Unpünktliche Mietzahlungen als Kündigungsgrund

1. Zur Unwirksamkeit einer auf unpünktlichen Mietzahlungen beruhenden außerordentlichen und ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

2. Haben Vermieter und Vorvermieter die monatlich wiederkehrenden verspäteten Mietzahlungen des Mieters seit Beginn des Mietverhältnisses sechs Jahre lang widerspruchslos hingenommen, hat der Vermieter den Anschein gesetzt, der Vertragsverletzung kein erhebliches Gewicht beizumessen sowie darin keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen; daran vermag auch eine dreimalig nach erfolgter Abmahnung verspätet geleistete Mietzahlung nichts zu ändern.

(Leitsatz 2 von der Redaktion)

Die Parteien streiten um Räumung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Dagegen Berufung des Kl. Er ist der Auffassung, jedenfalls die ordentliche Kündigung sei angesichts der dreimaligen unpünktlichen Mietzahlung nach erfolgter Abmahnung gerechtfertigt.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da die streitgegenständliche Kündigung das Mietverhältnis aus den Gründen des Hinweisbeschlusses vom 5. Oktober 2021 weder als außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB noch als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet hat.

Daran vermag die Stellungnahme des Kl. vom 5. November 2021 nichts zu erinnern.

Die Kammer verbleibt dabei, dass es bei Gesamtwürdigung der Umstände des vorliegenden Einzelfalls an der für beide Kündigungsformen vorauszusetzenden erheblichen Pflichtverletzung fehlt.

Zwar stellt die nach - zugunsten des Kl. unterstellter - Abmahnung vom 24. Juli 2020 erfolgte unpünktliche Zahlung der Mieten durch die Bekl. für August, September und Oktober 2020 eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar, die grundsätzlich geeignet ist, das Vertrauen des Vermieters in ein künftig vertragsgemäßes Verhalten zu erschüttern. Jedoch kommt diesem Fehlverhalten bei Würdigung der Gesamtumstände aus den Gründen des Hinweisbeschlusses angesichts der lediglich in dem kurzen Zeitraum von 3 Monaten und damit (noch) nicht hinreichend nachhaltig unpünktlichen Zahlungen nicht die hinreichende, das Vertrauen des Kl. in ein vertragsgemäßes Zahlungsverhalten erschütternde Erheblichkeit zu.

Dabei wird im Ausgangspunkt im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung daran festgehalten, dass das Zahlungsverhalten der Bekl. vor der Abmahnung im Rahmen der vorzunehmenden Würdigung der Einzelumstände keine Berücksichtigung findet, da der Kl. ebenso wie die vorherige Vermieterin die monatlich wiederkehrenden verspäteten Mietzahlungen der Bekl. seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 2015 widerspruchslos hingenommen hatte. Nur im Fall eines derartigen Ausnahmefalles eines seitens des Vermieters geschaffenen Vertrauenstatbestands ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH anzunehmen, dass der Vermieter über Jahre die unpünktliche Zahlungsweise widerspruchslos hingenommen und damit den Anschein gesetzt hat, der Vertragsverletzung kein erhebliches Gewicht beizumessen sowie darin keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen (vgl. BGH, Urt. v. 4. Mai 2011 - VIII ZR 191/10, GE 2011, 947 = juris Tz. 21-22; Urt. v. 14. September 2011 - VIII ZR 301/10, GE 2012, 57 = WuM 2011, 674, juris Rz. 21).

Ausgehend hiervon ist im Rahmen der Einzelfallabwägung vorliegend lediglich das nach der den Anschein der Billigung beseitigenden Abmahnung zu verzeichnende Zahlungsverhalten zu berücksichtigen, dem als solchem (noch) nicht das Gewicht einer hinreichend erheblichen Pflichtverletzung beizumessen ist. Denn dafür fehlt es bei folgerichtiger und ausschließlicher Betrachtung des Verhaltens nach der Abmahnung an der auch vom BGH für die Rechtfertigung der Kündigung vorausgesetzten fortdauernden Unpünktlichkeit der Zahlungen über einen nicht nur kurzen Zeitraum (vgl. BGH, Urt. v. 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, GE 2006, 508 = WuM 2006, 193, juris Rz. 14; Streyl, in: Schmidt-Futterer, 15. Aufl. 2021, BGB, § 543 Rn. 25 m.w.N.).

