Unlautere Machenschaft durch Vorschieben der Enteignung für Instandsetzungsmaßnahmen nach dem BaulG

Unlautere Machenschaft durch Vorschieben der Enteignung für Instandsetzungsmaßnahmen nach dem BaulG; Erwerb von Gebäudeeigentum ohne staatliche Genehmigung; Wohnraumzuweisung ohne gesellschaftliche Erfordernisse; Erkennbarkeit der Unredlichkeit des Erwerbs von Gebäudeeigentum; Aufhebung dinglicher und schuldrechtlicher Nutzungsrechte infolge Unredlichkeit des Nutzungsberechtigten; kein Vorkaufsrecht des unredlichen Nutzers

1. Die Vorschrift des § 1 Abs. 3 VermG erfasst nicht nur rechtsgeschäftliche Erwerbsvorgänge, sondern auch die Fälle einer willkürlichen Enteignung, in denen ein gesetzlich zugelassener Enteignungszweck offensichtlich nicht zugrunde gelegen hat und die staatlichen Organe in Ausnutzung ihrer Machtstellung eine formelle Rechtsgrundlage erkennbar nur vorgeschoben haben, um zu gänzlich anderen Zwecken das Eigentum an dem Vermögenswert zu erlangen. Das ist der Fall, wenn die Enteignungsentscheidung der staatlichen Stelle nicht dem in dem Beschluss wiedergegebenen Zweck der "Durchführung der planmäßigen Baumaßnahme" diente, sondern dieser nur vorgeschoben wurde, um dem späteren Käufer das Gebäudeeigentum sowie ein dingliches Nutzungsrecht an Grund und Boden zu verschaffen. 2. Für eine unlautere Machenschaft spricht ferner, dass dem Erwerber Wohnraum mit einer unangemessenen Übergröße zugewiesen wurde und der Kaufvertrag ohne die dafür erforderliche staatliche Genehmigung geschlossen wurde. 3. Dingliche Nutzungsrechte am restituierten Grundstück sind aufzuheben, wenn der Nutzungsberechtigte bei Begründung des Nutzungsrechts nicht redlich war. 4. Ist das Nutzungsverhältnis am Grundstück bereits im Zeitpunkt des Antrags auf Einräumung eines Vorkaufsrechts aufgehoben, besteht kein Anspruch mehr auf dessen Einräumung.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. wendet sich gegen die Rückübertragung des in ... gelegenen (See‑) Grundstücks ... mit der Katasterbezeichnung Flur 4, Flurstücke 337 (Größe: 1.929 m2) und 338 (Größe: 238 m2).

Das seit 1925 mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück war im Grundbuch von ... Band 10, Blatt 511 seit 1944 als Eigentum von Frau ..., geborene ... eingetragen. Die in Abteilung Ill des Grundbuches ursprünglich eingetragen gewesenen Belastungen waren bis 1939 alle in Eigentümergrundschulden umgewandelt worden.

Das zweigeschossige Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, bestehend aus fünf Zimmern, zwei Bädern sowie einer Küche, war im Krieg beschädigt worden und deshalb zunächst nur eingeschränkt bewohnbar. Die Gemeinde ..., die die Verwaltung de facto übernommen hatte, vermietete das Haus an die Eheleute Dr. ..., die die Bewohnbarkeit nahezu vollständig wiederherstellten.

Am ... 1988 verstarb Frau ... als letzte Mieterin des Hauses.

Unter dem 22. Juni 1988 erteilte der Vorsitzende des Rates des Kreises ... dem Kl., der damals Bürgermeister von ... und Vorsitzender des Rates der Gemeinde war, eine "Einverständniserklärung" zum käuflichen Erwerb des Einfamilienhauses mit folgendem Wortlaut:

"Zur Herstellung der Bewohnbarkeit des Hauses sind umfangreiche Modernisierungs- und Rekonstruktionsmaßnamen vorzunehmen. Genosse ... beabsichtigt, das Haus nach dem käuflichen Erwerb zu modernisieren und rekonstruieren und dann für seinen persönlichen Bedarf zu nutzen. In diesem Zusammenhang erkläre ich mein Einverständnis, dass der Vorsitzende des Rates der Gemeinde ..., Genosse ..., dieses Haus entsprechend den geltenden Rechtsvorschriften käuflich erwerben kann."

Am 14. Juli 1988 erhielt der Kl., der seinerzeit in dem Einfamilienhaus seiner Lebensgefährtin in ... wohnte, eine Wohnraumzuweisung für das Haus. Die Berechtigung zur Nutzung der 5 Wohnräume mit einer Fläche von 102 m2 zuzüglich Nebengelass war ihm für seine Person allein erteilt worden. Unterlagen über die Durchführung eines Wohnraumvergabeverfahrens finden sich in den Akten nicht.

Mit Schreiben vom 10. August 1988 forderte der VEB ... den Beigeladenen zu 1. auf, ihn bis spätestens 31. August 1988 als Verwalter einzusetzen, weil das Haus dringend instand gesetzt werden müsse. Durch Beschluss vom 18. November 1988 ordnete das Staatliche Notariat ... eine Abwesenheitspflegschaft zur "Sicherung der ordnungsgemäßen Verwaltung des Grundstücks" an, nachdem das o. g. Schreiben als unzustellbar zurückgekommen war.

