Unredlichkeit

Unredlichkeit; Erwerber; Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss; Manipulation; staatliche Stelle; Wohnraumlenkungsverordnung; Verfahrensgrundsätze; ordnungsgemäße Verwaltungspraxis; Ausreiseerwerb

Die Vergabe eines Einfamilienhauses durch den Oberbürgermeister von Berlin an seinen "persönlichen Mitarbeiter" begründet die Unredlichkeit des Erwerbs, wenn sie unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften (Wohnraumlenkungsverordnung) und ohne Beteiligung des Stadtbezirks vor sich ging.

Die Kl., ein Ehepaar, haben das 789 m2 große streitgegenständliche Grundstück Straße ... Nr. ... in Berlin-K. (Flur ..., Flurstück ..., aktuell verzeichnet im Grundbuch von Berlin-W., Band ..., Blatt ..., lfd. Nr. ...), welches mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, im Jahre 1988 vom staatlichen Verwalter gekauft. Sie wenden sich gegen die Rückübertragung dieses Grundstücks an den früheren Eigentümer, den Beigeladenen. Das Grundstück wurde ursprünglich im Jahre 1929 mit einem kleinen Einfamilienhaus bebaut. Der Beigeladene erwarb das Anwesen im Jahre 1973. Er erweiterte und rekonstruierte das Haus in den folgenden Jahren, wozu er durch Aufbauhypotheken gesicherte Kredite der Sparkasse aufnahm.

Im Mai 1988 reiste der Beigeladene zu einem genehmigten, mehrtägigen Aufenthalt nach West-Berlin. Er kehrte nicht in die DDR zurück. Nach Aufnahme dieses Sachverhalts durch die Volkspolizei wurde der Vorgang im Juni 1988 an den Magistrat von Berlin, Abteilung Finanzen/Sektor Treuhandvermögen übergeben. Diese Abteilung des Magistrats übernahm die Verwaltung des Grundstücks auf Grund der Anordnung Nr. 2 vom 3. Oktober 1958 gemäß § 6 der Verordnung vom 11. Dezember 1968 und leitete die Veräußerung des Grundstücks in die Wege. Es wurde ein Sachverständigengutachten zum Wert des Grundstücks erstellt.

Der Kl. bewarb sich mit einem Schreiben vom 9. September 1988 beim Ost-Berliner Oberbürgermeister E. K. um den Erwerb eines Einfamilien- bzw. Reihenhauses. Dieser Antrag wurde an den Leiter der Abteilung Wohnungspolitik des Magistrats, den Zeugen R. weitergeleitet. Dieser unterbreitete dem Oberbürgermeister am 21. Oktober 1988 den Vorschlag, das Haus in der Straße ... Nr. ... den Kl. zum Kauf anzubieten. Der Kl., der ausgebildeter Diplomingenieur ist, war zu dieser Zeit persönlicher Mitarbeiter des Oberbürgermeisters E. K.

Die Kl. arbeitete beim Finanzministerium der DDR. Mit Datum vom 1. Dezember 1988 wurde eine wohnungspolitische Unbedenklichkeitserklärung zugunsten der Kl. ausgestellt. Darin erklärt der Zeuge R., daß gegen den Erwerb des Hauses durch die Kl. wohnungspolitisch keine Bedenken bestehen und die Genehmigung zum Kauf und Bezug erteilt werde. Am 14. Dezember 1988 wurde der Kaufvertrag abgeschlossen. Die Kl. erwarben das Objekt gemeinschaftlich zu dem in der Wertermittlung ausgeführten Betrag von 62.700 M. Sie traten in den bestehenden Kreditvertrag des Beigeladenen mit der Sparkasse ein. Ebenfalls am 14. Dezember 1988 wurde der Grundstückskaufvertrag nach den Vorschriften der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GVVO) genehmigt. Die Eintragung der Kl. im Liegenschaftsblatt erfolgte am 2. Januar 1989. Die Kl. zogen zusammen mit einer Tochter der Kl. aus erster Ehe in das Haus ein.

Mit Schreiben vom 13. August 1990 beantragte der Beigeladene die Rückgabe des Hausgrundstücks. Zur Begründung führte er im wesentlichen aus: Die Erwerber seien unredlich im Sinne von § 4 Abs. 3 VermG. Insbesondere der Kl. habe seine Machtstellung als persönlicher Referent des damaligen Oberbürgermeisters ausgenutzt. Das Grundstück sei ihm auf Grund dieser beruflichen Stellung angetragen worden, und er habe dessen beschleunigten Erwerb bewirkt. Andere Interessenten seien von vornherein zurückgewiesen worden.

