Unredlicher Erwerb eines Nutzungsrechts

1. Aufgrund einer Urkunde, die den Entstehungszeitpunkt nicht enthielt, konnte ein Nutzungsrecht nicht entstehen.

2. Dient die Nutzungsrechtserweiterung dem alleinigen Zweck, den Erwerbern in den erkennbar entstehenden Auseinandersetzungen mit den Alteigentümern eine stärkere Rechtsposition zu verschaffen, ohne dass das damals geltende Recht hierfür eine Grundlage geboten hätte, muss ein Erwerb des Nutzungsrechts auch als unredlich gemäß § 4 Abs. 3 a VermG angesehen werden.

3. Ist also das entzogene Grundstück von dem den redlichen Erwerb vermittelnden dinglichen Nutzungsrecht nur teilweise erfasst, kann es grundsätzlich im Übrigen an den Alteigentümer zurückgegeben werden, das gilt auch dann, wenn das verliehene dingliche Nutzungsrecht eine nicht näher bestimmte Teilfläche aus einem größeren Gesamtgrundstück betrifft.

(Leitsätze der Entscheidung entnommen)

Der Kl. wendet sich für die Rückübertragung einer Teilfläche von 2.260 m2 an dem Grundstück in ..., Flur ..., Flurstück ..., ..., an die Beigeladenen.

Das Grundstück gehörte ehemals dem Rechtsvorgänger der Beigeladenen.

Es wurde gemäß § 6 der Sicherungsverordnung vom 17. Juli 1952 im Jahre 1962 unter vorläufige staatliche Verwaltung gestellt.

Das auf dem Grundstück stehende Einfamilienhaus wurde durch den staatlichen Verwalter zu Wohnzwecken vermietet. Am 1. Februar 1966 bezogen der Kl., seine Ehefrau sowie deren zwei Kinder das Haus.

Auf Antrag des Rates der Gemeinde ... wurde das Grundstück am 28. Oktober 1978 zunächst in das Register der Aufbaugebiete beim Bezirksbauamt ... eingetragen und ging dann gemäß Inanspruchnahmebescheid vom 11. Dezember 1978 zum Zwecke der Instandsetzung des aufstehenden Gebäudes gemäß § 14 Aufbaugesetz in Volkseigentum über. Die mit Feststellungsbescheid vom 1. März 1980 festgesetzte Entschädigung von 53.642 Mark wurde in voller Höhe mit den auf dem Grundstück lastenden Forderungen verrechnet.

Die Grundbuchumschreibung zugunsten des Volkseigentums mit gleichzeitiger Löschung der dinglichen Belastungen erfolgte am 19. September 1980.

Zum Zeitpunkt der Übernahme in Volkseigentum war das Grundstück in der Abteilung III des Grundbuchs von ... Blatt ... mit Grundpfandrechten von insgesamt 77.500 Mark belastet.

Mit Schreiben vom 21. Juni 1984 beantragten der Kl. und seine Ehefrau den Kauf des auf dem Grundstück stehenden Eigenheimes.

Mit notariellem Eigenheimkaufvertrag vom 20. August 1986 veräußerte der Rat der Gemeinde ... das aufstehende Gebäude an den Kl. und dessen Ehefrau zu einem Kaufpreis von 38.650 Mark, basierend auf der Wertermittlung des Bausachverständigen ... vom 29. Mai 1986.

Mit Urkunde vom 25. August 1986 verlieh der Rat des Kreises ... dem Kl. und dessen Ehefrau das Nutzungsrecht an dem volkseigenen Grund und Boden mit einer Größe von 1.000 m2. Für die Restfläche von 2.260 m2 sollte ein entgeltlicher Nutzungsvertrag mit dem Rat der Gemeinde ... abgeschlossen werden.

Gebäudeeigentum und Nutzungsrecht wurden am 27. Oktober 1986 im Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 24. April 1990 bat der Rat der Gemeinde ... den Rat des Kreises F. darum, die Nutzungsurkunde für den Kl. und seine Familie auf eine Größe von 3.260 m2 zu verändern, weil die Lage des Wohnhauses keine weitere Bebauung zulasse.

Mit Schreiben vom 11. Juni 1990 beantragte die Beigeladene zu 2 im Namen ihrer Mutter die Rückübertragung des Grundstücks. Die am 13. November 1998 verstorbene Mutter wurde ausweislich des Erbscheins des Amtsgerichts ... vom 30. August 1999 von den Beigeladenen beerbt.

