Unrat vor dem Hauseingang

Unrat vor dem Hauseingang; Mitmieter wirft Müll; Gefährdung durch herabfallende Gegenstände

Wirft ein Mitmieter gefährliche oder ekelerregende Gegenstände (hier: Glasbehälter, Flaschen oder Toilettenpapier mit Fäkalieninhalt) auf den Weg vor dem Hauseingang, kann dies eine Mietminderung um 5 % rechtfertigen.

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a Absatz 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil unzweifelhaft nicht zulässig ist.

Für keine der Parteien erreicht die Beschwer den für die Berufung gemäß § 511 Absatz 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Beschwerdewert von über 600 €.

Die Klage ist zulässig und in dem tenorierten Umfang auch begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch gemäß § 535 Absatz 2 BGB auf Zahlung der restlichen Mieten in Höhe von monatlich 28,09 € für die Monate Oktober 2013 bis einschließlich August 2014.

Unstreitig besteht seit dem Jahr 2008 zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über eine 2-Zimmer-Wohnung in Berlin. Unstreitig beträgt die vertraglich vereinbarte Miete monatlich 438,20 €. Unstreitig hat der Bekl. im streitigen Zeitraum unter Berufung auf ein Recht zur Einbehaltung eines Teils der Miete wegen behaupteter Mängel auf die monatlich geschuldete Miete jeweils nur 388,20 € gezahlt.

Hierzu war er jedoch - jedenfalls nicht in dem vorgenommenen Umfang - nicht berechtigt.

Zwar geht das Gericht in Übereinstimmung mit dem Bekl. von einer Mietminderung im streitigen Zeitraum aus, da - was zwischen den Parteien unstreitig ist - ein Mitmieter des Hauses K. vereinzelt Gegenstände aus dem Fenster seiner Wohnung auf den Gehweg vor dem Haus geworfen hat. Dies rechtfertigt jedoch keine Mietminderung von nahezu 12 % der Bruttomiete.

Vielmehr geht das Gericht von einer Mietminderung in Höhe von lediglich 5 % (= 21,91 €) aus.

Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter für die Zeit während der die Tauglichkeit der Mietsache gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Es ist anerkannt, dass die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung auch aufgrund negativer Einwirkungen aus dem Wohnumfeld und auch durch störendes Verhalten von Mitmietern beeinträchtigt werden kann (vgl. dazu Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 536 BGB Rn. 158 ff.). Ein Mangel der Mietsache liegt z. B. vor, wenn der Mieter - wie hier - aus der Nachbarschaft mit Unrat und ekelerregenden Verschmutzungen konfrontiert wird (LG Köln, WuM 1989, 623). Solche Beeinträchtigungen im Wohngebrauch muss der Mieter nicht hinnehmen.

Allerdings kommt es für die Frage der Mietminderung auf die Intensität und Dauer bzw. Häufigkeit der Störungen an.

In Anbetracht der Tatsache, dass der Mitmieter des Bekl. nur an vereinzelten Tagen, dann jedoch z. T. auch in gefährdender und ekelerregender Weise Gegenstände wie Glasbehälter, Flaschen, aber auch Toilettenpapier mit Fäkalieninhalt auf den Gehweg des zur Wohnung des Bekl. führenden Hauseingangsbereichs geworfen hat, geht das Gericht von einer Mietminderung von 5 % der Bruttomiete aus, so dass die Kl. einen Anspruch auf die Mietdifferenz zwischen der von dem Bekl. im streitigen Zeitraum tatsächlich einbehaltenen Miete und der geschuldeten um 5 % geminderten Miete hat.

Ein Anspruch auf die volle vertraglich vereinbarte Miete steht der Kl. - nach oben Ausgeführtem - im streitigen Zeitraum dagegen nicht zu.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.

Schließlich hat die Kl. auch einen Anspruch gemäß §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 BGB auf Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten, da sich der Bekl. zum Zeitpunkt der Beauftragung des Prozessbevollmächtigten der Kl. mit Teilen der Miete für die Monate Oktober 2013 bis Juni 2014 im Verzug befand.

Was die Höhe der anwaltlichen Gebühren betrifft, so hat der Bekl. diese nicht bestritten.

Der Zinsanspruch auf die Schadensersatzforderung folgt ebenfalls aus §§ 286, 288 BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Wirft ein Mitmieter gefährliche oder ekelerregende Gegenstände auf den Weg vor dem Hauseingang, rechtfertigt dies eine Mietminderung um 5 %.

Nachdem ein Mitmieter des Beklagten wiederholt Gegenstände (u. a. Flaschen und benutztes Toilettenpapier) aus dem Fenster auf den vor dem Hauseingang gelegenen Gehweg geworfen hatte, minderte der Beklagte die Miete um fast 12 %. Dagegen klagte die Vermieterin.

Das AG Mitte stellte fest, dass solche „ekelerregenden Verschmutzungen" eine Beeinträchtigung im Wohngebrauch darstellen, die der Mieter nicht hinnehmen müsse.

Da der Mitmieter jedoch nur an vereinzelten Tagen – dann allerdings zum Teil in gefährdender Weise – aktiv war, berechtige der vorliegende Mangel allerdings lediglich zu einer Minderung von 5 %.