Unterbrechung

Unterbrechung; Energieversorgung; Zahlungsrückstand; Wohngeld; verbotene Eigenmacht; Zurückbehaltungsrecht

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auch bei erheblichem Wohngeldrückstand eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit nicht berechtigt, gegenüber dem Mieter des säumigen Wohnungseigentümers die Versorgung der vermieteten Räume mit Energie (Elektrizität, Wasser und Strom) bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden.

Die Bekl. bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus einer Vielzahl von Wohnungen und gewerblichen Flächen. Ursprünglich gehörte die Anlage insgesamt der Bekl. zu 38. Diese ist nunmehr noch eingetragene Eigentümerin einer Gewerbefläche im Erdgeschoß. Mit notariellem Vertrag vom 24.2. 1994 hatte die Bekl. zu 38 das Teileigentum an ihren damaligen alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer M. verkauft, wobei eine Eigentumsbeschreibung im Grundbuch bisher noch nicht eingetragen ist.

Die Kl. haben hinsichtlich der Gewerbeeinheit eine Kopie eines Mietvertrags vom 12. 6. 1990 zu den Akten gereicht, den die E.-e.G. als Mieterin und M. als Vermieter unterzeichnet haben. Als Vermieter war im Vertragstext die Bekl. zu 38 angegeben. Deren Bezeichnung ist handschriftlich ersetzt worden durch die Angabe "M". Im Mietvertrag heißt es u.a.:

§ 6. Die Mieterin trägt die Kosten ihres Verbrauchs an

- Strom, gemäß Zähler

- Heizung anteilig gemäß Zähler (Energie, Wartung ohne Reparatur, Schornsteinfeger, Strom)

- Frisch- und Abwasser gemäß Zähler

Eine Nebenkostenvorauszahlung von 500 DM (ohne Heizkosten) zzgl. der jeweils geltenden Mehrwertsteuer ist monatlich mit der Miete zu überweisen.

In einem auf den 29.3.1995 datierten Nachtrag, der von der E.-GmbH und ebenfalls von M. unterzeichnet worden ist, heißt es:

1. Eigentumsübergang und Vertragsverhältnis. Durch Eigentumsübergang ist M. Eigentümer des Mietobjekts geworden und somit Vermieter. Die E-GmbH ist mit allen Rechten und Pflichten als Mieterin anstelle der E-e.G., in das Vertragsverhältnis eingetreten. Der Mietvertrag vom 12. 6. 1990 besteht somit zwischen M. als Vermieter und der E-GmbH als Mieterin.

Die Kl. zu 1 überließ ihrerseits mit Wirkung vom 1. 4. 1998 der Kl. zu 2 die Gewerberäume zur Nutzung als Lebensmittelmarkt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen die Bekl. zu 38 Ansprüche auf Zahlung von rückständigen Wohngeldern aus den Wirtschaftsplänen 1995 bis 1998 von mehr als 100.000 DM. Mit Schreiben vom 20.8.1998 forderte die Gemeinschaft die Kl. zu 1 auf, bis zum 26. 8. 1998 auf einen Ausgleich dieser Forderungen durch die Bekl. zu 38 Einfluß zu nehmen. Zugleich drohte sie eine Unterbrechung der Versorgung des Lebensmittelgeschäfts mit "Strom, Wasser und Gas/Heizenergie" an, sofern bis zum 26.8.1998 keine zufriedenstellende Lösung gefunden werde. Die Bekl. genehmigten in der Eigentümerversammlung vom 9.6.1999 einstimmig die Unterbrechung der Versorgung der Gewerbeeinheit mit Energie, soweit dies rechtlich zulässig ist. Durch Beschluß vom 3.12.1999 stelle das AG S. fest, daß die Bekl. berechtigt sind, die Versorgung des Sondereigentums mit Strom, Energie und Wasser zu unterbrechen. Auf Antrag der Kl. erließ das LG B. am 26.8.1998 eine einstweilige Verfügung, durch die den jetzigen Bekl. untersagt wurde, die Versorgung der Gewerbeeinheit mit Wasser, Strom und Energie (Gas) zu unterbinden. Auf den Widerspruch bestätigte das LG mit Urt. vom 17.2.1999 die erlassene einstweilige Verfügung. Die hiergegen eingelegte Berufung der Bekl. wies der Senat durch Urt. vom 22.9.1999 zurück. Bei dem vorliegenden Rechtsstreit handelt es sich um die Hauptsache zu dem einstweiligen Verfügungsverfahren.

