Unsubstantiiertes Bestreiten der Betriebskostennachforderung

Unsubstantiiertes Bestreiten der Betriebskostennachforderung; Aufrechnung gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

1. Erhebt der Mieter gegen Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung nur pauschale und damit unbeachtliche Einwendungen, kann der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

2. Der Mieter hat keinen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer zukünftigen Betriebskostennachforderung geltend macht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehren die Rückzahlung einer Mietkaution.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis bezüglich einer Wohnung in Berlin. Das Mietverhältnis endete zum 31. März 2014.

Mit Schreiben vom 1. Juli 2014 rechnete die von den Bekl. bevollmächtigte Hausverwaltung über die zu Beginn des Mietverhältnisses geleistete Kaution von 690 € ab. Es ergab sich einschließlich Zinsen ein Guthaben von 725,30 €, wovon „Forderungen aus dem Mietverhältnis" in Höhe von 596,41 € abgezogen wurden. Wegen der Überweisung der Restsumme von 128,89 € bat die Hausverwaltung um Angabe der Bankverbindung. Eine Auszahlung erfolgte nicht.

Aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 vom 5. November 2012 ergab sich eine Nachforderung der Bekl. in Höhe von 596,41 €. Die Kl. hatten der Abrechnung mit anwaltlichem Schreiben vom 5. Dezember 2012 widersprochen. Die Kl. sind der Ansicht, den Bekl. stünden aufrechenbare Gegenforderungen nicht zu. Auf ihren Widerspruch gegen die Abrechnung für 2011 habe die Hausverwaltung nicht reagiert, so dass die Einwendungen als zugestanden gelten würden.

Die Bekl. sind der Ansicht, die Forderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 sei berechtigt, die Einwendungen der Kl. unerheblich. In der mündlichen Verhandlung am 26. November 2014 stellten sie klar, dass sie mit der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 aufrechneten und im Übrigen wegen möglicher Nachforderungen für 2014 ein Zurückbehaltungsrecht geltend machten.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein fälliger Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nicht zu.

In Höhe der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2011 in Höhe von 596,41 € ist der unstreitige Anspruch der Kl. durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Die von den Kl. gegen die Abrechnung erhobenen Einwendungen sind unerheblich und wurden auch nicht von den Bekl. anerkannt. Allein das Schweigen der Hausverwaltung auf die pauschal vorgebrachten Einwendungen führt nicht dazu, dass der Nachforderungsanspruch entfällt. Die Einwendungen der Kl. gegen die Abrechnung sind pauschal und daher unbeachtlich. Die Kl. hätten zunächst ihr Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen wahrnehmen und sodann konkrete Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen müssen. Die von den Bekl. bevollmächtigte Hausverwaltung musste die anwaltlich vertretenen Kl. auch nicht auf diese Möglichkeit hinweisen. Allein der Hinweis der Kl., dass es für sie unerklärlich sei, wie sich die Kosten im Vergleich zu 2009 derart steigern konnten, ersetzt nicht das Vorbringen konkreter Einwendungen. Soweit sie darauf hinweisen, dass die Be‑ und Entwässerungskosten sich von 222,25 € im Jahr 2009 auf 486,48 € erhöht hätten, begründet das keine solche ausreichende Einwendung. Wie der Kl. zu 2. in seiner Aufstellung vom 9. Dezember 2014 selbst ausführt, lagen die diesbezüglichen Kosten im Jahr 2010 bereits bei 306 € und auch im Jahr 2012 bei 487 €. Aus den Zahlen lässt sich ein gesteigertes Verbrauchsverhalten im Hause ableiten, welches im Jahr 2013 wieder abgenommen hat. Im Hinblick darauf ist die Abrechnung nicht aus sich heraus unplausibel. Die Kl. hätten nach der Sichtung der Abrechnungsunterlagen konkret vortragen müssen, weshalb die Abrechnung insoweit unzutreffend sein soll. Gleiches gilt für die Positionen Gartenpflege, Hausreinigung und Heiz‑ und Warmwasserkosten. Dass es aus Sicht der Kl. „nicht sein kann", dass sich eine Nachzahlung für die letztere Position ergibt, stellt jedenfalls keine überzeugende Einwendung dar. Auch die Heiz‑ und Warmwasserkosten unterliegen erheblichen Schwankungen durch Verbrauch und Energiepreise, so dass es durchaus sein kann, dass die Vorauszahlungen für die Deckung der Kosten nicht mehr ganz ausreichen. Auch insoweit hätte die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen Aufklärung und die Möglichkeit bringen können, konkret vorzutragen. Im Übrigen ergibt sich auch insoweit aus der Aufstellung des Kl. zu 2. vom 26. November 2014, dass auch im Jahr 2010 die Heiz‑ und Warmwasserkosten bereits auf 501 € gestiegen waren und auch 2013 bei 508 € lagen. Ferner ist festzustellen, dass sich auch trotz der Erhöhung der Vorauszahlungen um 300 € gegenüber 2011 im Jahr 2013 eine Nachforderung von 152,91 € ergeben hat. Die Abrechnung für 2011 stellt somit auch nicht einen sog. „Ausreißer" dar, die Nachforderung daraus ist begründet. Die Bekl. haben den Nachforderungsanspruch auch im Rahmen der Kautionsabrechnung geltend gemacht und zur Aufrechnung gestellt, so dass das klägerische Vorbringen, das Gericht würde von Amts wegen anstelle der Bekl. Hinweise erteilen, abwegig ist.

