Unpfändbarkeit von Betriebskostenzahlungen

Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorschüssen und aus einer Betriebskostenabrechnung sind zweckgebunden und damit weder abtretbar noch pfändbar.(Leitsatz der Redaktion)

Durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluß vom 20. Juli 1998 hat das Vollstreckungsgericht die Forderungen des Schuldners auf Mietzahlungen inklusive Mietnebenkosten und Mietkautionen für Wohnungen gepfändet. Auf die Erinnerung des Schuldners hat das Vollstreckungsgericht die Zwangsvollstreckung aufgehoben. Gegen diese Entscheidung hat die Gläubigerin sofortige Beschwerde einlegen lassen mit der Begründung, auch die Mietnebenkosten seien pfändbar, gleichgültig, ob sie im Wege der Vorauszahlungen geleistet würden oder als Zahlung auf die ergangene Nebenkostenabrechnung.

Das LG hat den Beschluß des AG mit der Begründung aufgehoben, die mit Pfändungs- und Überweisungsbeschluß vom 20. Juli 1998 erfolgte Pfändung in die Mietnebenkosten sei nicht zu beanstanden und verstoße insbesondere nicht gegen § 851 Abs. 1 ZPO. Nach § 851 Abs. 1 ZPO seien Forderungen nur dann unpfändbar, wenn sie infolge ihrer Zweckbindung nicht übertragen werden könnten, weil die zweckwidrige Verwendung eine Veränderung des Leistungsinhaltes i. S. des § 399 BGB darstellen würde. Voraussetzung sei damit, daß der Verwendungszweck einer Forderung zum Inhalt der zu erbringenden Leistung gehöre, was jedenfalls auf die nachträgliche Begleichung der angefallenen Nebenkosten - wie in § 4 des Mietvertrages vereinbart - nicht zutreffe. Bei der nachträglichen Begleichung der angefallenen Nebenkosten würde die Zahlung nicht dafür verwandt, den Lieferanten von Strom, Wasser und Heizmaterial zu bezahlen. Die Fälligkeit der Nebenkosten sei nur von einer ordnungsgemäßen Abrechnung, jedoch nicht davon abhängig, daß der Schuldner die Lieferanten seinerseits bezahlt habe. Im Falle nicht ausreichender Versorgung der Mietsache seien die Drittschuldner durch Gewährleistungsansprüche hinreichend geschützt, eines besonderen Pfändungsschutzes bedürfe es deswegen nicht.

II. Die angefochtene Entscheidung wird weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht dem zur Entscheidung vorliegenden Sachverhalt gerecht.1. Das LG hat seine Entscheidung nur damit begründet, eine Pfändung der Forderung des Vermieters gegen die Mieter auf Zahlung von Bewirtschaftungskosten (Mietnebenkosten) sei jedenfalls dann zulässig, wenn die angefallenen Nebenkosten nicht im Wege der Vorauszahlungen beglichen würden, sondern nachträglich aufgrund der vom Vermieter zu erstellenden Jahresabrechnung, wobei sich das LG auf § 4 des von der Drittschuldnerin zu 1 zu den Akten gereichten Mietvertrages bezieht Das LG hat bei seiner Entscheidung übersehen, daß der von der Drittschuldnerin zu 1 überreichte Mietvertrag sich nur auf das Rechtsverhältnis der Drittschuldnerin zu 6 mit dem Rechtsvorgänger des Schuldners bezieht, so daß die vom LG diesem Vertrag entnommene Argumentation nicht auch auf die Rechtsverhältnisse zwischen dem Schuldner und den übrigen Drittschuldnern übertragen werden kann.2. Die vom LG vertretene Ansicht ist auch aus Rechtsgründen zu beanstanden.

Die mit Pfändungs- und Überweisungsbeschluß vom 20.7.1998 erfolgte Pfändung in die Mietnebenkosten verstößt gegen § 851 Abs. 1 ZPO. Danach ist eine Forderung in Ermangelung besonderer Vorschriften der Pfändung nur insoweit unterworfen, als sie übertragbar ist. Unübertragbar und damit unpfändbar ist eine Forderung, wenn ein Gläubigerwechsel den Inhalt der Leistung ändern würde (§ 399 BGB 1. Alt.). Dazu gehört auch eine mit Rücksicht auf ihren Entstehungsgrund höchstpersönliche Forderung sowie eine zweckgebundene Forderung, bei der die zweckwidrige Verwendung eine Veränderung des Leistungsinhaltes i. S. des § 399 BGB darstellen würde.

