Unredlichkeit

Unredlichkeit; unredlicher Erwerb; Ausschlussgrund; Ausschließungsgrund; Restitutionsausschluss; Rückübertragungsausschluss; Wohnraumlenkungsverordnung; Erwerb unter Verstoß gegen die Rechtsvorschriften der DDR; fahrlässige Unkenntnis

Bei einem Erwerb unter Verstoß gegen Vorschriften der Grundstücksverkehrsverordnung, der Wohnraumlenkungsverordnung und gegen die Weisung Nr. 09/1988 (Zuweisung einer Wohnung an ein nicht verheiratetes Paar) liegt regelmäßig Unredlichkeit vor.

Der Kl. wehrt sich dagegen, daß das mit einem Eigenheim bebaute Grundstück, das er von den Beigeladenen erworben hat, auf diese zurückübertragen wird. Die Beigeladenen waren bis Oktober 1989 in ehelicher Vermögensgemeinschaft Eigentümer des streitbefangenen Grundstücks. Im Mai 1988 kehrte der Beigeladene von einer Besuchsreise in die Bundesrepublik nicht zurück. Daraufhin wurde sein hälftiger Eigentumsanteil gemäß der Anordnung Nr. 2 vom 20.8.1958 über die Behandlung des Vermögens von Personen, die die Deutsche Demokratische Republik nach dem 10. Juni 1953 verlassen (GBl. I S. 664), unter staatliche Verwaltung gestellt. Als Treuhänder wurde der Rat des Kreises eingesetzt. Am 24.5.1988 beantragten die Beigeladene und ihre beiden Kinder die Entlassung aus der Staatsbürgerschaft der DDR und die Übersiedlung in die Bundesrepublik. Der Beigeladenen wurde vom Rat des Kreises, Abt. Inneres, erklärt, daß eine Ausreise - wenn überhaupt - nur nach Veräußerung des streitbefangenen Grundstücks möglich sei.

Im März 1989 lernten sich der Kl. und die Beigeladene durch Vermittlung der ..., die wußte, daß der Kl. ein Einfamilienhaus suchte und daß die Beigeladene das streitbefangene Anwesen veräußern wollte, kennen. Am 11.?.1989 verkauften die Beigeladenen das streitbefangene Anwesen durch notariellen Kauf- und Auseinandersetzungsvertrag zum Schätzwert von ... an den Kl.

Am 17.?.1989 leitete der Rat des Bezirkes, Liegenschaftsdienst, das Genehmigungsverfahren nach der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15.12.1977 (GBl. I 1978, S. 73 - GVVO -) ein. Der damalige Bürgermeister der Stadt erhob am 12.9.1989 unter Bezugnahme auf § 3 Abs. 4 lit. d GVVO Einwendungen gegen die vorgesehene Nutzung des Grundstücks, da eine gesellschaftlich effektive Nutzung nicht gewährleistet sei. Mit Schreiben vom gleichen Tage teilt der Zeuge der Beigeladenen mit, daß der Antrag auf Verkauf des streitbefangenen Grundstücks an den Kl. aus wohnungspolitischen Gründen abzulehnen sei. Nach der Verordnung über die Lenkung des Wohnraums vom 16.10.1985 (GBl. I S. 301 - WLVO -) sei auch bei Grundstücksverkäufen die Auslastung des Wohnraums zu beachten. Mit Schreiben vom 14.?.1989 an den Rat der Stadt teilte die Beigeladene mit, daß sie mit dem Einspruch der Stadt nicht einverstanden sei. Sie sehe keine Veranlassung, den Kaufvertrag rückgängig zu machen und das Grundstück einer anderen, vom Rat der Stadt vermittelten Familie, zu verkaufen. Mit Schreiben vom 29.?.1989 teilte der Rat des Kreises durch den Zeugen dem damaligen Leiter der Abteilung Wohnungspolitik des Rates des Kreises, dem Rat der Stadt, mit, daß die durch Verzug freigewordene Wohnung der Beigeladenen gemäß der Weisung Nr. 09/1988 des Vorsitzenden des Rates des Kreises vom 20.9.1988 (AS 499) (Weisung Nr. 09/1988) vom Rat der Stadt freizugeben und dem Kl. als künftigem Hauseigentümer zuzuweisen ist. Am 3.?.1989 wurde der Kaufvertrag vom Rat des Bezirks, Liegenschaftsdienst, Außenstelle, genehmigt und der Kl. als neuer Eigentümer des streitbefangenen Grundstücks im Grundbuch eingetragen.

