Unplausibler Eigennutzungswunsch einer Zweitwohnung

Zur Frage, ob die im Wesentlichen auf die Wintermonate beschränkte Nutzung einer Zweitwohnung in der Stadt, in der sich auch die Hauptwohnung befindet, ein Nutzungsinteresse von so hinreichendem Gewicht darstellt, dass es die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs rechtfertigen kann, wenn Unstimmigkeiten und Unplausibilitäten Zweifel an einem ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches wecken.

(Leitsatz der Redaktion)

1. […] Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dieser innegehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Die von der Kl. mit Schreiben vom 4. Oktober 2017 ausgesprochene Kündigung hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet.

a) In Übereinstimmung mit Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der Bekl. in der Berufung auch nicht beanstandet, ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sich eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts - wie hier die Kl. - in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (u. a.) auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen kann (BGH, Urt. v. 14.12.2016 - VIII ZR 232/15, GE 2017, 166 = WuM 2017, 94, nach juris Rn. 14 ff., mwN.).

b) Die Kammer ist auf der Grundlage der umfassend zu würdigenden Umstände des Einzelfalls - der für den Eigenbedarf im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe, der unstreitigen Tatsachen, des Vortrags der Parteien und der Angaben des erst- und zweitinstanzlich vernommenen Zeugen sowie der Begleitumstände - in ihrer Gesamtschau nicht mit dem nach § 286 ZPO erforderlichen Grad der Gewissheit davon überzeugt, dass der Ausspruch der Kündigung auf dem ernsthaften, bestimmt verfolgten, nachvollziehbaren und von vernünftigen Erwägungen getragenen Wunsch beruht, dass die Gesellschafterin der Kl. die von der Bekl. bewohnte Wohnung während der Wintermonate als „Stadtwohnung“ selbst nutzen will. Es ergeben sich Unstimmigkeiten und (logische) Brüche, die den Selbstnutzungswunsch im Ergebnis nicht nachvollziehbar, vernünftig und - bei lebensnaher Betrachtung - ernsthaft verfolgt erscheinen lassen, im Übrigen auch weitere Begleittatsachen, die Zweifel begründen.

Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB liegt ein zur Kündigung berechtigendes Interesse des Vermieters einer Wohnung insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss u. a. ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Beschl. v. 19.7.1993 - 1 BvR 501/93, GE 1993, 973, nach juris Rn. 13, m.w.N.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.1.1988 - VIII ARZ 4/87 GE 1988, 189 Rn. 17 ff., m.w.N.; Urt. v. 5.10.2005 - VIII ZR 127/05, GE 2005, 1548 = WuM 2005, 779, juris Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.9.2015 - VIII ZR 297/14, GE 2015, 1393 = NJW 2015, 3368, juris).

Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte haben den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich zu respektieren, insbesondere nicht das Recht, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gibt dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch - und insbesondere - die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten (vgl. st. Rspr. BVerfG, Beschl. v. 11.11.1993 - 1 BvR 696/93, GE 1993, 1325 = NJW 1994, 309 [310], m.w.N., nach beck-online; BGH, Urt. v. 4.3.2015 - VIII ZR 166/14, GE 2015, 585 = WuM 2015, 304, juris Rn. 14, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., BGB § 573 Rn. 43; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 1.12.2017, BGB § 573 Rn. 31, beck-online).

Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und muss der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht wird oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden kann (BVerfG, NJW-RR 1991, 74; BeckRS 1993, 08397; NJW 1994, 309; NZM 1999, 659; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 4.3.2015, a.a.O., juris Rn. 15). Das Bundesverfassungsgericht erkennt das Besitzrecht des Mieters wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) seiner privaten Existenz „zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit“ als Eigentum i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG an (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, GE 1993, 796 = NJW 1993, 2035 [2036], nach beck-online, m.w.N.). Wenngleich aus der Einbeziehung des Besitzrechts des Mieters in den Eigentumsschutz des Art. 14 GG im Konflikt der beiden verfassungsrechtlich geschützten Eigentumspositionen kein genereller Vorrang des Bestandsinteresses des Mieters folgt, so hat er aber einen Anspruch auf sorgfältige Überprüfung des Erlangungswunsches des Vermieters durch die Fachgerichte, insbesondere darauf, ob der Erlangungswunsch des Vermieters von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen wird; seinen hiergegen erhobenen Einwänden ist in einer Weise nachzugehen, die der Bedeutung seines Bestandsinteresses entspricht. Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen bezieht, etwaige Nutzungsabsichten von Personen aus dem privilegierten Personenkreis sich der Kenntnis des Mieters entziehen, kann er sich selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, § 138 Abs. 4 ZPO, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruht; das Gericht muss den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln nachgehen. Eine Ausnahme gilt nach § 138 ZPO nur, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden ist (BVerfG NJW 1990, 3259; NJW-RR 1995, 392; jew. nach beck-online; BGH, Urt. v. 4.3.2015, a.a.O., Rn. 15; BeckOK MietR/Siegmund, 10. Ed., Stand 1.12.2017, BGB § 573 Rn. 32 ff., beck-online).

Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.1.1993 - IX ZR 238/91, juris Rn. 16; Urt. v. 6.5.2015, VIII ZR 161/14, GE 2015, 785 = WuM 2015, 412, juris Rn. 11).

Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen; dies geht zu Lasten der Kl., die insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt (vgl. BGH, Urt. v. 18.5.2005 - VIII ZR 368/03, GE 2005, 855 = WuM 2005, 521, nach juris Rn. 20). Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde:

Nach §§ 573 Abs. 3, 568 BGB sind die Gründe, die das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen, in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind. Über die nach § 568 Abs. 1 BGB vorgeschriebene Schriftform ist sichergestellt, dass die maßgeblichen Gründe schriftlich fixiert den Prüfungsrahmen abstecken; sie verfolgt damit eine Klarstellungs- und Beweisfunktion (vgl. Staudinger/Rolfs, 2017, § 568 Rn. 4, m.w.N.).

Nach dem danach maßgeblichen Inhalt des Kündigungsschreibens möchte die Gesellschafterin der Kl., die gemeinsam mit ihrem Ehemann ein Haus in Berlin-Karolinenhof bewohnt, die von der Bekl. innegehaltene Wohnung „als sogenannte Stadtwohnung (…) nutzen, um ihren Arbeitsweg zu verkürzen und unter der Woche vor allem in den Wintermonaten dort zu nächtigen“. Sie könne - anders als von ihrem Hauptwohnsitz aus, den beizubehalten sie beabsichtigt - auch unproblematisch mit öffentlichen Verkehrsmitteln das Büro erreichen, indem sie mit der U-Bahn bis Weinmeisterstraße fahre und von dort zu Fuß zum Kanzleisitz in der Dorotheenstraße laufe. Die Gesellschafterin der Kl. wolle schon ob ihres Alters künftig den Weg zum Büro nicht mehr täglich mit dem Auto zurücklegen. Die Kl. gab weiter an, dass die Nutzung der Wohnung der Bekl. auch auf wirtschaftlichen Erwägungen beruhe. Für die Anmietung einer anderen Wohnung in Zentrumsnähe müsse sie im günstigsten Fall 6 €/m2, eher deutlich mehr aufwenden, für die Nutzung der Wohnung der Bekl. lediglich die Hälfte der von dieser zu zahlenden Miete zuzüglich Nebenkosten. Die Gesellschafterin der Kl. habe schon aufgrund einer nicht ausreichenden Altersvorsorge ein Interesse, die Kosten für die Stadtwohnung gering zu halten.

Die Richtigkeit dieser - von der Bekl. zulässig bestrittenen - Angaben hat die Kl. unter Beweis durch Vernehmung des Ehemannes der Gesellschafterin der Kl. gestellt; das Amtsgericht hat den Zeugen vernommen und seine Aussage sorgfältig protokolliert; die Vernehmung des Zeugen wurde zweitinstanzlich wiederholt.

Die Angaben des Zeugen vermögen unter Einbeziehung des Inhaltes des Kündigungsschreibens sowie der unstreitigen Tatsachen die Zweifel an der Richtigkeit des Vortrags der Kl. zum Eigennutzungswunsch ihrer Gesellschafterin nicht auszuräumen und erscheinen in weiten Teilen nicht plausibel; das Amtsgericht hat die Unstimmigkeiten nicht hinreichend benannt und ausgeräumt, was die Bekl. in der Berufung (teilweise) zu Recht beanstandet.

