Unmaßgebliche Bezeichnung des Architekten im Aufteilungsplan

Unmaßgebliche Bezeichnung des Architekten im Aufteilungsplan; Nutzungsbeschränkungen; keine rechtliche Verbindlichkeit des Aufteilungsplans für die Nutzung

Bezeichnungen des planenden Architekten, die in dem Aufteilungsplan enthalten sind, enthalten grundsätzlich keine Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit. Denn Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Bekl. ist Eigentümerin der Teileigentumseinheiten Nr. 2 und Nr. 3 im Erdgeschoss links, deren jeweils größter Raum in dem Aufteilungsplan als „Laden 2" bzw. „Laden 3" bezeichnet wird. Die Kl., die Eigentümer der darüber gelegenen Wohnung sind, verlangen von der Bekl., den Betrieb einer Speisegaststätte in diesen Teileigentumseinheiten zu unterlassen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts geändert und der Klage stattgegeben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl. beantragen, will die Bekl. die Zurückweisung der Berufung erreichen.

I. 2 Das Berufungsgericht meint, aus der Kennzeichnung in dem Aufteilungsplan ergebe sich für die Teileigentumseinheiten Nr. 2 und 3 eine Zweckbestimmung der Räumlichkeiten als Laden. Aus diesem Grund dürften sie nicht als Speisegaststätte genutzt werden. Es handele sich nicht um eine unverbindliche Raumbezeichnung im Sinne eines Nutzungsvorschlags. Denn die Teileigentumseinheit Nr. 1 sei anders als die Einheiten Nr. 2 und Nr. 3 als „Gaststätte" bezeichnet.

II. 3 Die Revision hat Erfolg. Der von den Kl. geltend gemachte Unterlassungsanspruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB besteht nicht. Die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten als „Laden" in dem Aufteilungsplan stellt keine Nutzungsbeschränkung dar, die dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegensteht.

4 1. Ob die Teilungserklärung Nutzungsbeschränkungen enthält, ist durch Auslegung nach objektiven Gesichtspunkten zu ermitteln. Weil die Teilungserklärung und der darin in Bezug genommene Aufteilungsplan Bestandteil der Grundbucheintragung sind, kann das Revisionsgericht die Auslegung in vollem Umfang nachprüfen (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 V ZR 40/09, NJW-RR 2010, 667 Rn. 6 m.w.N.).

5 Wie der Senat im Einklang mit der auch zuvor nahezu einhelligen Ansicht in der Rechtsprechung bereits entschieden hat, enthalten Bezeichnungen des planenden Architekten, die in dem Aufteilungsplan enthalten sind, grundsätzlich keine Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit. Denn Aufgabe des Aufteilungsplans ist es nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG, die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich zu machen, und nicht, die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer über die Bestimmung der Grenzen des jeweiligen Eigentums hinaus zu erweitern oder zu beschränken (Senat, aaO., Rn. 8 ff.; Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 15 Rn. 9 jeweils m.w.N.). Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, muss dies eindeutig aus der Bezugnahme in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen (näher Klein, aaO.; Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn. 15).

6 Aus diesem Grund liegt es neben der Sache, wenn das Berufungsgericht die Nutzungsbeschränkung auf die rechtliche Verbindlichkeit des Aufteilungsplans stützt. Richtig ist, dass der Aufteilungsplan rechtlich verbindlich ist; seiner sachenrechtlichen Abgrenzungsfunktion entsprechend regelt er aber grundsätzlich nur die räumliche Abgrenzung und nicht die Nutzung der Räumlichkeiten. Auch die an dem Senatsurteil vom 15. Januar 2010 (aaO.) vereinzelt geäußerte Kritik, die das Vertrauen der Wohnungseigentümer auf die Bezeichnungen im Aufteilungsplan für schutzwürdig hält (Schmid, NZM 2010, 852 f.; Ommeln, ZMR 2010, 541 f.), verkennt diese Zweckrichtung des Aufteilungsplans.

7 2. Daran gemessen ist die Auslegung des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft.