In der Literatur ist streitig, ob es sich bei den Mietnebenkosten um pfändbare Forderungen handelt (dafür: Sternel, Mietrecht, 10. Aufl., Rdn. 88) oder einen als zweckgebunden unpfändbaren Anspruch (Stöber, Forderungspfändung, 12. Aufl., Rdn. 221; Zöller/Stöber, ZPO, 21. Aufl., § 851 Rdn. 5; § 829 Rdn. 33 Stichwort "Mietzins"; Baumbach/Hartmann, ZPO, 57. Aufl., § 851 Rdn. 10; wohl auch Bub/Treier/Belz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII Rdn. 9, 10; LG Frankfurt, Rpfleger 1989, 294).

Der Senat schließt sich der Ansicht an, daß es sich bei den Mietnebenkosten um zweckgebundene unpfändbare Forderungen handelt, die allenfalls im Rahmen ihrer Zweckbestimmung - was hier jedoch nicht der Fall ist - pfändbar sind. Die Zweckgebundenheit und damit die Unpfändbarkeit ergibt sich bereits aus dem Sinn und Zweck der Zahlung von Nebenkosten an den Vermieter. Zahlungen auf Nebenkosten sind in der Regel nicht Bestandteil des Mietzinses, sondern werden in den Mietverträgen als gesonderte Zahlung vereinbart. Die Zahlungen auf Mietnebenkosten werden regelmäßig für bestimmte Ausgabenarten vereinbart, die in den Mietverträgen im einzelnen aufgeführt werden müssen, um eine Zahlungspflicht des Mieters begründen zu können. Die vom Mieter auf die vom Vermieter geltend gemachten Ansprüche auf Tragung bzw. Erstattung der Nebenkosten zu erbringenden Zahlungen sind in der Weise zweckgebunden, daß sie nur zur Abgeltung der ausdrücklich vereinbarten Nebenkosten bestimmt sind. Der Vermieter ist nur berechtigt, sie diesen Zwecken zuzuführen. Die Einordnung der Mietnebenkosten als zweckgebundene unpfändbare Forderung gebietet auch zwingend der Schutz des Mieters. Dieser muß davor geschützt werden, einerseits aufgrund seiner mietvertraglichen Bindung diese Mietnebenkosten an den Vermieter zu zahlen und andererseits aber der Gefahr ausgesetzt zu werden, daß der Vermieter aufgrund einer Gläubigerpfändung diese Beträge nicht an die Versorgungsunternehmen weiterleiten kann und diese aufgrund von Zahlungsrückständen des Vermieters die Versorgung des Hausgrundstückes einstellen. In diesem Fall würde der Mieter Gefahr laufen, einerseits die Mietnebenkosten aufgrund mietvertraglicher Vereinbarung an den Vermieter zahlen und andererseits die Versorgungsunternehmen direkt bezahlen zu müssen, um eine weitere Versorgung seiner Wohnung sicherzustellen. Die Ansicht der Gläubigerin, die mietvertraglichen Gewährleistungsrechte des Mieters gegen den Vermieter stellten einen ausreichenden Schutz des Mieters dar, wenn der Vermieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfülle, ist im Hinblick auf die zweckgebundene Verwendung von Leistungen auf Nebenkostenforderungen unzutreffend. Es bedarf einer rechtlichen Sicherstellung der zweckgebundenen Verwendung von Leistungen auf Mietnebenkosten durch den Vermieter zur Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten, insbesondere im Hinblick auf Strom, Wasser und Heizung, da der Mieter andererseits zwar Ansprüche gegen den Vermieter hat, aber keine Versorgung mit Strom, Wasser und Heizung. Hierbei ist auch die in § 399 BGB zum Ausdruck gekommene gesetzliche Wertung zu beachten, die Interessen eines Schuldners gegenüber der Abtretung einer gegen ihn gerichteten Forderung entgegen dem in § 137 BGB enthaltenen Grundsatz durch Zuerkennen der dinglichen Wirkung einer Abrede des Abtretungsausschlusses besonders zu berücksichtigen.