Der Kl. hat keinen Anspruch darauf, daß der Rückübertragungsbescheid vom 25.?.1992 insoweit aufgehoben wird, als dieser das streitbefangene Anwesen an die Beigeladenen zurücküberträgt. Diese Entscheidung ist nämlich rechtmäßig (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Den Beigeladenen steht gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG ein Anspruch auf Rückübertragung des streitbefangenen Anwesens zu.

1. Die Beigeladenen sind hinsichtlich des Anwesens Berechtigte im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG. Der Beigeladene hat seinen hälftigen Grundstücksanteil durch Veräußerung des staatlichen Verwalters an einen Dritten verloren (§ 1 Abs. 1 lit. c VermG). Die Veräußerung seitens der Beigeladenen zur Erlangung der Ausreisegenehmigung stellt eine schädigende Maßnahme im Sinne des § 1 Abs. 3 VermG dar.

2. Entgegen der Auffassung des Kl. ist die Rückübertragung nicht gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Der Kl. hat das Anwesen nämlich nicht in redlicher Weise erworben. Der Begriff der Redlichkeit im Sinne des § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG wurde durch die negativ formulierten Regelbeispiele des § 4 Abs. 3 VermG näher konkretisiert. Gemeinsames Merkmal der Unredlichkeit ist danach die sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang (BVerwG, Beschluß vom 2.4.1993, VIZ 1993, 250). Im vorliegenden Fall ist das Regelbeispiel des § 4 Abs. 3 lit. a VermG erfüllt. Als unredlich ist der Rechtserwerb gemäß § 4 Abs. 3 lit. a VermG in der Regel dann anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand, und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen.

a) Der Rechtserwerb stand objektiv nicht mit den zum Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften im Einklang. Die Veräußerung erfolgte nämlich unter Verstoß gegen § 3 Abs. 4 lit. a GVVO in Verbindung mit der Wohnraumlenkungsverordnung und der Weisung Nr. 09/1988. Nach § 3 Abs. 4 lit. a GVVO war die zur vertraglichen Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erforderliche Genehmigung (§ 2 Abs. 1 lit. a GVVO) zu versagen, wenn durch die vorgesehene oder mit der vorgesehenen Rechtsänderung die gesellschaftlich effektive Nutzung des Grundstücks nicht gewährleistet wäre. Die Anforderungen an eine gesellschaftlich effektive Grundstücksnutzung werden durch die in der Wohnraumlenkungsverordnung und durch die in der Weisung Nr. 09/1988 verankerten Grundsätze der Wohnraumlenkung näher bestimmt. Nach § 3 Abs. 4 lit. a GVVO sollte gewährleistet werden, daß die mit dem Erwerb eines Eigenheims beabsichtigte Nutzung den Grundsätzen der in den genannten Vorschriften zum Ausdruck gebrachten Wohnungspolitik entsprach.

Die Berücksichtigung der Wohnraumlenkungsvorschriften im Genehmigungsverfahren nach der Grundstücksverkehrsverordnung ist nicht durch § 22 Abs. 1 Satz 3 WLVO ausgeschlossen. Während gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 und 2 WLVO jede Nutzung von Wohnraum einschließlich des Bezugs durch den Eigentümer nur mit einer Zuweisung gestattet war, machte § 22 Abs. 1 Satz 3 WLVO zwar von diesem Zuweisungserfordernis eine Ausnahme für den Bezug von Eigenheimen durch den Eigentümer und dessen Familienangehörige. Das schließt jedoch eine Anwendung der Wohnraumlenkungsvorschriften im Genehmigungsverfahren nach der Grundstücksverkehrsverordnung nicht aus, sondern macht eine solche im Gegenteil gerade erforderlich. Weil für den Bezug eine Zuweisung und damit auch ein Prüfungsverfahren nicht erforderlich war, mußte bereits im Vorfeld - also beim Erwerb eines Eigenheims - dafür gesorgt werden, daß die künftige Nutzung den Wohnraumlenkungsvorschriften, insbesondere dem Gebot der Verwendung des Wohnungsbestandes mit hoher gesellschaftlicher Wirksamkeit (§ 2 Abs. 1 Satz 1 WLVO) und damit der bestmöglichen Auslastung von Wohnraum, entspricht. Eigenheime sollten nur von den Personen erworben werden dürfen, die dort nach den Grundsätzen der Wohnraumlenkungsverordnung auch wohnen durften. Eine Nutzung des streitbefangenen Anwesens durch den Kl. zusammen mit seiner Lebensgefährtin entsprach nicht den Wohnraumlenkungsvorschriften.