Einer Entscheidung gemäß § 522 ZPO entgegenstehende Gründe zur Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Die Bewertung der Schwere der Pflichtverletzung ist eine dem Tatrichter vorbehaltene Frage des Einzelfalls und hier im Einklang mit den Maßstäben der höchstrichterlichen Rechtsprechung erfolgt.

Die Entscheidung ist rechtskräftig (Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde durch BGH, Beschluss vom 31. Mai 2022 - VIII ZR 2/22).

Haben Vermieter und Vorvermieter die monatlich wiederkehrenden verspäteten Mietzahlungen des Mieters seit Beginn des Mietverhältnisses sechs Jahre widerspruchslos hingenommen, hat der Vermieter den Anschein gesetzt, der Vertragsverletzung kein erhebliches Gewicht beizumessen sowie darin keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen zu sehen; daran vermag auch eine dreimalig nach erfolgter Abmahnung verspätet geleistete Mietzahlung nichts zu ändern.

Der Kläger (Vermieter) wie auch die Vorvermieterin haben es rund sechs Jahre hingenommen, dass die beklagten Mieter die Miete stets unpünktlich gezahlt haben. Nachdem der Kläger die Beklagten deshalb abgemahnt und diese dennoch anschließend drei Monate lang die Miete weiterhin verspätet gezahlt haben, kündigte der Kläger fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen unpünktlicher Mietzahlung. Amts- wie Landgericht wiesen seine Räumungsklage ab.

Zwar stelle die nach Abmahnung vom 24. Juli 2020 erfolgte unpünktliche Zahlung der Mieten durch die Beklagten für August, September und Oktober 2020 eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar, die grundsätzlich geeignet sei, das Vertrauen des Vermieters in ein künftig vertragsgemäßes Verhalten zu erschüttern. Jedoch sei dieses Fehlverhalten bei Würdigung der Gesamtumstände nicht hinreichend nachhaltig, das Vertrauen des Klägers in ein vertragsgemäßes Zahlungsverhalten zu erschüttern.

Der Kläger habe ebenso wie die vorherige Vermieterin die monatlich wiederkehrenden verspäteten Mietzahlungen der Beklagten seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 2015 widerspruchslos hingenommen. Im Fall eines derartigen Ausnahmefalles sei seitens des Vermieters ein Vertrauenstatbestand geschaffen und damit der Anschein erweckt worden, der Vertragsverletzung kein erhebliches Gewicht beizumessen und keine wesentliche Beeinträchtigung der Vermieterinteressen zu sehen.

Die Abmahnung ändere angesichts der nur drei Monate fortdauernden unpünktlichen Mietzahlung daran nichts.

Der BGH hat die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch Beschluss vom 31. Mai 2022 - VIII ZR 2/22 - zurückgewiesen. Wie die Abmahnung im Detail ausgesehen hat, geht aus dem Beschluss leider nicht hervor. Darauf könnte es jedoch ankommen. Wenn der Vermieter in der Abmahnung hinreichend deutlich macht, dass er aus möglichst im Einzelnen zu nennenden Gründen, beispielsweise seinerseitigen Zahlungsverpflichtungen gegenüber seiner Bank darauf angewiesen ist, Mietzahlungen rechtzeitig zu erhalten und gleichzeitig dem Mieter mitgeteilt hat, deshalb unter keinen Umständen weiterhin unpünktliche Mietzahlungen hinzunehmen, sondern in einem solchen Fall unverzüglich zu kündigen, müsste das Gewicht der Abmahnung in einem anderen Licht zu betrachten sein, denn schließlich handelt es sich bei der – pünktlichen (!) – Mietzahlung um eine der Hauptpflichten aus dem Mietverhältnis.