Die Kl. trugen im Laufe des Verwaltungsverfahrens insbesondere vor: Der Kauf des Grundstücks sei zuvor durch die Eheleute Dr. B. und die Eheleute Dr. H. abgelehnt worden. Daraus könne nur gefolgert werden, daß das Haus schwer verkäuflich gewesen sei, was auch den Tatsachen entsprochen habe, denn der bauliche Zustand sei schlecht gewesen. Es sei dann über den Magistrat ein Wohnungstausch organisiert worden, dahingehend, daß eine Familie H. für eine kinderreiche Familie ihre Fünf-Raum-Wohnung in der S. Str. aufgab und dafür die Drei-Raum-Wohnung der Kl. in derselben Straße zugewiesen erhielt. Die Eheleute H. hätten nur unter der Bedingung zugesagt, daß sie eine kleinere Wohnung in derselben Straße erhalten würden. Zugunsten der Kl. sei sicher auch der Antrag der Kl. beim Stadtbezirk Köpenick auf Erwerb eines Grundstücks aus dem Jahre 1985, der bis dahin kein Ergebnis gezeitigt hatte, berücksichtigt worden. Außerdem hätten sie kein Erholungsgrundstück gehabt. Weiter hätte für sie gesprochen, daß sie den Ausbau ohne staatliche Mittel durchführen und die erheblichen Belastungen in Höhe von knapp 49.000 M übernehmen wollten. Außerdem habe ihre Familiengröße mit drei Personen der Größe des Objektes entsprochen. Bei einem derartigen Kauf eines Eigenheims sei keineswegs eine Wohnraumzuweisung erforderlich gewesen. Die erforderliche wohnungspolitische Unbedenklichkeitsbescheinigung habe dagegen vorgelegen. Sie hätten in keiner Weise unredlich auf den Vorgang eingewirkt. Beim Kauf des Hauses sei auch nicht gegen DDR-Gesetze verstoßen worden. Die Tatsache, daß über die Abteilung Wohnungspolitik des Magistrats Einfamilienhäuser, die durch den staatlichen Verwalter verkauft werden sollten, vergeben wurden, sei allgemein bekannt gewesen. Der Kl. sei durch seine Berufstätigkeit nicht mit "Macht", sondern lediglich mit dem Wissen darüber ausgestattet gewesen, wo und wie welche Anträge gestellt werden konnten. Die Entscheidung darüber habe der Oberbürgermeister gefällt, der gerade in Anbetracht der Stellung des Kl. als Mitarbeiter Wert darauf gelegt habe, die seinerzeit geltenden Verfahrensgrundsätze einzuhalten.

In den Akten der Abteilung Wohnungspolitik des Magistrats fanden sich zu Grundstücksverkäufen durch den Magistrat - Oberbürgermeister E. K. - zahlreiche Unterlagen. Diese wurden vom Bekl. im Hinblick auf das hier streitgegenständliche Grundstück gesichtet. Es ist jedoch nur dokumentiert, daß das Grundstück im August 1988 einem Dr. B. zum Kauf angeboten worden war, der aus nicht bekannten Gründen abgelehnt hatte.

In der vom Bekl. eingeholten Auskunft des Bundesbeauftragten für die Unterlagen des Staatssicherheitsdienstes vom 20. Dezember 1995 ist ausgeführt, daß bezüglich des Hauskaufes unter den Daten der Kl. keine Hinweise auf eine Mitwirkung oder Einflußnahme des Staatssicherheitsdienstes gegeben seien.

Mit Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen Hellersdorf-Hohenschönhausen-Marzahn vom 25. Juli 1996 wurde das Eigentum an dem Grundstück an den Beigeladenen zurückübertragen. Dies wurde im wesentlichen wie folgt begründet: Der Verkauf des Grundstücks durch den staatlichen Verwalter stelle eine Maßnahme nach § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG dar. Der Erwerb der Kl. sei unredlich nach § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG, weil der Sachverhalt Rechtsverstöße aufweise, die einen manipulativen Charakter hätten. Die in Berlin geübte Praxis bei der Vergabe von Ein- und Zweifamilienhäusern sei von den maßgeblichen Rechtsvorschriften erheblich abgewichen. Vielfach habe die nach der Wohnraumlenkungsverordnung (WLVO) erforderliche Wohnraumzuweisung nicht vorgelegen. Die wohnungspolitische Unbedenklichkeitsbescheinigung (UBE), die Voraussetzung für die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung war, sei unter Umgehung der zuständigen Räte der Stadtbezirke erteilt worden. Die Bewerber im Antragsverfahren beim Oberbürgermeister hätten regelmäßig entweder selbst eine gehobene soziale Stellung innerhalb der DDR gehabt oder sich auf entsprechend hochgestellte Fürsprecher bezogen.

Vorliegend habe schon die Registrierung des Wohnungswunsches der Kl. gegen die Wohnraumlenkungsvorschriften verstoßen, weil die Kl. bereits über eine Drei Zimmer-Vollkomfortwohnung verfügt hätten. Sie hätten deshalb beim Stadtbezirk gar nicht mit Erfolg einen Antrag stellen können. Weiterhin sei der Antrag der Kl. nicht an den zuständigen Bezirk weitergeleitet worden. Es fehle außerdem an der erforderlichen Wohnraumzuweisung durch den Rat des Stadtbezirks, denn die Wohnung in der Straße ... Nr. ... sei vom zuständigen Wohnungsamt erfaßt gewesen. Die UBE sei jedenfalls materiell rechtswidrig gewesen. Denn das Vergabeverfahren weise auch materielle Rechtsverstöße auf. Aus Artikel 37 der DDR-Verfassung und den Vorschriften der WLVO 85 folge allgemein, daß der Wohnraum gerecht nach dem Prinzip einer gesellschaftlich effektiven Nutzung unter vorrangiger Berücksichtigung sozialer Bedürftigkeit und volkswirtschaftlicher Erfordernisse zu verteilen war. Vorliegend seien zwar die sich daraus ergebenden Belegungsnormative - regelmäßig ein Raum pro Person - eingehalten worden. Jedoch sei aufgrund der Vergabe durch eine unzuständige Behörde von vornherein die Prüfung aller Mitbewerber unterblieben, die sich richtigerweise an den Rat des Stadtbezirks gewandt hatten und dort im Rahmen der Warteliste auf ihre Versorgung hofften, und die noch nicht - wie die Kl.- als endversorgt anzusehen waren. Eine Abwägung der Dringlichkeit sei schon mangels umfassender Informationen über die einzubeziehenden Bewerber unmöglich gewesen. An der Bewertung des Erwerbs als unredlich könne auch die Tatsache nichts ändern, daß die Vergabe derartiger Grundstücke über den Oberbürgermeister in Berlin gängige Praxis gewesen sei. Dies könne den offiziell geltenden Rechtsmaßstab der DDR nicht außer Kraft setzen. Die Wiederholung der Manipulation erzeuge noch keine Legitimation. Auf die Frage, ob der Bauzustand des Hauses schlecht gewesen sei, komme es für die Beurteilung der Unredlichkeit nicht an. Auch der vorgetragene Wohnungsringtausch ändere nichts an der Bewertung des Vorganges als unredlichem Erwerb. Dem sei entgegenzuhalten, daß die Kl. als endversorgt gegolten hätten. Ihr Wunsch nach anderen Wohnbedingungen bei gleicher Wohnungsgröße sei Ursache und nicht Folge des Wohnungstauschs gewesen.

