Unrichtige Verwalterauskunft über Mehrheitsbeschluß

Unrichtige Verwalterauskunft über Mehrheitsbeschluß; Wiedereinsetzung in den vorigen Stand; Beschlußkompetenz; bauliche Veränderung; Zitterbeschlüsse

1. Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen, die das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß überschreiten, sind nicht nichtig, sondern nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar.

2. Wird dem anfechtenden Wohnungseigentümer im Verfahren nach § 23 Abs. 4 WEG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Beschlußanfechtungsfrist erteilt, unterliegen die dabei getroffenen Tatsachenfeststellungen nur der Nachprüfung auf Rechenfehler durch das Gericht der weiteren Beschwerde.

3. Unrichtige Auskünfte des Verwalters über die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses zu baulichen Veränderungen können die Wiedereinsetzung wegen unverschuldeter Verhinderung der Frist zur Beschlußanfechtung rechtfertigen.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer von der weiteren Beteiligten verwalteten Wohnanlage. Die Wohnungen der Antragstellerin und des Antragsgegners zu 1 liegen nebeneinander im Dachgeschoß. Zur Wohnung der Antragstellerin gehörte im Gegensatz zu der des Antragsgegners zu 1 bereits bei der Aufteilung in Wohnungseigentum eine Dachterrasse. Der Antragsgegner zu 1 beabsichtigt, in seiner Wohnung eine unmittelbar an die der Antragstellerin anschließende gleichartige Dachterrasse zu errichten. Außerdem plante er innerhalb seines Sondereigentums verschiedene Umbauten, namentlich im Sanitärbereich.

Die Tagesordnung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung am 13.5.1998 wies folgenden Punkt (3) auf:

Abstimmung über Umbau der Wohnung (des Antragsgegners zu 1)

Die Antragstellerin nahm an der Versammlung nicht persönlich teil, hatte jedoch einer anwesenden Miteigentümerin Vollmacht erteilt.

Im Protokoll der Eigentümerversammlung ist zu dem genannten Tagesordnungspunkt vermerkt:

Einstimmiger Beschluß dahingehend, daß (der Antragsgegner zu 1) in der Wohnung (z. B. Bad) Umbaumaßnahmen tätigen kann.

Zur Errichtung der Dachterrasse kommt es zu folgendem Beschluß. Frau M. spricht sich im eigenen Namen und im Namen von ... (der Antragstellerin) gegen die Maßnahme aus. Die übrigen Anwesenden sind dafür.

In einer weiteren Eigentümerversammlung vom 7.7.1998 kam das Vorhaben des Antragsgegners zu 1 erneut zur Sprache. Das Protokoll enthält den Zusatz, daß der Antragsgegner zu 1 wie von ihm geplant die Wohnung umbauen werde, seiner Meinung nach sei der Beschluß nicht angefochten worden.

Mit am 16.7.1998 eingegangenem Schriftsatz hat die Antragstellerin beantragt, den in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 13.5.1998 gefaßten Beschluß der Wohnungseigentümer bezüglich der geplanten Errichtung einer Dachterrasse durch den Antragsgegner zu 1 für nichtig zu erklären. Hilfsweise hat sie Wiedereinsetzung in den vorigen Stand und die Ungültigkeitserklärung des gefaßten Beschlusses beantragt. Das Amtsgericht hat der Antragstellerin Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Anfechtungsfrist bewilligt und den Eigentümerbeschluß, durch den die Errichtung der Dachterrasse genehmigt wird, für ungültig erklärt. Der Antragsgegner zu 1 hat gegen beide Entscheidungen des Amtsgerichts rechtzeitig sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat das Rechtsmittel zurückgewiesen und in den Gründen die Beschwerde gegen die Bewilligung der Wiedereinsetzung für unbegründet erachtet. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu 1, die keinen Erfolg hatte.