Durch Urt. vom 12. 5. 1999 in Verbindung mit dem Berichtigungsbeschluss vom 23. 6. 1999 hat das LG die Bekl. antragsgemäß verurteilt.

Die hiergegen eingelegte Berufung der Bekl. war erfolglos.

I. Die Bekl. sind nicht berechtigt, die Versorgung der im Erdgeschoß der Eigentumsanlage gelegenen Gewerbeflächen mit Strom, Wasser und Gas/Heizenergie zu unterbrechen. Die hiergegen mit der Berufung erhobenen Einwendungen rechtfertigen keine andere Beurteilung.

2. Der Kl. zu 2 steht als Untermieterin und mithin unmittelbare Besitzerin des im Erdgeschoß gelegenen Ladenlokals ein Anspruch auf Unterlassung einer Besitzstörung gem. §§ 862, 858 BGB zur Seite. Dieses Recht kann die Kl. zu 1 als mittelbare Besitzerin ebenfalls gem. §§ 869, 862, 858 BGB geltend machen (vgl. allg. Palandt/Bassenge, BGB, 59. Aufl., § 869 Rdnr. 3). Die Kl. zu 1 ist durch den Abschluß des Hauptmietvertrags vom 12.6.1990 i. V. mit dem Nachtrag vom 29.5.1995 und die Überlassung der Mietsache zunächst unmittelbare und nach der Untervermietung mittelbare Besitzerin geworden, wobei die Kl. zu 2 durch die Vermietung und die Überlassung des Ladenlokals unmittelbaren Besitz erlangt hat. Insoweit greifen die Bekl. die vom LG in dem Urteil vorgenommene Wertung, daß zwischen der Bekl. zu 38, vertreten durch ihren damaligen Geschäftsführer, und der Kl. zu 1 und zusätzlich zwischen der Kl. zu 1 und der Kl. zu 2 jeweils wirksam ein Mietvertrag über die streitbefangenen Räume im Erdgeschoß der Wohnungseigentumsanlage V. zustande gekommen ist, nicht mehr mit der Berufung an. Vielmehr gehen sie ebenfalls nunmehr von dem Bestehen entsprechender Mietverhältnisse aus.

Zutreffend hat das LG die Voraussetzungen einer Besitzstörung i. S. des § 862 BGB bejaht. Eine Störung i. S. der Vorschrift ist jede Beeinträchtigung des unmittelbaren Besitzers im Genusse des Besitzes in der Weise, daß befriedeter Zustand in solchen der Rechtsunsicherheit verwandelt wird (Palandt/Bassenge, BGB, § 858 Rdnr. 6; Joost, in: MünchKomm, § 858 Rdnrn. 5, 12; Staudinger/Bund, BGB, 13. Bearb., § 858 Rdnr. 53 m. w. Nachw.). Durch die angedrohte Unterbrechung der Zufuhr von Wasser, Strom und Gas/Heizung wird hinsichtlich des angemieteten Ladenlokals in die Sachherrschaft der unmittelbaren Besitzerin eingegriffen. Sie kann ohne die ungehinderte Belieferung mit Energie ihr Lebensmittelgeschäft nicht weiter ungestört betreiben.