Unter dem 6. Dezember 1988 beantragte der VEB ... beim Rat des Kreises die Inanspruchnahme des Grundstückes gem. § 16 Abs. 2 Baulandgesetz. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass man mangels ermittelbarem Eigentümer keinen Kaufvertrag und wegen fehlender Sicherheiten keinen Kreditvertrag mit der Kreissparkasse habe abschließen können. Im Schreiben vom 20. Dezember 1988 bezifferte der VEB ... dann seine Forderungen mit 19.770 Mark und stellte dem einen Einheitswert des Grundstücks in Höhe von 11.500 Mark gegenüber. In den Akten befinden sich sodann vier Schuldurkunden, datiert jeweils auf den 30. Januar 1989, die Kreditforderungen der Kreissparkasse gegenüber dem VEB ... als Verwalter des Grundstücks in Höhe von 4.000, 8.170, 3.400 und 4.200 Mark ausweisen. Der Verwendungszweck wird jeweils mit ,,Werterhaltungsmaßnahmen" angegeben. Durch Stempelaufdruck bestätigte der Liegenschaftsdienst jeweils die Eintragung der Belastungen im Grundbuch am 9. März 1989.

Durch Beschluss vom 7. Juni 1989 nahm der Rat des Kreises das Grundstück "zur Durchführung der planmäßigen Baumaßnahmen Instandsetzung" gemäß § 16 Abs. 2 Baulandgesetz in Anspruch und übertrug es dem VEB ... durch Rechtsträgernachweis vom 14. Juni 1989.

Der Sachverständige ... erstellte am 5. Juli 1989 im Auftrage des VEB ... ein Gutachten, in dem er einen Wert des Einfamilienhauses nach Abzug der Wertminderung aufgrund der geschätzten Restnutzungsdauer (46 %) von 16.437 Mark ermittelte. Wegen baulicher Schäden und rückständiger Instandsetzungsarbeiten zog er davon 3.437 Mark ab. Hierzu führte er unter 1.A. aus:

"An baulichen Schäden und rückständigen Instandsetzungsarbeiten wurden gerissener Schornstein, Regenschäden im Flur, im Wohnzimmer und in der Küche, Anobienbefall in der Dachkonstruktion, teilweise zerstörte Holzkonstruktion der Geschossdecken, überalterte Installationsleitungen sowie schadhafte Dachdeckung, Dachrinnen und Abfallrohre festgestellt."

Weil der volkseigene Verwalter 1978/85 Werterhaltungsarbeiten im Werte von 5.085 Mark habe durchführen lassen, rechnete er 2.830 Mark hinzu und erhielt somit für das Einfamilienhaus einschließlich Außenanlagen (360 Mark) und Aufwuchs (340 Mark) den Gesamtwert von 16.530 Mark.

Am 24. Juli 1989 schlossen der "Direktor des VEB ..., handelnd nicht im eigenen Namen, sondern in mündlicher Vollmacht des Bürgermeisters und Vorsitzenden des Rates der Gemeinde ... vom 24. Juli 1989", und der Kl. vor dem staatlichen Notariat einen Kaufvertrag über das in ..., gelegene Eigenheim. Zugleich beantragte der Kl., ihm das Nutzungsrecht über eine Fläche von 500 m2 an dem volkseigenen Grundstück zu verleihen. Die Restfläche sollte mittels Nutzungsvertrag überlassen werden. Der Kaufpreis entsprach dem im o. g. Gutachten ermittelten Wert und war preisrechtlich genehmigt worden. Der Notar belehrte den Verkäufer noch darüber, dass er binnen vier Wochen eine formgerechte Vollmacht nachzureichen habe. Mit Urkunde vom 4. August 1989 verlieh der Rat des Kreises dem Kl. ein dingliches Nutzungsrecht über 500 m2 und am 9. August 1989 trug der Liegenschaftsdienst das Eigentum am Gebäude sowie das dingliche Nutzungsrecht im Grundbuch ein. Am 15. August 1989 schloss der Kl. mit dem stellvertretenden Bürgermeister einen Nutzungsvertrag über die restlichen 1.667 m2. Die mit Bescheid vom 28. August 1989 festgesetzte Entschädigung verrechnete der Rat des Kreises mit den Forderungen der Kreissparkasse.

In einem Schreiben an den Rat der Gemeinde ... vom 13. März 1990 stellte der Staatsanwalt des Bezirkes ... Folgendes fest:

"... sowohl die staatliche Finanzrevision als auch ich sind bei der Überprüfung der Voraussetzungen des Verkaufes des Hauses an Herrn ... zu dem Ergebnis gekommen, dass dabei nicht korrekt die gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere die des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime vom 19. Dezember 1973, GBl. I, Nr. 58, beachtet wurden. Insbesondere wurde außer Acht gelassen, dass derartige Gebäude bevorzugt an Arbeiterfamilien und kinderreiche Familien zum Verkauf anzubieten sind. Der Verkauf dieses Hauses mit fünf Zimmern an einen alleinstehenden Bürger ist aus der Sicht der vorhandenen Wohnraumversorgungslage sicherlich nicht zu rechtfertigen. Der Verkauf wurde auch nicht dadurch begründeter, dass Herr ... die Absicht hatte, seine Lebensgefährtin und deren Sohn in diesem Haus mit einwohnen zu lassen."