Diese Rechtsverstöße wiesen auch das erforderliche manipulative Element auf. Denn die Gesamtumstände des Falles zeigten, daß hier durch illegitime Bevorzugung ein Günstling des Regimes außerplanmäßig mit Wohnraum versorgt worden sei. Diese manipulativen Rechtsverstöße müßten sich die Kl. auch zumindest im Sinne einer fahrlässigen Unkenntnis zurechnen lassen. Dem Kl. als langjährigem engen Mitarbeiter des Oberbürgermeisters seien die Rechtsverstöße wahrscheinlich sogar bewußt gewesen, zumindest hätte ihm sich dies aufdrängen müssen.

Zur Begründung ihres dagegen gerichteten Widerspruchs führten die Kl. noch aus: Der Bekl. verkenne, daß es sich bei dem fraglichen Vorgang um einen Wohnungsringtausch gehandelt habe, der durchaus im Einklang mit den wohnungsrechtlichen Bestimmungen der DDR gestanden habe. Für kinderreiche Familien sei der Wohnraum wegen der geringen Größe und für Kämpfer gegen den Faschismus usw. wegen des mangelhaften Bauzustandes ohnehin von vornherein nicht in Frage gekommen. Dagegen, daß der Kauf auf den Einfluß des Kl. zurückzuführen gewesen sei, spreche insbesondere auch der schlechte bauliche Zustand des Gebäudes. Die schnelle Vergabe des Hauses sei insbesondere wegen des undichten Daches geboten gewesen.

Zur Begründung des zurückweisenden Widerspruchsbescheides des Widerspruchsausschusses bei dem Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen vom 23. Juni 1997 wurde zunächst auf den Ausgangsbescheid verwiesen. Bevorzugungen jeglicher Art seien in § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG von vornherein dem Bereich der sittlich anstößigen Manipulation zugeordnet, und zwar auch dann, wenn sie allgemein verbreitet waren. Die Vergabe an die Kl. könne nicht gerechtfertigt werden. Sie seien weder unterversorgt gewesen noch komme eine Ausnahme unter dem Gesichtspunkt der sozialen Härte in Betracht.

Mit der am 15. Juli 1997 bei Gericht eingegangenen Klage verfolgen die Kl. ihr Begehren weiter. Zur Begründung haben sie ergänzend zu ihrem Vorbringen im Verwaltungsverfahren noch vorgetragen. Die Praxis der Vergabe von Eigenheimgrundstücken über den Magistrat unter persönlicher Mitwirkung des Oberbürgermeisters selbst sei während des Gültigkeitszeitraums der Wohnraumlenkungsverordnung vom 14. September 1967 (WLVO 1967) niedergelegt worden in Nr. 4, letzter Absatz der Grundsätze zur einheitlichen Durchsetzung der WLVO 1967 in Berlin.

Zudem sei in Ziffer 2.3 (4. Absatz) dieser Grundsätze vorgesehen gewesen, daß im Hinblick auf die hauptstädtische Funktion Berlins ein Kontingent an Wohnungen gebildet wurde, über das die Abteilung Wohnungspolitik des Magistrats unmittelbar verfügen konnte (Wohnraumreserve). Diese Praxis sei auch nach Ablösung der WLVO 1967 durch die WLVO 1985 fortgeführt worden. Rechtsgrundlage hinsichtlich der Bildung einer Wohnraumreserve beim Magistrat sei nunmehr § 5 Abs. 2 erster Spiegelstrich WLVO 1985 gewesen. In der Praxis seien die Kompetenzen des Magistrats über die in § 5 WLVO 1985 vorgesehenen Leitungsaufgaben hinausgegangen und hätten auch die Entscheidung über die Durchführung von einzelnen Verkaufsvorgängen gestattet. Über den Antrag beim Oberbürgermeister seien "hochverdiente Persönlichkeiten" bevorzugt mit Wohnraum versorgt worden. Die Vergabe aus diesem Sonderkontingent des Magistrats sei auf den wöchentlichen Magistratssitzungen erfolgt, an denen auch die Stadtbezirksbürgermeister teilgenommen hätten. Die Häuser von "Republikflüchtigen" hätten nicht der Wohnraumvergabeplanung unterlegen, weil ihre Zahl, Lage, Ausstattung usw. zufällig gewesen seien. Ihnen - den Kl. - könne jedenfalls keine fahrlässige Unkenntnis hinsichtlich der von der Behörde unterstellten Rechtsverstöße vorgeworfen werden. Denn der Kl. habe die Vergabe dieser Grundstücke durch den Oberbürgermeister in seiner täglichen Praxis miterlebt und sei davon ausgegangen, daß jener die geltenden Vorschriften einhält. (...)

Die zulässige Anfechtungsklage ist unbegründet. Die angegriffenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO). Der Bekl. hat zutreffend entschieden, das Eigentum an dem Streitgrundstück gemäß § 3 Abs. 1 VermG auf den Beigeladenen zurückzuübertragen. Dieser ist unstreitig Berechtigter im Sinne der §§ 2 Abs. 1 Satz 1, 1 Abs. 1 Buchst. c VermG. Diese Feststellung ist somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Die Rückübertragung des Grundstücks ist auch nicht gemäß §§ 4 oder 5 VermG ausgeschlossen. In Betracht kommt vorliegend allein der Ausschlußgrund des redlichen Erwerbs durch die Kl. nach § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG. Danach ist die Rückübertragung ausgeschlossen, wenn natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum erworben haben. Den Begriff der Redlichkeit definiert das Gesetz nicht, sondern nennt lediglich Regelbeispiele (§ 4 Abs. 3 VermG), an denen vor dem Hintergrund des mit dem anspruchshindernden Einwand angestrebten sozialverträglichen Interessenausgleichs die Schutzwürdigkeit des Vertrauens in den Bestand der Eigentümerstellung zu messen ist.