a) Zutreffend hat das Landgericht das formelle Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses zur Errichtung der Dachterrasse bejaht und dabei auf die Versammlungsniederschrift vom 13.5.1998 abgestellt, in der ein solcher niedergelegt ist. Anhaltspunkte aus der Niederschrift selbst, daß den Wohnungseigentümern bei der Abstimmung bewußt gewesen wäre, es bedürfe der Einstimmigkeit, Stimmenmehrheit reiche also nicht aus, hat das Landgericht nicht festgestellt. Äußerungen des Verwalters dazu, selbst wenn sie in die Versammlungsniederschrift aufgenommen worden wären, haben keine ausschlaggebende Bedeutung (siehe BayObLGZ 1984, 213/216; BayObLG WuM 1999, 125; 1998, 684; 1997, 344 = GE 1998, 226). Dies gilt aus Gründen der Rechtssicherheit erst recht dann, wenn durch Beweiserhebung im späteren gerichtlichen Verfahren nachgewiesen wird, daß der Verwalter in der Versammlung mündlich erklärt hat, wenn nur einer der Wohnungseigentümer dagegen sei, dann könne der Antragsgegner zu 1 die Dachterrasse nicht errichten, der Beschluß sei dann "nichtig".

b) Die Vorinstanzen gehen davon aus, daß der in der Versammlung vom 13.5.1998 gefaßte Beschluß zur Errichtung der Dachterrasse nicht nichtig (vgl. z. B. BayObLG WE 1992, 54; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 22 Rn. 4; § 23 Rn. 24 und 26), sondern nach § 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG im Anfechtungsverfahren für ungültig zu erklären ist. Dem tritt auch der Senat bei. Aus einem etwaigen Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG, der für die Gültigkeit eines Beschlusses voraussetzt, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist, folgt allenfalls die Anfechtbarkeit (Palandt/Bassenge BGB 59. Aufl. § 24 WEG Rn. 7). Im übrigen hat die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20.9.2000 (GE 2000, 1478 = NJW 2000, 3500 = ZMR 2000, 771) zwar die Nichtigkeit von Beschlüssen bereits aus der fehlenden Beschlußkompetenz der Eigentümerversammlung abgeleitet, nimmt jedoch Beschlüsse über bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG hiervon ausdrücklich aus (Leitsatz e). Danach schafft § 22 Abs. 1 WEG eine grundsätzliche Beschlußkompetenz der Wohnungseigentümer (siehe auch Buck WE 1998, 90/92; Wenzel WE 2000, 2/5 f.), weil bauliche Veränderungen zwar, wenn auch nicht nach § 21 Abs. 3 WEG mehrheitlich, so aber doch "beschlossen" werden können, der konkrete Regelungsgegenstand also einem Beschluß zugänglich ist. Die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Einstimmigkeit ist dagegen erst eine Frage des rechtlichen "Dürfens" (Buck aaO.). Es ist deshalb auch nicht zusätzlich danach zu differenzieren, ob die vorgesehene Maßnahme noch einen begrifflichen Bezug zur Instandhaltung oder Instandsetzung (Palandt/Bassenge § 22 WEG Rn. 5) hat oder den Charakter schlichter Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums aufweist. Dies erscheint deshalb sachgerecht, weil der Begriff der baulichen Veränderung sämtliche Maßnahmen umfaßt, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums oder nach Vornahme früherer zulässiger baulicher Veränderungen hinausgehen (z. B. BayObLG NJW-RR 1986, 178; Palandt/Bassenge § 22 WEG Rn. 2; Weitnauer/ Lüke § 22 Rn. 4). Ein begrifflicher Gegensatz zwischen Instandhaltung und Instandsetzung einerseits, baulicher Veränderung andererseits besteht demnach nicht (Staudinger/Bub WEG 12. Aufl. § 22 Rn. 38), so daß es auch folgerichtig ist, von einer generellen Beschlußzuständigkeit der Eigentümerversammlung auszugehen.