Mit Schreiben vom 20. August 1990 meldete der Beigeladene zu 1. für sich und die Erbengemeinschaft vermögensrechtliche Ansprüche unter anderem an dem hier streitbefangenen Grundstück an.

Am 24. Mai 1991 meldete sich der Kl. mit seinem Wohnsitz in ... an, seine Lebensgefährtin am 20. Dezember 1991 und deren Sohn bereits am 14. November 1991. Später vermietete der Kl. das Haus an einen Herrn ... .

Durch Bescheid vom 10. Juli 2000 übertrug der Bekl. das Eigentum am Grundstück auf die Beigeladenen zu 1. - 3. in Erbengemeinschaft zurück (Ziffer 1.), hob die dinglichen und schuldrechtlichen Nutzungsrechte des Kl. in Bezug auf das Grundstück auf und stellte fest, dass das separate Gebäudeeigentum erlischt. Die im Gebäudegrundbuchblatt verzeichneten Grundpfandrechte seien sodann Pfandrechte an den in §§ 7 und 7 a VermG bezeichneten Ansprüchen sowie an dinglichen Rechten, die zu deren Sicherung begründet werden (Ziffer 4.). Unter Ziffer 5 lehnte der Bekl. den Antrag auf Einräumung eines Vorkaufsrechts am Grundstück ab. Zur Begründung führte er aus: Das Grundstück sei Gegenstand einer schädigenden Maßnahme in Gestalt einer machtmissbräuchlichen Enteignung gewesen. Der Enteignungsbeschluss des Rates des Kreises vom 7. Juni 1989 habe nicht den Bestimmungen des Baulandgesetzes, sondern den Erwerbswünschen des Kl. Rechnung getragen. Die Enteignung sei zur Befriedigung privater Ziele und Erwerbswünsche missbraucht worden. Der Ausschlussgrund des redlichen Erwerbs läge hier nicht vor. Als Bürgermeister habe der Kl. in Ausnutzung seiner persönlichen Machtstellung aktiv den Erwerbsvorgang nach seinen Vorstellungen beeinflusst. Mit Hilfe der Einverständniserklärung des Vorsitzenden des Rates des Kreises sei ihm unter Umgehung der damals gültigen Vergabekriterien Wohnraum zur Verfügung gestellt worden, der seinen Bedarf bei Weitem überstieg. Auch der weitere schließlich zur Veräußerung führende Verfahrensablauf sei Beleg dafür, dass gezielt zu seinen Gunsten Einfluss genommen worden sei. Die Unterzeichnung der Schuldurkunden am 30. Januar 1989 durch den VEB ... zugunsten der Kreissparkasse sei Beleg für die gezielte Herbeiführung der bis dato nicht vorliegenden Überschuldung des Grundstücks. Der Vertrag sei schließlich genehmigt worden, obwohl die vom Notar beanstandete Vollmacht nicht nachgereicht wurde. Aufgrund seiner beruflichen Position und der aktiven Mitwirkung müsse sich der Kl. die Rechtsverstöße auch zurechnen lassen. Wegen seiner Unredlichkeit seien auch die dinglichen und schuldrechtlichen Nutzungsrechte am Grundstück aufzuheben gewesen. Da das Nutzungsverhältnis zum Zeitpunkt der Entscheidung nicht fortbestanden habe, sei auch der Antrag auf Gewährung eines Vorkaufsrechts abzulehnen.

Den mit Schreiben vom 27. Juli 2000 erhobenen Widerspruch wies der Widerspruchsausschuss I des Landesamtes ... durch Widerspruchsbescheid vom 17. Januar 2002 aus den im Ausgangsbescheid genannten Gründen zurück.

Der Kl. hat am 19. März 2002 Klage erhoben.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Bescheid des Bekl. vom 17. Juli 2000 und der Widerspruchsbescheid des Landesamtes ..., Widerspruchsausschuss I, vom 17. Januar 2002 sind rechtmäßig und verletzen den Kl. nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Die im Bescheid des Bekl. unter Ziffer 1. ausgesprochene Rückübertragung des Eigentums am Grundstück ... in ..., Flur 4 Flurstücke 337 und 338, ist rechtlich nicht zu beanstanden.

Rechtsgrundlage für diese Entscheidung ist § 3 Abs. 1 VermG, wonach Vermögenswerte, die den Maßnahmen nach § 1 VermG unterlagen und in Volkseigentum überführt oder an Dritte veräußert wurden, auf Antrag an die Berechtigten zurückzuübertragen sind, soweit dies nicht nach dem Vermögensgesetz ausgeschlossen ist. Berechtigte i. S. d. Vermögensgesetzes sind nach § 2 Abs. 1 Satz 1 VermG u. a. natürliche Personen, deren Vermögenswerte von Maßnahmen nach § 1 VermG betroffen sind und deren Rechtsnachfolger.

