Unrichtige Wohnfläche und Mieterhöhungsrecht

Ist im Mietvertrag die Wohnfläche irrtümlich zu niedrig angegeben, liegt darin in der Regel kein Mieterhöhungsverzicht, so daß nach einem Aufmaß der Vermieter eine Mieterhöhung nach der tatsächlichen Größe geltend machen kann.

Für die Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses kommt es entgegen der Ansicht des Bekl. nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben war, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche, die sich aus dem Aufmaß des Kl. ergab und dem Erhöhungsverlangen zugrunde lag. Entgegen der Ansicht des Bekl. handelt es sich bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nicht stets um eine rechtsgeschäftlich bindende Vereinbarung der Parteien und auch nicht um eine einseitige Zusicherung durch den Vermieter. Die Mieterhöhung ist daher für die anteilige Fläche, die über die Angabe im Mietvertrag hinausgeht, nicht ohne das Hinzutreten besonderer Umstände gemäß § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen. Denn der Mieter mietet die Wohnung in der Regel in dem Zustand an, in dem er sie besichtigt hat, und gewinnt dabei einen eigenen Eindruck davon, ob die Größe wie besehen für seine Zwecke tauglich ist. Der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag messen die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses regelmäßig keine eigenständige Bedeutung zu, da die eigene Einschätzung der Tauglichkeit grundsätzlich nicht von der Flächenangabe abhängig ist (vgl. OLG Dresden, WuM 1998, 144). Daher ist aus der Wohnflächenangabe auch in der Regel nicht zu folgern, daß die Parteien der vertraglichen Angabe einen konstitutiven Erklärungswert und damit eine Bindungswirkung beimessen. Etwas anderes kann sich für die Bestimmung der Mietzinshöhe dann ergeben, wenn sie ausdrücklich als Quadratmetermiete vereinbart wird und die Parteien damit zu erkennen geben, daß sie die Berechnung von der Größe abhängig machen. So liegt es hier jedoch nicht. Die Kammer folgt insoweit der Auffassung von Sternel, auf die der Bekl. hingewiesen hat (Mietrecht, 3. Aufl., Rn. III 586), nicht. Denn es ergibt sich zwar aus § 1 Satz 3 MHG, daß eine Vereinbarung der Parteien die Mieterhöhung ausschließen kann. Eine solche Vereinbarung ist jedoch erst durch die Auslegung des Parteiwillens zu ermitteln und ergibt sich nicht schon allein aus der Beschaffenheitsangabe im Mietvertrag.

Auch ein einseitiger Bindungswille des Kl. ist der vorliegenden vertraglichen Vereinbarung nicht zu entnehmen; aus der bloßen Angabe der Wohnfläche folgt nicht, daß der Vermieter sich mit dem Vertrag des Rechtes begeben will, aufgrund der durch eine Neuvermessung der Wohnung gewonnenen neuen Erkenntnisse zur Wohnfläche die tatsächliche Größe geltend zu machen. Der Mietzins war daher nach der tatsächlichen Wohnfläche zu bemessen. Maßgeblich für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist daher die Fläche, die sich aus dem Aufmaß des Kl. ergibt.

Immer wieder kommt es vor, daß zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche Abweichungen bestehen, zum Teil sehr deutliche. Das führt spätestens dann zu Problemen, wenn es um eine Mieterhöhung oder um Betriebskostenabrechnungen geht. Es ist inzwischen gesicherte Rechtsprechung, daß die Angabe über die Wohnfläche im Mietvertrag keine zugesicherte Eigenschaft darstellt und der Mieter keine Gewährleistungsansprüche geltend machen kann, wenn die Wohnung in Wahrheit kleiner als im Mietvertrag angegeben ist. Für den umgekehrten Fall, nämlich daß die Wohnung in Wahrheit größer ist als im Vertrag angegeben, nimmt bis jetzt noch die überwiegende Meinung an, darin liege ein stillschweigender Mieterhöhungsverzicht des Vermieters, der dann also eine Mieterhöhung nicht nach der tatsächlichen größeren Fläche, sondern nach der im Vertrag angegebenen beanspruchen kann.

Das Landgericht Berlin ist mit seinem Urteil vom 30. November 1999 davon abgewichen und meint unter Berufung auf den Rechtsentscheid des OLG Dresden, die Flächenangabe im Vertrag habe keinen konstitutiven Erklärungswert und binde damit auch den Vermieter nicht für eine spätere Mieterhöhung. Es bleibt abzuwarten, ob diese Rechtsprechung sich auch bei den anderen Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin durchsetzen wird.