Unkonkretes Mieterhöhungsverlangen

Lässt das Mieterhöhungsverlangen nicht konkret erkennen, dass eine Überschreitung der ortsüblichen Miete nicht vorliegt, ist eine Zustimmungsklage ohne weitere Beweiserhebung als unbegründet abzuweisen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung gefordert, wobei sie zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Mietspiegel 2015 Bezug nahm, den sie allerdings nicht für qualifiziert i.S.v. § 558d Abs. 1 BGB hielt. Die Kl. ist - auch unter Bezugnahme auf Urteile des Amtsgerichts Charlottenburg und des Landgerichts Berlin - der Auffassung, dass der Berliner Mietspiegel 2015 aufgrund methodischer Mängel nicht als nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt angesehen werden könne und sich daher auch nicht im Wege der Schätzung als Erkenntnisquelle zur Beurteilung der ortsübliche Vergleichsmiete eigne. Die Kl. trägt zu den wohnwertbeeinflussenden Merkmalen der Wohnung vor und bietet zum Beweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete die Einholung eines Sachverständigengutachtens an. Der Bekl. beantragt Klageabweisung und vermisst eine Begründung der Mieterhöhung.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB. Hiernach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete im Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Es kann nach dem Vortrag der Kl. nicht festgestellt werden, dass mit dem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Insoweit fehlt eine Begründung für diese Behauptung, da die Kl. den Berliner Mietspiegel 2015 als taugliche Erkenntnisquelle ausdrücklich ausschließt und auch andere Quellen für ihre Erkenntnis nicht nennt. Dies können die in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel sein; auch sind weitere Erkenntnisquellen denkbar. Es muss jedenfalls konkret erkennbar sein, dass eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mit ihren wohnwertbeeinflussenden Merkmalen nicht vorliegt. Ohne diesen Vortrag käme auch eine Beweiserhebung nicht in Betracht, denn dies liefe auf eine unzulässige Ausforschung hinaus; abgesehen davon ist eine sachgerechte Einlassung des Mieters zu einer substanzlosen Behauptung des Vermieters nicht möglich.

Aufgehoben durch Urteil des LG Berlin vom 7. September 2016 - 65 S 79/16 -

Lässt ein Mieterhöhungsverlangen nicht konkret erkennen, dass eine Überschreitung der ortsüblichen Miete nicht vorliegt, ist eine darauf gestützte Zustimmungsklage ohne weitere Beweiserhebung als unbegründet abzuweisen, so das AG Köpenick.

Die Klägerin (Vermieterin) verlangt vom beklagten Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung. Zur Begründung der Mieterhöhung hat sie auf den Berliner Mietspiegel 2015 Bezug genommen, gleichzeitig aber erklärt, dass sie diesen Mietspiegel nicht für einen qualifizierten Mietspiegel halte, weil er methodische Mängel aufweise und nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. Er eigne sich deshalb auch nicht dafür, die ortsübliche Miete mit seiner Hilfe zu schätzen. Die Klägerin trägt eigene wertbeeinflussende Merkmale der Wohnung vor und bietet Beweis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens an.

Das AG weist die Klage ab, weil dem Mieterhöhungsverlangen eine Begründung fehle und die Einholung eines Sachverständigengutachtens ein unzulässiger Ausforschungsbeweis sei.

Das Urteil des AG ist ein eher skurriler Beitrag zu den immer zahlreicher werdenden Urteilen zum Erkenntniswert der Berliner Mietspiegel (qualifiziert, unqualifiziert; als einfacher Mietspiegel geeignete Schätzungsgrundlage; gar keine Verwendung, sondern Sachverständigengutachten bei substantiierten Angriffen des Vermieters gegen den Mietspiegel).

Vorliegend hatte die Vermieterin das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel begründet; unabhängig von dessen Qualifikation war es nach § 558 a BGB formell ordnungsgemäß begründet und die Zustimmungsklage zulässig. Ob das Mieterhöhungsverlangen auch materiell begründet war, bedurfte des Beweises im Prozess. Die Vermieterin hatte sich vorliegend auf Sachverständigengutachten berufen. Das AG hatte drei Möglichkeiten

1. dem Beweisangebot nachzugehen und ein Gutachten einzuholen,

2. von Amts wegen den Mietspiegel als Schätzungsgrundlage zu nehmen, wie andere Gerichte in vergleichbaren Fällen oder

3. den Mietspiegel als qualifiziert und damit als Beweismittel anzusehen.

Das AG entschied sich für eine vierte – unzulässige – Variante. Hier einen unzulässigen Ausforschungsbeweis anzunehmen, obwohl die Vermieterin sich auf wohnwerterhöhende Merkmale berufen hatte, ist dagegen schlicht unzutreffend. Der Verweis auf die Begründungsmittel des § 558 a BGB geht fehl, denn dabei geht es nur um irgendeine (formale) Begründung für das Mieterhöhungsverlangen, nicht aber um den Beweis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.