Unlautere Machenschaft

Unlautere Machenschaft; vorgeschobener Enteignungszweck; faktische Überschuldung

Das Vorschieben eines gesetzlich vorgesehenen Enteignungsgrundes mit dem Ziel, die durch den Staat selbst herbeigeführte Situation der "faktischen Überschuldung" des Grundstücks wirtschaftlich zugunsten des Staates durch Zugriff auf das Eigentum zu konsolidieren, stellt eine unlautere Machenschaft dar.

Die Kl. begehrt die Rückübertragung der beiden insgesamt 1.840 m2 großen, mit einer Villa bebauten Grundstücke in Berlin Karlshorst.

Das streitbefangene Grundstück, das seit 1938 im Eigentum der Kl. stand, lag im ehemaligen Sperrgebiet Berlin-Karlshorst und wurde - soweit bekannt - ab 1945 zunächst von den sowjetischen Streitkräften genutzt. Seit Oktober 1952 stand das streitbefangene Grundstück unter "Schutz und vorläufiger Verwaltung" entsprechend § 2 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten des Magistrats von Groß-Berlin vom 4. September 1952 (VOBI. für Groß-Berlin, S. 445), da die Kl. nach Westdeutschland übergesiedelt war. Als Verwalter wurde zunächst die KWV Berlin-Lichtenberg eingesetzt. Mit Verwaltungsauftrag vom 17. August 1967 wurde das Büro des Ministerrats, Bereich Versorgungseinrichtungen, Grundstücksverwaltungen Niederschönhausen (später: Versorgungseinrichtung Niederschönhausen) mit Wirkung zum 1. Januar 1967 zum staatlichen Verwalter bestellt.

Mit Schreiben vom 18. Juni 1974 wies die Versorgungseinrichtung darauf hin, daß in den letzten Jahren für die Instandhaltung des Gebäudes 260.952,49 Mark aus dem Staatshaushalt verauslagt, ein weiterer Betrag in Höhe von 93.542,97 Mark zur repräsentativen Gestaltung des Gebäudes und des Gartens investiert und der Fehlbetrag für das Jahr 1973 in Höhe von 4.421,78 Mark ebenfalls aus Haushaltsmitteln gedeckt worden seien. Ausweislich der entsprechenden Jahresendabrechnungen der Versorgungseinrichtung beliefen sich die jährlichen Mieteinnahmen auf insgesamt 4.200,00 Mark. Die Ausgaben für Betriebskosten einschließlich Reparaturen betrugen nach Verrechnung mit den Mieteinnahmen als negativer Fehlbetrag für das Jahr 1970: 7.714,90 Mark, für das Jahr 1973: 4.421,78 Mark und für das Jahr 1974: 4.129,85 Mark. Mit der Begründung, "da die bisherigen Ausgaben die Einnahmen weit übersteigen und auch zukünftig höher liegen werden", beantragte die Versorgungseinrichtung die Inanspruchnahme des streitbefangenen Grundstücks nach dem Aufbaugesetz. Wie sich aus dem Antwortschreiben an die Versorgungseinrichtung vom 10. Juli 1974 ergibt, war das Grundstück zu diesem Zeitpunkt noch nicht als Aufbaugebiet ausgewiesen. Die Eintragung in das Register der Aufbaugebiete zu Zwecken der Instandsetzung erfolgte am 24. Oktober 1974. In dem förmlichen Antrag auf Inanspruchnahme vom 11. November 1974 ist als beabsichtigte Aufbaumaßnahme "lnstandsetzung" angegeben.

