Unstatthafter Urkundenprozess mit Mietzinsklage bei unstreitig anfänglichem Mangel

Unstatthafter Urkundenprozess mit Mietzinsklage bei unstreitig anfänglichem Mangel; urkundlicher Beweis für Mangelbeseitigung:

Die Mietzinsklage ist im Urkundenprozess unstatthaft, wenn die Mietsache unstreitig mit einem anfänglichen Mangel behaftet war und der Vermieter die vom Mieter bestrittene Beseitigung des Mangels nicht urkundlich zu beweisen vermag.

I. 1. [...] a) Ein Zahlungsanspruch kann gem. § 592 Satz 1 ZPO im Urkundenprozess nur dann geltend gemacht werden, wenn alle anspruchsbegründenden Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Zu den den Anspruch auf Mietzahlung begründenden Tatsachen gehört gem. § 536 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB, dass dem Mieter eine mangelfreie Mietsache überlassen worden ist (Senat NJW-RR 2005, 97, 99 = ZMR 2004, 673 = NZM 2004, 946; anderes bei erst nachträglich eingetretenem Mangel, vgl. BGH, GE 2005, 986 = NJW 2005, 2701 sub II.2 b und 2007, 1061 sub II.2). Die mangelfreie Übergabe der Mietsache muss der Vermieter gem. § 362 Abs. 1 BGB analog darlegen und notfalls beweisen (vgl. Palandt/Grünberg, BGB, 67. Aufl., § 363 Rn. 1), es sei denn, der Mieter hat die ihm überlassene Mietsache vorbehaltlos als vertragsgemäß angenommen, § 363 BGB (vgl. BGH, NJW 1985, 2328). Gilt der anfängliche Mangel als bewiesen, ist der Vermieter auch darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Mangel beseitigt worden ist (vgl. BGH, NJW 2000, 2344, 2345 sub II.2 a m. w. N.; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 536 Rn. 5). Im Urkundenprozess ist dieser Beweis nur urkundlich führbar (vgl. Senat, aaO.). Ist die Mietsache mit einem anfänglichen Mangel behaftet, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB), deren Höhe kann nicht mehr durch die Mietvertragsurkunde bewiesen werden (Senat, aaO.). b) Im Streitfall ist urkundlich, nämlich durch die Mietvertragsurkunde bewiesen (vgl. § 33 letzter Absatz), dass die Mietsache bei Zustandekommen des Mietvertrags (24. Juni 2005) von Ungeziefer befallen war, also mangelhaft gewesen ist, und dass der Vermieter für die Beseitigung des Mangels einzustehen hat. Die Kl. sind nicht imstande, die Mangelfreiheit der Mietsache bei ihrer Überlassung an die Bekl. urkundlich zu beweisen. Damit steht zugleich fest, dass sie auch die Höhe der kraft Gesetzes geminderten Miete (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht urkundlich beweisen können.

Es ist inzwischen Mode geworden, Mietzinsklage durch einen sogenannten Urkundenprozess zu erheben. Damit kommt der Vermieter - etwa durch Vorlage des Mietvertrages - relativ schnell (vorläufig) zu seinem Geld. Nicht immer hilft das. Zum Beispiel dann nicht, wenn Mängel vorliegen, denn wenn ein Vermieter die Beseitigung des Mangels nicht urkundlich beweisen kann, muss er die Mietzinsklage im normalen Prozess erheben.

Der Vermieter erhob Mietzinsklage im Urkundenprozess. Der Mieter klagte einen anfänglichen Mangel ein (Ungezieferbefall). Das Landgericht verurteilte den Mieter durch Vorbehaltsurteil, was zur Berufung zum OLG führte.

Das OLG Düsseldorf (Einzelrichter) hob das Vorbehaltsurteil auf und verwies die Sache an das Landgericht zurück. Vorliegend sei der Urkundenprozess unstatthaft. Der Vermieter könne den ihm obliegenden Beweis mit den in der gewählten Prozessart zulässigen Beweismitteln nicht führen, denn er sei weder imstande, die Erfüllung seiner vertraglichen Hauptpflicht, nämlich die vertragsgemäße Gewährung des Mietgebrauchs, noch die Höhe des Mietzinsanspruches durch Urkunden zu beweisen. Zu den den Anspruch auf Mietzahlung begründenden Tatsachen gehöre, dass dem Mieter eine mangelfreie Mietsache überlassen worden sei. Gelte der anfängliche Mangel als bewiesen, sei der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der Mangel beseitigt worden sei. Im Urkundenprozess sei dieser Beweis nur urkundlich führbar. Sei die Mietsache mit einem anfänglichen Mangel behaftet, sei die Miete kraft Gesetzes gemindert; deren Höhe könne nicht mehr durch die Mietvertragsurkunde bewiesen werden. Vorliegend sei durch die Mietvertragsurkunde bewiesen, dass bei Zustandekommen des Mietvertrages die Mietsache mit Ungeziefer befallen sei. Der Vermieter sei nicht imstande, die Mangelfreiheit der Mietsache bei ihrer Überlassung an den Mieter urkundlich zu beweisen.

Der BGH hat den Urkundenbeweis nur bei nachträglich eingetretenem Mangel zugelassen (BGH, GE 2005, 986).