Diese Störung ist als verbotene Eigenmacht i. S. des § 858 Abs. 1 BGB zu werten. Verbotene Eigenmacht ist jede gesetzlich nicht besonders gestattete Handlung, die den unmittelbaren Besitzer ohne seinen Willen in der Ausübung der tatsächlichen Gewalt beeinträchtigt (RGZ 55, 55 [57]; Kregel, in: RGRK, 12. Aufl., § 858 Rdnr. 1; Staudinger/Bund, § 858 Rdnr. 4). Hierbei kann die Befugnis, in einen fremden Rechtskreis und insbesondere in den Besitzstand eines anderen einzugreifen, öffentlich-rechtlicher oder bürgerlich-rechtlicher Art sein (Kregel, in: RGRK, § 858 Rdnr. 8; Joost, in: MünchKomm § 858 Rdnrn. 10, 11).

Hinsichtlich der beabsichtigten Unterbrechung der Energieversorgung liegt weder ein Einverständnis der Kl. zu 1 als Hauptmieterin noch der Kl. zu 2 als Untermieterin des Ladenlokals vor. Das Vorgehen der in der Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Bekl. ist ebensowenig durch Privatrechtsnormen oder durch öffentlich-rechtliche Normen gestattet. Den Bekl. steht kein Selbsthilferecht (analog § 229 BGB), das ihrem Vorgehen die Widerrechtlichkeit hätte nehmen können, zur Seite. Denn ein solches Recht gewährt das Gesetz nur in bestimmten Ausnahmefällen, wenn obrigkeitliche Hilfe nicht rechtzeitig zu erlangen ist (vgl. Johannsen, in: RGRK, § 229 Rdnr. 7 m. w. Nachw.). Ein derartiger Fall ist augenscheinlich nicht gegeben, da es der Wohnungseigentümergemeinschaft letztlich nur um die Durchsetzung eines fälligen Anspruchs auf Zahlung rückständiger Wohngelder für die Jahre 1995 bis 1998 gegen die Bekl. zu 38 geht. Dieser muß im Klage- bzw. Vollstreckungswege gegen die Schuldnerin verfolgt werden.

Soweit das AG S. in dem Beschl. von 19.8.1998 den Feststellungsantrag der dortigen Ast. (hiesige Bekl. zu 38) zurückgewiesen hat, weil es in der Gesamtschau aller Umstände des Falles es als verhältnismäßig und gerechtfertigt ansieht, wenn im Wege der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts die Versorgung der Sondereigentumseinheit mit Heizung, Strom und Wasser unterbrochen wird, und es nunmehr mit Beschluß vom 3.12.1999 ausgesprochen hat, daß die Bekl. des vorliegenden Rechtsstreits zu einer Unterbrechung berechtigt seien, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Es ist schon fraglich, ob die Eigentümergemeinschaft im Verhältnis zu der Bekl. zu 38 berechtigt wäre, auf der Grundlage eines Zurückbehaltungsrechts wegen rückständiger Wohngeldzahlungen die weitere Energiezufuhr zu unterbrechen; sie darf jedenfalls hierbei nicht in die ungestörte Besitzausübung eines Dritten, hier der Kl. zu 2 eingreifen.

Zwar wird in der neueren Literatur und Rechtsprechung (vgl. v. Martius, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, III A Rdnr. 1152 m. w. Nachw.) die Ansicht vertreten, das Unterbrechen der Versorgungsleitungen stelle im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter dann keine verbotene, den Besitz des Mieters an den Räumen störende Eigenmacht des Vermieters dar, wenn der Mieter mit der Zahlung der Nebenkosten mit einem erheblichen Teil in Verzug geraten ist. Ebenso wird in Rechtsprechung und Literatur (OLG Celle, NJW-RR 1991, 1118; BayObLG, NJW-RR 1992, 787 L = MDR 1992, 967; OLG Hamm, NJW 1994, 145; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 28 Rdnr. 133) ein Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt, bei erheblichen Rückständen ein säumiges Mitglied der Gemeinschaft von der weiteren Belieferung mit Energie bis zum Ausgleich der Forderungen auszuschließen. Begründet wird diese Befugnis des Vermieters bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bestehen schuldrechtlicher Beziehungen, die bei einem erheblichen Zahlungsrückstand des einen Teils ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 BGB hinsichtlich der Leistungen begründen, zu denen der andere Teil normalerweise verpflichtet ist (OLG Celle, NJW-RR 1991, 1118; BayObLG, NJW-RR 1992, 787 L = MDR 1992, 967).