Der zentrale Grund, den die Kl. im Kündigungsschreiben zur Begründung des Eigenbedarfs ihrer Gesellschafterin angibt, ist der Fahrtweg zwischen dem Wohnsitz der Kl. in Berlin-Karolinenhof und ihrem Büro in der Dorotheenstraße im Zentrum Berlins; sie möchte unter der Woche, vor allem in den Wintermonaten in einer „Stadtwohnung“ übernachten und nicht immer auf das Auto angewiesen sein, sondern auch öffentliche Verkehrsmittel nutzen und - die Angaben im Kündigungsschreiben zugrunde gelegt - den weiteren (allerdings längeren) Weg von der U-Bahn-Station Weinmeisterstraße zum Büro in der Dorotheenstraße (in den Wintermonaten) zu Fuß zurücklegen.

Isoliert betrachtet erscheint der Wunsch nach einer Verkürzung des Arbeitsweges - wenngleich begrenzt auf die Wintermonate - im Wege der Begründung eines Zweitwohnsitzes vernünftig und nachvollziehbar. Allerdings kommt es bei einer Zweitwohnung - wie auch sonst im Rahmen der Ausfüllung des unbestimmten Rechtsbegriffs des „Benötigens“ - auf die Umstände des Einzelfalls an (vgl. BGH, Beschl. v. 22.8.2017 - VIII ZR 19/17, GE 2017, 1465 = WuM 2017, 721, nach juris Rn. 3 f.), wobei auch zu berücksichtigen ist, dass der Zweitwohnsitz in derselben Stadt begründet werden soll (vgl. LG Hamburg, Urt. v. 7.5.21992 - 307 S 409/91, NJW-RR 1992, 1365, beck-online).

Bei lebensnaher Betrachtung ist es schon schwer nachvollziehbar, dass die Gesellschafterin der Kl. gerade in den Wintermonaten auf das Auto verzichten und den Weg ins Büro durch öffentliche Verkehrsmittel und Fußwege zurücklegen möchte. Hinzu kommt, dass die Kl. im Kündigungsschreiben insoweit auf das Alter der Gesellschafterin verweist, das nach Rückfrage der erkennenden Richterin im Termin vor dem Landgericht bei etwa 60 Jahren liegt. Der Zeuge W. gab in diesem Zusammenhang vor dem Amtsgericht sogar an, seine Frau könne sich vorstellen, von der Leinestraße aus mit dem Fahrrad ins Büro zu fahren, dies, nachdem er an anderer Stelle bestätigt hatte, dass die „Stadtwohnung“ im Herbst und Winter, so ab Oktober genutzt werden soll. Bei lebensnaher Betrachtung erscheint es wenig plausibel, dass die Gesellschafterin der Kl., die den Arbeitsweg, der seit etwa 23 Jahren dem jetzigen entspricht, mit dem Auto zurücklegt, nunmehr im Alter von fast 60 Jahren im Herbst/Winter auf das Fahrrad umzusteigen beabsichtigt, das heißt zu einer Jahreszeit, in der selbst passionierte Radfahrer eher auf das Fahrrad verzichten, was der Zeuge - im Termin vor dem Landgericht darauf angesprochen - auch einräumte.

Weitere Unstimmigkeiten ergeben sich mit Blick auf den „Sub-Standard“ der hier gegenständlichen Wohnung. Der Zeuge gab an, über die Wohnung und ihren Zustand nicht viel zu wissen; das sei Sache seiner Frau. Es ist unstreitig, dass die Toilette sich in der ehemaligen unbeheizten Speisekammer befindet; ein Waschbecken gibt es nicht. In der Küche befindet sich eine tragbare Dusche, für einen Kühlschrank gibt es keinen Platz; er steht im Flur, weshalb sich eine Zimmertür nicht ganz öffnen lässt. Die Möglichkeit, eine Waschmaschine anzuschließen, besteht nicht, zumal es nur wenige Steckdosen und eine überwiegend auf Putz verlegte Elektroinstallation in der Wohnung gibt. Die Spüle ist nur 0,85 m hoch, was sowohl das Spülen des Geschirrs als auch die an der Spüle mangels Alternative durchzuführende Körperpflege unkomfortabel gestaltet.