Vorliegend ist zur Überzeugung der Kammer ein unredlicher Erwerb gemäß § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG gegeben. Danach ist der Rechtserwerb in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen. Als allgemeine Rechtsvorschriften gelten ausschließlich solche, die in der DDR veröffentlicht waren. Demgegenüber werden die Verfahrensgrundsätze von der Gesamtheit der geschriebenen und ungeschriebenen Regelungen gebildet, die von allen maßgeblichen Stellen zu beachten waren. Von einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis ist schließlich auszugehen, wenn die Anwendung der angesprochenen Vorschriften und Grundsätze nicht nur zum Schein erfolgte und lediglich der formalen Rechtfertigung diente, sondern sich die Vorgehensweise in der Rechtswirklichkeit der DDR innerhalb des durch die Regelungen vorgegebenen Ordnungsrahmens bewegte (vgl. Holst/Liedtke in: Fieberg u. a., Komm. zum VermG, § 4 Rdnrn. 152, 156). Alle drei Begriffe sind Elemente der "DDR-Rechtsordnung", für die ein fließender Übergang zwischen Rechtsnormen und Verwaltungsanordnungen kennzeichnend war. Daher ist grundsätzlich für § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG neben den Normen auch auf die tatsächliche Anwendung der Vorschriften in der Praxis abzustellen. Ausgangspunkt der Betrachtung sind aber die normativen Regelungen. Eine offensichtlich gegen die Vorschriften verstoßende Verwaltungsübung ist keine ordnungsgemäße Verwaltungspraxis im Sinne dieser Norm (vgl. BVerwG, Urt. v. 19. Juli 2000 - 8 C 20.99 - BVerwGE 111, 322/327 und Beschl. v. 25. April 2001 - 8 B 73.01 - VIZ 2001, S. 542). Dieser Verstoß gegen die "DDR-Rechtsordnung" muß bei objektiver Betrachtung die Absicht erkennen lassen, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen. Dies qualifiziert den Rechtsverstoß als eine die Redlichkeit des Erwerbs ausschließende sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang (BVerwG, ständige Rechtsprechung, vgl. Urt. v. 27. Januar 1994 - 7 C 4.93 BVerwGE 95, 108 und Urt. v. 19. Januar 1995 - 7 C 42.93 - BVerwGE 97, 286). Dabei versagt das Gesetz dem Erwerber den Schutz dann, wenn er in vorwerfbarer Weise an der Manipulation beteiligt war. In der Fallgruppe des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG muß der Erwerber - im Gegensatz etwa zu den in Buchstabe b genannten Fällen - nicht aktiv an der Manipulation mitwirken. Es genügt vielmehr, daß er sie kannte oder hätte kennen müssen (BVerwG, ständige Rechtsprechung, vgl. Urt. v. 19. Januar 1995 - 7 C 42.93 - a. a. O.). Dabei genügt jede Form der Fahrlässigkeit, also auch leichte Fahrlässigkeit (BVerwG, Urt. v. 27. Januar 1994 - 7 C 4.93 - a. a. O.).

Die Vergabe des Eigenheims eines aus der DDR "illegal" ausgereisten Bürgers durch die Abteilung Wohnungspolitik des Magistrats auf Anordnung des Oberbürgermeisters stellt sich nach der aus dem gesamten Akteninhalt und aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme gewonnenen Überzeugung der Kammer als klassischer Fall einer Privilegienzuteilung unter Umgehung der für eine solche Vergabe von Wohnraum eigentlich zuständigen Räte der Stadtbezirke dar. Die von Art. 37 der Verfassung der DDR (vom 6. April 1968 in der Fassung vom 7. Oktober 1974, GBl. I, S. 432) als Staatsaufgabe normierte "öffentliche Kontrolle über die gerechte Verteilung des Wohnraums" fand hier gerade nicht statt. Eine solche bevorzugte Verschaffung von Erwerbsgelegenheiten unter Umgehung von Mitbewerbern, die ältere Anwartschaften besaßen, sollte nach dem Willen des Gesetzgebers gerade einen Hauptanwendungsfall von § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG darstellen (vgl. Erläuterung der Bundesregierung zum Einigungsvertrag, BT-DS 11/7831 - Seite 6 -).

