Unterbliebene Anschlussförderung, keine Anwendung der Mietpreisbremse

1. Für preisgebundenen Wohnraum sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse unanwendbar.

2. Das gilt auch bei einer unterbliebenen Anschlussförderung, die durch eine Kooperationsvereinbarung ersetzt wurde, wenn ein Beendigungstatbestand der „öffentlichen Förderung“ nicht vorliegt.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. hatte erstinstanzlich mit der Durchsetzung von Auskunfts- und Zahlungsansprüchen nach den §§ 556d ff. BGB keinen Erfolg. Für das streitgegenständliche 1997 errichtete Objekt war ursprünglich eine öffentliche Förderung gewährt worden. Nach Auslaufen derselben im Jahr 2012 kam eine Anschlussfinanzierung mit dem Land Berlin nicht zustande.

Stattdessen hatte die Vermieterin des 2020 begründeten streitgegenständlichen Mietverhältnisses im Jahr 2013 mit dem Land eine Kooperationsvereinbarung geschlossen, welche u. a. Abreden über die Entwicklung der Mieten für die betroffenen Objekte enthielt. Die Regelungen der Kooperationsvereinbarung sind in dem hier streitgegenständlichen Mietvertrag in „§ 20 Besondere Vereinbarungen“ in Bezug genommen und zum Inhalt des Mietverhältnisses gemacht worden. […]

In der Kooperationsvereinbarung vom Mai 2013 war die Miethöhe in § 3 differenziert auf 7,60 €/m2 (laufende Mietverhältnisse vor dem 1.4.2012 begründet) bzw. auf 8 €/m2 (laufende Mietverhältnisse vor dem Wegfall der Förderung, aber nach dem 1.4.2012 begründet). Im Übrigen hieß es zur Gestaltung der Mietpreise in den Wohnungen des betroffenen Objektes (auszugsweise) wie folgt:

„§ 3 Bestehende Mietverhältnisse und Mietpreisgestaltung

[…] Eine Erhöhung der v. g. Mieten kann die Eigentümerin entsprechend der Änderung des Preisindex […] verlangen. Diese Erhöhung bedarf weder einer Zustimmung der Bestandsmiete noch des Landes Berlin […]. Erstmalig gilt diese Option mit Wirkung zum 1.2.2014. Mietsteigerungen nach § 558 BGB sind ausgeschlossen. Mietsteigerungen i.S.d. § 549 BGB sind erlaubt.

§ 4 Neue Mietverhältnisse

Die freien und die zukünftig freiwerdenden Wohnungen können und dürfen zu am Markt zu erzielenden Mieten vermietet werden. Das durchschnittliche Mietniveau für die gesamten Objekte darf die Kostenmiete nicht übersteigen. […]“

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und angenommen, das streitgegenständliche Mietverhältnis betreffe öffentlich geförderten Wohnraum, weshalb die Vorschriften über die Mietpreisbremse keine Anwendung fänden.

Mit ihrer Berufung tritt die Kl. diesem Standpunkt entgegen; die Regelungen des Kooperationsvertrages (besonders in § 4) seien dahingehend zu verstehen, dass grundsätzlich die Marktmiete vereinbart werden darf, allerdings (zusätzlich) gedeckelt durch die Grenze, über der die Kostenmiete überschritten werden würde. Gleichwohl sei im Sinne dieser Regelung die am Markt zu erzielende Miete derzeit die sich nach §§ 556d ff. BGB ergebende regulierte höchstzulässige Nettokaltmiete. Die Klagebegehren erster Instanz seien deshalb nach den anwendbaren Vorschriften über die Mietpreisbremse begründet gewesen.

II. Die Kammer teilt die Einschätzung des Amtsgerichts, wonach auf das streitgegenständliche Mietverhältnis die Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht anwendbar sind, weil es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt.

1. Der rechtserhebliche Ausgangspunkt ist zwischen den Parteien dahingehend unstreitig, dass die streitgegenständliche Wohnung in einem Objekt liegt, welches im Jahr 1997 als öffentlich geförderter Wohnraum unter Geltung entsprechender Förderbestimmungen errichtet worden ist. Auf die mit Recht im unstreitigen Tatbestand getroffenen Feststellungen des Amtsgerichts wird verwiesen.