Die vom Antragsgegner zu 1 beabsichtigte Errichtung der Dachterrasse stellt nach den rechtsfehlerfrei getroffenen tatrichterlichen Feststellungen durch ihre nachteiligen Auswirkungen auf die Anlage eine bauliche Veränderung dar, die über das von jedem Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG zu duldende Maß hinausgeht und mithin der Zustimmung sämtlicher Eigentümer, insbesondere auch der unmittelbar benachbarten Antragstellerin bedurfte; eine Ausnahme nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG liegt nicht vor. Dafür ist allerdings nicht ausschlaggebend der Gedanke des Bestandsschutzes für das Sondereigentum der Antragstellerin. Auch daß das architektonische Aussehen des Gebäudes sich ändert, ist nicht ohne weiteres eine über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigung (BayObLG WuM 1995, 449). Jedoch wird aus der angegriffenen Entscheidung hinreichend deutlich, daß der Anbau der Dachterrasse unmittelbar an das der Antragstellerin gehörende Sondereigentum dessen Wohnwert fühlbar beeinträchtigt, indem die Terrassennutzung über das unvermeidliche Maß hinaus Einbußen erleidet. Nach der Verkehrsanschauung kann sich ein Wohnungseigentümer in entsprechender Lage bei Nutzung seiner Terrasse dadurch verständlicherweise beeinträchtigt fühlen (siehe auch BGHZ 116, 392/396 = GE 1992, 231).

c) Unterliegt der Beschluß der Anfechtung, kommt es darauf an, ob der Antragstellerin nach Fristversäumung (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand entsprechend § 22 Abs. 2 FGG (BGHZ 54, 65/70; BayObLG WE 1992, 229; BayObLG NJW-RR 1989, 656) bewilligt werden konnte. Im unmittelbaren Anwendungsbereich des § 22 Abs. 2 FGG hat der Senat zwar einen isoliert und rechtzeitig angefochtenen Beschluß über die Wiedereinsetzung in tatsächlicher wie rechtlicher Hinsicht nachzuprüfen (BayObLGZ 1959, 167/170; 1979, 251/253; Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 22 Rn. 44), weil es sich insoweit der Sache nach um eine Erstbeschwerde handelt. Dies gilt aber nicht im Falle der sofortigen weiteren Beschwerde gegen einen die Wiedereinsetzung wegen Versäumung der materiellen Ausschlußfrist des § 23 Abs. 4 WEG bewilligenden Beschluß. Insoweit ist der Senat an die von der Vorinstanz rechtsfehlerfrei festgestellten, die Wiedereinsetzung rechtfertigenden Gründe gebunden. Denn es handelt sich nicht um die dem Verfahrensrecht zugehörige Frage der Zulässigkeit des Antrags, sondern um die Wahrung einer materiellen Ausschlußfrist. Ist der Antrag verspätet gestellt, wird er als unbegründet, nicht als unzulässig abgewiesen (BayObLG NJW RR 1990, 210/211). Das Landgericht hat die Voraussetzungen für die Bewilligung der Wiedereinsetzung im Ergebnis zu Recht bejaht.