Die Wohnraumlenkungsverordnung selber enthält keine konkreten Vergabekriterien. Sie enthält hauptsächlich den allgemeinen Grundsatz, daß der Wohnungsbestand planmäßig mit hoher gesellschaftlicher Wirksamkeit im Interesse der Bürger zu verwenden ist (§ 2 Abs. 1 Satz 1 WLVO). Die konkreten für die Verwirklichung der Wohnungspolitik erforderlichen Festlegungen waren auf der Grundlage der Rechtsvorschriften und der Beschlüsse der Räte der Bezirke gemäß § 5 Abs. 1 WLVO - insbesondere der vorgegebenen Belegungsnormative - durch die Räte der Kreise zu erarbeiten (§ 6 Abs. 1 Satz 1 WLVO). Eine solche Festlegung des Rates des Kreises stellt für den hier vorliegenden Fall der Wiedervergabe von Wohnraum im Zusammenhang mit der Genehmigung des Wohnsitzwechsels von Bürgern der DDR nach nichtsozialistischen Staaten und Berlin (West) die Weisung Nr. 09/1988 dar. Nach Ziff. 3 dieser Vorschrift hatte die Vergabe aller durch Übersiedlung freigewordenen Wohnungen einschließlich Eigenheimen bei Gewährleistung effektiver Nutzung des Wohnraums durch die zuständigen Organe nach folgenden Kriterien zu erfolgen:

- an Bürger, die auf den bestätigten Vergabeplänen stehen,

- zur Zurückdrängung und Verhinderung von Übersiedlerersuchen, wenn wohnungspolitische Gründe zum Ersuchen führten bzw. führen könnten und

- zur Realisierung von Wohnungsproblemen, die sich aus erlassenen Richtlinien zur Tätigkeit des Stellvertreters des Vorsitzenden für Inneres ergeben.

Der Kl. erfüllte - zusammen mit seiner Lebensgefährtin - keines der genannten Kriterien. Deshalb hat die Stadt durch ihren damaligen Bürgermeister am 12.?.1989 gegenüber dem Rat des Bezirks, Liegenschaftsdienst, Außenstelle, und der Beigeladenen erklärt, daß mit der vorgesehenen Nutzung eine gesellschaftlich effektive Nutzung des Anwesens nicht gewährleistet ist. Dies steht aufgrund der genannten schriftlichen Erklärungen und der glaubwürdigen Aussage des Zeugen vom 23.?.1994 zur Überzeugung des Gerichts fest.

Der Erwerb des Anwesens durch den Käufer entsprach auch nicht deshalb den Wohnraumlenkungsvorschriften, weil - jedenfalls nach den Angaben des Kl. - mit der Veräußerung des klägerischen Anwesens und der Belegung dieses Anwesens mit der Familie, einer Familie mit zwei Kleinkindern, ein Wohnungsproblem der Stadt gelöst werden sollte, so daß der Bezug des streitbefangenen Anwesens durch den Kl. für die Stadt sozusagen wohnungspolitisch "neutral" war. Der Wohnungsbestand sollte nämlich insgesamt mit hoher gesellschaftlicher Wirksamkeit im Interesse der Bürger verwendet werden. Es darf nicht nur die Lösung eines wohnungspolitischen Problems der Stadt gesehen werden. Vielmehr war der gesamte Wohnungsbestand gemäß den in den Festlegungen der Räte der Kreise bestimmten Kriterien und hier gemäß der Weisung Nr. 09/1988 zu vergeben. Gegen diese Pflicht wurde hier trotz des Kompensationsgeschäfts verstoßen. Der Unredlichkeit des Rechtserwerbs steht nicht entgegen, daß die Beigeladene am 14.?.1989 an den Rat der Stadt geschrieben hat, daß sie mit dem Einspruch gegen die Veräußerung des Anwesens an den Kl. nicht einverstanden sei und sie den Kaufvertrag nicht rückgängig machen möchte. Zwar war sie mit der Veräußerung an den Kl. einverstanden, ja sie drängte mit dem Schreiben vom 14.?.1989 den Zeugen sogar, an den Kl. verkaufen zu dürfen. Dies führt jedoch nicht dazu, den Rechtserwerb entgegen der Regel des § 4 Abs. 3 lit. a VermG als redlich anzusehen.

