Unredlichkeit

Unredlichkeit; Erwerber; Ausschlussgrund; Schätzungsgutachten; Manipulation; Rückübertragungsausschluss

Unredlichkeit des Erwerbers bei Beteiligung seiner Mutter (Vorsitzende des Rates des Kreises) bei der Vergabe des Auftrages zur Wertermittlung.

Die Beteiligten streiten um das Eigentum an dem im Grundbuch von R. (alte Bezeichnung) eingetragenen Grundstück, das 400 qm groß und mit einer Doppelhaushälfte bebaut ist.

Herr ... war Eigentümer dieses Grundstücks. Er ist ausweislich eines Erbscheines des Amtsgerichts Düsseldorf vom 14. Oktober 1993 vom Beigeladenen zu 1) beerbt worden. Der Vater des Beigeladenen zu 1) verließ im Mai 1953 die ehemalige DDR, ohne die zu jener Zeit geltenden polizeilichen Meldevorschriften zu beachten. Sein Vermögen wurde gemäß § 1 der "Verordnung über die Sicherung von Vermögenswerten" vom 17. Juli 1953 beschlagnahmt. Das bewegliche Eigentum wurde verkauft. Nach der Flucht des Vaters des Beigeladenen zu 1) mietete der damalige Vorsitzende des Rates des Kreises R. das Grundstück. Es wurde am 8. Dezember 1953 in Volkseigentum überführt. Zum Rechtsträger wurde ausweislich eines Rechtsträgernachweises vom 5. Dezember 1953 mit Wirkung vom 1. Juni 1953 der Rat der Stadt R. bestellt. Ausweislich eines Rechtsträgernachweises vom 19. November 1968 wurde rückwirkend zum 1. Januar 1968 der VEB (G) Kommunale Wohnungsverwaltung R. zum Rechtsträger des Grundstücks bestellt. Am 21. September 1977 verkaufte der Rat der Stadt R. das auf dem Grundstück stehende Gebäude vor dem Staatlichen Notariat R. an die Kl. in ehelicher Vermögensgemeinschaft. Der Kaufpreis für das Gebäude betrug 12.000 M/DDR und beruhte auf einem Schätzungsgutachten des Bausachverständigen H. vom 28. Juli 1977, dessen Erstellung die Mutter der Kl. in Auftrag gegeben hatte. Sie war von 1968 bis 1979 Vorsitzende des Rates des Kreises R. Ausweislich des Kaufvertrages hat der Rat der Stadt R. "dem Erwerb des Grundstückes zugestimmt", und den Kl. war eine Wohnraumzuweisung erteilt worden. Der Kaufpreis wurde ausweislich des Kaufvertrages und eines Schreibens der Kreissparkasse R. vom 20. September 1977 von dieser zu 75 % finanziert. Der Kaufvertrag wurde nach der Grundstücksverkehrsverordnung genehmigt. Am 3. Oktober 1977 und mit Wirkung vom 1. November 1977 verlieh der Rat des Kreises R. den Kl. ein unbefristetes und unentgeltliches Nutzungsrecht an dem Grundstück. Das Nutzungsrecht wurde am 27. Oktober 1977 im Grundbuch eingetragen, und für das Gebäude wurde das Gebäudegrundbuchblatt angelegt. Die Kl., die damals ein dreijähriges Kind hatten, nutzten das Grundstück und das Gebäude in der Folgezeit zu Wohnzwecken, nachdem die Vormieter, der ehemalige Vorsitzende des Rates des Kreises R., Genosse ... und dessen Ehefrau, ausgezogen waren. Am 24. Oktober 1990 schlossen die Kl. und die Stadtverwaltung R. einen Kaufvertrag über das volkseigene Grundstück, das die Kl. zu einem der preisrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Rates des Kreises R., Abt. Preise, entsprechenden Kaufpreis von 1.200 DM je zur Hälfte erwerben wollten. Der Kaufvertrag ist bislang nicht vollzogen worden.

