unlautere Machenschaft

unlautere Machenschaft; Bevölkerungspreise; Industriepreise; Überschuldung; nicht kostendeckende Mieten; Instandssetzungskosten

Bedeutung von "Bevölkerungspreisen" und "Industriepreisen" bei Instandsetzungskosten; keine unlautere Machenschaft durch Einbeziehung in Dachprogramm.

Die Kl. begehren die Rückübertragung des Eigentums an dem 781 m2 großen Mietwohngrundstück W.-straße in Berlin Lichtenberg nach dem Vermögensgesetz. Eingetragener Eigentümer ist die Beigeladene.

Die Kl. erwarben das Grundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 4. März 1953 für 66.000 DM. Der Einheitswert ist im Kaufvertrag mit 55.700 DM angegeben. Sie wurden am 22. Februar 1954 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Sie übernahmen unter Anrechnung auf den Kaufpreis zwei Darlehenshypotheken, die nach Bescheinigungen der Deutschen Investitionsbank noch über 32.854,68 DM und 12.658,18 DM valutierten; sie wurden am 8. Oktober 1984 gelöscht. Der Kl. zu 1. leistete auf die Hypotheken vierteljährliche Zahlungen von 455 M bzw. 190,77 M; die letzten Raten wurden am 13. März 1984 gezahlt. Eine Restkaufgeldhypothek über 15.000 DM wurde bereits 1956 gelöscht. Zum Zeitpunkt des Eigentumserwerb waren weder weitere Grundpfandrechte eingetragen noch erfolgten später Eintragungen.

Das Grundstück wurde unter lfd. Nr. ... in die Objektliste des Dachprogramms 1986 des Stadtbezirks Lichtenberg aufgenommen. Unter dem 10. September 1986 schrieb der Rat des Stadtbezirks Berlin-Lichtenberg, Abteilung Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft, an den Kl. zu 1.: "Das durch Sie verwaltete o. g. Wohnhaus ist im Stadtbezirkshamonogramm 1986, Planteil Dachprogramm, ausgewiesen. Ich bitte Sie, kurzfristig den dazu notwendigen Kredit laut beiliegendem Kostenvoranschlag bei der Sparkasse der Stadt Berlin aufzunehmen. Gleichzeitig bitte ich bis 30.9.1986 um Rückinformation über die erfolgte Kreditaufnahme, da sonst die Finanzierung durch meine Fachabteilung angeordnet wird."

Dem Schreiben war ein Kostenvoranschlag des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin Lichtenberg (KWV) vom 3. Juni 1986 beigefügt, in dem für Rüstung, Dachumdeckung zu 20 %, Reparatur der Dachentwässerung und Schornsteinerneuerung 35.700 M (Pb 86) bzw. 18.930 M (Pb 66) angesetzt waren. Der Kl. zu 1. wandte sich daraufhin an den Rat des Stadtbezirks mit Schreiben vom 29. September 1986, in dem es u. a. heißt: "Wegen der Kreditaufnahme möchte ich Ihnen meinen Standpunkt mitteilen. Ich als Eigentümer und Verwalter bin 71 Jahre und in ständiger ärztlicher Behandlung. Eine so wichtige Entscheidung kann ich so nicht akzeptieren. Ich würde mich mit Dingen belasten, die ich nicht mehr übersehen kann. Aus diesem Grunde habe ich ... den Antrag gestellt, mein schuldenfreies Haus in Volkseigentum zu überführen... Das Dach selbst ist regendicht. Es wurde von mir umgedeckt bzw. ausgebessert, Mängelanzeigen des Bez.-Schornsteinfegermeisters liegen nicht vor."

Bereits am 23. September 1986 hatten die Kl. dem Magistrat von Berlin den Eigentumsverzicht angeboten. Unter "Gründe des Angebots" trugen sie jeweils "Krankheit und Alter" ein; die Kl. zu 2. war damals 67 Jahre alt; sie verfügten gemeinsam über ca. 9.000 M jährliche Rente. Nach den Angaben in dem Formular handelte es sich bei dem Gebäude um ein 1938 erbautes dreistöckiges Vorderhaus mit neun Zweizimmerwohnungen mit Bad; in dem Haus befanden sich 16 Öfen und zwei Gasheizungen. Nach der Aufwands- und Ertragsberechnung betrugen die jährlichen Mieteinnahmen etwa 6.100 M und die Einnahmenüberschüsse für 1983 und 1984 1.479,05 M und 1.013,21 M; 1985 ergab sich ein Zuschuß von 419,52 M. Die Instandhaltungskosten betrugen nach diesen Angaben 536,34 M 1983, 75,64 M 1984 und 2.159,66 M 1985. Unter "Baulicher Zustand des Grundstücks" ist eingetragen: "Schornsteine und Fassaden renovieren"; unter "z. Z. notwendige Instandsetzungsarbeiten" sind die Punkte a) (Fassadenputz) und b) (Dachrinnen, Abfallrohre, Schornsteine, Dach) unterstrichen. Unter "Größere wertverbessernde Maßnahmen ..." ist u. a. eingetragen "Giebel angerüstet und verputzt 1965", "Weg zementiert", "8 Badeofen und 1 Badewanne erneuert", "Hofseite des Hauses Dach umgedeckt" sowie "Hofseite Teil eingerüstet und abgeputzt", "4 Abfallrohre erneuert" und "6 Öfen erneuert, Gasheizung eingebaut".