Dahinstehen kann dabei, ob - wie der Bekl. meint - für den Bezug eines Eigenheims durch den Käufer eine Wohnraumzuweisung, hier nach § 12 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 16. Oktober 1985 (GBl. I, S. 301 - im folgenden WLVO 1985), erforderlich war. Dies wurde nach den Angaben der beiden Zeugen jedenfalls in der Praxis nicht so gehandhabt. Der Zeuge R., in der fraglichen Zeit Leiter der Abteilung Wohnungspolitik beim Magistrat von Berlin, verwies dazu auch mehr als zehn Jahre nach seinem Ausscheiden aus dieser Tätigkeit spontan auf § 22 WLVO 1985. Nach dessen Abs. 1 Satz 2 dürfen zwar u. a. auch Eigentümer Wohnraum ohne Zuweisung nicht selbst beziehen. Nach Satz 2 gilt dies jedoch nicht für den Bezug von Eigenheimen durch den Eigentümer und dessen Familienangehörige. Nach der Aussage des Zeugen wurde diese Norm jedenfalls während seiner Tätigkeit nicht nur auf Fälle angewandt, in denen Eigentümer schon länger in ihren eigenen Häusern wohnten, sondern auch auf Verkaufsfälle. Dies läßt sich auch durchaus mit dem Wortlaut der Vorschrift vereinbaren. Offenbar wurde bei Eigenheimverkäufen im Geltungszeitraum der WLVO 1985 allgemein - und so auch hier - anstelle einer Wohnraumzuweisung eine sogenannte wohnungspolitische Unbedenklichkeitserklärung (im folgenden UBE) erteilt (vgl. auch BVerwG, Urt. v. 28. Februar 2001 - 8 C 3.00 - ZOV 2001, S. 259). Hintergrund hierfür war, daß jedenfalls in der Spätphase der DDR angesichts zunehmender Schwierigkeiten der volkseigenen Rechtsträger, gerade die Einfamilienhäuser ordnungsgemäß instand zu halten, das sogenannte Nutzungsprinzip durchgesetzt wurde, wonach Eigenheimgrundstücke soweit wie möglich auch durch die Eigentümer selbst bewohnt werden sollten (vgl. die vom Bekl. im vorliegenden Verfahren vorgelegte "Richtlinie zum Erwerb und zur Nutzung von Eigenheimen durch Bürger in Berlin" des Magistrats von Berlin - Datum in der vorliegenden Kopie nicht erkennbar - Blatt 57 ff. der Verwaltungsstreitakte). Die Durchsetzung dieser politischen Vorgabe wäre aber durch Erteilung von Wohnraumzuweisungen gefährdet gewesen, weil diese nach § 12 Abs. 4 WLVO 1985 einen Anspruch auf Abschluß eines Mietvertrages begründeten und daher die Gefahr bestanden hätte, daß der zukünftige Nutzer des Eigenheims vom Ankauf Abstand nimmt und sich auf die - preiswerte und kaum zur Instandhaltung verpflichtende - Anmietung beschränkt. Diese Praxis des Verkaufs von Eigenheimgrundstücken unter Vorlage einer wohnungspolitischen UBE anstelle einer Wohnraumzuweisung enthob den Verkäufer des Grundstücks jedoch nicht von der Beachtung der übrigen für die Vergabe von Wohnraum bestehenden gesetzlichen Regelungen. So durften Eigenheime keineswegs losgelöst von den in der DDR üblichen Belegungsnormativen (regelmäßige Wohnungsgröße - ein Raum pro Person) vergeben werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 28. Februar 2001 - 8 C 3.00 - a. a. O. und Beschl. v. 25. April 2001- 8 B 73.01 - a. a. O.). Ebensowenig durfte die in allen einschlägigen Bestimmungen vorgeschriebene Entscheidungsbefugnis der Räte der Stadtbezirke bei der Zuteilung von Wohnraum übergangen werden.

Diese Beteiligung sah insbesondere auch die Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GBl. 1978 Teil 1, S. 73) vor. Diese Verordnung stellte in § 2 die Veräußerung von Grundstücken praktisch ausnahmslos unter einen staatlichen Genehmigungsvorbehalt. Über diese Genehmigung hatte gemäß § 7 Abs. 1 2. Spiegelstrich die für den Kreis zuständige Außenstelle des Liegenschaftsdienstes des Rates des Bezirkes im Einvernehmen mit dem zuständigen Rat des Kreises zu entscheiden, in Berlin also im Einvernehmen mit dem Rat des Stadtbezirks, der gemäß § 1 Abs. 3 2. Spiegelstrich des Gesetzes über die örtlichen Volksvertretungen in der DDR (GÖV) vom 4. Juli 1985 (GBl. I, S. 213) der Kreisebene im dreistufigen Verwaltungsaufbau gleichgestellt war. Weiterhin sah § 9 GWO die Mitwirkung der Räte der Stadtbezirke bei der Prüfung der genehmigungspflichtigen Grundstückskaufverträge vor. Diese Beteiligung der unteren Verwaltungsebene war auch zwingend erforderlich, weil nur dadurch umfassend die Voraussetzungen der §§ 1 Abs. 1, 3 Abs. 4 Buchst. a GVVO geprüft werden konnten. Nur in den Stadtbezirken konnten - im Lichte von Art. 37 Verfassung der DDR - tragfähige Aussagen dazu gemacht werden, ob der beabsichtigte Verkauf zu einer "gesellschaftlich effektiven Nutzung des Grundstücks" und zur "Verbesserung der Wohn- und Erholungsbedingungen der Bürger" führen würde. Denn nur dort, in den Abteilungen Wohnungspolitik der Räte der Stadtbezirke, wurden die - vollständigen - Listen der Wohnungsbewerber geführt (vgl. das in § 9 ff. WLVO 1985 geregelte Wohnungsvergabeverfahren), wobei es offenbar auch möglich war, sich speziell um ein Eigenheimgrundstück zu bewerben, wie es die Kl. im Jahre 1985 im Bezirk Köpenick getan hatte. Nur in den Stadtbezirken konnte also geprüft und entschieden werden, ob nicht ältere Anträge oder Anträge durch gemäß § 10 Abs. 1 WLVO 1985 zu bevorzugende Personen vorlagen. Nur dort konnte geprüft werden, ob auf den Wohnraumvergabeplänen für die in Rede stehende Wohnungsgröße Bewerber verzeichnet waren, die ebenfalls zum Ankauf des Objektes bereit waren. Ein solcher Abgleich war insbesondere deshalb geboten, weil bei der Wohnungsbewerbung im Stadtbezirk überhaupt nur solche Anträge Berücksichtigung fanden, bei denen die Wohnungssuchenden noch nicht mit ausreichendem und zumutbarem Wohnraum versorgt waren (§ 9 Abs. 4 Buchst. b WLVO 1985). Nur in den Stadtbezirken konnte schließlich die gesetzlich bestimmte öffentliche Kontrolle der Vergabeentscheidung durch die Wohnungskommissionen (vgl. §§ 17 ff. WLVO 1985) erfolgen. Dementsprechend war auch in der oben bereits genannten "Richtlinie zum Erwerb und zur Nutzung von Eigenheimen durch Bürger in Berlin" ausdrücklich und ausschließlich die Erteilung der wohnungspolitischen Unbedenklichkeitserklärung durch die Abteilung Wohnungspolitik des Rates des Stadtbezirks vorgesehen (Nr. 8, 2. Spiegelstrich und Nr. 9, 1. Spiegelstrich der Richtlinie - Bl. 59 R und 60 R der Verwaltungsstreitakte).