Die Beigeladenen zu 1. bis 3. haben durch Vorlage der entsprechenden Erbscheine ihre Rechtsnachfolge nach der ursprünglich im Grundbuch eingetragenen ... geb. ... zweifelsfrei nachgewiesen. Sie sind auch Berechtigte im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG, weil das streitbefangene Grundstück von einer schädigenden Maßnahme betroffen war. Einschlägig ist vorliegend eine unlautere Machenschaft nach § 1 Abs. 3 VermG in Form des Machtmissbrauchs. Schädigungen durch unlautere Machenschaften betreffen solche Vorgänge, bei denen im Einzelfall in manipulativer, sittlich vorwerfbarer Weise unter Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR auf bestimmte Vermögenswerte zugegriffen wurde. Machtmissbräuchlich ist der Zugriff dann, wenn er durch zweckwidrigen Einsatz staatlicher Mittel, etwa im Zusammenhang mit Enteignungen, erfolgte. Dabei reicht die einfache Rechtswidrigkeit des Enteignungsaktes unterhalb der Schwelle der Willkürlichkeit für die Annahme eines solchen Tatbestandes nicht aus, da die Vorschrift des § 1 Abs. 3 VermG keinen Anspruch auf Rückübertragung allein deswegen gewähren will, weil Regelungen des DDR-Rechts nicht beachtet worden sind. Bei Enteignungen sind vielmehr vor allem zwei Fallgruppen unlauterer Machenschaften von Seiten staatlicher Stellen gemeint. Zum einen handelt es sich um Sachverhalte, bei denen die staatlichen Organe ein den gesetzlichen Bestimmungen grundsätzlich entsprechendes Vorhaben als Enteignungszweck nur vorgeschoben haben, um in Wahrheit zu gänzlich anderen Zwecken das Eigentum an dem Vermögenswert zu erlangen. Die zweite Gruppe betrifft Enteignungen, bei denen die Manipulation nicht in der Verschleierung des wahren Enteignungszwecks, sondern darin liegt, dass der wahrheitsgemäß angegebene Zweck der Inanspruchnahme offenkundig von keiner Rechtsgrundlage gedeckt sein konnte, der Enteignungsbeschluss also nur den äußeren Schein einer gesetzmäßigen Vermögensentziehung begründen sollte (BVerwG, ZOV 1997, 125 = VIZ 1997, 160 und BVerwG, ZOV 1994, 135 = VIZ 1994, 185).

Nach Maßgabe dessen liegt hier eine unlautere Machenschaft in Gestalt des Machtmissbrauchs vor. Die staatlichen Stellen haben die ihnen durch Rechtsvorschriften eingeräumten Befugnisse zielgerichtet dazu missbraucht, um dem Kl. das Eigentum am Haus sowie ein dingliches Nutzungsrecht an Grund und Boden zu verschaffen. Damit haben sie die öffentlichen Interessen dienende Möglichkeit, auf das Eigentum Privater zugreifen zu können, zweckentfremdet, allein um privaten Erwerbszwecken zu dienen.

Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die auf § 16 Abs. 2 Baulandgesetz vom 15. Juni 1984 - BaulG - (GBl. I S. 201) gestützte Enteignungsentscheidung des Rates des Kreises vom 7. Juni 1989 allein dazu diente, dem Kl. die Erwerbsmöglichkeit für Haus und Nutzungsrecht zu eröffnen. Sie diente nicht dem im Inanspruchnahmebeschluss wiedergegebenen Zweck der "Durchführung der planmäßigen Baumaßnahme Instandsetzung".

Hierfür spricht zunächst einmal die "Einverständniserklärung" des Vorsitzenden des Rates des Kreises vom 22. Juni 1988. Denn bereits hier wird der weitere Verfahrensgang in Bezug auf einen käuflichen Erwerb des Einfamilienhauses aufgezeigt, obwohl zum damaligen Zeitpunkt - ca. 1 Jahr vor der oben genannten Enteignungsentscheidung - weder dem Vorsitzenden des Rates des Kreises noch dem Kl. bekannt sein konnte, ob die Voraussetzungen für eine Inanspruchnahme des Grundstücks ... überhaupt vorlagen, um dann das aufstehende Gebäude separat auf der Grundlage des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 - VerkaufsG - (GBl. I S. 578) verkaufen zu können.