Die Wohnraumlenkungsvorschriften standen nicht zur Disposition der Beigeladenen. Sie konnte auf ihre Einhaltung nicht verzichten, da diese Normen dem Schutz wohnungssuchender Dritter dienten. Durch den von der Beigeladenen durch das Schreiben vom 14.?.1989 zum Ausdruck gebrachten Wunsch, an den Kl. veräußern zu dürfen, entfällt auch nicht das allen Tatbestandsmerkmalen des § 4 Abs. 3 VermG gemeinsame Merkmal der sittlich anstößigen Manipulation des Erwerbsvorgangs. Hier wurde zugunsten des Kl. und zu Lasten wohnungssuchender Dritter gegen Rechtsvorschriften verstoßen. Der Kl. erhielt dadurch, daß der Rat des Kreises als staatlicher Treuhänder des hälftigen Anteils des Beigeladenen am Vertragsabschluß mitgewirkt hat und daß der Vertrag nach der Grundstücksverkehrsverordnung genehmigt wurde, von seiten des Staates eine "Vorzugsbehandlung", die ihm bei Beachtung des damals geltenden Rechts nicht hätte zukommen dürfen. Eine sittlich anstößige Manipulation des Erwerbsvorgangs erfordert im Falle des § 4 Abs. 3 lit. a VermG nämlich weder, daß der Erwerber in einer bestimmten Weise auf den Erwerbsvorgang eingewirkt hat (das wäre ein Fall des § 4 Abs. 3 lit. b VermG) noch daß er sich eine Zwangslage des Veräußerers zunutze gemacht hat (das wäre ein Fall des § 4 Abs. 3 lit. c VermG). Das Gesetz enthält die Wertung, daß nur derjenige, der in gesetzmäßiger Weise Eigentum erworben hat, gegenüber dem Rückübertragungsanspruch des früheren Eigentümers den Vorzug erhalten soll.

b) Bezüglich der subjektiven Voraussetzungen des § 4 Abs. 3 lit. a VermG kann offenbleiben, ob der Kl. den Verstoß gegen die Rechtsvorschriften der DDR gekannt hat. Er hätte ihn zumindest kennen müssen. Das Tatbestandsmerkmal "hätte wissen müssen" ist in entsprechender Anwendung von § 122 Abs. 2 BGB dahingehend zu verstehen, daß jede Stufe der Fahrlässigkeit erfaßt wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.1.1994, VIZ 1994, 239). Das Kennen oder Kennenmüssen muß sich auf den kon kreten Verstoß gegen Rechtsvorschriften der DDR beziehen. Deshalb genügt es nicht, daß der Kl. wußte, daß die Beigeladene zur Genehmigung ihres Ausreiseantrages das Anwesen überhaupt verkaufen mußte (vgl. BVerwG, Beschluß vom 2.4.1993, VIZ 1993, 250). Der Kl. kannte alle Umstände des dem Rechtsverstoß zugrunde liegenden Sachverhalts. Er hat ein Einfamilienhaus erworben, in das er zusammen mit seiner Lebensgefährtin einziehen wollte. Auch wußte er, daß dort vorher eine vierköpfige Familie, nämlich die Beigeladenen mit ihren beiden Kindern, gewohnt hat. Der Kl. hätte auch erkennen können, daß der Kaufvertrag aus wohnungspolitischen Gründen nicht hätte genehmigt werden dürfen. Es ist gerichtsbekannt, daß in der DDR zum hier maßgeblichen Zeitpunkt ein enormer Mangel an Wohnraum herrschte, da neben vielen anderen Gründen zu dieser Zeit ein ganz erheblicher Teil des Wohnungsbestandes in sehr hohem Maße sanierungsbedürftig war bzw. unbewohnbar war und daß dies bei der Bevölkerung allseits bekannt war. Die Wohnraumvergabe war spätestens seit 1988 allgemein ein "Politikum".

Zu Zeiten der DDR war allgemein bekannt, daß im Falle der Wohnraumzuweisung ein Antrag gestellt werden mußte und daß die Vergabe dann gemäß den Wohnraumvergabeplänen, in denen die Bürger, die in einem bestimmten Zeitraum mit Wohnraum versorgt werden sollten, namentlich aufgeführt waren. Auch war bekannt, daß ein Wohnungszuweisungsantrag nur von Familien, Ehepaaren und volljährigen Einzelpersonen gestellt werden konnte. Ein nicht verheiratetes Paar gehörte nicht zu diesem Personenkreis. Auch die Vergabekriterien waren im wesentlichen allseits bekannt. Es war bekannt, daß insbesondere Familien mit Kindern vorrangig mit Wohnraum versorgt werden sollten. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, daß der Kl. als - im wohnraumvergaberechtlichen Sinne - Einzelperson in irgendeiner Weise wohnungspolitisch mit Priorität hätte behandelt werden können. In gar keiner Weise ist ersichtlich, daß dem Kl. unter diesen Umständen gar das Recht zustehen sollte, in einem Einfamilienhaus zu wohnen. Dies hätte er zumindest wissen müssen. Der Kl. mußte angesichts der allseits bekannten Wohnungsknappheit auch wissen, daß diese für die Wohnraumzuweisung geltenden Vergabekriterien auch bei der Veräußerung von Einfamilienhäusern, zu deren Eigennutzung eine Wohnraumzuweisung nicht erforderlich war, galten und daß diese bei der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung zu beachten waren. Hinzu kommt: Der Kl. hatte eine reichhaltige Erfahrung mit Grundstücksgeschäften (wird ausgeführt).