Die im vorliegenden Fall erkennbar gewordene Alleinentscheidungskompetenz der Abteilung Wohnungspolitik des Magistrats bzw. des Oberbürgermeisters selbst über Grundstücke von "West-Eigentümern" (vgl. auch den Vorbehalt im vorletzten Absatz der eben genannten Richtlinie) entbehrte dagegen einer Rechtsgrundlage. Eine derartige Spezialzuständigkeit läßt sich weder der WLVO 1985 noch dem Gesetz über örtliche Volksvertretungen vom 4. Juli 1985 entnehmen.

Zwar enthält die WLVO 1985 - entgegen der vom Zeugen R. geäußerten Ansicht - durchaus Zuständigkeitsvorschriften. Jedoch sind der Bezirksebene - in Berlin also gemäß § 1 Abs. 3, 1. Spiegelstrich dem Magistrat - eindeutig nur übergeordnete Funktionen, nicht aber Vergabezuständigkeiten im Einzelfall zugewiesen. Kompetenzen für die Räte der Bezirke sind dort nur in § 5 vorgesehen. Sie haben nach Absatz 1 der Vorschrift "grundsätzliche Aufgaben für die Wohnraumlenkung und Wohnraumbewirtschaftung zu erarbeiten" und nach Absatz 3 bei der Anleitung der unteren Verwaltungsebenen deren Erfahrungen auszuwerten. Die Anleitung erstreckt sich auch auf die Durchsetzung der beschlossenen grundsätzlichen Aufgaben, die Verbesserung der analytischen Tätigkeit und die Qualifizierung von Mitarbeitern. Die gesamte Durchführung der konkreten Wohnraumvergabe ist dagegen ausschließlich den Räten der Städte, Stadtbezirke und Gemeinden zugewiesen, so insbesondere der Beschluß über die Wohnraumvergabepläne (§ 8), die Bearbeitung der Wohnungsanträge (§ 9), die einzelnen Vergabeentscheidungen durch Wohnungszuweisung (§§ 10 ff.), die Unterstützung bei Wohnungstauschvorgängen (§ 14) sowie die Erfassung des Wohnraums und die Beseitigung von Zweckentfremdungen (§ 16). Die Ansicht der Kl., die Zuständigkeit des Magistrats habe sich insoweit aus § 5 Abs. 2, 1. Spiegelstrich WLVO 1985 ergeben, wonach die höchste Verwaltungsebene Regelungen vorzusehen hatte u. a. über Wohnungsvergabereserven, ist schon mit dem Wortlaut dieser Norm kaum vereinbar. Denn hier ist dem Magistrat lediglich die Aufgabe zugewiesen, im Rahmen der Erarbeitung der grundsätzlichen Aufgaben der Wohnraumbewirtschaftung Regelungen über Wohnraumvergabereserven zu erstellen. Dies kann nicht dadurch erfüllt werden, daß einzelne Wohnhäuser bestimmten Bewerbern zugewiesen werden. Diese Auffassung ist auch durch die Angaben der Zeugen widerlegt. Insbesondere hat der Zeuge R. als ehemaliger Leiter der Abteilung Wohnungspolitik des Magistrats bei der Frage nach der Rechtsgrundlage für diese Aktivität des Magistrats gerade nicht auf die Wohnraumlenkungsverordnung, sondern ausschließlich auf das Gesetz über örtliche Volksvertretungen verwiesen. Er hat dazu ausgeführt: Dieses Gesetz weise bestimmte Entwicklungsaufgaben dem Magistrat zu. Um einen Fonds im technischen Sinne habe es sich bei den Einfamilienhäusern der "Flüchtlinge" aber nicht gehandelt. Denn das Aufkommen dieser Grundstücke sei - naturgemäß - völlig unregelmäßig und somit gar nicht planbar gewesen. Die zuletzt genannte Aussage, wonach es sich bei diesen Grundstücken nicht um ein bestimmtes Kontingent gehandelt habe, hat auch die Zeugin E. bestätigt.

Aber auch das GÖV 1985 weist der obersten Verwaltungsebene lediglich Leitungsaufgaben und nicht Einzelfallentscheidungen zu. Den Bezirken und damit in Berlin dem Magistrat ist auf dem Gebiet der Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft in § 28 GÖV 1985 lediglich die Verantwortung für die Verwirklichung der Wohnungspolitik im allgemeinen zugewiesen. Der Rat des Bezirkes hat danach grundsätzliche Aufgaben der Wohnraumlenkung und Wohnungswirtschaft zu beschließen; er legt die Entwicklung der Betriebe und Einrichtungen der Wohnungswirtschaft fest. Ähnlich sind in § 46 GÖV 1985 die Aufgaben des Kreistages und des Rates des Kreises auf diesem Gebiet beschrieben. Der Rat des Kreises hat zusätzlich nach Absatz 3 dieser Vorschrift die untere Verwaltungsebene anzuleiten, zu unterstützen und zu kontrollieren. Auch nach diesem Gesetz sind alle konkreten, einzelfallbezogenen Aufgaben den Räten der Städte und Gemeinden zugewiesen. Diese haben gemäß § 67 Absatz 1 Satz 2 GÖV 1985 den Wohnraum zu erfassen, die für die Versorgung der Bürger notwendigen Entscheidungen zu treffen und die zweckbestimmte Nutzung des Wohnraums zu kontrollieren. Ihnen fällt die Bildung und Organisation der Wohnungskommissionen (Abs. 1 Satz 3) ebenso zu wie der Beschluß über die Wohnraumvergabepläne (Abs. 2). In ihrer Kompetenz liegt nach § 67 Abs. 3 GÖV 1985 auch die Förderung des Wohnungstausches.