Unter dem 3. Oktober 1986 bestätigte die Abteilung Finanzen das Baujahr des Hauses und die Höhe des Einheitswertes mit 55.700 M zum 1. April 1940. Am 28. Oktober 1986 wurde der Verzicht der Kl. auf das Eigentum an dem Grundstück protokolliert. Auf demselben Protokoll wurde die Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt. Mit Rechtsträger-nachweis vom selben Tag wurde die KWV zum Rechtsträger bestellt; die Grundbuchumschreibung erfolgte am 25. November 1986.

Mit Schreiben vom 4. Februar 1987 an den Rat des Stadtbezirks beschrieb die KWV den Zustand einer Wohnung im 3. Geschoß folgendermaßen.

"Das Wohnzimmer ist eine akute Gefahrenstelle. Der gesamte Deckenputz ist lose und droht herunterzufallen. Um den Deckenputz zu erneuern, muß dieser Raum leergeräumt werden.

Im gleichen Raum muß der Ofen abgetragen werden und neu gesetzt werden. Auch im Bad muß der Badeofen erneuert werden ...

Eine Sperrung des Raumes zur Nutzung wurde durch uns ausgesprochen." Die Sanierung wurde erst 1992 mit einem Kostenaufwand von etwa 38.000 DM durchgeführt.

Im August/September 1990 meldeten die Kl. vermögensrechtliche Ansprüche für das Streitgrundstück an.

Mit Bescheid vom 25. Mai 1994 lehnte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen Lichtenberg den Antrag ab.

Mit der Klage machen die Kl. geltend, daß zur Berechnung der Überschuldung nicht der Einheitswert hätte herangezogen werden dürfen; es hätte vielmehr der Wert des Hauses an Hand der Bewertungsrichtlinien der DDR festgestellt werden müssen.

Die zulässige Verpflichtungsklage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Kl. haben keinen Anspruch auf Rückübertragung des streitbefangenen Grundstücks. Das Grundstück unterlag keiner Maßnahme i. S. d. § 1 VermG.

Das streitgegenständliche Grundstück ist nicht gemäß § 1 Abs. 2 VermG wegen Überschuldung in Volkseigentum überführt worden. Diese Regelung eröffnet nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. BVerwGE 98, 87 [89 f.] und Urteil vom 30. Mai 1996 - BVerwG 7 C 47.94 - Buchholz 428 § 1 VermG Nr. 78 = VIZ 1996, 514 = ZIP 1996, 1570 = ZOV 1996, 378) einen Anspruch auf Rückübertragung, wenn sich die infolge der Eigentums- und Mietenpolitik der DDR latent vorhandene Gefahr der Überschuldung von Mietwohngrundstücken zu einer konkreten ökonomischen Zwangslage verdichtet hatte, die ein weiteres Festhalten an dem Eigentum als wirtschaftlich sinnlos er-scheinen ließ, so daß der Eigentümer als Ausweg aus dieser Zwangslage den Eigentumsverzicht, die Schenkung oder die Erbausschlagung gewählt hat. Dazu müssen drei Tatbestandsmerkmale erfüllt sein: Erstens müssen für das bebaute Grundstück oder das Gebäude in dem Zeitraum vor dem Eigentumsverlust nicht kostendeckende Mieten erzielt worden sein. Diese Kostenunterdeckung muß zweitens die - bereits eingetretene oder unmittelbar bevorstehende - Überschuldung des Grundstücks verursacht haben. Drittens muß diese Überschuldung die wesentliche Ursache dafür gewesen sein, daß das Grundstück durch einen der in § 1 Abs. 2 VermG genannten Vorgänge in Volkseigentum übernommen wurde.