8 Die Teilungserklärung enthält ohne weitere Unterscheidung zwischen den drei Einheiten nur die allgemeine Zweckbestimmung, dass die den Teileigentumseinheiten zugeordneten Räume nicht zu Wohnzwecken dienen. Die Gemeinschaftsordnung regelt unter der Überschrift Nutzung (§ 4) lediglich die Nutzung der Wohnungen und nicht die der Teileigentumseinheiten. Danach dürfen die Einheiten zwar nicht zum Wohnen, aber zu jedem anderen Zweck genutzt werden.

9 Dafür, dass die nur in dem Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnungen als „Laden" bzw. „Gaststätte" ausnahmsweise nicht nur reine Nutzungsvorschläge, sondern eine bindende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit enthalten, gibt es keine Anhaltspunkte. Warum das Berufungsgericht meint, es handele sich im Unterschied zu dem von dem Senat bereits entschiedenen Sachverhalt nicht um die unveränderte Übernahme eines Bauplans, erschließt sich nicht; aus dem Aufteilungsplan geht hervor, dass der Plan für den Antrag auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellt wurde. Gegen eine Nutzungsbeschränkung spricht auch, dass nur die jeweils vorderen Räume der Teileigentumseinheiten als „Gaststätte" (Nr. 1) bzw. als „Laden 2" (Nr. 2) und „Laden 3" (Nr. 3) bezeichnet sind. Darüber hinaus sind die den Wohnungseigentumseinheiten zugeordneten Räume in vergleichbarer Weise mit „Kind", „Schlafen", „Wohnen" etc. gekennzeichnet. Dass eine diesen Bezeichnungen entsprechende Nutzung der jeweiligen Räume nicht zwingend vorgeschrieben ist, liegt auf der Hand. Auch die Bezeichnungen als „Laden" bzw. „Gaststätte" heben nur beispielhaft hervor, dass es sich um gewerblich zu nutzende und nicht Wohnzwecken dienende Einheiten handelt.

Zweckbestimmungen im Aufteilungsplan, die nicht in die Teilungserklärung zur Bezeichnung der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte übernommen worden sind, sind regelmäßig unverbindlich.

Die Beklagte ist Eigentümerin zweier Teileigentumseinheiten, deren jeweils größter Raum im Aufteilungsplan als „Laden" bezeichnet wird. Sie betreibt darin eine Speisegaststätte und wird von dem Eigentümer der darüber gelegenen Wohnung auf Unterlassung in Anspruch genommen. Das LG hat der Klage stattgegeben, jedoch die Revision zugelassen.

Mit Erfolg! Die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten als Laden nur in dem der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungsplan stellt keine Nutzungsbeschränkung dar, die dem Betrieb einer Speisegaststätte entgegensteht. Der Aufteilungsplan soll die Lage und Größe der im Sondereigentum einerseits und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile andererseits ersichtlich machen, und nicht etwa die Rechte der Wohnungs- und Teileigentümer erweitern oder beschränken. Die Bezeichnung der Einheiten in der Teilungserklärung besagt hier aber nur, dass die Räume Teileigentum sind und damit nicht Wohnzwecken dienen.

Um Missverständnissen vor­zubeugen: Werden Teileigentumseinheiten bei ihrer Beschreibung in der Teilungserklärung (mit der räumlichen Lage und der Zuordnung von Miteigentumsanteilen) als Laden bezeichnet, ist eine Nutzung als Gaststätte untersagt. In dem vom BGH hier entschiedenen Fall enthält aber nicht die Teilungserklärung selbst diese Zweckbestimmung. Lediglich in dem der Teilungserklärung zwingend beizufügenden Aufteilungsplan waren vom planenden Architekten einzelne Räume der Einheiten näher bezeichnet. Darin sieht der BGH nur reine Nutzungsvorschläge ohne dahin gehende Beschränkung. Der Aufteilungsplan soll eben nur die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und die Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich machen, aber nicht die Nutzungsrechte erweitern oder beschränken.

VRiKG a.D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Dittert, Südhoff & Partner