Hinsichtlich der Restforderung von 128,89 € steht den Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu. Insoweit haben die Bekl. klargestellt, dass Aufrechnungen mit etwaigen anderen Forderungen aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss oder aus der Abrechnung für 2013 nicht erfolgen. Hinsichtlich der möglichen Nachforderung aus der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum Januar bis März 2014 steht den Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht gegen den unstreitigen Kautionsrückzahlungsanspruch jedenfalls in der o. g. Höhe zu. Angesichts der Tatsache, dass auch aus der Nebenkostenabrechnung für 2013 eine Nachforderung resultierte, ist auch hinsichtlich des Jahres 2014 anzunehmen, dass eine Nachforderung entstehen kann. Da es sich zudem um die heizintensiven Wintermonate handelt, kann es auch durchaus sein, dass die entstandenen Kosten die geleisteten Vorauszahlungen deutlich übersteigen. So dürfte zwar die Zurückhaltung eines Betrages von 300 € nicht gerechtfertigt sein, die Zurückhaltung von 128,89 € ist aber noch zulässig, so dass eine durchsetzbare Forderung der Kl. derzeit nicht besteht.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter nach überwiegender Auffassung eine Barkaution verwerten, also mit Gegenansprüchen aufrechnen. Hatte der Mieter eine Betriebskostenabrechnung nur pauschal beanstandet, ist die Aufrechnung mit der Nachforderung begründet.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter Rückzahlung der Kaution, über die der Vermieter abgerechnet hatte. Abgezogen war eine Betriebskostennachforderung; wegen des Restes hatte die Hausverwaltung zunächst um Angabe der Bankverbindung gebeten. Später machte der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht insoweit wegen möglicher Nachforderungen aus einer noch nicht fälligen Betriebskostenabrechnung geltend. Der Mieter meinte, eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung stehe dem Vermieter nicht zu, da die Kosten sich trotz unveränderten Verbrauchsverhaltens deutlich erhöht hätten, was „nicht sein könne".

Mit Urteil vom 21. Januar 2015 wies das Amtsgericht Mitte die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution ab. In Höhe der Betriebskostennachforderung sei der Anspruch des Klägers durch Aufrechnung des Vermieters erloschen. Die Einwendungen des Mieters gegen die Höhe der Nachforderung seien pauschal und daher unbeachtlich. Das Schweigen der Hausverwaltung auf die Einwendungen führe nicht dazu, dass der Nachforderungsanspruch entfällt. Der Mieter habe sein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nicht wahrgenommen und keine konkreten Beanstandungen erhoben. Wegen der Restforderung stehe dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer möglichen Nachforderung aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu. Eine solche Nachforderung sei wahrscheinlich, so dass eine durchsetzbare Forderung des Mieters derzeit nicht bestehe.

Das Amtsgericht hat wegen des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters für eine ausstehende Betriebskostenabrechnung einen fälligen Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verneint.

Die Wirkung eines Zurückbehaltungsrechts ist in § 274 BGB geregelt: Es erfolgt eine Verurteilung Zug-um-Zug gegen Empfang der Gegenleistung. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts beseitigt nicht die Fälligkeit des Anspruchs (Palandt-Grüneberg, 74. Auflage 2015, Rn. 20 zu § 273 BGB). Allerdings gibt es im Mietrecht einige Fälle, in denen diese Rechtsfolge unangemessen ist. Standardfall ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegen eine Betriebskostennachforderung wegen Verweigerung der Einsichtnahme in die Unterlagen durch den Vermieter. Hier ist eine Verurteilung Zug-um-Zug offensichtlich nicht angebracht, denn die Einsichtnahme soll ja dem Mieter erst die Prüfung ermöglichen, ob die Forderung des Vermieters berechtigt ist. Hier wird, auch aus § 242 BGB, angenommen, dass das Leistungsverweigerungsrecht die Fälligkeit des Anspruchs hinausschiebe, also nicht eine Verurteilung Zug-um-Zug erfolgt (Staudinger/Weitemeyer, Rn. 123 zu § 556 BGB). Ähnlich ist es beim Zurückbehaltungsrecht des Vermieters wegen einer wahrscheinlichen Nachforderung aus einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch: Auch hier kommt eine Verurteilung Zug-um-Zug nicht in Betracht. Der BGH hat deshalb – allerdings ohne nähere Begründung – die Rückzahlungsklage des Mieters in einem solchen Fall abgewiesen (VIII ZR 71/05, Urteil vom 18. Januar 2006, GE 2006, 510). Die Entscheidung des Amtsgerichts Mitte ist daher zutreffend.

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen Mängeln der Mietsache neben der Mietminderung nach § 536 BGB in Höhe des 3-5fachen des Minderungsbetrages folgt aus § 320 BGB und muss nicht ausdrücklich geltend gemacht werden (vgl. Lammel, Juris PR-Mietrecht 24/2013, Anmerkung 1). Der Mieter muss nur zu erkennen gegeben haben (auch vorprozessual), dass Mängel bestehen und er die eigene Leistung im Hinblick auf das Ausbleiben der Gegenleistung zurückzuhalten gedenkt (BGH - XII ZR 147/05 -, GE 2008, 862; vgl. Beuermann, GE 2013, 1035). Das Zurückbehaltungsrecht führt dann zu einer Verurteilung Zug-um-Zug (LG Berlin, GE 2012, 898).