Aus den Akten ergibt sich dann auch, dass das Enteignungsverfahren zielgerichtet ohne Ansehung der rechtlichen Voraussetzungen durchgeführt wurde, um dem Kl. seinen Erwerbswunsch zu erfüllen. Das streitbefangene Grundstück war Ende 1988 unbelastet, so dass es zur Sicherung eines Instandsetzungskredits bis zur Höhe des Einheitswertes (11.500 Mark) hätte eingesetzt werden können. Gleichwohl beantragte der VEB ... unter dem 6. Dezember 1988 die Inanspruchnahme des Grundstücks nach dem Baulandgesetz zur Sicherung der Instandsetzung. Zwar begründete der VEB den Antrag im Schreiben vom 20. Dezember 1988 damit, dass die Kreissparkasse einen Kredit für die Erhaltung der Wohnsubstanz mangels ausreichender Sicherheit abgelehnt habe. Dies entsprach aber offensichtlich nicht den Tatsachen, denn die von der Kreissparkasse ... ausgestellten Schuldscheine über insgesamt 19.770 Mark datieren erst auf den 30. Januar 1989. Die Eintragung der entsprechenden Aufbauhypotheken in Abteilung III des Grundbuches erfolgte gar erst am 9. März 1989.

Im Übrigen muss davon ausgegangen werden, dass die in den Schuldurkunden ausgewiesenen Kreditmittel für Werterhaltungsmaßnahmen auf dem Grundstück ... in Wirklichkeit nicht geflossen sind, sondern lediglich den Vorwand lieferten, um eine Überschuldung annehmen zu können. Denn wären mit dem Geld tatsächlich Baumaßnahmen am Haus durchgeführt worden, hätte der Sachverständige ... dies in seiner Wertermittlung vom 5. Juli 1989 unter Punkt 1 C "... Zusatzvereinbarung" erwähnt. In Ansatz gebracht hat er dort aber lediglich 5.085 Mark für Werterhaltungsarbeiten in den Jahren 1978/85.

Als weiteren Anhaltspunkt für eine gezielte Rechtsverletzung ist es zu werten, dass der Rat des Kreises bei seinem Enteignungsantrag für das streitbefangene Grundstück keine Nummer aus der sogenannten "Objektliste" des Kreises ... angeben konnte. In dem Vordruck ist an der betreffenden Stelle lediglich "lt. Planbest. ..." eingetragen worden. Dies weist darauf hin, dass die Enteignung der Fläche nicht, wie gem. § 16 Abs. 3 Nr. 1 BaulG gefordert, in die staatliche Planung eingestellt und von allen zuständigen Stellen bestätigt worden war.

Wenn der Kl. vorträgt, dass es sich bei dem Haus 1988 lediglich um einen nicht mehr bewohnbaren Gebäuderest gehandelt habe, den man ihm nur deshalb verkauft habe, weil er bereit gewesen sei, die Bewohnbarkeit in Eigeninitiative wiederherzustellen, so kann dies schon aus tatsächlichen Gründen nicht zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Denn nach Lage der Akten steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das Einfamilienhaus jedenfalls überwiegend intakt und bewohnbar gewesen ist. Das Haus war bis Juni 1988 von Frau ... bewohnt worden und muss auch danach bewohnbar gewesen sein. Anderenfalls hätte man es dem Kl. nicht durch Zuweisung vom 14. Juli 1988 zu Wohnzwecken überlassen. Außerdem ist in der Grundstückswertermittlung des Sachverständigen ... keine Rede von einem unbewohnbaren Gebäudeteil. Dem um 1925 errichteten Einfamilienhaus wird dort trotz einiger Schäden an Dach, Holzkonstruktionen und Schornstein immerhin noch ein - für damalige Verhältnisse - beachtlicher Sachwert von 15.830 Mark bescheinigt. Vor dem Staatlichen Notariat hat der Kl. bei Abschluss des Gebäudekaufvertrages am 24. Juli 1989 dann zwar erklärt, die ihm erteilte Wohnraumzuweisung sei wegen Unbewohnbarkeit gegenstandslos geworden. Dies kann aber das zuvor Gesagte nicht entkräften, da die Wertermittlung gleichwohl Grundlage der Kaufpreisfestsetzung geblieben war. Als Grund für diese Erklärung dürften vielmehr die §§ 12 und 13 der Wohnraumlenkungsverordnung vom 16. Oktober 1985 - WLVO - (GBl. I S. 301) eine Rolle gespielt haben, wonach der zugewiesene Wohnraum spätestens binnen vier Wochen zu beziehen war.

Aber auch rechtlich greift der Vortrag des Kl. nicht. Denn eine Handhabe, ein Grundstück in Anspruch zu nehmen, um das aufstehende Gebäude zum Zwecke der Sanierung sogleich an einen Privaten zu verkaufen, bot das BaulG nicht. Da es sich hier nicht um die Bereitstellung von Bauland i. S. v. §§ 8 bis 12 BaulG handelte, sondern um eine Baumaßnahme an einem bestehenden Gebäude gem. §§ 15 und 16 BaulG, oblag deren Durchführung entweder dem Eigentümer oder im Falle der Enteignung dem Rechtsträger (vgl. § 15 Abs. 1 i. V. m. § 16 Abs. 2 letzter Halbsatz BaulG).