Mit Schreiben vom 24. April 1992 legte der damalige Verfahrensbevollmächtigte des Kl. und dessen Ehefrau eine Kopie der Nutzungsurkunde vom 25. August 1986 vor, auf der die Flächenangabe "1.000 m2" gestrichen und handschriftlich durch die Zahl "3.260" ersetzt und der Zusatz "... für die Restfläche von 2.260 m2 wird durch den Rat der Gemeinde ... ein entgeltlicher Nutzungsvertrag abgeschlossen" gestrichen worden waren. Neben diesen Streichungen befinden sich der Dienststempel des Rates des Kreises F. sowie der handschriftliche Zusatz "24.4.".

Mit Grundstückskaufvertrag vom 3. Mai 1990 veräußerte der Rat der Gemeinde ... das gesamte Grundstück an den Kl. und dessen Ehefrau. Der Kaufvertrag wurde grundbuchlich bislang nicht vollzogen.

Nach einer am 8. November 1998 durchgeführten Ortsbesichtigung teilte das Bauordnungsamt des Landkreises ... mit Schreiben vom 16. November 1995 dem Bekl. mit, dass eine Teilung des Grundstücks bauordnungs- und planungsrechtlich nicht zulässig sei. Die Grundstücke im betreffenden Gebiet seien mit Wohnhäusern entlang des ... bebaut, wobei die Hauptgebäude mit wenigen Ausnahmen unmittelbar an der Straße stünden. Eine Bebauung im hinteren Bereich des Grundstücks sei planungsrechtlich sowie seitens der Unteren Naturschutzbehörde wegen des Uferbereiches des ... unzulässig. Durch eine Querteilung würde somit ein gefangenes, unbebaubares Grundstück entstehen. Eine Längsteilung sei bauordnungsrechtlich im Hinblick auf die bereits bestehende Bebauung nicht möglich.

Mit Bescheid vom 18. Juli 2002 lehnte der Bekl. den Rückübertragungsantrag ab und stellte zugunsten der Beigeladenen die Berechtigung dem Grunde nach fest. Denn das Grundstück habe zwar einer schädigenden Maßnahme gemäß § 1 Abs. 2 VermG unterlegen. Die Rückübertragung sei jedoch wegen redlichen Erwerbs gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG ausgeschlossen.

Mit Widerspruchsbescheid vom 13. Dezember 2005 hob der Bekl. auf den Widerspruch der Beigeladenen vom 29. Juli 2002 den Ausgangsbescheid vom 18. Juli 2002 auf, soweit die Rückübertragung insgesamt versagt wurde. Das Grundstück in ... wurde in dem Umfang an die Kl. zurückübertragen, in dem es nicht mit dem Kl. und dessen Ehefrau in einer Größe von 1.000 m2 verliehenen dinglichen Nutzungsrecht belastet war.

Die Feststellung, welche Teilfläche des Grundstücks von dem Nutzungsrecht über 1.000 m2 erfasst wird, sollte in einem Bodensonderungsverfahren geklärt werden.

Der Kl. hat am 16. Januar 2006 gegen den Widerspruchsbescheid die vorliegende Klage erhoben.

Er trägt vor: Die Erweiterung des Nutzungsrechts habe den damaligen Vorschriften hinsichtlich der Anbringung von Siegel, Unterschrift und Datum entsprochen. Der damalige Bürgermeister ... sei im Hinblick auf den geplanten Grundstückskaufvertrag berechtigt gewesen, die Erweiterung des Nutzungsrechts zu beantragen. Der damalige Leiter der Abteilung Finanzen beim Rat des Kreises ... habe innerhalb seiner Zuständigkeit die Erweiterung des Nutzungsrechts auf der Urkunde am 24. April 1990 vorgenommen. Das dingliche Nutzungsrecht hätte auch nach geltendem DDR-Recht auf der Gesamtgröße von 3.260 m2 verliehen werden können.

Durch eine Grundstücksteilung würden Flächen entstehen, die nicht mehr eigenständig nutzbar seien, so dass das Restitutionsbegehren unbegründet sei. [...]

Auf Nachfrage des Gerichts hat das Bauordnungsamt des Landkreises ... mit Schreiben vom 14. Juli 2008 mitgeteilt, dass an der Auskunft vom 16. November 1995 nicht mehr voll inhaltlich festgehalten werden könne. Die Genehmigungspflicht von Realteilungen von Grundstücken sei entfallen. Die Bebauung des rückwärtigen Grundstücksbereichs sei weiterhin unzulässig. Hinsichtlich einer Teilbarkeit ohne weitere Bebauung sei gegebenenfalls die Zustimmung zur Teilung vom Bauordnungsamt einzuholen. Das Instrument des Notwegerechts komme nicht zur Anwendung. Sollte das zukünftige bebaute Grundstück nicht unmittelbar an der öffentlichen Verkehrsfläche liegen, sei die rechtliche Sicherung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechts zugunsten des Landkreises Oder-Spree erforderlich.