Öffentlich geförderter Wohnraum ist zwar nicht nach dem Wortlaut der §§ 556d ff. BGB von deren Geltungsbereich ausgenommen; es besteht aber Einigkeit, dass die Unanwendbarkeit der Mietpreisbremse auf preisgebundenen Wohnraum sich daraus ergibt, dass die dafür maßgeblichen bundes- bzw. landesrechtlichen Vorschriften als Spezialvorschriften die Regelungen über die Mietpreisbremse verdrängen (vgl. nur Blank/Börstinghaus/Siegmund, BGB § 556d Rn. 12 m.w.N.). Dies trifft auch nach Ansicht der Kammer zu.

2. Diese Rechtslage hat sich auch seit der Errichtung der Objekte 1997 nicht geändert. Weder auf Grundlage geltender Gesetze, noch im Kontext der entsprechend § 7 Abs. 4 WoBindG zu behandelnden Kooperationsvereinbarung vom Mai 2013 ist die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB für die streitgegenständliche Wohnung eröffnet worden.

a) Aus dem Vorbringen der Berufungskl. ergibt sich kein rechtserheblicher Grund, warum der streitgegenständliche Wohnraum die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ verloren haben könnte.

Das Ende dieser Eigenschaft ist in § 15 WoBindG geregelt; einer der dort kodifizierten Erlöschenstatbestände liegt aber nicht vor.

Die öffentliche Förderung wurde vereinbart, bei der Errichtung des Objekts in Anspruch genommen und war anschließend Gegenstand des Zeitraums der Grundförderung, die 2012 ausgelaufen ist. Zwar ist (nach dem Vortrag der Bekl. zur Überraschung aller Beteiligten) eine ursprünglich erwartete Anschlussförderung nicht zustande gekommen, beide Umstände (Ende der Grundförderung und Scheitern der Anschlussförderung) sind aber nach § 15 WoBindG nicht mit rechtlichen Folgen verknüpft. Wenn nach der Förderung eine Anschlussförderung nicht zustande gekommen ist, beendet dies die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ ebenso wenig, wie es beispielsweise die Veräußerung des geförderten Wohnraums an einen Dritterwerber täte (vgl. dazu VG Berlin, Urteil vom 23. März 2017 - 8 K 61.16 juris Rz. 56).

Die vorliegend in Betracht zu ziehenden Beendigungstatbestände für die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ knüpfen stattdessen sämtlich an die Rückzahlung des in Anspruch genommenen Darlehens an. Diese ist nach dem unbestrittenen Vortrag der Bekl. aus dem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 14.8.2023 nicht eingetreten. Stattdessen ergibt sich aus der mit dem Schriftsatz vorgelegten Anlage B6, dem Schreiben der Investitionsbank Berlin vom 8.8.2023, dass „die öffentlichen Mittel noch in voller Höhe valutieren“. Eine Rückzahlung des Darlehens hat danach nicht einmal begonnen.

b) Aus der Kooperationsvereinbarung vom Mai 2013 folgt nichts anderes.

Insbesondere schließt sich die Kammer nicht der von der Berufungskl. favorisierten Auslegung der dort getroffenen Abreden an. Das streitgegenständliche Mietverhältnis ist 2020 begründet worden; es unterfällt damit nicht den konkret bezifferten Vorgaben in § 3 für Mietverhältnisse, die bei Abschluss der Vereinbarung im Mai 2013 bereits liefen, sondern der Regelung für „Neue Mietverhältnisse“ in § 4. Die dort von den Parteien gewählte Formulierung erklärt im Grundsatz ausdrücklich die „die am Markt zu erzielenden Mieten“ für maßgeblich. Die These der Kl., dass dies als Verweis auf die regulierte Miete nach den Maßstäben von §§ 556d ff. BGB aufzufassen sein soll, überzeugt nicht.

Die Vorschriften der Mietpreisbremse sind am Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtet. Diese wird überzeugend zwar als „marktorientierte modifizierte Durchschnittsmiete“ bezeichnet, stellt damit aber schon begrifflich keine „Marktmiete“ dar. Gegenüber Letzterer unterscheidet sich die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch, dass in diese das Neuvermietungsniveau der letzten 6 Jahre einfließt (zu den Begrifflichkeiten MüKo/Artz; Rz. 7 zu § 558 BGB).

Der in der Kooperationsvereinbarung als Marktmiete bezeichnete Wert beinhaltet diese oder vergleichbare Einschränkungen nicht, sondern nimmt nach der verwendeten Begrifflichkeit und dem Regelungszusammenhang zunächst den allein von Angebot und Nachfrage bestimmten Neuvermietungspreis in Bezug.