Anmerkung: Die Daten, z. B. 3.?.1989, sind jeweils unkenntlich gemacht worden.

Anlage zu VG Dresden, Urteil vom 28. März 1995 - 5 K 919/93 Meißen, 20.9.1988

Rat des Kreises Meißen

- Vorsitzender An Mitglieder des Rates des Kreises

Bürgermeister der Städte und Gemeinden

Weisung Nr. 09/1988

des Vorsitzenden des Rates des Kreises zur Wiedervergabe von Wohnraum nach genehmigter Wohnsitzänderung von Bürgern der DDR

Verwirklichung der Weisung des Vorsitzenden des Rates des Bezirkes vom 28.3.1988 sowie weiterer Festlegungen vom 22.8.1988 zur Durchführung der Aufgaben im Zusammenhang mit der Genehmigung des Wohnsitzwechsels von Bürgern der DDR nach nichtsozialistischen Staaten und Berlin (West) und der damit verbundenen Wiedergabe von Wohnraum lege ich fest:

1. Leitern und Mitarbeitern staatlicher Organe, der VEB Gebäudewirtschaft und AWG ist es nicht gestattet, im Zusammenhang mit bekannt gewordenen Übersiedlungsersuchen vor dem Zeitpunkt der staatlichen Entscheidung zur genehmigten Ausreise Bürgern Hinweise und Versprechen auf die Vergabe solcher Wohnungen zu geben sowie Vermittlungen für einen möglichen Erwerb von Eigenheimen vorzunehmen.

2. Der Stellvertreter des Vorsitzenden für Inneres des Rates des Kreises gewährleistet, daß der 1. Stellvertreter des Vorsitzenden des Rates des Kreises sowie das Mitglied des Rates für Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft des Rates des Kreises zum Zeitpunkt der staatlichen Entscheidung zur genehmigten Ausreise über den freiwerdenden Wohnraum informiert werden. Der 1. Stellvertreter des Vorsitzenden, der Stellvertreter des Vorsitzenden für Inneres und das Mitglied des Rates für Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft erarbeiten den einheitlichen Standpunkt zur Wiedervergabe des Wohnraumes.

3. Die Vergabe aller durch Übersiedlung freigewordenen Wohnungen einschließlich Eigenheime erfolgt bei Gewährleistung effektiver Nutzung des Wohnraumes unter Verantwortung des Mitgliedes des Rates für Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft des Rates des Kreises durch die in § 36 (1) WI.

VO bestimmten staatlichen Leiter:

- an Bürger, die auf den bestätigten Vergabeplänen stehen

- zur Zurückdrängung und Verhinderung von Übersiedlerersuchen, wenn wohnungspolitische Gründe zum Ersuchen führten bzw. führen könnten und

- zur Realisierung von Wohnungsproblemen, die sich aus erlassenen Richtlinien zur Tätigkeit des Stellvertreters des Vorsitzenden für Inneres ergeben.

Durch den Stellvertreter des Vorsitzenden für Inneres des Rates des Kreises sowie des Mitglieds des Rates für Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft, die betreffenden Räte der Städte und Gemeinden im abgestimmten Zusammenwirken mit dem Vermieter/Rechtsträger ist zu gewährleisten, daß mit der genehmigten Wohnsitzänderung der Wohnraum durch den bisherigen Mieter geräumt und durch die zuständigen Vermieter/Rechtsträger abgenommen wird.

Durch das Mitglied des Rates für Wohnungspolitik/Wohnungswirtschaft sind die Mitarbeiter des Fachbereiches sowie der Städte bzw. der zutreffenden Gemeinden und die Leiter der Gebäudewirtschaftsbetriebe und Vorsitzenden der AWG und Vorsitzenden der Kleinstwohnungsbaugenossenschaft darüber aktenkundig zu belehren.

Die Weisung 03/86 wird hiermit aufgehoben und ist eigenverantwortlich zu vernichten. gez. Krieg

Vorsitzender des Rates des Kreises