbaren, so daß der vorliegende Mietrückstand allein zur Kündigung berechtigte. Aber auch dann, wenn man den Verzicht auf den Verzug des Mieters für nicht zulässig hält (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Blank aaO., Rn. 85 zu § 569), ist die Kündigung vom 10.8.2007 wirksam. Dem Kl. stand nämlich ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete jedenfalls in dem ausgeübten Umfang nicht zu. Abgesehen davon, daß aufgrund der Regelung in § 3 Ziff. 1 des Mietvertrages vom 28.7.2000 davon auszugehen ist, daß eine Pauschalbruttowarmmiete zwischen den Parteien vereinbart worden ist, die keine Abrechnung über die Heizkosten erfordert, bedarf es keiner näheren Erläuterung, daß die beiderseitigen Leistungen (Leistung der Abrechnung und Leistung der Mietzahlung) hinsichtlich ihrer Wertigkeit in einem offensichtlichen Mißverhältnis stehen (vgl. MünchKommBGB/Emmerich, 5. Aufl., § 320 Rn. 48), so daß das Berufen des Kl. hierauf gegen § 242 BGB verstößt und kein Wegfall des Verzugs mit der Mietzahlung anzunehmen ist.

Ist aber das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet, ist der Bekl. auch nicht mehr verpflichtet, dem Kl. den (vertragsgemäßen) Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dieser endet mit Ablauf der Mietzeit (vgl. den Wortlaut des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dementsprechend hat der Senat bereits durch Urteil vom 17.12.1998 (8 U 7247/98, GE 2004, 622) entschieden, daß die Verpflichtung des Vermieters zur Erbringung von Versorgungsleistungen nach Beendigung des Mietverhältnisses entfällt und hierin gerade keine Besitzstörung des Mieters i. S. d. § 858 BGB liegt. Dieser Auffassung hat sich auch der 12. Zivilsenat des Kammergerichts angeschlossen (Beschl. v. 8.7.2004 - 12 W 21/04, GE 2004, 1171); der Senat sieht keinen Anlaß, von dieser Betrachtungsweise jedenfalls für den Bereich des beendeten Geschäftsraummietverhältnisses abzugehen. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daß eine entsprechende Unterscheidung auch im Zusammenhang mit der Zahlung von Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB vorgenommen wird: Nach h. M. soll ein nach Ende der Mietzeit auftretender Mangel nicht zur Minderung der vom Mieter zu zahlenden Nutzungsentschädigung führen, weil der Vermieter nicht mehr zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs verpflichtet sei (MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 546 a Rn. 28 - 30; Schmidt-Futterer/Gather aaO., § 546 a Rn. 31 m. w. N.). Stimmt man dem zu, ist kein Grund ersichtlich, die Einstellung der Versorgung mit Heizwärme nach beendetem Mietverhältnis anders einzuordnen. [...]

Der Vermieter, der nach fristloser Kündigung des Geschäftsraummietverhältnisses die Heizung für die gekündigten Räume abstellt, begeht keine verbotene Eigenmacht, so der 8. Senat des Kammergerichts, der damit seine bisherige Rechtsauffassung, der sich inzwischen auch der 12. Senat des Kammergerichts angeschlossen hat, erneut bestätigte.

Der Vermieter hatte das Geschäftsraummietverhältnis fristlos gekündigt, nachdem der Mieter mit den Mietzahlungen erheblich in Rückstand geraten war. Gleichzeitig kündigte der Vermieter die Einstellung der Beheizung an. Gegen die angekündigte Einstellung der Versorgung mit Heizwärme erhob der Mieter Unterlassungsklage. Dieser gab die erste Instanz statt. Der Vermieter ging in Berufung und kündigte erneut fristlos.

Der für Geschäftsraummiete zuständige 8. Zivilsenat des Kammergerichts gab der Berufung statt und wies die Klage des Mieters ab. Nach Beendigung des Mietverhältnisses sei der Vermieter nicht mehr verpflichtet gewesen, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren, so daß er auch berechtigt gewesen sei, die Einstellung der Versorgung der Mieträume mit Heizung anzukündigen. Darin liege keine Besitzstörung des Mieters i.S.d. § 858 BGB, so daß der Vermieter auch keine verbotene Eigenmacht begehe.

Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts bleibt bei seiner bisherigen Rechtsprechung (Urteil vom 16. Februar 2004, 8 U 216/03, GE 2004, 623), daß die Unterbrechung der Wasserversorgung durch den Vermieter - jedenfalls nach wirksamer Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses wegen Verzugs des Mieters mit Mietzahlungen - keine Besitzstörung i.S.d. § 858 BGB ist.

Dieser Rechtsprechung hat sich auch der 12. Zivilsenat (Beschluß vom 8. Juli 2004, 12 W 21/04, GE 2004, 1171 = NZM 2005, 65 = MietRB 2005, 3 = NJW-RR 2004, 1665 f.) angeschlossen. Demgegenüber vertritt das OLG Celle (Urteil vom 28. April 2005, 11 U 44/05, ZMR 2005, 615 = NZM 2005, 741 = NJW-RR 2005, 1383) die Auffassung, daß auch nach Erlaß eines vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils das Abstellen der Frischwasserversorgung für eine Gaststätte verbotene Eigenmacht darstellt. Demgegenüber ist es für Wohnraummietverhältnisse herrschende Auffassung, daß durch die unterlassene Belieferung einer Mietwohnung mit Versorgungsleistungen eine Besitzstörung eintreten kann (vgl. u. a. OLG Saarbrücken, Beschlüsse vom 25. September 2005, 8 W 204/05, 8 W 204/05-30, zitiert nach juris). Allerdings meint die ZK 65 des LG Berlin (Urteil vom 28. November 2006, 65 S 220/06, GE 2007, 150), daß nach Beendigung des Mietverhältnisses auch der Vermieter von Wohnraum berechtigt ist, wegen erheblicher Mietrückstände die Wasserversorgung für die Wohnung zu unterbrechen, ohne daß darin eine Besitzstörung liegt.