Unrichtige Angaben im Exposé des Maklers

Unrichtige Angaben im Exposé des Maklers; verwirkte Provision

Bei einer (erkannt) unwahren Angabe im Exposé hat der Makler seinen Provisionsanspruch verwirkt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der von der Kl. geltend gemachte Provisionsanspruch ist verwirkt. Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass eine Verwirkung des Anspruchs auf Maklerlohn über den Wortlaut des § 654 BGB hinaus auch dann eintritt, wenn der Makler durch vorsätzliche oder grob leichtfertige Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwider handelt (vgl. nur Palandt-Sprau, BGB, 70. Aufl., Rdnr. 1 zu § 654 m. w. Nachw.). Dies ist vorliegend zu bejahen.

Die Prozessbevollmächtigte der Kl. hat im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 15. August 2011 eingeräumt, dass dem Mitarbeiter K. der Kl. vom Eigentümer mitgeteilt wurde, dass die streitgegenständliche Dachfläche nur informell zu nutzen sei. Damit stellt sich die Angabe im Exposé, dass das der Bekl. nachgewiesene Objekt über eine Gemeinschaftsterrasse verfüge, nicht nur als objektiv unwahr dar, weil es sich bei der als Gemeinschaftsterrasse angepriesenen Dachfläche unstreitig um ein begrüntes Dach mit einem Fluchtweg aus einzeln verlegten Trittplatten ins Nachbargebäude handelt. Die Angabe im Exposé war vielmehr entweder von vornherein bewusst unwahr, oder aber die Kl. hatte jedenfalls nach Erstellung und Versendung des Exposés Kenntnis von dessen Unrichtigkeit. In diesem Fall hatte sie die Bekl. darüber aufzuklären, dass die Angabe zum Vorhandensein einer Gemeinschaftsterrasse im Exposé unrichtig ist. Denn das Vorhandensein einer Terrasse in dem in der Innenstadt gelegenen Objekt war für den Abschluss des Kaufvertrages über die der Bekl. nachgewiesene Wohnung ersichtlich von erheblicher Bedeutung.

Die von der Kl. behaupteten Hinweise zur Nutzbarkeit der Terrasse anlässlich der Besichtigung am 10. März 2010 genügten dieser Aufklärungspflicht nicht. Nach dem Vortrag der Kl. wurde die Bekl. darauf hingewiesen, dass die Terrasse nicht zur Nutzung der Bekl. zur Verfügung stehe und allenfalls ein vorübergehender Aufenthalt, etwa um ein Glas Wein zu trinken oder den Blick zu genießen, möglich sei. Insbesondere sei das Aufstellen jeglicher Möblierung ausgeschlossen worden. Dies konnte die Bekl. nur dahin verstehen, dass die Nutzung der Terrasse aufgrund ihrer Eigenschaft als Gemeinschaftsterrasse eingeschränkt ist. Dass der Aufenthalt auf der Dachfläche überhaupt nicht gestattet ist, erhellt sich aus dem behaupteten Hinweis indessen nicht.

Nach § 654 BGB entfällt der Anspruch auf Maklerlohn bei treuwidriger Doppeltätigkeit. Auch sonstige Pflichtverletzungen können zur Verwirkung führen, etwa eine bewusst falsche Angabe im Exposé, wie das Kammergericht jetzt entschieden hat.

Im Exposé des Maklers hieß es, dass die Eigentumswohnung über eine Gemeinschaftsterrasse verfüge. In Wahrheit handelt es sich um ein begrüntes Dach mit einem Fluchtweg, was der Makler jedenfalls nach Versendung des Exposés wusste. Bei der Besichtigung durch den Käufer hatte der Makler erklärt, nur ein vorübergehender Aufenthalt, etwa um ein Glas Wein zu trinken, sei möglich.

Mit Urteil vom 15. August 2011 wies das Kammergericht die Provisionsklage ab, weil die Angabe über eine Gemeinschaftsterrasse objektiv unrichtig gewesen sei. Dies sei dem Makler spätestens nach Versendung des Exposés bekannt gewesen, so dass er den Käufer habe aufklären müssen. Dazu habe der Hinweis bei der Besichtigung nicht ausgereicht, denn der Aufenthalt auf der Dachfläche sei überhaupt nicht gestattet gewesen, was der Käufer nicht habe erkennen können.