Es überzeugt nicht, wenn der Zeuge auf Vorhalt des Zustandes der Wohnung darauf verweist, dass er und seine Frau zwischen 1980 und 1990 mit drei Kindern in einer Wohnung in Friedrichshain „ohne heißes Wasser und mit Klo auf halber Treppe gewohnt haben“. Es widerspricht der Lebenserfahrung, dass Eheleute in der letzten Phase ihres nicht unerfolgreichen Berufslebens und, nachdem die Kinder inzwischen „zum Glück groß“ sind (so der Zeuge) unter der Woche, in der sie berufstätig sind, eine Zweitwohnung nutzen wollen, die in wesentlichen Bereichen nicht nur nicht den heute üblichen Wohnverhältnissen entspricht, sondern ganz erheblich von dem Wohnstandard abweicht, den die Eheleute nunmehr seit mehr als 20 Jahren in dem seit 1995 bewohnten (unstreitig) großzügigen Einfamilienhaus gewohnt sind, das alles, um für die Ehefrau - nicht aber den Zeugen - den Arbeitsweg zu verkürzen.

Allein die deutlich hinter den heute allgemein üblichen Wohnverhältnissen zurückbleibende Sanitärausstattung lässt sich - so aber die Vorstellung des Zeugen - nicht problemlos „in Ordnung bringen“, sondern bedarf - wie etwa der erstmalige Einbau eines Bades - recht umfangreicher, kostenintensiver Modernisierungsarbeiten, wie der erkennenden Richterin aufgrund der Sonderzuständigkeit der Kammer aus zahlreichen Verfahren bekannt ist.

Das wiederum lässt sich nicht mit dem weiteren tragenden Gesichtspunkt der Kündigung vereinbaren, wonach der gerade die Wohnung der Bekl. betreffende Nutzungswunsch auch auf wirtschaftlichen Erwägungen beruhen soll. Sowohl im Kündigungsschreiben als auch im Prozess hat die Kl. immer wieder betont, dass ihre Gesellschafterin im Hinblick auf eine nicht ausreichende Altersvorsorge ein Interesse habe, die Kosten für eine Stadtwohnung gering zu halten. Wenn der Zeuge - darauf angesprochen und in Unkenntnis des Zustandes der Wohnung - darauf verweist, dass der GbR-Partner seiner Frau eine Baufirma und der Sohn der Eheleute einen Beruf im Baugewerbe erlernt habe, er selbst auch viele Leute in der Branche kenne, so löst das nicht die Frage, wie die nicht unerheblichen Kosten wenigstens für eine zeitgemäße Sanitär- und Elektroausstattung der Wohnung aufgebracht werden. Angesichts des Umfangs der erforderlichen Arbeiten und des Umstandes, dass sich - so die Kl. - die beiden Gesellschafter dahin geeinigt hätten, dass die Ehefrau des Zeugen die hälftige Miete zuzüglich Nebenkosten für die Wohnung zahlen muss, ist schon nicht zu erwarten, dass die Arbeiten kostenlos ausgeführt bzw. nicht - wie sonst auf den Mieter nach § 559 BGB - auf die Gesellschafterin umgelegt werden bzw. nicht einmal die Materialkosten im weitesten Sinne von der Gesellschafterin der Kl. zu tragen wären. Der Zeuge räumte - darauf zweitinstanzlich angesprochen - ein, dass er sich in Vorbereitung auf die (wiederholte) Vernehmung Pläne habe zeigen lassen, es müsse viel investiert werden.

Dies zugrunde gelegt, ist es bei lebensnaher Betrachtung weder nachvollziehbar noch vernünftig, eine Wohnung im Sub-Standard-Bereich zu wählen, selbst wenn der absolute Betrag der laut Mieterhöhungsschreiben vom 30. August 2017 künftig verlangten Nettokaltmiete mit 316 € (= 6,77 €/m2) im Vergleich zu anderen Wohnungen (auch der Immobilie) zunächst niedrig erscheint.