Auf Nr. 4 letzter Absatz der zur Wohnraumlenkungsverordnung vom 14. September 1967 in Berlin erlassenen Grundsätze zur einheitlichen Durchsetzung der WLVO (VOBl. für Groß-Berlin 1969, S. 151/154) konnte die hier in Rede stehende Tätigkeit des Magistrats schon deshalb nicht mehr gestützt werden, weil eine entsprechende Vorschrift zur Wohnraumlenkungsverordnung 1985 für das Gebiet von Berlin nicht ergangen ist.

Auch im vorliegenden Fall wurde das Eigenheimgrundstück ohne jede Beteiligung des Stadtbezirks veräußert. Es wurde zunächst kurzfristig von der Abteilung Finanzen des Magistrats staatlich verwaltet und dann alsbald den beim Oberbürgermeister registrierten Bewerbern zum Kauf angeboten, wobei im übrigen die Voraussetzungen für einen Verkauf durch den staatlichen Verwalter gemäß § 1 Abs. 2 der Verordnung vom 11. Dezember 1968 nicht vorgelegen haben dürften. Im August 1988 wurde das Grundstück, wie sich aus den aufgefundenen Magistratsunterlagen ergibt (Blatt 126 ff. des Verwaltungsvorgangs), einem Herrn Dr. B. angeboten, der den Ankauf jedoch aus nicht näher bekannten Gründen ablehnte. Mit einem direkt an seinen Vorgesetzten, den Oberbürgermeister K., gerichteten kurzen Schreiben vom 9. September 1988 bewarb sich der Kl. um den Erwerb eines Einfamilien- bzw. Einfamilienreihenhauses. Auf diesem Schreiben verfügte der Oberbürgermeister, daß der Zeuge R. Vorschläge zu diesem Antrag vorlegen solle. Mit Schreiben vom 21. Oktober 1988 schlug der Zeuge den Kl. als Käufer vor, nachdem ausweislich dieses Schreibens (Blatt 124 der Verwaltungsstreitakte) eine weitere Person aus dem Bewerberkreis im "Oberbürgermeisterverfahren" - offenbar ein Dr. H. - das Grundstück ebenfalls abgelehnt hatte. Mit Datum vom 1. Dezember 1988 erteilte der Leiter der Abteilung Wohnungspolitik des Magistrats für den Kauf durch die Kl. die wohnungspolitische Unbedenklichkeitserklärung, ohne diese zu begründen. Zur Überzeugung der Kammer steht fest, daß eine Befassung des Rates des Stadtbezirks mit diesem Vorgang nicht stattgefunden hat. Denn der Zeuge R. hat in seiner Vernehmung vor der Kammer selbst ausgeführt, daß er von einer Zuständigkeit des Magistrats für diese Veräußerungsgeschäfte ausging und er sich auch an den konkreten Fall erinnern könne. Die Erteilung dieser wohnungspolitischen Unbedenklichkeitserklärung durch den Magistrat kann schon deshalb nicht durch den von Klägerseite immer wieder dafür ins Feld geführten "Ringtausch" gerechtfertigt werden, weil der gesetzlich gebotene Abgleich mit den bezirklichen Wartelisten unterblieb. Es konnte daher gar nicht objektiv festgestellt werden, ob diese Kette von Vergabeentscheidungen eine "gesellschaftlich effektive" Verteilung des Wohnraums im Sinne der Grundstücksverkehrsverordnung darstellte. Zudem war das in der Wohnraumlenkungsverordnung vorgesehene, verobjektivierte Wohnungsvergabeverfahren auch nicht etwa durch ein vergleichbares Verfahren beim Magistrat ersetzt worden, in dem nach wohnungspolitischen Kriterien und in nachvollziehbarer Weise der Käufer für das "Westeigentum" ausgesucht wurde. Davon kann schon deshalb nicht die Rede sein, weil - wie der Zeuge R. freimütig bekundet hat - sich zwar jeder wegen des Interesses an einem solchen Grundstück an den Magistrat wenden konnte, der Oberbürgermeister aber allein und ohne eine irgendwie geartete Kontrolle darüber entschied, welche Anträge weiter bearbeitet wurden und welche nicht. Es liegt auf der Hand, daß eben nicht jeder "Durchschnittsbürger" in den Genuß dieser Vorzugsbehandlung kam, sondern es vielmehr neben objektiven Bedürfnissen, etwa der Anzahl der Kinder, ganz wesentlich auch auf die persönliche Bedeutung des Bewerbers oder zumindest auf "gesellschaftliche Verdienste" und ein gewisses Maß an Nähe zum politischen System ankam. Hinzu kommt, daß auch die letztendliche Auswahlentscheidung unter den in das "Oberbürgermeisterverfahren" aufgenommenen