Im vorliegenden Fall kann eine Überschuldung nicht festgestellt werden. Ein Grundstück war überschuldet, wenn die ihm zuzuordnenden Verbindlichkeiten den Zeitwert der Immobilie überschritten haben und diese Schulden nicht innerhalb zumutbarer Zeit durch den zu erwartenden Mietertrag gedeckt werden konnten. Dabei sind auch diejenigen Aufwendungen zu berücksichtigen, die im Zeitpunkt des Eigentumsverzichts für Instandsetzungsmaßnahmen zur Sicherung der bestimmungsgemäßen Nutzung der Immobilie unaufschiebbar notwendig gewesen wären (BVerwGE 98, 87 [90]). Die Prüfung der Überschuldung wird dann erleichtert, wenn der notwendige Reparaturaufwand schon bei überschlägiger Betrachtung deutlich vom Betrag des Einheitswerts abweicht. Erfahrungsgemäß lag der Zeitwert von Mietwohngrundstücken in der DDR meist etwas über dem Einheitswert. Kredite wurden daher üb-licherweise höchstens bis zum Einheitswert bewilligt. Es darf daher an-genommen werden, daß Verbindlichkeiten, die deutlich unterhalb des Einheitswerts lagen, keine Überschuldung des Vermögenswerts begründen konnten, es sei denn, der bauliche Zustand des Grundstücks war der-art schlecht, daß der Zeitwert wesentlich unter dem Einheitswert lag. Auf der anderen Seite begründen den Einheitswert erheblich übersteigende Verbindlichkeiten mangels anderer Anhaltspunkte die Annahme einer Überschuldung, weil dann die generell übliche Beleihungsgrenze in je-dem Fall überschritten war. Voraussetzung für eine solche überschlägige Prüfung ist jedoch, daß das Gericht Feststellungen zum Einheitswert ge troffen und nachvollziehbar ermittelt hat, welchen Aufwand notwendige Reparaturen erfordert hätten (BVerwGE 98, 87 [99]). Danach ist hier zunächst von dem Einheitswert von 55.700 M auszugehen. Dieser Wert erscheint angesichts des 1953 erzielten Kaufpreises von 66.000 DM und des nach Bekunden aller Zeugen für DDR-Verhältnisse guten Zustandes des Hauses zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts auch realistisch.

Unaufschiebbar notwendig ist eine Instandsetzungsmaßnahme nicht erst dann, wenn sonst unmittelbar die Unbewohnbarkeit des Hauses gedroht hätte, sondern auch dann, wenn in absehbarer Zeit die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit gefährdet oder ein weitaus größerer Sachschaden als Folge der unterbliebenen Reparatur zu erwarten gewesen wäre (BVerwGE 98, 87 [96 f.]). So kann beispielsweise ein undichtes Dach oder ein nasser Keller die Bewohnbarkeit eines Hauses möglicherweise über Jahre hinaus noch nicht wesentlich beeinträchtigen. Dennoch wird ein vernünftiger Eigentümer versuchen, solche Schäden alsbald und nicht erst unmittelbar vor Eintritt der Unbewohnbarkeit zu beheben oder zumindest solche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, die größere Folgeschäden verhindern (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - 7 C 48.94 -, Buchholz 112 § 1 VermG Nr. 40 = VIZ 1995, 348 = ZIP 1995, 958 = ZOV 1995, 300)

Die Kosten der nach diesen Maßstäben feststellbaren zum Zeitpunkt des Eigentumsverzichts unaufschiebbar notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen erreichten den Einheitswert des streitgegenständlichen Grundstückes bei weitem nicht. Unmittelbar bevor standen auf jeden Fall die Kosten der Dachsanierung, da den Kl. eine entsprechende Verpflichtung auferlegt werden sollte. Allerdings wären den Kl. danach nur Kosten in Höhe von 18.930 M entstanden. Nach § 2 Abs. 2 lit. a) der Anordnung Nr. Pr. 212 über die Preise für Baureparaturen vom 10. Mai 1979 (GBl. I S. 172; zuletzt geändert durch Anordnung Nr. Pr. 212/3 über die Preise für Baureparaturen vom 10. Februar 1982, GBl. I S. 163) waren der Bevölkerung Industrieabgabepreise nach dem Stand vom 1. Januar 1966 zu berechnen (sog. Preisbasis - Pb - 66). Die höheren Kosten auf der Preisbasis 1986 (Pb 86) waren daher nur für die KWV relevant, die diesen Betrag an das Bauunternehmen zu leisten gehabt und die Differenz nach § 2 Abs. 1 der Anordnung zur Regulierung von Preisausgleichen für Bauleistungen und für den Verkauf von Baumaterialien gegenüber der Bevölkerung und den der Bevölkerung gleichgestellten Abnehmern nach Einführung der Industriepreise der 3. Etappe der Industriepreisreform - Preisausgleichsanordnung - Bauwesen - vom 15. Dezember 1966 (GBl. II S. 1205) von ihrer kontoführenden Bank erstattet bekommen hätte.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme kann nicht festgestellt werden, daß die Erneuerung der Gas- und Wasserleitungen unaufschiebbar notwendig gewesen wäre. (wird ausgeführt)