Diese Grundsätze sind jedoch - wie der Senat bereits in dem den Parteien bekannten Urteil vom 22.9.1999 ausgesprochen hat - problematisch, jedenfalls hier nicht einschlägig. Die Anwendbarkeit des § 273 BGB ist vorliegend schon deswegen fraglich, weil es nicht um die Zurückhaltung einer geschuldeten "Leistung" geht. Die Eigentümergemeinschaft ist nicht "Lieferantin" von Strom, Gas und Wasser. Die Unterbrechung von Versorgungsleitungen zu Räumlichkeiten eines Miteigentümers ist daher auch nicht die Zurückhaltung einer "Leistung". Der betroffene Miteigentümer wird vielmehr am Gebrauch dieser Leitungen und damit an Teilen des Gemeinschaftseigentums gehindert. Im übrigen setzt § 273 BGB voraus, daß die beiderseitigen Verpflichtungen aus "demselben rechtlichen Verhältnis" stammen. Dieser Begriff ist weit auszulegen (BGH, NJW 1985, 189 = MDR 1985, 137; NJW-RR 1993, 1159 = MDR 1993, 972). So ist nicht erforderlich, daß die sich gegenüberstehenden Ansprüche auf demselben Rechtsverhältnis beruhen; vielmehr genügt es, wenn ihnen ein innerlich zusammenhängendes, einheitliches Lebensverhältnis zu Grunde liegt, beide also aus Rechtsgeschäften hervorgegangen sind, die in einem solchen natürlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, daß es gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn der eine Anspruch ohne Rücksicht auf den der anderen Seite zustehenden geltend gemacht und durchgesetzt werden könnte.

Hiervon kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Es liegt weder eine Identität der Vertragspartner noch des Vertragsgegenstands vor. Unmittelbare vertragliche Beziehungen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft weder zu der Kl. zu 1 noch zu deren Untermieterin; ein wirtschaftlicher und sachlicher Zusammenhang ist eben so wenig zu bejahen. Auf der einen Seite werden rückständige Wohngeldansprüche gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Bekl. zu 38, für einen Zeitraum geltend gemacht, zu dem die jetzige unmittelbare Besitzerin der Gewerberäume überwiegend überhaupt noch nicht Mieterin des Ladenlokals war; auf der anderen Seite stehen die mietrechtlichen Ansprüche der Kl. zu 1 bzw. zu 2 gegen die jeweilige Vermieterin. Diese verschiedenen Sachverhalte sind unterschiedlichen Lebensbereichen zugeordnet, so daß es nicht gegen Treu und Glauben verstößt, wenn die Kl. zu 2 weiterhin auf einer ungestörten Nutzung der angemieteten Räume besteht ohne Rücksicht auf die noch bestehenden Wohngeldrückstände der Bekl. zu 38.

