Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung als Vollstreckungshindernis

Unmöglichkeit der Mängelbeseitigung als Vollstreckungshindernis; Mängel der Mietsache; Mängelbeseitigungsanspruch, titulierter; Zwangsvollstreckung, unzulässige; Verschulden, fehlendes; Unmöglichkeit der Leistung; Gemeinschaftseigentum, Mängelbeseitigung; Leistung, rechtlich unmögliche; Eigentumswohnung, vermietete

Kein Anspruch des Mieters einer Eigentumswohnung auf Vollstreckung eines gegen den Vermieter ergangenen Urteils auf Mängelbeseitigung im Gemeinschaftseigentum, wenn ein entsprechender Beschluß der Eigentümergemeinschaft fehlt.

Der Kl. Mieter einer Eigentumswohnung, begeht aufgrund Urteils vom Vermieter die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden. Der Vermieter wandte ein, daß ihm eine Beseitigung reichlich unmöglich sei, weil noch kein Beschluß der Eigentümertümergemeinschaft gefaßt worden sei. Die Durchfeuchtung hatte ihre Ursache in einer nicht ordnungsgemäß abgedichteten Terrasse oberhalb der Wohnung des Mieters. Die Zwangsvollstreckung wurde abgelehnt.

Die geforderte Mängelbeseitigung war auf eine den Bekl. rechtlich unmögliche Leistung gerichtet und von diesen nicht geschuldet (§ 275 BGB), denn die Abdichtungsarbeiten wären unabhängig von der Schadensursache mit einem Eingriff in die Substanz der dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnenden Deckenkonstruktion verbunden gewesen. Dazu waren die Bekl. jedoch nicht berechtigt, denn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere auch Instandhaltungen und Instandsetzungen, obliegen gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Nur diese waren somit berechtigt, Abdichtungsarbeiten an der Wohnzimmerdecke vorzunehmen. Zumindest hätte die Reparatur ihrer Zustimmung bedurft.

Ein Notverwaltungsrecht der Bekl. gemäß § 21 Abs. 2 WEG war nicht gegeben. Nach dieser Vorschrift darf jeder Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen treffen, um einen dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden. Es ist jedoch nicht ersichtlich, daß ohne die geforderten Abdichtungsmaßnahmen den im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen ein unmittelbarer Schaden gedroht hätte. Gegen eine dringende Eilbedürftigkeit der Angelegenheit spricht ferner, daß der Kl. trotz der geschilderten erheblichen Feuchtigkeitseinwirkungen erst nach 2 Monaten gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen und dabei nicht den Weg des einstweiligen Rechtsschutzes, sondern den Klageweg beschritten hat.

Anmerkung: Vergleiche auch AG Charlottenburg GE 86, 1127.