Auch die in § 851 b ZPO enthaltene Regelung spricht dafür, Mietnebenkostenforderungen als zweckgebundene unpfändbare Forderungen anzusehen. Nach § 851 b ZPO ist die Pfändung von Miet- und Pachtzinsen insoweit aufzuheben, als diese Einkünfte für den Schuldner zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks und zur Vornahme notwendiger Instandsetzungsarbeiten unentbehrlich sind. Für den Fall, daß die Zahlungen auf Mietnebenkosten nicht gesondert ausgeworfen sind, ordnet § 851 b ZPO ausdrücklich die Herausrechnung des für die Grundstücksunterhaltung erforderlichen Teiles der Miete an. Wenn aber - wie hier - die Bewirtschaftungskosten sogar gesondert ausgeworfen werden, so kann diese Besonderheit nicht zu einer anderen Bewertung des Rechtscharakters der Mietnebenkostenforderung führen, da auch im Fall der gesondert ausgeworfenen Mietnebenkosten diese zur Unterhaltung des Grundstückes erforderlich sind und nicht der Pfändung unterworfen sein sollen, wie dieses in § 851 b ZPO ausdrücklich gesetzlich für den Fall vorgesehen ist, daß gesonderte Mietnebenkosten nicht vereinbart sind.

Ausgehend von der Zweckgebundenheit der Mietnebenkostenforderung sowie den Bedürfnissen des Schuldnerschutzes macht es keinen Unterschied, ob die Mietnebenkosten im Wege der Vorauszahlung entrichtet werden oder aber erst nachträglich nach Vorlage der Jahresabrechnung. Auch im letzteren Fall sind die Zahlungen auf Mietnebenkosten dergestalt zweckgebunden, daß sie der Abgeltung der Forderungen der Versorgungsunternehmen dienen sollen. Auch wenn der Vermieter im abgelaufenen Wirtschaftsjahr diese Forderungen der Versorgungsunternehmen zunächst aus eigenen Mitteln abgedeckt hat, so dienen die nachträglichen Zahlungen des Mieters dazu, dem Vermieter wieder die Liquidität zu verschaffen, für das Folgejahr ebenfalls aus eigenen Mitteln die Versorgung des Grundstückes sicherzustellen.

Eine andere rechtliche Einstufung der Forderung auf Zahlung von Mietnebenkosten würde zu einem untragbaren Ergebnis führen, das insbesondere bei größeren Objekten mit einer Mehrzahl von Mieteinheiten deutlich wird. Da die Nebenkosten bei diesen Objekten in der Regel erheblich sind, würde die Zulassung der Pfändung der Mietnebenkostenforderungen in kürzester Zeit dazu führen, daß der Vermieter seinen Verpflichtungen gegenüber den Versorgungsunternehmen nicht mehr nachkommen könnte und diese die Versorgung des Grundstückes einstellen würden, was mit dem anzuerkennenden Schutz der Mieter nicht vereinbar wäre.

Es geht um folgende Paragraphenkette: Nach § 399 BGB kann eine Forderung nicht abgetreten werden, wenn die Leistung an den neuen Gläubiger zu einer Änderung des Inhalts der Forderung führen würde, was etwa bei einer zweckgebundenen Leistung der Fall sein kann. Eine nicht übertragbare Forderung kann über § 851 ZPO nicht gepfändet werden. Nach § 851 b ZPO schließlich ist eine Pfändung auf Antrag des Vermieters (Schuldners) aufzuheben, soweit die Leistungen des Drittschuldners (Mieters) zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks erforderlich sind.

Das Vollstreckungsgericht hatte einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluß erlassen, wonach die Ansprüche des Vermieters (Schuldners) "auf Mietzahlungen inklusive Mietnebenkosten" gepfändet würden. Das Landgericht hatte die Pfändung für zulässig gehalten. Auf die weitere Beschwerde des Vermieters hob das OLG Celle mit Beschluß vom 13. April 1999 die landgerichtliche Entscheidung auf und meinte, der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung von Betriebskosten sei zweckgebunden und damit weder abtretbar noch pfändbar. Das OLG konnte sich auf eine überwiegende Ansicht in der Literatur stützen, wobei der Fall als Musterbeispiel dafür dienen kann, wie eine herrschende Meinung (h. M.) entsteht und unreflektiert wiedergegeben wird.