Für die Sanierung der Dachgeschoßwohnung kann nicht von dem 1992 erforderlichen Kostenaufwand in DM ausgegangen werden, da DDR-Preise - zumal auf der für die Kl. einschlägigen Preisbasis 1966 - deutlich niedriger waren. Da die Kl. der Schätzung des Bekl., daß die 1992 durchgeführten Arbeiten zu DDR-Preisen etwa 3.000 M gekostet hätten, nicht widersprochen haben, ist von diesem Betrag auszugehen. Die Dringlichkeit der nach Klägervortrag weiter erforderlichen Reparaturen von Fassaden, Fenstern und Öfen ist weder substantiiert dargelegt noch ist dafür Beweis angetreten; Beweismittel, denen von Amts wegen nachgegangen werden müßte, sind nicht ersichtlich. Hinsichtlich der Öfen spricht zudem viel dafür, daß sie - wie offenbar bereits in den Jahren vor dem Eigentumsverzicht - sukzessive mit den laufenden Einnahmen hätten erneuert werden können.

Danach hätten zunächst Kosten von rund 33.000 M einem Einheitswert von 55.700 M gegenübergestanden. Hinzu kommen noch Kosten für die Sanierung holzbockbefallener Dachbalken. Es liegt auf der Hand, daß ein vernünftiger Hauseigentümer angesichts der Gefahr, daß weitere Balken befallen werden, diese Sanierung umgehend vorgenommen hätte. Da aber der Aussage des Zeugen Sch. nur entnommen werden kann, daß Dachbalken mit Holzbock befallen waren, nicht aber in welchem Maße dies der Fall war und wieviele Balken befallen waren, kann nicht festgestellt werden, daß diese zusätzlichen Kosten zusammen mit den bereits festgestellten zu einer Überschuldung geführt hätten. Selbst von den nach Klägervortrag 2.800 M betragenden Kosten für die Erneuerung eines Balkens ausgehend hätten demnach mehrere Balken ausgetauscht werden können; es steht aber noch nicht einmal fest, daß Balken nicht auch ohne Austausch durch Abbeilen und Chemikalieneinsatz und damit kostengünstiger hätten saniert werden können.

Es sind schließlich keine unlauteren Machenschaften i. S. d. § 1 Abs. 3 VermG feststellbar. Diese Bestimmung betrifft solche Vorgänge, bei de-nen im Einzelfall in manipulativer, sittlich vorwerfbarer Weise unter Verstoß gegen die Rechtsordnung der DDR auf bestimmte Vermögenswerte zugegriffen wurde (BVerwG, Beschluß vom 21. November 1994 - 7 B 91.94 -, VIZ 1995, 161 m.w.N ). Dabei reicht die einfache Rechts-widrigkeit des Enteignungsaktes unterhalb der Schwelle der Willkürlichkeit für die Annahme eines solchen Tatbestandes nicht aus, da die Vor-schrift des § 1 Abs. 3 VermG keinen Anspruch auf Rückübertragung al-lein deswegen gewähren will, weil Regelungen des DDR-Rechts nicht beachtet worden sind (BVerwG, Beschlüsse vom 4. Januar 1994 - 7 B 99.93 -, VIZ 1994, 185, und vom 31. März 1994 - 7 B 171/93 -, VIZ 1995, 33 sowie Urteil vom 28. Juli 1994 - 7 C 41.93 -, ZIP 1994, 1482 = VIZ 1994, 601). Es ist nicht erkennbar, daß die Anordnung der Dachsanierung im Zuge des Dachprogramms 1986 dazu diente, die Kl. aus dem Eigentum zu verdrängen. Vielmehr ergibt sich aus der Objektliste, daß bei ins-gesamt 403 zu reparierenden Dächern die Wohnverhältnisse von ca. 7.900 Lichtenberger Bürgern verbessert werden sollten, indem ihnen trockenes Wohnen gesichert werde. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß dem Programm, welches volkseigene und private Wohngrundstücke unterschiedslos erfaßte, eine andere - manipulative - Intention zu Grunde lag, zumal die Kl. die Notwendigkeit von Arbeiten am Dach selbst nicht in Frage gestellt haben.