Mit Inanspruchnahmebescheid vom 6. März 1975 wurde das Grundstück unter Hinweis auf § 9 AufbauVO mit Wirkung vom 1. Dezember 1974 in Volkseigentum überführt und als Rechtsträger der Versorgungseinrichtung zugeordnet. Mit Feststellungsbescheid vom 6. November 1980 wurde eine Entschädigung in Höhe von 55.850,00 Mark festgesetzt. Be-zug genommen wurde auf die Beratung der Entschädigungskommission, die das Ergebnis der "Wertermittlung" durch den Magistrat von Groß-Berlin vom 10. Januar 1974 übernahm. Ausweislich der Abrechnung vom 27. Oktober 1981 verblieb nach Abzug entsprechender Verbindlichkeiten - unter anderem auch der Fehlbeträge aus den Jahren 1970, 1973 und 1974 in Höhe von 16.266,53 Mark zzgl. Zinsen - ein Entschädigungsbetrag von 35.937,00 Mark, der auf ein Konto des Amts für Rechtsschutz überwiesen wurde. Der Einheitswert des bebauten Grundstücks (W.allee 106) betrug zum 1. Januar 1940 47.500,00 Mark, der des unbebauten Grundstücks (Stichtag 1. Januar 1935) betrug 5.700,00 Mark, d.h. insgesamt 53.200,00 Mark. Ausweislich des Grundstückswert Gutachtens vom 25. April 1990, mit dem der Wert des Grundstücks auf 139.200,00 Mark festgesetzt wurde, wurden vom damaligen Mieter ab dem Jahre 1986 Instandhaltungsleistungen erbracht, die dort aufgeführt sind als "Fliesenarbeiten, Armaturen, Geräteschuppen, Aufwuchs u.a.m.".

Das streitbefangene Grundstück wurde mit Zuordnungsbescheid vom 19. Januar 1995 der Beigeladenen zugeordnet, die am 16. März 1995 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde.

Der Antrag der Kl. auf Rückübertragung wurde mit Bescheid vom 7./27. Januar 1992 abgelehnt. Der Widerspruch der Kl. wurde mit Widerspruchsbescheid vom 16. September 1992 mit der Begründung zurückgewiesen, bei der Enteignung nach der Aufbauverordnung liege kein Fall der entschädigungslosen Enteignung oder der Enteignung gegen eine diskriminierende Entschädigung vor. Anhaltspunkte, daß es sich bei der Enteignung um einen Fall der unlauteren Machenschaften gehandelt habe, seien nicht zu erkennen.

Mit ihrer am 15. Oktober 1992 eingegangenen Klage macht die Kl. geltend, daß gezielt der Zustand einer Überschuldung herbeigeführt worden sei und daher die Voraussetzungen - wenn auch in einer untypischen Fallkonstellation des § 1 Abs. 2 VermG - vorlägen.

Die zulässige Klage ist begründet. Der angegriffene Bescheid erweist sich als rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rech-ten. Der Kl. steht ein Rückübertragungsanspruch gemäß § 1 Abs. 3 VermG zu.

Ein Rückübertragungsanspruch der Kl. ergibt sich jedoch aus § 1 Abs. 3 VermG. Das Vorschieben eines gesetzlich vorgesehenen Enteignungsgrundes, hier: die Inanspruchnahme kraft der Bestimmungen der Aufbauverordnung, mit dem Ziel, die durch den Staat (handelnd durch die Versorgungseinrichtung) selbst herbeigeführte Situation der "faktischen Überschuldung" des Grundstücks und damit die mangelnde wirtschaftli-che Rentabilität der bisher getätigten Investitionen in das Grundstück, wirtschaftlich zugunsten des Staates durch Zugriff auf das Eigentum zu konsolidieren, stellt eine unlautere Machenschaft i.S.d. § 1 Abs. 3 VermG dar.

Nach § 1 Abs. 3 VermG sind solche Vermögenswerte zu restituieren, die aufgrund unlauterer Machenschaften, etwa durch Machtmißbrauch, Kor-ruption, Nötigung oder Täuschung von seiten des Erwerbers, von staatli-chen Stellen oder Dritten erworben wurden. Der Tatbestand erstreckt sich nicht nur auf rechtsgeschäftliche Erwerbsvorgänge, sondern auch auf hoheitliche Erwerbsakte in Form von willkürlichen Enteignungen, auch wenn aus diesem Anlaß Entschädigung gezahlt worden sein sollte (BVerwG, Beschluß vom 4. Januar 1994, in: KPS, VermG, § 1 III, 1/94). Es handelt sich im wesentlichen um zwei Fallgruppen, in denen der ho-heitliche Erwerbsakt als Eigentumsentzug aufgrund unlauterer Machenschaften seitens staatlicher Stellen anzusehen ist. Zum einen sind damit Enteignungen gemeint, bei denen die staatlichen Organe ein den gesetzli-chen Bestimmungen grundsätzlich entsprechendes Vorhaben als Enteignungszweck lediglich vorgeschoben haben, um in Wahrheit zu gänzlich anderen Zwecken das Eigentum an dem Vermögensgegenstand zu erlangen (BVerwG, Beschluß vom 31. März 1994, VIZ 1995, 33; BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1994, in: KPS, § 1 lll VermG, 4/94). Die zweite Fallgruppe zielt auf Sachverhalte, bei denen die eine unlautere Machenschaft begründende Manipulation nicht in einer Verschleierung des wahren Enteignungszwecks liegt, sondern darauf gründet, daß der wahrheitsgemäß angegebene Zweck der Inanspruchnahme offenkundig von keiner Rechtsgrundlage gedeckt sein konnte, der Inanspruchnahmebescheid also nur den äußeren Schein einer gesetzmäßigen Vermögensentziehung zu begründen suchte (BVerwG, Urteil vom 28. Juli 1994, a.a.O.).

