Unkostenpauschale bei vorzeitigem Vertragsende

Unkostenpauschale bei vorzeitigem Vertragsende; Kaution - Verzinsung und Fälligkeit der Rückzahlung; Beendigung des Mietverhältnisses, vorzeitige; Formularklausel, Unkostenabgeltung, Kaution, Verzinsung, Rückzahlungszeitpunkt

1. Die formularvertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter bei vorzeitiger Vertragsbeendigung eine halbe Monatsmiete als pauschale Unkostenabgeltung zahlen soll, ist wirksam; sie verstößt auch nicht gegen die Vorschriften des AGBG.

2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters entsteht, sofern nicht besondere Umstände vorliegen, drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses.

3. Enthält eine vor dem Inkrafttreten des § 550 b BGB abgeschlossene Kautionsvereinbarung den Ausschluß der Verzinsung, so folgt die Verzinsungspflicht jedenfalls vom Inkrafttreten des § 550 b BGB (1. Januar 1983) an, aus dem Gesetz.

Die Bekl. konnte von der Kl. eine halbe Montagsmiete nach § 2 Nr. 9 des Mietvertrages als pauschale Unkostenabgeltung verlangen. Diese Klausel in dem Formularmietvertrag ist wirksam. Die Vereinbarung einer pauschalen Unkostenabgeltung für den Fall der vorzeitigen Vertragsbeendigung stellt keine Vertragsstrafe im Sinne der §§ 339 ff. BGB dar; so daß ein Verstoß gegen § 550 a BGB nicht vorliegt (vgl. AG Hamburg-Altona v. 22.5.80, WM 1980, 248; AG Hamburg v. 15.11.84, WM 1985, 113). Der gegenteiligen Auffassung (AG Wuppertal v. 8.9.80, WM 1981, 105; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., S. 93) vermag sich die Kammer nicht anzuschließen.

Durch die Vereinbarung, daß der Mieter bei vorzeitiger Vertragsbeendigung eine halbe Monatsmiete zu zahlen habe, soll nach der Zweckbestimmung der dem Vermieter üblicherweise bei einem Mieterwechsel entstehende Verwaltungsaufwand auf den Mieter abgewälzt werden. Ein Druckmittel, durch das der Mieter zur Einhaltung des Vertrages bewegt werden soll, ist hierin nicht zu sehen.

Die Klausel verstößt auch nicht gegen Vorschriften des AGBG.

§ 11 Nr. 5 AGBG ist für den hier vorliegenden Fall der einverständlichen Vertragsaufhebung - der von § 2 Nr. 9 des Mietvertrages neben der Beendigung durch eine fristlose Kündigung erfaßt wird - nicht einschlägig, da es sich nicht um einen pauschalierten Schadenersatz handelt. Durch die Mietvertragsklausel soll insoweit nicht die Höhe eines dem Grunde nach bestehenden Schadenersatzanspruchs des Vermieters geregelt werden.

§ 10 Nr. 7 AGBG findet ebenfalls keine Anwendung, denn diese Vorschrift setzt das Bestehen von gesetzlichen oder vertraglichen Vergütungs- oder Aufwendungsersatzansprüchen nach Rücktritt oder Kündigung voraus, während hier ein Anspruch des Vermieters erst begründet wird.

Schließlich steht auch § 9 AGBG der Wirksamkeit der Klausel nicht entgegen. Denn eine unangemessene Benachteiligung des Mieters wird durch die Abwälzung der Verwaltungskosten auf ihn unter Berücksichtigung des Umstandes, daß er hierfür von der u.U. noch langfristigen Bindung an den Mietvertrag mit den daraus resultierenden Verpflichtungen freikommt, nicht bewirkt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die pauschale Unkostenabgeltung in einem vernünftigen Rahmen hält. Der Betrag von einer halben Monatsmiete erscheint (noch) angemessen.

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Die Leistung der Kaution war zulässig, da die Wohnung keiner Preisbindung unterlag. Der Kautionsrückzahlungsanspruch entstand bei Beendigung des Mietverhältnisses. Fällig wurde er jedoch erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungsfrist (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., S. 110 m.w.N.). Diese ist - sofern nicht besondere Umstände, solche liegen hier nicht vor, für eine kürzere oder längere Frist sprechen - mit drei Monaten zu bemessen.

Hinsichtlich des Anspruchs der Kl. auf die Zinsen aus der Kaution seit Begebung der 2.000,-- DM ist das Urteil des Amtsgerichts zutreffend.

Der formularmäßige Ausschluß der Verzinsung in dem Mietvertrag aus dem Jahr 1980 war nach § 9 AGBG unwirksam (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, Anhang §§ 9-11, Rdnr. 504; Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, Bd. III Miet-AGB, Rdnr. 12; LG Frankfurt v. 20.8.86, WM 1986, 336). Denn da eine Mietkaution als irreguläres (uneigentliches) Nutzungspfandrecht in sinngemäßer Anwendung von § 1213 iVm § 1204 BGB anzusehen ist (BayObLG v. 9.2.81, NJW 1981, 994), stehen grundsätzlich dem Mieter die Zinsen zu. Es muß deshalb als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen werden, wenn er für das dem Vermieter überlassene Kapital keine Zinsen erhält. Insoweit kann auch die Regelung in § 550 b BGB, durch deren Einführung der Gesetzgeber eine klare Wertentscheidung getroffen hat, als Maßstab im Rahmen einer Inhaltskontrolle nach dem AGBG berücksichtigt werden.

Die Verzinsungspflicht folgt daher vom Inkrafttreten des § 550 b BGB am 1. Januar 1983 an aus Art. 4 Nr. 2 EAMWoG. Für den Zeitraum ab 1. April 1980 ist auf den Rechtsentscheid des BGH vom 8.7.82 abzustellen, wonach der Kautionsbetrag vom Empfang an zu verzinsen ist, wenn der Vertrag keine Regelung enthält.