Die Parteien haben in § 4 der Kooperationsvereinbarung zwar einen eigenen Maßstab für eine gewisse Regulierung der Ergebnisse reiner Marktmieten bestimmt, indem ein durchschnittliches Mietniveau für „die gesamten Objekte“ die Kostenmiete nicht übersteigen darf. Diese Möglichkeit für eine Abweichung von reinen Marktmieten verweist aber nicht auf das allgemeine System ortsüblicher Vergleichsmieten. Die „neuen Mietverhältnisse“ werden in § 4 der Vereinbarung gerade nicht als Teil eines allgemeinen von Ortsüblichkeiten geprägten Marktes angesprochen, sondern verbleiben in der engen Verbindung zu den im Mai 2013 bereits bestehenden Altmietverhältnissen (allein) in den vertragsgegenständlichen Objekten.

Die teilweise in § 3 festgeschriebenen Miethöhen von 7,60 € bzw. 8 € sind hier weit unterhalb der Kostenmiete bemessen worden. Daran anknüpfend wird dann (in § 4) für die Wohnungen in ihrer Gesamtheit eine Orientierung am Durchschnitt einer Kostenmiete etabliert; bei dieser (möglichen) Regulierung kann es aber stets allein auf die Mietverhältnisse im unmittelbaren Geltungsbereich der konkreten Kooperationsvereinbarung ankommen. Der Maßstab des Durchschnitts einer konkret objektbezogenen Kostenmiete verweist auf das Regelungssystem von Preisbindungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Es soll die Möglichkeit zur Herstellung einer Gesamtbalance zwischen den alten Bestandsmietverhältnissen (§ 3) einerseits und den neuen Mietverhältnissen (§ 4) andererseits eröffnet werden; alleinige Relevanz haben dabei aber die Verhältnisse innerhalb der konkret von der Vereinbarung betroffenen Objekte. Ein allgemeiner Bezug zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“ ist nicht begründbar. Das eingerichtete System unterscheidet sich so grundlegend von dem System aus § 558 BGB, dass (auch) die Vorschriften der Mietpreisbremse nicht anwendbar sind.

Für preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnraum sind die Vorschriften über die Mietpreisbremse unanwendbar. Das gilt auch bei einer unterbliebenen Anschlussförderung, die durch eine Kooperationsvereinbarung ersetzt wurde, wenn ein Beendigungstatbestand der „öffentlichen Förderung“ nicht vorliegt.

Die Rechtsdienstleistungsgesellschaft hatte sich Ansprüche des Mieters wegen eines angeblichen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse abtreten lassen. Das Haus war 1997 mit öffentlicher Förderung erbaut worden; nach dem Auslaufen der Förderung im Jahr 2012 kam eine Anschlussfinanzierung mit dem Land Berlin nicht zustande. Stattdessen hatte die Vermieterin eine Kooperationsvereinbarung mit dem Land Berlin geschlossen, die u. a. Abreden über die Entwicklung der Mieten für die betroffenen Objekte enthielt. Die Regelungen der Kooperationsvereinbarung wurden zum Inhalt des Mietverhältnisses gemacht. Die Klägerin meinte, wegen der Vereinbarung, dass neue Mietverhältnisse zu den am Markt zu erzielenden Mieten vermietet werden könnten, seien auch die Vorschriften zur Mietpreisbremse anwendbar. Das AG folgte dem nicht, ebenso wenig wie das LG.

Das LG Berlin verwies darauf, dass ein Ende der Preisbindung nur nach § 15 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) möglich gewesen wäre. Die Rückzahlung des Darlehens habe jedoch noch nicht einmal begonnen. Die Wohnung unterliege daher nach wie vor der Preisbindung. Aus der Kooperationsvereinbarung ergebe sich nichts anderes, denn die Vorschriften der Mietpreisbremse seien am Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtet. Davon zu unterscheiden sei der in der Kooperationsvereinbarung verwandte Begriff der Marktmiete. Die Vereinbarungen über neue Mietverhältnisse müssten im Zusammenhang mit den in der Kooperationsvereinbarung festgeschriebenen Miethöhen gesehen werden, die weit unterhalb der Kostenmiete bemessen worden seien. Ein allgemeiner Bezug zur ortsüblichen Vergleichsmiete sei damit nicht begründbar.