Mit Schreiben vom 27. Juni und 15. September 1990 beantragte der Vater des Beigeladenen zu 1) u. a. die Rückübertragung des Grundstücks. Mit Bescheid vom 9. März 1993 übertrug das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen des Landkreises R. nach Anhörung der Kl. unter Festsetzung eines Ablösebetrages das Eigentum an dem Grundstück auf den Vater des Beigeladenen zu 1) zurück.

Die Klage ist unbegründet, weil die angefochtenen Bescheide rechtmäßig sind und die Kl. nicht in ihren Rechten verletzen (vgl. 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG sind Vermögenswerte, die Maßnahmen im Sinne des § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an den Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist. Der Beigeladene zu 1) ist als Rechtsnachfolger seines Vaters (§ 2 Abs. 1 Satz 1 VermG) Berechtigter im Sinne des Vermögensgesetzes, weil das Vermögen seines Vaters einer Maßnahme im Sinne von § 1 Abs. 1 Buchst. 1) VermG unterlegen hat, indem es nach seinem nach damaligen Vorstellungen illegalen Verzug aus der ehemaligen DDR entschädigungslos in Volkseigentum überführt worden ist. Das haben die beteiligten Behörden zutreffend festgestellt, und diese Feststellungen werden auch von den Kl. nicht angegriffen.

Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ist eine Rückübertragung eines enteigneten Vermögenswertes u.a. dann ausgeschlossen, wenn natürliche Personen daran nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Das ist hier nicht der Fall, weil der Erwerb durch die Kl. unredlich war. Im übrigen sind auch sonstige eine Rückübertragung hindernde Gründe nicht erkennbar.

Der Begriff der Redlichkeit, der in § 4 Abs. 3 VermG von der Negativseite in Form von Regelbeispielen definiert ist, beruht auf dem Gedanken, daß derjenige, der sich auf die in der ehemaligen DDR formell bestehende Rechtslage eingerichtet und sich - gemessen an dieser Rechtslage - kor-rekt verhalten hat, grundsätzlich als schutzwürdig anzusehen ist. Gemeinsames Merkmal der in der Vorschrift genannten Beispiele ist die sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang (vgl. BVerwG VIZ 1993, 250). Diese kann sich sowohl auf die Erwerbshandlung als sol-che als auch auf die Erwerbshintergründe beziehen. In der subjektiven Teilhabe an der Manipulation besteht das Wesen der Unredlichkeit, wo-bei das manipulative Element auf verschiedene Weise zum Ausdruck kommen kann (vgl. Fieberg/Reichenbach, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus

, Vermögensgesetz, Kommentar, § 4 Rdnr. 83 f.).

Eine derartige sittlich anstößige Manipulation hat hier vorgelegen, weil die Mutter der Kl. auf eine bevorzugte Behandlung ihrer Tochter bzw. ihres Schwiegersohnes bei dem Erwerb hingewirkt hat. Der Erwerb stand somit nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, allgemeinen Verfahrensgrundsätzen und den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis, was die Kl. wußten oder hätten wissen müssen (§ 4 Abs. 3 Buchst. a VermG; zum Verhältnis zu § 4 Abs. 3 Buchst. b VermG vgl. Fieberg/Reichenbach a.a.O., Rdnr. 89). Gemessen an der formellen Rechtsordnung der ehemaligen DDR ist beim Erwerb nicht "alles mit rechten Dingen" zugegangen.

Hierfür ist zunächst der äußere Geschehensablauf des Verfahrens ein Indiz. Nach den Erfahrungen, die das Gericht in einer Vielzahl ähnlicher Fälle gewonnen hat, war die derartig zügige Abwicklung eines Gebäudekaufes in der damaligen DDR sehr ungewöhnlich. Angesichts der damaligen Wohnungsknappheit dauerte die Zuweisung einer Wohnung, sei es zum Kauf oder zur Miete, von der Antragstellung bis zum Bezug regelmäßig längere Zeit. Dies galt insbesondere für besonders begehrte Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften mit eigenem Garten. Im vorliegenden Fall vergingen dagegen zwischen dem durch den Kl. am 12. Juli 1977 gestellten Kaufantrag und dem Abschluß des Kaufvertrages am 21. September 1977 lediglich gut zwei Monate.