Zwar ist der Tatbestand des § 1 Abs. 3 VermG als Vorschrift mit Ausnah-mecharakter grundsätzlich restriktiv auszulegen (vgl. Neuhaus, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmid/Neuhaus, VermG, § 1, Rn. 112), insbesondere reicht die einfache Rechtswidrigkeit des Enteignungsakts un-terhalb der Schwelle der Willkürlichkeit für die Annahme eines Restitutionstatbestands nicht aus. § 1 Abs. 3 VermG will keinen Anspruch auf Rückübertragung allein deswegen gewähren, weil bei einer vermögensentziehenden Maßnahme Vorschriften des DDR-Rechts nicht eingehalten worden sind. Erfaßt werden aber die Fälle, in denen der Staat einen - grundsätzlich rechtlich möglichen - Enteignungstatbestand heranzog, dessen Voraussetzungen jedoch offenkundig nicht vorlagen und der le-diglich - zur Wahrung des äußeren Scheins - die formelle Einordnung in die Rechtsordnung der DDR ermöglichen sollte, um als formelle Rechtfertigung für den staatlichen Zugriff zu dienen, während der tatsächliche Enteignungsgrund auch nach DDR-Recht gerade nicht vorgesehen war. Insoweit zielt § 1 Abs. 3 VermG auf die Berücksichtigung untypischer Fallkonstellationen, die sich dadurch auszeichnen, daß staatliche Handlungsträger grundstücksbezogene Maßnahmen ergriffen haben, die lediglich möglich waren aufgrund der teilungsbedingten Situation Deutschlands, und bei denen der Eigentumszugriff nur durch offenkundige Ausnutzung der staatlichen Machtstellung gelang. So liegt der Fall hier.