Durch die angedrohte Unterbrechung der Versorgungsleitungen greifen die Bekl. von außen in die Nutzung des Ladenlokals ein. Dies stellt eine verbotene Eigenmacht dar (vgl. allg. Staudinger/Bund, § 858 Rdnr. 53). Anders als in dem von den Berufungsführern herangezogenen Fall einer Lieferunterbrechung durch ein Versorgungsunternehmen (LG Frankfurt a. M., NZM 1998, 714 = MDR 1998, 1023) geht es - wie o. bereits dargestellt - nicht um die Zurückhaltung einer "Leistung", sondern um einen unmittelbaren Eingriff in das Mietobjekt. Überdies ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine vertraglich bestehende Leistungsverpflichtung der Versorgungsunternehmen entfallen kann, in den Versorgungsbedingungen geregelt. Eine in der Leistungsverweigerung liegende Besitzstörung wäre somit nicht widerrechtlich und schon deshalb keine verbotene Eigenmacht i. S. von § 858 BGB. Das Recht der Energieversorgungsunternehmen zur Leistungseinstellung beruht auf einer ausdrücklichen Gestattung (z. B. § 33 Abs. 2 S. 1 AVBEltV, § 33 Abs. 2 S. 1 AVBFernwärmeV, § 33 Abs. 2 S. 1 AVBGasV, § 33 Abs. 2 S. 1 AVBWasserV) und schließt daher die Widerrechtlichkeit dann aus, wenn zudem die Voraussetzungen des § 273 BGB gegeben sind (BVerfG, NJW 1982, 1511 [1512]; BGH, NJW-RR 1989, 1013 = MDR 1989, 905; BGHZ 115, 99 = NJW 1991, 2645 = MDR 1991, 841; BGH, NJW-RR 1993, 1159 = MDR 1993, 972). Seinen gesetzgeberischen Grund haben die Regelungen darin, daß für solche Unternehmen eine allgemeine Anschluß- und Versorgungspflicht besteht. Sie können sich ihre Abnehmer - anders als Privatpersonen - nicht aussuchen, sondern müssen grundsätzlich mit jedem abschließen. Insoweit stellt die Zulässigkeit einer Liefersperre die zur Ausübung des Zurückbehaltungsrechts aus § 273 BGB notwendige Maßnahme dar.

Wie in der mündlichen Verhandlung erörtert worden ist, können sich die Bekl. ebensowenig darauf berufen, es sei unverhältnismäßig, wenn sie ihre Forderungen gegen die Bekl. zu 38 nicht durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich der Energieversorgung durchsetzen können. Es besteht weder die Notwendigkeit der Sicherstellung der laufenden Zahlungen noch eine Gefährdung der Erfüllung laufender Versorgungsverträge durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Ebensowenig geht es darum, daß ein Eigentümer sein Sondereigentum unbegrenzt zeitlich nutzen kann, ohne Wohngeld zu zahlen (so die den Entscheidungen des BayObLG, NJW-RR 1992, 787 L = MDR 1992, 967, u. OLG Celle, NJW-RR 1991, 1118 zu Grunde liegenden Sachverhalte). Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat dargelegt, daß ab Dezember 1998 die laufenden Wohngeldzahlungen entsprechend dem jeweiligen Wirtschaftsplan von dem früheren Geschäftsführer der Eigentümerin und dem Erwerber der Wohnung gezahlt werden. Somit besteht derzeit keine Gefahr, daß sich die Forderungen der Eigentümergemeinschaft aus den laufenden Wirtschaftsplänen noch erhöhen und es zu einer weiteren fortlaufenden Schädigung kommt. Auch die Kl. zu 2 erbringt ihrerseits regelmäßig die vertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen an den Vermieter; zudem hat sie in der mündlichen Verhandlung erklärt, eventuell für den noch nicht abgerechneten Zeitraum 1998/1999 offenstehende Beträge nach Vorlage einer entsprechenden Nebenkostenabrechnung auszugleichen.

Letztlich will die Wohnungseigentümergemeinschaft - wie vorstehend bereits aufgezeigt - durch das angedrohte Druckmittel von ihrem Mitglied einzig den Ausgleich rückständiger Wohngeldbeträge für die Vergangenheit erreichen. Diese Beträge stammen zudem zum größten Teil aus einer Zeit, zu der die jetzige unmittelbar betroffene Untermieterin das Ladenlokal überhaupt noch nicht einmal angemietet hatte. Zur Durchsetzung dieser, zugegebenermaßen nicht unerheblichen Rückstände muß sich die Eigentümergemeinschaft der ihr nach dem Wohnungseigentümergesetz bzw. nach dem Vollstreckungsrecht zustehenden rechtlichen Mittel bedienen und kann sich nicht gegenüber Dritten auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.

3. Weiterhin können die Kl. ihr Begehren ebenfalls auf einen deliktischen Unterlassungsanspruch stützen. Das von der Wohnungseigentümergemeinschaft angedrohte Verhalten stellt einen rechtswidrigen Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb der Mieterin gem. § 823 Abs. 1 BGB dar (wird ausgeführt.)