Aber selbst wenn man das zuvor Gesagte außer Acht lassend die Zulässigkeit einer solchen Enteignung zugunsten eines Privaten unterstellen würde, verstieße sie gleichwohl gegen die seinerzeit gültige Rechtsordnung. Denn der Zweck der Enteignung, der Verkauf des Einfamilienhauses an den Kl., verstieß seinerseits gegen einschlägige Vorschriften. Der Erwerb von Gebäudeeigentum bedurfte nach § 295 Abs. 2 Satz 2 und § 297 Abs. 1 Satz 2 des Zivilgesetzbuches der DDR vom 19. Juni 1975 - ZGB - (GBl. I S. 465) nämlich der staatlichen Genehmigung. Diese war nach Maßgabe der Vorschriften der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken (GVVO) vom 15. Dezember 1977 (GBl. 1978, S. 73) zu erteilen. Sie war gem. § 3 Abs. 4 Buchst. a GVVO zu versagen, wenn der Rechtserwerb die gesellschaftlich effektive Nutzung des Gebäudes nicht gewährleistete. War ein Wohnhaus Gegenstand des Erwerbs, bedeutete dies, dass dessen Nutzung durch den Erwerber nicht den Grundsätzen der Wohnraumlenkung zuwiderlaufen durfte. Daher sollte nur derjenige das Eigentum an einem Wohngebäude erwerben dürfen, der zu dessen Nutzung nach den Vorschriften der Wohnraumlenkungsverordnung berechtigt war. Diese Verknüpfung des Grundstücksverkehrs mit der Wohnraumlenkung kommt in § 1 Abs. 1 GVVO zum Ausdruck, wonach die staatliche Leitung und Kontrolle des Grundstücksverkehrs auch der Verbesserung der Wohnbedingungen der Bürger zu dienen hatte. Demgemäß entsprach es der in der DDR üblichen Praxis, die staatliche Grundstücksverkehrsgenehmigung erst zu erteilen, wenn eine Zuweisung für den betreffenden Wohnraum vorlag (vgl. BVerwG, ZOV 2000, 259-261 = VIZ 2000, 402-405).

Nach dem zuvor Gesagten hätte dem Kl. weder der auf dem Grundstück ... vorhandene Wohnraum zugewiesen noch eine Genehmigung für den Gebäudekaufvertrag erteilt werden dürfen. Dem hält der Kl. zu Unrecht entgegen, die Grundsätze der Wohnraumlenkung seien auf den Wohnraum in Einfamilienhäusern generell nicht anwendbar. Denn, wie sich aus § 22 Abs. 1 WLVO ergibt, galt das Zuweisungserfordernis beim Bezug von Eigenheimen nur dann nicht, wenn die Eigentümer und deren Familienangehörige betroffen waren. Der Kl., dem der Wohnraum von 102 m2 allein zugewiesen worden war, erfüllte die gem. § 10 Abs. 1 S. 1 bis 3 WLVO daran zu knüpfenden Voraussetzungen zweifelsfrei nicht. Danach hatten die Räte der Städte, Stadtbezirke und Gemeinden den Wohnraum unter Berücksichtigung gesellschaftlicher, sozialer, und volkswirtschaftlicher Erfordernisse zu vergeben. Bei der Wohnraumvergabe war die örtliche Wohnraumlage, die Familienzusammensetzung sowie die Größe, Struktur und der Bauzustand des verfügbaren Wohnraumes zu berücksichtigen. Familien mit drei und mehr Kindern sollten vorrangig mit solchem Wohnraum versorgt werden, der der Personenzahl, dem Alter und dem Geschlecht der Kinder gerecht wird.

Unter Berücksichtigung der damals in der DDR und insbesondere in der hier gegebenen unmittelbaren Randlage zu Berlin anzutreffenden Wohnraumknappheit, kann ausgeschlossen werden, dass einer einzelnen Person eine Wohnung mit 102 m2 regulär hätte zugewiesen werden können. Dies bestätigt auch die Einschätzung der Staatsanwaltschaft des Bezirkes ... vom 13. März 1990. Dass der Kl. unter Umständen beabsichtigte, seine Lebensgefährtin nebst Sohn mit einziehen zu lassen, kann daran nichts ändern. Zum einen wäre selbst eine dreiköpfige Familie unter den damaligen Verhältnissen überversorgt gewesen. Zum anderen bewohnten die Lebensgefährtin und der Kl. bereits ein Einfamilienhaus und waren somit ausreichend mit Wohnraum versorgt.

Der Rückübertragung steht auch kein Ausschlussgrund entgegen. In Betracht kommt vorliegend nur der redliche Erwerb nach § 4 Abs. 2 S. 1 VermG, wonach die Rückübertragung ferner ausgeschlossen ist, wenn unter anderem natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben. Nach § 4 Abs. 3 VermG ist der Rechtserwerb in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR allgemein geltenden Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand und der Erwerber dies wusste oder hätte wissen müssen (a) oder darauf beruhte, dass der Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder auf die Auswahl des Erwerbsgegenstandes eingewirkt hat (b) oder davon beeinflusst war, dass sich der Erwerber eine von ihm selbst oder von dritter Seite herbeigeführte Zwangslage oder Täuschung des ehemaligen Eigentümers zunutze gemacht hat (c). Gemeinsames Merkmal aller Regelbeispiele ist, dass sie eine sittlich anstößige Manipulation des Erwerbsvorgangs erfordern (siehe insbesondere BVerwG, ZOV 1993, 193-194 = VIZ 1993, 250). Für eine Bejahung des Regelbeispiels des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG genügt danach nicht schon jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig nicht bekannte Verletzung von allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis. Hinzutreten muss vielmehr noch, dass nach den konkreten Umständen des Einzelfalles der in Rede stehende Verstoß die Absicht des Veräußerers erkennen lässt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen und dass der Erwerber diesen konkreten Rechtsverstoß zumindest hätte erkennen können (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 - 7 C 42/93 - ZOV 1996, 207 = KPS § 4 VermG 1/95 und BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 - 7 C 20/94 - ZOV 1996, 207 = KPS § 4 VermG 1/96). Da die den redlichen Erwerb betreffenden Regelungen einen zugunsten des Erwerbers geschaffenen Restitutionsausschluss darstellen, geht die Nichterweislichkeit der dafür maßgeblichen tatsächlichen Voraussetzungen grundsätzlich zu Lasten des sich darauf Berufenden, hier des Kl. Dies folgt aus den auch im Vermögensrecht geltenden allgemeinen Grundsätzen der Beweislast im verwaltungsbehördlichen und verwaltungsgerichtlichen Verfahren (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Oktober 1995 - 7 B 163.95 - ZOV 1996, 59 = KPS 10/95 zu § 4 VermG). Die Anwendung dieser Beweislastregel setzt allerdings voraus, dass greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für eine mögliche Unredlichkeit des Erwerbs gegeben sind, aufgrund derer das Gericht gehalten wäre, den Sachverhalt weiter aufzuklären. Soweit danach auch bei Ausschöpfung der im Einzelfall gebotenen Möglichkeiten eine weitere Sachverhaltsaufklärung nicht gelingt, ist eine Entscheidung zu Lasten des Erwerbers zu treffen (vgl. BVerwG, Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 50).

Solche greifbaren tatsächlichen Anhaltspunkte liegen hier hinsichtlich der Regelbeispiele der Buchstaben a) und b) vor; die Anwendbarkeit des Regelbeispiels des § 4 Abs. 3 Buchst. c) VermG ist hier hingegen in seiner Anwendbarkeit von vornherein ausgeschlossen, weil das Grundstück in Abwesenheit und Unkenntnis des damaligen Eigentümers enteignet und veräußert worden ist. Der Rechtserwerb kann folglich nicht durch eine diesem gegenüber herbeigeführte Zwangslage oder Täuschung beeinflusst gewesen sein.

Der auf der objektiven Seite des Regelbeispieltatbestandes des § 4 Abs. 3 Buchst. a VermG geforderte Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR ist oben im Zusammenhang mit Bejahung des Schädigungstatbestandes des § 1 Abs. 3 VermG bereits ausführlich dargelegt worden. Der Erwerb des Eigentums an dem Eigenheim stand schon deshalb nicht im Einklang mit dem damals geltenden Recht, weil er auf einer rechtswidrigen Enteignung beruhte, die in unmittelbarem zeitlichen und finalen Zusammenhang mit dem Eigenheimkauf stand. Ferner verstieß der Erwerb gegen die Grundsätze der Wohnraumlenkung, wie sie in § 10 Abs. 1 S. 1 bis 3 WLVO geregelt waren. Schließlich war der Kaufvertrag vom 24. Juli 1989 auch im Widerspruch zu § 1 Abs. 2 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke (VerkaufsG 1973) vom 19. Dezember 1973 (GBl. I S. 578) zustande gekommen. Das Eigenheim ist offensichtlich nicht bevorzugt Arbeiterfamilien oder kinderreichen Familien zum Kauf angeboten worden. Mit der "Einverständniserklärung" des Vorsitzenden des Rates des Kreises ... vom 22. Juni 1988 erhielt allein der Kl. eine bevorzugte Erwerbsmöglichkeit zugesprochen, ohne vorangehende Prüfung seiner Bedürftigkeit.

Auf der subjektiven Tatbestandsseite muss sich der Kl. diese Verstöße auch zurechnen lassen; er wusste oder hätte zumindest wissen müssen, dass sie mit geltendem Recht nicht vereinbar waren. Das Tatbestandsmerkmal "hätte wissen müssen" ist gleichbedeutend mit dem Schuldvorwurf der Fahrlässigkeit (BVerwG, Urteil vom 13.9.2000 - 8 C 33/89 -, Buchholz 428 § 4 Abs. 3 VermG Nr. 6 = ZOV 2001, 61 und BVerwG, ZOV 1999, 300, 302 = VIZ 1999, 525, 527). Dieser Begriff ist in § 276 BGB legal definiert als die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Gefordert wird die Beachtung der Sorgfalt, die normalerweise von einem ordentlichen Menschen in der konkreten (damaligen) Lage zu erwarten war. Dabei ist grundsätzlich auf die Verhältnisse des in Betracht kommenden Verkehrskreises Rücksicht zu nehmen, mithin auf das Maß an Umsicht und Sorgfalt, das nach dem Urteil besonnener und gewissenhafter Angehöriger dieses Kreises von dem in seinem Rahmen Handelnden zu fordern ist (BGH, Urteil vom 15. November 1971 - VIII ZR 62/70 - NJW 1972, 150 [151]).

Als Bürgermeister und Vorsitzender des Rates der Gemeinde ... war der Kl. mit den hier einschlägigen Rechtsvorschriften mit Sicherheit bestens vertraut, da insbesondere auch die Entscheidung von Grundstücksangelegenheiten zu seinem Aufgabengebiet gehörte. Aus seiner beruflichen Position heraus hat er aktiv an dem zum Verkauf führenden Verfahren mitgewirkt und zu seinen Gunsten Einfluss auf die Entscheidungsabläufe genommen. Besonders augenscheinlich wurde diese Verquickung beruflicher und persönlicher Angelegenheiten bei Abschluss des notariellen Gebäudekaufvertrages. Ausweislich des Rubrums der notariellen Vertragsurkunde handelte als Verkäufer der Direktor des VEB ... "nicht im eigenen Namen, sondern in mündlicher Vollmacht des Bürgermeisters und Vorsitzenden des Rates der Gemeinde ... vom 24. Juli 1989". Der als Käufer in privater Angelegenheit beim Vertragsschluss anwesende Kl. hatte also dem ohne Vollmacht erschienenen Betriebsdirektor mündlich in seiner Eigenschaft als Vorsitzender des Rates der Gemeinde Vollmacht erteilt, das Grundstück an ihn zu veräußern. Es kann hier offenbleiben, ob der notarielle Vertrag wirksam mit einem nicht formgerecht bevollmächtigten Verkäufer geschlossen werden konnte (vgl. § 57 Abs. 2 ZGB i. V. m. §§ 295 Abs. 2 S. 2, 297 Abs. 1 S. 2 ZGB) - die Vollmacht ist zudem nicht auflagengemäß in Schriftform nachgereicht worden. Denn jedenfalls hat der Kl. den Abschluss des Rechtsgeschäfts durch die mündliche Erteilung der Vollmacht überhaupt erst ermöglicht und sich dadurch wissentlich einen rechtswidrigen Vorteil gesichert.

Zur Überzeugung des Gerichts steht zudem fest, dass dem Kl. klar gewesen sein muss, keinen Anspruch auf Zuweisung von 102 m2 Wohnraum zu haben. Insoweit gilt das bereits oben Gesagte.

War der Kl. bei Erwerb des Eigentums am Gebäude unredlich, konnte er auch das dingliche Nutzungsrecht für das betreffende volkseigene Grundstück nicht redlich erwerben, weil Gebäudekauf und Verleihung des dinglichen Nutzungsrechts stets in einem akzessorischen Verhältnis zueinander standen (BVerwG, Buchholz 428 § 4 Nr. 25).

Der oben geschilderte Sachverhalt liefert zugleich greifbare tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass der Kl. seine Machtstellung als Bürgermeister und Vorsitzender des Rates der Gemeinde im Sinne von § 4 Abs. 3 Buchst. b) VermG dazu ausnutzte, um sich die Erwerbsmöglichkeit zu sichern. So nimmt die "Einverständniserklärung" des Vorsitzenden des Rates des Kreises vom 22. Juni 1988 zweifelsfrei Bezug auf seine Stellung im staatlichen Machtapparat. Dass der Kl. den Vorsitzenden des Rates des Kreises nur deshalb um Zustimmung bat, um jeden Zweifel an der Rechtmäßigkeit auszuräumen, kann schon mit Blick auf das nachfolgende Inanspruchnahmeverfahren und die dortigen Rechtsverstöße ausgeschlossen werden. Offensichtlicher Zweck der Erklärung war die Sicherung einer unangreifbaren Erwerberposition. Unbestreitbarer Beleg für die Ausnutzung seiner beruflichen Position im Zuge des Eigentumserwerbs ist schließlich wiederum die mündliche Erteilung der Verkaufsvollmacht an den Direktor des VEB ... unmittelbar bei Abschluss des notariellen Vertrages am 24. Juli 1989.

Die unter den Ziffern 4. und 5. des Bescheides vom 10. Juli 2000 getroffenen Entscheidungen sind ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden.

Die Aufhebung der dinglichen und schuldrechtlichen Nutzungsrechte ergibt sich in Ansehung der oben festgestellten Unredlichkeit des Kl. zwingend aus den §§ 16 Abs. 3 S. 1, 17 S. 2 VermG. Das Erlöschen des Gebäudeeigentums und die weiteren Feststellungen des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen entsprechen unmittelbar den gesetzlichen Regelungen in § 16 Abs. 3 S. 2 bis 4 VermG.

Die Einräumung eines Vorkaufsrechtes zugunsten des Kl. war gem. § 20 Abs. 1 S. 1 VermG abzulehnen, weil das Nutzungsverhältnis am Grundstück infolge der zuvor ausgesprochenen Aufhebung desselben zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag nicht fortbestand. (...)