Hierfür ist allerdings nicht, wie das Landgericht meint, maßgeblich, daß die Antragstellerin nicht persönlich an der Versammlung teilgenommen hat, sich vielmehr von einer Miteigentümerin vertreten ließ. Deren aus der Versammlung erlangte Kenntnis muß sich die Antragstellerin zurechnen lassen (LG Köln DWE 1986, 20; Soergel/Stürner WEG 12. Aufl. § 23 Rn. 9 a), sei es in entsprechender Anwendung von § 166 Abs. 1 BGB über die Wissensvertretung (Palandt/Heinrichs § 166 Rn. 6), sei es nach Maßgabe des § 22 Abs. 2 Satz 2 FGG. Somit umfaßt die Zurechnung auch das Wissen der Vertreterin, daß nicht nur über Umbaumaßnahmen innerhalb des Sondereigentums, sondern auch über die beabsichtigte Errichtung einer außenliegenden Dachterrasse beschlossen wurde. Gleichfalls über die Vertreterin zurechenbar ist jedoch auch das durch die Information des Verwalters ge-wonnene - fehlerhafte - Wissen, daß der Beschluß "nichtig" sei, wenn nur ein Eigentümer dagegen ist. Die Antragstellerin konnte sich unter Berücksichtigung der konkreten Sachlage (BayObLG WuM 1994, 166/167) auf diese Aussage verlassen. Zwar bildet ein Rechtsirrtum einen Wiedereinsetzungsgrund nur dann, wenn er unverschuldet ist (BayOb-LG WuM 1991, 227/228; BayObLGZ 1981, 21/28; Staudinger/Bub WEG § 23 Rn. 305), und schuldlos handelt nur, wer das Hindernis bei Anwendung der Sorgfalt, welche unter Berücksichtigung der konkreten Sachlage im Verkehr erforderlich war und ihm vernünftigerweise zugemutet werden konnte, nicht abzuwenden imstande war (BayOb-LG aaO.; Keidel/Kahl § 22 Rn. 18). Sich auf die vom damaligen Ver-walter erteilte Information zu verlassen, daß der Nachbar aufgrund des nicht einstimmig gefaßten Beschlusses die Dachterrasse nicht errichten dürfe, ohne weitere rechtliche Schritte veranlassen zu müssen, be-handeln die Vorinstanzen jedoch zu Recht als nicht schuldhaft. Denn für die Antragstellerin war nicht ersichtlich, daß dem Beschluß von an-deren Teilnehmern der Versammlung ein von der Meinung des Verwalters abweichender Inhalt in dem Sinne beigegeben wurde, der An tragsgegner zu 1 dürfe nun kraft dieses Beschlusses bauen. Solches mag sich zwar aus einer isolierten Betrachtung der Versammlungsniederschrift vom 13.5.1998 ergeben. Dem stand jedoch der unwidersprochen gebliebene Hinweis des Verwalters entgegen, der Beschluß über die Errichtung der Dachterrasse verlange Allstimmigkeit und sei bei Gegenstimmen nicht gültig, der Beschwerdeführer könne den Um-bau also nicht vornehmen. Vorsorglich über den Inhalt getroffener Ent scheidungen zu streiten, bezweckt jedoch das Gesetz nicht (OLG Köln OLGZ 1979, 282/286; siehe auch BayObLG NJW-RR 1989, 656/657). Die für die Geltendmachung der Anfechtung erforderliche Kenntnis erlangte die Antragstellerin nach den tatrichterlichen Feststellungen erst durch die Eigentümerversammlung vom 7.7.1998, so daß der am 16.7.1998 bei Gericht eingegangene Antrag die zweiwöchige Frist des § 22 Abs. 2 Satz 1 FGG gewahrt hat.

Nach der Zitterbeschluß-Entscheidung des BGH ist unsicher, ob Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen grundsätzlich nichtig oder nur anfechtbar sind.

Wohnungseigentümer A hatte vor seinem Wohnungseigentum von Anfang an eine Dachterrasse. Der benachbarte Wohnungseigentümer B hatte ebenfalls eine Dachwohnung, aber noch keine Terrasse. Auf seine Bitte gestattete die Eigentümergemeinschaft ihm mit Stimmenmehrheit den Ausbau einer Terrasse. Der Eigentümerbeschluß wurde bestandskräftig. Später wollte der Nachbar A die Ungültigkeit festgestellt haben.

Auch nach der "Zitterbeschluß-Entscheidung" des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (GE 2000, 1478) bejaht das Bayerische Oberste Landesgericht eine grundsätzliche Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich baulicher Veränderungen, weil konkrete Regelungen hierzu einem Eigentümerbeschluß zugänglich sind. Immerhin habe der BGH in seinem Leitsatz e) u. a. auch Instandsetzungen nach § 22 WEG als Beispiel bloßer Anfechtbarkeit genannt. Zur Klarstellung: Generelle Regelungen ("Künftig dürfen alle Wohnungseigentümer Markisen abringen.") durch vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschluß wären nichtig.

Konkrete Regelungen als Verwaltungsmaßnahmen sind eher zulässig als generelle und abstrakte Regelungen, die zumeist einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 1 und 2 WEG) bedürfen (vgl. im einzelnen auch Steinmann GE 2001, 26).