Mit Schreiben vom 19. August 2008 hat das Bauordnungsamt des Landkreises Oder-Spree klargestellt, dass das Grundstück teilbar sei. [...]

Die Klage ist nicht begründet.

Der angefochtene Widerspruchsbescheid des Bekl. vom 13. Dezember 2005 ist rechtmäßig und verletzt den Kl. nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für die Rückübertragung der streitigen Teilfläche an die Beigeladenen sind §§ 3 Abs. 1, 2 Abs. 1, 1 VermG.

Danach sind Vermögenswerte, die einer schädigenden Maßnahme im Sinne des § 1 unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen, soweit dies nicht nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist.

In dem Ausgangsbescheid vom 18. Juli 2002 sowie in dem angefochtenen Widerspruchsbescheid wurde bereits die Berechtigung der Beigeladenen dem Grunde nach festgestellt, weil eine schädigende Maßnahme gemäß § 1 Abs. 2 VermG vorliegt. [...]

Die Rückübertragung der Teilfläche von 2.260 m2 an die Beigeladenen ist auch nicht gem. § 4 Abs. 2 VermG wegen redlichen Erwerbs ausgeschlossen.

Gemäß § 4 Abs. 3 a VermG ist der Rechtserwerb in der Regel als unredlich anzusehen, wenn er nicht in Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der Deutschen Demokratischen Republik geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand, und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen. Gemeinsames Merkmal aller Regelbeispiele des § 4 Abs. 3 VermG ist, dass sie eine sittlich anstößige Manipulation des Erwerbsvorgangs erfordern (BVerwG, Beschluss vom 2.4.1993 - BVerwG 7 B 22.93 - ZOV 1993, 193 = VIZ 1993, 250).

Für eine Bejahung des Regelbeispiels des § 4 Abs. 3 Buchst. a) VermG genügt danach nicht schon jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig nicht bekannte Verletzung von allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis.

Hinzutreten muss vielmehr noch, dass nach den konkreten Umständen des Einzelfalles der in Rede stehende Verstoß die Absicht des Veräußerers erkennen lässt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen und dass der Erwerber diesen konkreten Rechtsverstoß zumindest hätte erkennen können (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 - 7 C 42/93 - ZOV 1995, 150 = KPS § 4 VermG 1/95 und BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 - 7 C 20/94 - ZOV 1996, 207 = KPS § 4 VermG 1/96).

Ausgehend von diesen Grundsätzen hat der Kl. an der Restfläche von 2.260 m2 kein dingliches Nutzungsrecht gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 VermG in redlicher Weise erworben.

Wie sich aus der Originalnutzungsurkunde vom 25. August 1986 und dem Grundbuchblatt ... ergibt, wurde dem Kl. und seiner Ehefrau ursprünglich nur das Nutzungsrecht für 1.000 m2 verliehen. Über die Restfläche sollte ein entgeltlicher Nutzungsvertrag abgeschlossen werden. Für die Restfläche wurde damit gerade kein Nutzungsrecht, sondern nur ein schuldrechtlicher Nutzungsanspruch begründet. Hinsichtlich des erweiterten Nutzungsrechts wurde bereits keine Originalurkunde vorgelegt. Darauf kommt es aber nicht weiter an. Die Erweiterung des Nutzungsrechts konnte bereits deshalb nicht zu einer wirksamen Verleihung des Nutzungsrechts an der Restfläche von 2.260 m2 führen, weil die Ablichtung der Urkunde hinsichtlich der Erweiterung keine Unterschrift erkennen lässt und kein vollständiges Datum angegeben wurde. Es findet sich lediglich der Zusatz "24.4.". Die Angabe des Jahres fehlt. Die Angabe des Entstehungszeitpunkts bildete jedoch eine gesetzliche Bedingung für die Entstehung eines Nutzungsrechts. Denn gemäß § 4 Abs. 2 des Gesetzes über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14. Dezember 1970 und § 287 Abs. 2 Satz 2 ZGB entstanden Nutzungsrechte mit dem in der Urkunde festgelegten Zeitpunkt. Aufgrund einer Urkunde, die den Entstehungszeitpunkt nicht enthielt, konnte angesichts dieser ausdrücklichen Regelung ein Nutzungsrecht nicht entstehen (VG Frankfurt [Oder], Urteil vom 14. März 2005 - 5 K 1256/98 -; Urteil vom 25. August 2005 - 4 K 1364/01 -; Urteil vom 27. Februar 2003 - 4 K 143/30 -).

