unlauterer Wettbewerb

unlauterer Wettbewerb; Werbeangaben; Neubau

Auf die fehlende Fertigstellung einer Wohnimmobilie ist zur Vermeidung einer Irreführung hinzuweisen.

Ob eine Irreführung über die fehlende Fertigstellung vorliegt, ist nicht durch philologische Betrachtung der Werbung zu ermitteln, sondern aus der Sicht eines flüchtigen, nur an wenigen Eckdaten orientierten Lesers.

Der beschließende Senat vertritt in Übereinstimmung mit dem 5. Zivilsenat des Kammergerichts die Auffassung, daß die fehlende Fertigstellung einer Wohnimmobilie ein für die Entscheidung des Interessenten wesentlicher Gesichtspunkt ist, so daß auf diesen Umstand bereits in der Werbung zur Vermeidung einer Irreführung hinzuweisen ist (Kammergericht WRP 1988, 165, Kammergericht Urteil vom 15. Januar 1988, 5 U 5140/86; Kammergericht, beschließender Senat, Urteil vom 19. Mai 1988, 25 U 6565/87). Dieser Rechtsansicht stimmen offensichtlich auch das Landgericht und die Antragsgegnerin zu. Beide sind jedoch übereinstimmend der Meinung, daß die angegriffene Anzeige genügend eindeutige Hinweise auf eine noch fehlende Fertigstellung der beworbenen Wohnimmobilien enthalte. Dem kann nicht gefolgt werden.

Das Landgericht führt aus, bereits die Bezeichnung der beworbenen Häuser als "Komfort Reihenhäuser-Neubau" mache deutlich, daß es sich nur um ein Bauvorhaben handele. Bei einer philologischen Betrachtung läßt es freilich außer acht, daß gerade die Anbieter von Immobilien häufig zu unter grammatikalischen Gesichtspunkten fehlerhaften Anzeigen-Gestaltungen neigen. Schon dies verhindert eine sichere Schlußfolgerung aus der im Inserat getroffenen Wortwahl auf den bestehenden Bau- oder Planungszustand. Hinzu kommt, daß das Landgericht auf seiten der Leser der Inserate eine größere Aufmerksamkeit und Sorgfalt unterstellt, als dies bei objektiver Betrachtung nach der Lebenserfahrung angenommen werden kann. Nach der Erfahrung des Senats entscheiden sich potentielle Erwerber von Häusern relativ frühzeitig, ob sie selbst als Bauherrn tätig werden, oder ob sie ein fertiggestelltes Objekt erwerben wollen. Als Folge hiervon werden die Immobilienanzeigen in Zeitungen zunächst unter dem Gesichtspunkt der Fertigstellung betrachtet und eingeordnet. Ruft bei dieser angesichts ihrer großen Anzahl notwendigerweise zunächst oberflächlichen Aufnahme des Anzeigeninhalts ein Inserat für ein Bauvorhaben die Vorstellung hervor, das erworbene Haus sei bereits errichtet, so führt dies dazu, daß sich jedenfalls ein Teil der nur an fertigen Objekten interessierten Personen mit der Anzeige näher befaßt. Daß möglicherweise - was vorliegend freilich nicht einmal zutrifft - durch die Anzeige selbst bei genauerer Betrachtung der unzutreffende Eindruck beseitigt wird, vermag die Irreführung im rechtlichen Sinne nicht wieder aufzuheben, da die hervorgerufene falsche Vorstellung jedenfalls zunächst zu einer intensiveren Befassung mit dem Inserat und damit zu einem potentiellen Wettbewerbsvorteil führt.

Im Ergebnis ist daher festzuhalten, daß die von der Antragsgegnerin gewählte Angabe "Komfort Reihenhäuser-Neubau" nicht als genügender Hinweis auf die mangelnde Fertigstellung der beworbenen Objekte anzusehen ist.

Die Angabe "Zahlung bei Übergabe" bringt ebenfalls keine derartige Aufklärung, da auch für fertiggestellte Wohnungen und Häuser durchaus verschiedene Zahlungstermine in Betracht kommen, beispielsweise der Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Vertrages, der der Übergabe oder ein eine bestimmte Anzahl von Wochen oder Monaten nach Abschluß des notariellen Vertrages liegender Termin.

Der Hinweis "alle Anschlüsse, Erschließung" ist ebenso auch bei bereits fertigen Häusern angezeigt, da nach baurechtlichen Vorschriften die Erschließungskosten vom jeweiligen Eigentümer der Liegenschaft zum Zeitpunkt ihrer Durchführung zu zahlen sind und es nicht ungewöhnlich ist, daß in Neubaugebieten bestimmte Erschließungsmaßnahmen erst nach der Bebauung der Grundstücke vorgenommen werden.

Zutreffend mag sein, daß eine fünfjährige Garantie, wie das Landgericht und die Antragsgegnerin meinen, typischer Bestandteil einer werkvertraglichen Leistung ist und bei fertiggestellten Objekten in aller Regel die Veräußerer bestrebt sind, die Haftung auf das zulässige Mindestmaß zu beschränken. Gleichwohl kann auch in dieser Angabe nicht ein genügender Hinweis auf die fehlerhafte Fertigstellung gesehen werden. Dies gilt schon deshalb, weil sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die Gewährleistungsansprüche eines Erwerbers eines bei Vertragsschluß bereits fertiggestellten neuerrichteten Hauses grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten mit der Folge, daß eine fünfjährige Gewährleistungsfrist gemäß § 638 BGB besteht (vgl. u.a. BGH NJW 1987, 2373 [2374] m.w.Nachw.; BGH NJW 1988, 135). Die Werbung besagt also nur, daß die in jedem Fall dem Erwerber zustehenden gesetzlichen Gewährleistungsansprüche nicht ausgeschlossen werden und deren Verjährungsfrist nicht verkürzt wird, was im übrigen auch bei bereits fertiggestellten Häusern sowohl in einem Formularvertrag wegen § 11 Nr. 10 AGBG als auch in einem Individualvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist (vgl. BGH NJW 1988, 135). Darüber hinaus kann nicht außer acht gelassen werden, daß eine mögliche unterschiedliche Branchenübung jedenfalls einem großen Teil der am Erwerb von Wohnimmobilien Interessierten nicht geläufig ist, so daß schon deswegen für diesen Personenkreis eine Aufklärung durch die Angabe ausscheidet.

Schließlich kann der Antragsgegnerin nicht gefolgt werden, wenn sie meint, der Hinweis "Kaminanschluß möglich" mache deutlich, daß lediglich für ein Neubauvorhaben geworben werde. Denn diese Sachaussage besagt bei objektiver Betrachtung nichts anderes, als daß in den Objekten der Anschluß eines Kamines möglich ist. Dies kann aber genausogut bei einem bereits fertiggestellten wie auch bei einem geplanten Haus der Fall sein. Auch eine zusammenfassende Betrachtung aller Einzelelemente der Anzeige führt endlich zu keiner anderen Beurteilung, da sie keine neue, über den Sinn und Inhalt der Einzelangaben hinausgehende Bedeutung erkennen läßt.