Offenbleiben kann vor diesem Hintergrund, ob es plausibel und ausreichend ist, dass die Gesellschafterin der Kl. zur Begründung ihres wirtschaftlichen Interesses an den geringen Kosten für die „Stadtwohnung“ auf ihre „nicht ausreichende Altersvorsorge“ verweist und diesbezüglich allein auf den Anspruch auf Auszahlung eines monatlichen Betrages in Höhe von etwa 600 € aus einer privaten Rentenversicherung, ihr Immobilienvermögen - das zusätzlich zu dem hier gegenständlichen Gebäude nach Angaben des Zeugen eine Wohnung in der Schönhauser Allee, eine Ferienwohnung und eine Gewerbeimmobilie in Lichtenberg umfasst - jedoch ebenso unberücksichtigt lässt wie den Umstand, dass ihr Wohnbedarf im Alter durch das Einfamilienhaus in Berlin-Karolinenhof sichergestellt sein dürfte.

Es kommen weitere Unstimmigkeiten hinzu.

Der Zeuge hat als Motiv für den Wunsch seiner Frau, den Arbeitsweg unter Woche zu verkürzen, im Rahmen seiner erstinstanzlichen Vernehmung angegeben, dass die Eheleute mehr Zeit miteinander verbringen möchten. Er hat zudem die Unzuträglichkeiten des Fahrtweges von Berlin-Karolinenhof zum Büro seiner Ehefrau in Berlin-Mitte bestätigt und betont. Nicht nachvollziehbar erschien seine Angabe, dass die Kinder „inzwischen, zum Glück, groß“ seien, aber die Familie unter der Situation leide. Stimmig wäre die Angabe, wenn die Kinder noch im Haushalt der Eltern lebten; das Gegenteil ist der Fall.

In der zweitinstanzlich wiederholten Vernehmung darauf angesprochen, gab der Zeuge an, dass seine Frau sich sehr um die Enkel kümmere; die gemeinsame ältere Tochter wohne in der Parchimer Allee. Dieser Aspekt findet weder im Kündigungsschreiben noch im erstinstanzlichen Vortrag der Kl. oder der erstinstanzlichen Vernehmung des Zeugen Erwähnung. Handelte es sich um einen tragenden Gesichtspunkt, wäre allerdings nichts naheliegender, als gerade diesen familiären Grund für den Bedarf an der Wohnung der Bekl. zumindest anklingen zu lassen.

Auch das Motiv, als Eheleute mehr Zeit miteinander verbringen zu wollen, ist nicht schlüssig dargetan. Es kann zugunsten der Gesellschafterin der Kl. unterstellt werden, dass sich ihr Fahrtweg zum Büro verkürzt, den sie - so der Zeuge - immer, das heißt über einen Zeitraum von 23 Jahren mit dem Auto zurückgelegt hat. Der Zeuge gab erstinstanzlich an, selbständig zu sein; er verkaufe Ein- und Zweifamilienhäuser. Sein Geschäftssitz sei das Einfamilienhaus der Eheleute in Berlin-Karolinenhof; dort habe er in einem nicht mehr benötigten Kinderzimmer ein Arbeitszimmer mit Schreibtisch, Laptop, Drucker eingerichtet. Er versicherte, überall arbeiten zu können. Die Post könne er einmal in der Woche holen, den Laptop mit in die Leinestraße nehmen.

Auf Rückfrage in der Vernehmung vor der Kammer gab er an, überwiegend im Umland Berlins tätig zu sein.

Es überzeugt nicht, dass der Zeuge künftig Unzuträglichkeiten für seine eigene Arbeit hinnimmt, um „in der kalten und dunklen Jahreszeit“ in der „Stadtwohnung“ - wie im Kündigungsschreiben ausgeführt - mit seiner Frau „zu nächtigen“, die allerdings auch erst - so der Zeuge - gegen 19 Uhr das Büro verlässt. Auch hier ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung der Bekl. unstreitig über eine unzureichende Elektro-Installation und Sanitäreinrichtung verfügt. Der Zeuge müsste nunmehr von der „Stadtwohnung“ aus ins Umland fahren, zudem wird er sicherstellen müssen, dass ihn die an seinen Geschäftssitz in Berlin-Karolinenhof gerichtete Post auch in den Wintermonaten zeitnah erreicht.

Hinzu kommen - bei lebensnaher Würdigung - die Unzuträglichkeiten einer doppelten Haushaltsführung, die - das mag zugunsten der Eheleute unterstellt werden - organisatorisch lösbar sind, aber eben doch mit Unannehmlichkeiten verbunden bleiben. Der von der Kl. im Zusammenhang mit dem Fahrtweg betonte Gesichtspunkt der Fähigkeit zur Stressbewältigung im Alter von nahezu 60 Jahren gewinnt bei natürlicher Betrachtung auch im Rahmen der Bewertung der Unzuträglichkeiten einer doppelten Haushaltsführung Bedeutung. Es erscheint nicht plausibel, dass der „Fahrstress“ eines Ehepartners letztlich durch den mit einer doppelten Haushalts- und Geschäftsführung verbundenen Stress des anderen Ehepartners ersetzt wird, wobei auch der Umstand zu berücksichtigen ist, dass sich das Einfamilienhaus wie auch die Stadtwohnung in Berlin befinden (vgl. auch LG Hamburg, Urt. v. 7.5.1992, NJW-RR 1992, 1365, beck-online).

Zu den Unstimmigkeiten, die die Plausibilität eines ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches bezogen auf die Wohnung der Bekl. berühren, kommen weitere besondere Umstände, die nach den von Bundesgerichtshof und Bundesverfassungsgericht entwickelten Maßstäben in die sorgfältig vorzunehmende Überprüfung des geltend gemachten Eigenbedarfs einzubeziehen sind.

Zu Recht verweist die Bekl. insoweit auf die zeitlichen Zusammenhänge zwischen der verlangten Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete, der von ihr erhobenen Rüge nach § 556g BGB („Mietpreisbremse“) und dem Ausspruch der Kündigung wegen Eigenbedarfs, einer der im sozialen Wohnraummietrecht - neben der Verwertungskündigung - singulär bleibenden Gründe, aus denen das Vertragsverhältnis zu einem vertragstreuen Mieter vom Vermieter gekündigt werden kann.

(Noch) am 30. August 2017 hat die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 275 € auf 316 € verlangt. Mit Schreiben vom 4. September 2017 hat die Bekl. erklärt, der Mieterhöhung nicht zuzustimmen und statt dessen die Höhe der aktuellen Nettokaltmiete gerügt; ihren Berechnungen zufolge läge die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nach dem Mietspiegel 2017 unter Berücksichtigung ihrer Ausstattung bei 161,84 €, bei Mietvertragsschluss am 1. Oktober 2015 habe sie bei 119,86 € (= 2,57 €/m2), die nach § 556d BGB höchstzulässige Miete folglich bei 131,85 € gelegen.

Mit Schreiben vom 4. Oktober 2017 hat die Kl. die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafterin ausgesprochen.

Weiterhin hat die Bekl. bereits erstinstanzlich vorgetragen, dies durch einen Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch belegt, dass am 3. November 2016 die Teilung des Eigentums nach § 8 WEG in das Wohnungsgrundbuch eingetragen, das heißt Wohnungseigentum im Sinne der §§ 577, 577a BGB an der Wohnung begründet wurde, wobei die Bekl. sich bei einem späteren Verkauf der Wohnung auf ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und in Bezug auf eine etwaige Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung auf die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB in Verbindung mit der Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin vom 13. August 2013 für einen Zeitraum von 10 Jahren berufen könnte, anders als ein Mieter, dem die Wohnung künftig, das heißt erst nach Begründung des Wohnungseigentums vermietet und überlassen würde. Die Geltung bzw. Nichtgeltung der §§ 577, 577a BGB wirken sich auf den Wert der Wohnung durchaus aus.

Die vorgenannten Tatsachen lassen es mit den weiteren oben dargestellten Unstimmigkeiten in der Gesamtschau möglich erscheinen, dass andere Gründe als der Eigennutzungswunsch der Gesellschafterin der Kl. den Ausspruch der Kündigung tragen.