Gerade die Jahresangabe ist jedoch von Bedeutung, weil nur bis zum 29. September 1990 - Inkrafttreten des Vermögensgesetzes - überhaupt ein redlicher Erwerb möglich war (BVerwG, Beschluss vom 20. Juni 1995 - 7 B 117/95 - VIZ 1995, 527). Des Weiteren begründet die nachträgliche Erweiterung des dinglichen Nutzungsrechts keinen redlichen Erwerb im Sinne von § 4 Abs. 2 VermG, weil sie nicht vom Schutzzweck der Norm gedeckt ist. Dies gilt bereits deshalb, weil sie offensichtlich ausschließlich zu dem nicht von den einschlägigen Vorschriften der DDR verfolgten Zweck erfolgt ist, dem Kl. und seiner Ehefrau den Erwerb des Grundstücks gemäß § 4 Abs. 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude zu ermöglichen. Nach dieser Vorschrift konnten volkseigene Grundstücke u. a. nur dann erworben werden, wenn für sie im Zusammenhang mit der Errichtung von Eigenheimen vor Inkrafttreten dieses Gesetzes - am 19. März 1990 - ein Nutzungsrecht verliehen worden war. Die Erweiterung des dinglichen Nutzungsrechts erfolgte hingegen nach dem Vorbringen des Kl. erst nach diesem Datum, nämlich am 24. April 1990. Des Weiteren erfolgte sie nicht akzessorisch zum Erwerb eines Eigenheimes bzw. zum Zwecke der Errichtung eines Eigenheimes durch den Kl. (vgl. VG Frankfurt [Oder], Urteil vom 20. Februar 2003 - 4 K 143/03 -; Urteil vom 25. August 2005 - 4 K 1364/01 -; Urteil vom 14. März 2005 - 5 K 1256/98 -). Letztlich diente die Nutzungsrechtserweiterung dem alleinigen Zweck, den Erwerbern in den erkennbar entstehenden Auseinandersetzungen mit den Alteigentümern eine stärkere Rechtsposition zu verschaffen, ohne dass das damals geltende Recht hierfür eine Grundlage geboten hätte. Im Jahr 1990, in dem der Kl. die geänderte Nutzungsurkunde ausgehändigt bekommen haben will, war diese Zielrichtung unter Fehlen einer Rechtsgrundlage für jedermann - und damit auch für den Kl. - erkennbar, so dass ein Erwerb des Nutzungsrechts auch als unredlich gemäß § 4 Abs. 3 a VermG angesehen werden muss (vgl. VG Frankfurt [Oder], Urteil vom 19. November 2004 - 5 K 1311/98 -; Urteil vom 14. März 2005 - 5 K 1256/98 -; Urteil vom 25. August 2005 - 4 K 1364/01 -). Dem Kl. und seiner Ehefrau sollte in manipulativer Weise gezielt zu Lasten der Alteigentümer das gesamte Grundstück verkauft werden, was für den Kl. erkennbar war und ihm mithin auch vorwerfbar ist.

Die Rückübertragung der streitigen Fläche ist auch nicht gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG ausgeschlossen. Nach dieser Vorschrift ist eine Rückübertragung ausgeschlossen, wenn dies von der Natur der Sache her nicht mehr möglich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die Rückübertragung einer nicht von dem dinglichen Nutzungsrecht erfassten Restfläche möglich (Urteil vom 14. Dezember 1995 - 7 C 63.94 -, ZOV 1996, 141 = Buchholz 112 § 17 VermG Nr. 1 S. 12; Urteil vom 20. März 1997 - 7 C 55.96 - ZOV 1997, 277 = VIZ 1997, 412). Ist also das entzogene Grundstück von dem den redlichen Erwerb vermittelnden dinglichen Nutzungsrecht nur teilweise erfasst, kann es grundsätzlich im Übrigen an den Alteigentümer zurückgegeben werden. Das gilt auch dann, wenn das verliehene dingliche Nutzungsrecht eine nicht näher bestimmte Teilfläche aus einem größeren Gesamtgrundstück betrifft (BVerwG, Beschluss vom 22. September 1997 - 7 B 157/97 - ZOV 1997, 443 = VIZ 1998, 35).

Eine solche Teilrückgabe ist gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG von der Natur der Sache her unmöglich, falls sie zu einem rechtswidrigen Zustand führen würde. Dies kann der Fall sein, wenn es durch die Grundstücksteilung zu Verstößen gegen die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen kommen würde. Diesbezüglich hat das Bauordnungsamt des Landkreises Oder-Spree in den Auskünften vom 19. August 2008 und vom 14. Juli 2008 klargestellt, dass eine Teilung zwecks Rückübertragung einer Teilfläche rechtlich möglich ist, auch wenn die zu restituierende Fläche nicht bebaubar ist. Dies ist jedoch für die Frage der rechtlichen Möglichkeit einer Teilrückübertragung unerheblich. [...]