Die Entscheidung des OLG Celle hätte, wenn sie denn richtig wäre, erhebliche Auswirkungen für die Praxis. Beim Verkauf eines Hausgrundstücks tritt der Erwerber nach § 571 BGB erst mit Eintragung im Grundbuch in laufende Mietverhältnisse ein, so daß ihm erst ab diesem Zeitpunkt Mietzinsforderungen zustehen. Allgemein üblich ist in der Praxis entsprechend § 446 BGB, einen früheren Zeitpunkt der Übergabe an den Käufer zu vereinbaren mit der Folge, daß Nutzungen wie Mietzinsansprüche zu diesem Zeitpunkt dem Käufer zustehen sollen. Umstritten ist nur, ob schon in der Vereinbarung über den Nutzen- und Lastenwechsel eine Abtretung der Mietzinsansprüche liegt (so LG Berlin, GE 1998, 617) oder ob eine ausdrückliche Abtretungsvereinbarung erforderlich ist (OLG Düsseldorf, JR 1993, 417).

Ansprüche auf Zahlung von Betriebskostenvorschüssen sind Teil des Mietzinses (OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1989, 973). Könnten sie nicht abgetreten werden, träte eine Gläubigerspaltung ein, so daß nach Nutzen- und Lastenübergang der Mieter einen Teil der Miete (Nettomiete) an den Käufer zu zahlen hätte, während Betriebskostenvorschüsse nach wie vor an den Verkäufer zu zahlen wären. Konsequenterweise müßte das auch für die Bruttomiete gelten, denn auch diese enthält einen Betriebskostenanteil.

Die Praxis und die mietrechtliche Literatur, sofern sie sich mit diesen Fragen überhaupt auseinandersetzt, sieht in der Abtretbarkeit und Pfändbarkeit kein Problem. Sternel (Mietrecht 3. Aufl., Rdn. III 88) stellt lediglich klar, daß die Pfändung von laufenden Mietzinsen einschließlich Betriebskostenvorauszahlung nicht Ansprüche des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung erfaßt. Hierzu ist also eine gesonderte Pfändung nötig. Nur auf Antrag des Vermieters kann nach § 851 b ZPO eine Pfändung zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks aufgehoben werden (so auch Bub/Treier/Belz, 3. Aufl., VII Rdn. 9, die das OLG Celle zu Unrecht für seine Meinung heranzieht). Auch Schmid (Handbuch der Mietnebenkosten, 4. Aufl. 1998 Rdn. 5142) hat keine Bedenken gegen eine Abtretung von Nachzahlungsansprüchen aus einer Betriebskostenabrechnung.

Auffallend an den Beschlußgründen des OLG Celle ist schon eine Begriffsverwirrung, die zwar in der Umgangssprache zulässig ist, bei einem juristischen Text jedoch zu Stirnrunzeln Anlaß gibt. Durchgängig gebraucht wird der Begriff "Mietnebenkosten", der (auch wenn er in § 550 b BGB auftaucht) wenig exakt und gesetzlich nicht definiert ist (Schmidt-Futterer, Börstinghaus, Mietrecht 7. Aufl., Rdn. 2 zu § 4 MHG). Gemeint sind damit meist (wenn auch nicht immer) die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV; nur dieser Begriff ist gesetzlich definiert. Nebenkosten können etwa auch sein die Mehrwertsteuer oder Verwaltungskosten. Schlichtweg unzutreffend ist die Gleichsetzung in den Gründen von Bewirtschaftungskosten mit Mietnebenkosten (offenbar übernommen von Stöber, Forderungspfändung, 12. Aufl., 1999, Rdn. 221). Was Bewirtschaftungskosten sind, ist in § 24 II. BV definiert; dazu zählen u. a. Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.

Kernpunkt der Entscheidung ist das Argument, Leistungen für Betriebskosten seien zweckgebunden und damit nicht abtretbar. Zu unterscheiden ist allerdings eine Zweckbestimmung, die an der Abtretbarkeit nichts ändert und eine Zweckbindung (Baumbach-Lauterbach, 57. Aufl., Rdn. 3 zu § 851 ZPO). Eine solche Zweckbindung hat die Rechtsprechung nur in Ausnahmefällen angenommen (vgl. Palandt-Heinrichs, 58. Aufl., Rdn. 5 zu § 399 BGB), wie etwa bei zweckgebundenen Erschließungskosten, Unterhaltsleistungen oder aus einem Treuhandverhältnis (MüKo-Roth, 3. Aufl. Rdn. 12 zu § 399 BGB). Zwar ist der Vermieter hinsichtlich der Betriebskostenvorschüsse wie ein Treuhänder zu behandeln (OLG Koblenz, WuM 1986, 287), ohne daß daraus jedoch aus diesem Begriff Rechtsfolgen abgeleitet werden könnten. Es handelt sich nicht um eine fremdnützige Treuhand (LG Berlin, GE 1999, 379), so daß die Aufrechnungsmöglichkeit des Vermieters nicht eingeschränkt ist (LG Berlin, aaO.).