Eine sittlich anstößige Manipulation bei der Abwicklung des Geschäfts ergibt sich zur Überzeugung des Gerichts (vgl. § 108 Abs. 1 VwGO) aus dem Eingreifen der Mutter der Kl. in das Verfahren. Diese hat ausweislich ihres Schreibens vom 10. Januar 1993 dafür gesorgt, daß die Schätzung des Grundstücks "schneller als normal durchgeführt wurde". Die Mutter der Kl. hatte als damalige Vorsitzende des Rates des Kreises also offenbar die Macht, darüber zu bestimmen, wann der einzige im Kreis zugelassene Grundstücksschätzer in einzelnen Fällen tätig wurde. Es liegt auf der Hand, daß die damit einhergehende Beschleunigung des Erwerbsverfahrens zu einer illegitimen Bevorzugung der Kl. führte, die dem Bereich des sittlich Anstößigen zuzuordnen sind. Dem steht nicht entgegen, daß die Mutter der Kl. nach der Einlassung der Kl. in einer Vielzahl von Fällen derartigen Einfluß genommen haben soll, denn eine illegitime Bevorzugung gegenüber anderen Personen, die für einen Grundstücks- oder Gebäudeerwerb auf eine Schätzung angewiesen waren, lag auch dann vor, wenn sie gemeinhin verbreitet gewesen ist (vgl. Fieberg/Reichenbach, a.a.O., Rdnr. 85).

Die maßgebende Stellung der Mutter der Kl. ergibt sich auch aus der Aussage des Zeugen R., der zum Zeitpunkt des Erwerbes Erster Stellvertretender Vorsitzender des Rates des Kreises R. war. Der Zeuge hat bekundet, daß nach seiner Kenntnis der damalige Direktor des VEB Gebäudewirtschaft über die Vergabe von Wohnraum zu entscheiden hatte, ihm jedoch auf eine entsprechende Nachfrage mitteilte, daß die Mutter der Kl. das Haus für eine ihrer Töchter vorgesehen hatte, was die Mutter der Kl. ihm dann später auch bestätigte. Das Gericht zieht aus dieser Aussage den Schluß, daß jedenfalls im hier zu beurteilenden Fall die Mutter der Kl. ungeachtet aller sonstigen Bestimmungen, Verfahrensvorschriften, Zuständigkeiten usw. bestimmen konnte und bestimmt hat, wer das Gebäude zu bekommen hatte. Ihr Einfluß ging nach der Aussage des Zeugen R. offenbar so weit, daß sie auch über den eigentlichen - faktischen - Entscheidungsträger, nämlich den Direktor der VEB Gebäudewirtschaft, hinweg über die Vergabe bzw. den Verkauf von Wohnraum verfügen konnte.

Zur Überzeugung des Gerichts steht weiter fest, daß die Kl. die Einflußnahme der Mutter der Kl. auf die Geschehensabläufe kannten oder jedenfalls hätten kennen müssen. Etwas anderes haben die Kl. weder im Verwaltungsverfahren noch im gerichtlichen Verfahren vorgebracht. Ihre Kenntnis bzw. fahrlässige Unkenntnis ergibt sich aus der nahen verwandtschaftlichen Beziehung zwischen Frau ... und den Kl.; die Annahme, diese hätten nicht mit Frau ... über einen Erwerb des Gebäudes gesprochen und über die Möglichkeiten, diesen Erwerb - beschleunigt - zu realisieren, wäre lebensfremd. Der Geschehensablauf ergibt zudem, daß die Mutter der Kl. tatsächlich in der Angelegenheit tätig geworden ist, was oben bereits dargelegt wurde.