2. Vor dem Hintergrund der Feststellungen unter 1) kann offenbleiben, ob die dem Nutzungsinteresse der Gesellschafterin der Kl. - die Nutzung einer Zweitwohnung in der Stadt, in der sich auch die Hauptwohnung befindet, dies im Wesentlichen beschränkt auf die Wintermonate - ein Nutzungsinteresse von so hinreichendem Gewicht ist, dass es die Kündigung des Mietverhältnisses zu einem vertragstreuen Mieter rechtfertigen kann.

Ob eine im Wesentlichen auf die Wintermonate beschränkte Nutzung einer Zweitwohnung in der Stadt, in der sich auch die Hauptwohnung befindet, ein Nutzungsinteresse von so hinreichendem Gewicht darstellt, dass es die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs rechtfertigen kann, ist nur durch eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu klären. Unstimmigkeiten und Unplausibilitäten, die Zweifel an einem ernsthaft verfolgten Eigennutzungswunsches wecken, gehen dabei zu Lasten des Vermieters.

Eine GbR (Klägerin) hatte für eine ihrer Gesellschafterinnen, die mit ihrem Ehemann ein Haus in Berlin-Karolinenhof bewohnt, die Wohnung der Beklagten wegen Eigenbedarfs gekündigt, um sie vor allem in den Wintermonaten unter der Woche als Stadtwohnung nutzen, weil sie so ihren Arbeitsweg verkürzen und – anders als von ihrem Hauptwohnsitz aus, den beizubehalten sie beabsichtigt – auch unproblematisch ihr Büro mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichen könne. Die Gesellschafterin der Klägerin wolle auch altersbedingt den Weg zum Büro nicht mehr täglich mit dem Auto zurücklegen, der Nutzungswunsch beruhe auch auf wirtschaftlichen Erwägungen. Die Anmietung einer anderen Wohnung in Zentrumsnähe sei ihr – auch wegen ihrer nicht ausreichenden Altersvorsorge – zu teuer. Amts- und Landgericht hielten die Eigenbedarfskündigung für unbegründet und wiesen die Räumungsklage ab.

Grundsätzlich könne eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts – wie hier die Klägerin – Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter geltend machen. Die Kammer arbeitet dann umfänglich und unter Heranziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung auf, wann ein für eine Eigenbedarfskündigung berechtigendes Interesse des Vermieters vorliegt und wie die Interessen von Mieter und Vermieter unter Einbeziehung des aus verfassungsrechtlichen Gründen von den Gerichten grundsätzlich zu respektierenden Eigennutzungswunsches des Eigentümers gegeneinander abgewogen werden müssen.

Die Kammer war schlussendlich – auch nach Zeugenvernehmung des Ehemanns der Gesellschafterin – auf der Grundlage der umfassend zu würdigenden Umstände des Einzelfalls nicht davon überzeugt, dass die Eigebedarfskündigung auf dem ernsthaften, bestimmt verfolgten, nachvollziehbaren und von vernünftigen Erwägungen getragenen Eigennutzungswunsch beruhte, weil sich aus den Darstellungen Unstimmigkeiten, Unplausibilitäten und logische Brüche ergeben hätten, die den Selbstnutzungswunsch im Ergebnis nicht als nachvollziehbar, vernünftig und bei lebensnaher Betrachtung ernsthaft verfolgt erscheinen ließen und auch weitere Begleittatsachen Zweifel begründeten.

Zentraler Kündigungsgrund sei der Fahrtweg zwischen dem Wohnsitz der Gesellschafterin der Klägerin in Berlin-Karolinenhof und ihrem Büro in der Dorotheenstraße im Zentrum Berlins gewesen und der Wunsch, vor allem in den Wintermonaten unter der Woche in einer „Stadtwohnung“ zu übernachten und nicht immer auf das Auto angewiesen zu sein, sondern auch öffentliche Verkehrsmittel zu nutzen. Isoliert betrachtet erscheine der Wunsch vernünftig und nachvollziehbar. Allerdings komme es bei einer Zweitwohnung auf die Umstände des Einzelfalls an, wobei auch zu berücksichtigen sei, dass der Zweitwohnsitz in derselben Stadt liegt.

Bei lebensnaher Betrachtung sei es schon schwer nachvollziehbar, dass die Gesellschafterin der Klägerin gerade in den Wintermonaten auf das Auto verzichten und den Weg ins Büro durch öffentliche Verkehrsmittel und am Ende auch Fußwege zurücklegen möchte. Hinzu komme, dass die Klägerin im Kündigungsschreiben insoweit auf das Alter der Gesellschafterin (ca. 60) verwiesen habe und der als Zeuge vernommene Ehemann sogar angegeben habe, seine Frau könne sich vorstellen, von der Stadtwohnung in der Leinestraße aus – im Winter – mit dem Fahrrad ins Büro zu fahren. Bei lebensnaher Betrachtung erscheine es wenig plausibel, dass die Gesellschafterin der Klägerin, die den Arbeitsweg seit 23 Jahren mit dem Auto zurücklege, nunmehr im Alter von fast 60 Jahren im Herbst/Winter auf das Fahrrad umzusteigen beabsichtige, also zu einer Jahreszeit, in der selbst passionierte Radfahrer eher auf das Fahrrad verzichteten.

Weitere Unstimmigkeiten ergäben sich mit Blick auf den „Substandard“ der gekündigten Wohnung. Unstreitig befinde sich die Toilette in der ehemaligen unbeheizten Speisekammer; ein Waschbecken gebe es nicht. In der Küche befinde sich eine tragbare Dusche, für einen Kühlschrank gebe es keinen Platz; er stehe im Flur, weshalb sich eine Zimmertür nicht ganz öffnen lässt. Die Möglichkeit, eine Waschmaschine anzuschließen, bestehe nicht, zumal es nur wenige Steckdosen und eine überwiegend auf Putz verlegte Elektroinstallation in der Wohnung gebe. Die Spüle sei nur 0,85 m hoch, was sowohl das Spülen des Geschirrs als auch die an der Spüle mangels Alternative durchzuführende Körperpflege unkomfortabel gestalte.

Es überzeuge nicht, wenn der Zeuge darauf verweise, dass er und seine Frau zwischen 1980 und 1990 mit drei Kindern in einer Wohnung in Friedrichshain „ohne heißes Wasser und mit Klo auf halber Treppe gewohnt haben“. Es widerspreche der Lebenserfahrung, dass Eheleute in der letzten Phase ihres „nicht unerfolgreichen Berufslebens“ und, nachdem die Kinder inzwischen groß sind unter der Woche, in der sie berufstätig sind, eine Zweitwohnung nutzen wollten, die in wesentlichen Bereichen nicht nur nicht den heute üblichen Wohnverhältnissen entspreche, sondern ganz erheblich von dem Wohnstandard abweiche, den die Eheleute nunmehr seit mehr als 20 Jahren in dem seit 1995 bewohnten (unstreitig) großzügigen Einfamilienhaus gewohnt seien – und das alles nur, um für die Ehefrau – nicht aber den Ehemann – den Arbeitsweg zu verkürzen.

Dass man den Substandard durch umfangreiche und entsprechend kostenintensive Modernisierungsarbeiten deutlich heben könne, lasse sich wiederum nicht mit dem weiteren Kündigungsgrund vereinbaren, wonach die Kündigung auch auf wirtschaftlichen Erwägungen (nicht ausreichende Altersvorsorge) beruhe.

Das Landgericht fand noch eine Reihe weitere Unstimmigkeiten und vermutet einen Zusammenhang der Kündigung damit, dass von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt wurde, der sie nicht nachkam, stattdessen die „Mietpreisbremse“ zog und ihrerseits die Höhe der aktuellen Nettokaltmiete rügte. Einen Monat später sei die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen worden.

Zudem sei das Haus während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt worden, was der Beklagten bei einem späteren Verkauf der Wohnung ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und in Bezug auf eine etwaige Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung einen 10-jährigen Kündigungsschutz verschafft hätte, anders als bei einem Mieter, dem die Wohnung künftig, das heißt erst nach Begründung des Wohnungseigentums vermietet und überlassen würde. Das wirke sich auch auf den Wert der Wohnung durchaus aus.

All das lasse es in der Gesamtschau möglich erscheinen, dass andere Gründe als der Eigennutzungswunsch der Gesellschafterin der Klägerin hinter der Kündigung stünden.