en objektiven Bedürfnissen, etwa der Anzahl der Kinder, ganz wesentlich auch auf die persönliche Bedeutung des Bewerbers oder zumindest auf "gesellschaftliche Verdienste" und ein gewisses Maß an Nähe zum politischen System ankam. Hinzu kommt, daß auch die letztendliche Auswahlentscheidung unter den in das "Oberbürgermeisterverfahren" aufgenommenen Kandidaten nicht nach festen Regeln erfolgte. Zwar hat der Zeuge R. bekundet, daß es hierzu eine "Magistratsordnung" gegeben habe und eine Kommission hierüber entschieden habe, wobei die Auswahlkriterien in erster Linie gewesen seien, ob es sich um eine kinderreiche Familie gehandelt habe und - in zweiter Linie - ob es um hauptstädtische Aufgaben gegangen sei. Jedoch hat der Zeuge an anderer Stelle auch deutlich gemacht, daß die Auswahlkriterien gerade nicht schriftlich fixiert waren und der Oberbürgermeister selbst die letzte Entscheidung allein traf. Auch die Zeugin E. hat hierzu bestätigt, daß die Entscheidungen des Oberbürgermeisters für sie und ihre damaligen Mitarbeiter häufig "nicht recht nachvollziehbar" waren. Vor diesem Hintergrund erweist sich der zur Rechtfertigung des Grundstückserwerbs durch die Kl. vorgetragene Ringtausch als "wohnungspolitisches Feigenblatt" für die völlig außerhalb des DDR-Rechts stehende Sonderversorgung des Kl. Letztlich zeigt das Rundschreiben des Oberbürgermeisters vom 27. Oktober 1989 (Blatt 125 der Verwaltungsstreitakte), daß den Entscheidungsträgern die Rechtswidrigkeit dieses Verfahrens auch bewußt war. Anders ist es nämlich nicht zu erklären, daß den Bezirksbürgermeistern mit diesem Rundschreiben schon wenige Tage nach Rücktritt von Erich Honecker mitgeteilt wurde, daß "ab sofort freiwerdende Einfamilienhäuser nach wohnungspolitischen Gesichtspunkten und Grundstücke durch die Räte der Stadtbezirke zu vergeben" seien. Im übrigen hielt sich der vorliegende Verkauf nicht einmal im Rahmen dieses "Oberbürgermeisterverfahrens". Denn die Kl. konnten weder geltend machen, kinderreich zu sein, noch darauf verweisen, daß es ein besonderes hauptstädtisches Anliegen gewesen wäre, sie mit einem Eigenheim zu versorgen. Vielmehr wurden sie lediglich von dem - verständlichen - Wunsch nach einem "Haus im Grünen" geleitet. In einer solchen Situation aber wäre es geboten gewesen, das Objekt an den Stadtbezirk "zurückzugeben". Dies war nämlich nach Angaben des Zeugen R. durchaus üblich, wenn sich für einzelne Grundstücke beim Oberbürgermeister keine Käufer fanden. Denn man sei froh gewesen, auf diese Weise gelegentlich auch die Nachfrage der Bewerber auf den Bezirkslisten befriedigen zu können.

Die skizzierte Abweichung von allgemeinen Rechtsvorschriften der DDR läßt bei objektiver Betrachtung auch die Absicht erkennen, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen. Denn sie richtete sich darauf, ausgewählten Personen wie den Kl. den auf andere Weise praktisch nicht zu realisierenden Erwerb des Eigentums an einem Einfamilienhaus zu ermöglichen, und trägt damit den in der Rechtsprechung für erforderlich gehaltenen manipulativen Charakter (vgl. BVerwG, Urt. v. 28. Februar 2001 - 8 C 3.00 - a. a. O.).

Der Kl. hätte nach Überzeugung der Kammer auch zumindest wissen können, daß der Verkauf des Grundstücks an ihn und seine Ehefrau im "Oberbürgermeisterverfahren" den Vorschriften des DDR-Rechts widersprach. Er wußte, daß nicht nur Anträge auf Zuweisung von Wohnraum, sondern auch Bewertungen zum Kauf eines Grundstücks oder Eigenheims beim Rat des Stadtbezirks anzubringen waren. Abgesehen davon, daß dies wegen der Wohnraummangelsituation ohnehin jedem DDR-Bürger bekannt war, hatten die Kl. das normale Wohnungszuweisungsverfahren nach den Angaben des Kl. in der mündlichen Verhandlung zuletzt im Jahre 1987 durchlaufen, als ihnen nach ihrer Eheschließung die Wohnung in der S.-Straße zugewiesen wurde. Außerdem hatte die Kl. im Jahre 1985 beim Rat des Stadtbezirks Köpenick einen Antrag auf Erwerb eines Eigenheimes gestellt, in den der Kl. nach der Eheschließung einbezogen worden war. Der Kl. wußte allerdings auch, wie er in der mündlichen Verhandlung eingeräumt hat, daß dieser Antrag beim Stadtbezirk aus dem Jahre 1985 praktisch aussichtslos war. Allein dies hätte ihn veranlassen müssen, sich zu vergewissern, wodurch das - offenkundig an den Stadtbezirken vorbeigehende - Sonderverfahren im Hause seines Vorgesetzten rechtlich gerechtfertigt war. Im übrigen kann ihm aufgrund seiner jahrelangen engen Zusammenarbeit mit dem Oberbürgermeister schlechterdings nicht verborgen geblieben sein, daß hier eine außerplanmäßige Sonderversorgung aufgrund der Staatsnähe der Erwerber praktiziert wurde. Die solcherart erworbenen Eigentumspositionen aber wollte das Vermögensgesetz im Rahmen des angestrebten sozialverträglichen Ausgleichs gerade nicht absichern. Der Kl. kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß er angenommen habe, der Verkauf des Grundstücks an ihn sei wohnungspolitisch jedenfalls deshalb gerechtfertigt gewesen, weil dies den genannten "Ringtausch" ermöglicht hatte und dadurch eine kinderreiche Familie mit angemessenem Wohnraum versorgt werden konnte. Denn er hat in der mündlichen Verhandlung selbst ausgeführt, daß er von diesen Umständen erst nach dem Einzug in das Haus, der nach dem 30. April 1989 stattfand, erfahren hat.

Es kann dahinstehen, ob das erforderliche subjektive Element hinsichtlich der Unredlichkeit des Erwerbsvorgangs auch bei der Kl. gegeben ist. Wird der Vermögenswert - wie hier - nach § 15 Abs. 2 Familiengesetzbuch in ehelicher Vermögensgemeinschaft erworben, erfaßt die Unredlichkeit eines Ehegatten ohnehin das gesamte Erwerbsgeschäft (BVerwG, Beschl. v. 2. Juni 1995 - 7 B 210.95 - VIZ 1995, 520).