Zum Zeitpunkt der Enteignung im Jahre 1974/75 hatten sich die grundstücksbezogenen Aufwendungen zu einer faktischen Überschuldungssituation summiert. Der vorliegende Fall unterscheidet sich von dem "Regelfall" der Überschuldung i.S.d. § 1 Abs. 2 VermG durch die Besonderheit, daß die objektive Überschuldungssituation sich nicht als ökonomischer Zwang im Sinne einer erdrückenden Unwirtschaftlichkeit zu Lasten der Betroffenen auswirkte. Insofern ist - entgegen der Auffassung der Kl. - § 1 Abs. 2 VermG nicht unmittelbar einschlägig. Ein Grundstück ist als überschuldet i.S.d. § 1 Abs. 2 VermG anzusehen, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den - um die ggf. eingetragenen Grundpfandrechte verminderten - Zeitwert der Immobilie überschritten haben und wenn diese vorhandenen Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995, in: KPS, § 1 ll VermG, 2/95). Wie die Jahresendabrechnungen der Versorgungseinrichtung belegen, lag ein Zustand der Kostenunterdeckung - jedenfalls in den letzten zwei Jahren vor der Enteignung - vor. Den Mieteinnahmen in Höhe von jährlich 4.200,00 Mark standen Ausgaben in fast doppelter Höhe gegenüber. Die Fehlbeträge wurden jedoch zunächst aus staatlichen Haushaltsmitteln gedeckt, so daß Verbindlichkeiten zu Lasten der betroffenen Eigentümerin zu diesem Zeitpunkt jedenfalls nicht entstanden. Das Grundstück selbst war bis auf eine vergleichsweise geringfügige Belastung aus dem Jahre 1962 in Höhe von ca. 8.000,00 Mark unbelastet geblieben, d.h. die Beleihungsgrenze i.S.d. Überschuldungstatbestands ist auch nicht annähernd erreicht gewesen. Dieser Umstand ist jedoch lediglich auf die Besonderheit zurückzuführen, daß die Versorgungseinrichtung - offensichtlich aufgrund ihrer besonderen Rechtsstellung und anders als sonstige Verwalter - Zugriff auf staatliche Haushaltsmittel hatte und dadurch die bisherigen grundstücksbezogenen Aufwendungen von mehr als 300.000,00 Mark abdecken konnte, ohne diese Aufwendungen durch grundstücksgesicherte Kredite finanzieren zu müssen. Ob tatsächlich umfangreiche Sanierungsarbeiten auf dem Grundstück durchgeführt wurden, kann dahingestellt bleiben. Ebensowenig kommt es auf die Frage an, ob die Instandsetzungsmaßnahmen überhaupt vom Verwaltungsauftrag gedeckt gewesen waren. Entscheidend ist vielmehr, daß sich die geltend gemachten grundstücksbezogenen Ausgaben bei ordnungsgemäßer Verwaltung zu Lasten des streitbefangenen Grundstücks niedergeschlagen hätten. Angesichts eines für das Jahr 1990 festgestellten Verkehrswertes von 139.200,00 Mark dürfte für den Zeitpunkt der Enteignung 1974/75 bei Aufwendungen von mehr als 300.000,00 Mark die Beleihungsgrenze des Grundstücks überschritten worden sein. Wären die Ausgaben nicht als Fremdmittel, sondern - wie im Regelfall - durch im Grundbuch einzutragende Belastung des Grundstücks gedeckt worden, wäre der Tatbestand der Überschuldung manifest geworden. Wirtschaftlich gesehen hat die Versorgungseinrichtung eine faktisch rechnerische Überschuldungssituation geschaffen, die lediglich deswegen nicht rechtlich greifbar zu Lasten des streitbefangenen Grundstücks im Sinne einer ökonomischen Zwangslage für die damalige Eigentümerin zum Tragen kam, weil die außergewöhnlichen Ausgaben untypischerweise durch staatliche Haushaltsmittel abgedeckt wurden. Dieser Umstand, d. h. die mangelnde wirtschaftliche Rentabilität von Investitionen in ein Grundstück, das in fremdem

zu Lasten des streitbefangenen Grundstücks im Sinne einer ökonomischen Zwangslage für die damalige Eigentümerin zum Tragen kam, weil die außergewöhnlichen Ausgaben untypischerweise durch staatliche Haushaltsmittel abgedeckt wurden. Dieser Umstand, d. h. die mangelnde wirtschaftliche Rentabilität von Investitionen in ein Grundstück, das in fremdem Eigentum steht, ist erkennbar das kausale Motiv für die Einleitung des Enteignungsverfahrens gewesen. Der Enteignungsbeschluß wahrt insofern nur den äußeren Schein einer gesetzlichen Vermögensentziehung. Der angegebene Zweck der Inanspruchnahme, nämlich die Instandsetzung des Gebäudes, lag zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme offenkundig nicht (mehr) vor. Daß Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen nach Überführung in Volkseigentum erfolgt seien, wird weder vorgetragen noch ergeben sich Anhaltspunkte hierfür aus dem beigezogenen Verwaltungsvorgang, der von der Beigeladenen vorgelegt wurde. Damit unterscheidet sich der vorliegende Fall von der Fallkonstellation, die dem Urteil der Kammer vom 24. April 1995 (VG 25 A 445.92) zugrunde lag. Auch dort ging es um eine Enteignung nach der Aufbauverordnung und die Nutzung als Gästehaus des Ministerrats der DDR. Auch dort waren bereits grundstücksbezogene Aufwendungen getätigt worden. Im Unterschied zum vorliegenden Fall war dort jedoch unstreitig, daß die Enteignung jedenfalls auch mit Blick auf künftig erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen erfolgen sollte. Der Enteignungszweck "künftige Werterhaltungsarbeiten" ist von § 3 der Zweiten Durchführungsbestimmung zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972 (GBI. Il S. 641) gedeckt, so daß im dort zu entscheidenden Fall kein willkürlicher Eigentumszugriff i.S.d. § 1 Abs. 3 VermG angenommen werden konnte (vgl. Beschluß des BVerwG vom 5. Dezember 1995, 7 R 309.95, mit dem die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen wurde).