Die vom OLG Celle zitierte Literatur und Rechtsprechung (ähnlich auch Stein-Jonas-Rehm, 21. Aufl. Rdn. 17 zu § 851 ZPO) geht zurück auf die Meinung von Stöber, den das Landgericht Frankfurt/Main in seinem Beschluß Rpfleger 1989, 294 zur Begründung seiner Entscheidung (als einzige Fundstelle) zitiert. In seiner neuesten Auflage (Forderungspfändung, 12. Aufl., 1999, Rdn. 221) zitiert Stöber seinerseits zur Begründung den Beschluß des Landgerichts Frankfurt/Main; die Ausführungen sind bemerkenswert unklar und es lohnt sich, darauf näher einzugehen. Zunächst heißt es, die Zweckbestimmung werde durch § 851 b ZPO gewährleistet (die grundsätzliche Pfändbarkeit wird also vorausgesetzt). In weiterem Umfang (als nach § 851 b ZPO) seien Mietzinsen nicht unpfändbar. Etwas anderes gelte allerdings für umgelegte "Bewirtschaftungskosten", die von einer Mietpfändung nicht erfaßt würden (obwohl doch Betriebskostenvorschüsse zur Miete zählen). Wenn dagegen der Pfändungsbeschluß ausdrücklich auch diese Posten erwähne, könne Aufhebung verlangt werden (also Unwirksamkeit nur auf Antrag?).

Das entscheidende Argument gegen die Auffassung des OLG Celle liegt im Gesetz, nämlich in § 851 b ZPO. Danach ist die Pfändung auf Antrag insoweit aufzuheben, als die gepfändeten Mietzinsen zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks erforderlich sind. Zur laufenden Unterhaltung gehören insbesondere Betriebskosten wie Müllabfuhr, Straßenreinigungsgebühren, Wassergeld, Feuerversicherung, Fahrstuhlunterhaltung, Gas- und Elektrizitätskosten, Hauswartskosten, Treppenbeleuchtung (Zöller-Stöber, 21. Aufl., Rdn. 3 zu § 851 b ZPO). Der Gesetzgeber selbst geht also davon aus, daß Betriebskostenanteile des Mietzinses pfändbar sind (das ist die Voraussetzung für die Anwendung des § 851 b ZPO) und daß sie auf Antrag des Schuldners (Vermieters) zum Teil ganz freigegeben werden können.

Angesichts dieser klaren gesetzlichen Regelung ist der Hinweis des OLG Celle auf den Schuldnerschutz (gemeint: Drittschuldnerschutz) nicht tragfähig, wonach der Mieter dagegen gesichert werden müsse, daß der Vermieter die Forderungen der Versorgungsunternehmen nicht erfülle. Diese letztlich auf Treu und Glauben beruhenden Erwägungen können nicht die Wertung des Gesetzgebers aufheben, daß auch Betriebskostenanteile des Mieters grundsätzlich abtretbar und damit pfändbar sind.

Die Auffassung des OLG Celle, der Betriebskostenanteil der Miete sei weder abtretbar noch pfändbar, ist daher abzulehnen. Im Ergebnis dürfte die Entscheidung allerdings zutreffend sein, denn es ging offenbar um einen Anspruch auf Zahlung einer Betriebskostenabrechnung, während der Pfändungsbeschluß sich nur auf Mietzahlungen inklusive Mietnebenkosten bezog. Damit dürften die Nachzahlungsansprüche nicht vom Pfändungs- und Überweisungsbeschluß erfaßt worden sein (vgl. Baumbach-Lauterbach, 57. Aufl. Rdn. 15 ff. zu § 829 ZPO). Solche Ansprüche sind nicht Mietzins im Sinne des Gesetzes (OLG Koblenz, RiM 2, Seite 1422). Bis zu einer Entscheidung des BGH wird sich die notarielle Beratungspraxis auf den Beschluß des OLG Celle einstellen müssen; dazu gehört insbesondere ein Hinweis an die Vertragsparteien über die Risiken einer Regelung über den Übergang von Nutzungen und Lasten.