Im vorliegenden Fall war für die für die Enteignung zuständigen staatlichen Entscheidungsträger ausweislich der Begründung der Versorgungseinrichtung im genannten Schreiben vom 18. Juni 1974 offenkundig, daß der Eigentumszugriff ausschließlich der wirtschaftlichen Konsolidierung bzw. Rentabilität mit Blick auf die bisher getätigten staatlichen Ausgaben diente. Mit dem angegebenen Zweck der Inanspruchnahme sollte nur der äußere Schein einer gesetzlichen Vermögensentziehung gewahrt werden. Das ergibt sich aus dem Stichwortprotokoll zu der Sitzung der Entschädigungskommission vom 28. April 1975, in der über die "Forderungen" der Versorgungseinrichtung verhandelt wurde. Das Moment der Willkür liegt im erkennbaren Mißbrauch der Stellung als staatlicher Verwalter, indem dieser einerseits die Forderungen nicht absicherte, also "Überschuldung" vermied, diese Forderungen andererseits zur Grundlage der Inanspruchnahme machte. Daß wirtschaftliche Gründe einen Eigentumszugriff sinnvoll erscheinen lassen mögen, nimmt der Enteignung nicht den Makel der Willkür. Es liegt nicht lediglich ein einfacher Rechtsverstoß vor, sondern die Enteignungsentscheidung zeichnet sich durch ein zielgerichtetes, manipulatives Element aus, d. h. die Behörde hat sich unter Berufung auf eine vorhandene Eingriffsgrundlage bewußt und unter Ausnutzung ihrer staatlichen Machtstellung über die bestehende Rechtsordnung hinweggesetzt, um (hier:) der staatlichen Stelle "Versorgungseinrichtung" einen von der Rechtsordnung nicht vorgesehenen Vorteil zu verschaffen. Daß die Versorgungseinrichtung zu einem früheren Zeitpunkt, nämlich vor Durchführung der kostenintensiven Instandsetzungsmaßnahmen eine Inanspruchnahme des streitbefangenen Grundstücks nach der Aufbauverordnung möglicherweise hätte beantragen können und die daraufhin verfügte Enteignung als von der gesetzlichen Grundlage gedeckt hätte angesehen werden können, berührt die Qualifizierung des erfolgten Eigentumsentzugs als willkürliche Enteignung i.S.d. § 1 Abs. 3 VermG nicht. Die Willkürlichkeit der Entscheidung gründet sich gerade auf den Rückgriff auf bzw. das Nachschieben des Enteignungsgrundes "Instandsetzung". Die Manipulation liegt darin, daß eine - wohl rechtlich zulässige Enteignung für künftige Instandsetzungsmaßnahmen unterlassen wurde und später bei der tatsächlichen Enteignung "Instandsetzung" angegeben wurde, obwohl jetzt nur noch wirtschaftliche Gründe maßgeblich waren. Eine "hypothetisch" mögliche rechtmäßige Enteignung berührt die tatsächlich erfolgte machtmißbräuchliche Enteignung nicht (vgl. dazu auch BVerwG, Beschluß vom 4. Januar 1994, in: KPS, § 1 III VermG, 1/94). Insofern verfängt das Argument des Bekl. nicht, faktisch habe sich die Versorgungseinrichtung bereits seit 1967 als "Eigentümerin" geriert, d. h. das Grundstück so behandelt, als sei es bereits in Volkseigentum überführt worden. Entscheidend ist, daß die faktische Situation erst im nachhinein unter Ausnutzung der staatlichen Machtstellung zur Wahrung des äußeren Scheins und zur wirtschaftlichen Konsolidierung der faktischen Grundstücksbelastungen zugunsten des Staates rechtlich zur Deckung gebracht wurde.

Der Umstand, daß auf Eintragung entsprechender Grundstücksbelastungen verzichtet worden war, d. h. der Kl. heute ein unbelastetes Grundstück zurückübertragen wird, berührt die Tatbestandsmäßigkeit des Eigentumsentzugs als unlautere Machenschaft i.S.d. § 1 Abs. 3 VermG nicht. Ob dieser Umstand etwa bereicherungsrechtlich oder ob in Anlehnung an die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 6. April 1995 (in: KPS, § 1 Vl VermG, 2/95) die Wertsteigerung als Gegenleistung und insofern in entsprechender Anwendung des § 7 a Abs. 2 VermG zu erfassen wäre, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung.