Unklarheitenregel für Auslegung von AGB, vertragliche Abrechnungsfrist für Heizkosten, Ausschlussfrist für Nachforderungen bei verspäteter Abrechnung von Betriebskosten

a) Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kommt nur zur Anwendung, sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind (Bestätigung von BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14 m.w.N.; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, GE 2012, 889 = NJW 2012, 2270 Rn. 28 m.w.N.; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, GE 2015, 116 = WuM 2015, 80 Rn. 16). Hierbei bleiben Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO. m.w.N.; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, aaO.; vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16).

b) Einer unter der Geltung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG von einem Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellten Formularklausel, die bestimmt: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]“, ist keine Ausschlusswirkung dahin beizumessen, dass der Vermieter mit Ablauf dieser Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.

1 Die Bekl. sind aufgrund eines am 11. November 1980 abgeschlossenen Mietvertrags Mieter einer Wohnung der Kl. in Berlin. Nach den mietvertraglichen Vereinbarungen haben die Bekl. zuzüglich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Hinsichtlich der Abrechnung des Heizkostenvorschusses enthält der Mietvertrag unter § 5.6 folgende vorformulierte Regelung:

„Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]“

2 Die Heizperiode läuft gemäß § 5.1 des Mietvertrages vom 1. Oktober eines Jahres bis zum 30. April des Folgejahres.

3 Am 30. Oktober 2012 übermittelte die Kl. den Bekl. die Abrechnung über die Heizkosten 2011/2012 und die Wasserkosten 2011. Die Abrechnung schließt mit einer Nachforderung von 428,39 €, davon entfallen 196,12 € auf die Heizkosten. Die Bekl. haben einen Ausgleich der Forderung abgelehnt und unter anderem geltend gemacht, die Abrechnung der Heizkosten sei verspätet erfolgt.

4 Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 428,39 € […] gerichtete Klage abgewiesen. Mit der vom Amtsgericht zugelassenen Berufung hat sich die Kl. gegen die Abweisung der Klage hinsichtlich der Heizkostennachforderung von 196,12 € […] gewandt. Ihr Rechtsmittel ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klagebegehren in dem zuletzt geltend gemachten Umfang weiter.

5 Die Revision hat überwiegend Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausgeführt: […]

II. 12 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kl. auf Zahlung der geltend gemachten Heizkostennachforderung von 196,12 € gemäß § 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 3, 5.6 des Mietvertrags […] nicht verneint werden. […]

13 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die Kl. die Abrechnung erst nach Ablauf der im Mietvertrag vereinbarten Frist erstellt hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei der in § 5.6 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarung um eine von der Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung. Soweit das Berufungsgericht die darin getroffene Vereinbarung, wonach „spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen“ ist, dahin ausgelegt hat, dass sie der Kl. eine Abrechnung bis spätestens zum 30. Juni des Jahres vorschreibt, in dem die abzurechnende Heizperiode geendet hat, also keine erst zum 30. Juni des Folgejahres ablaufende Abrechnungsfrist vorsieht, lässt dies in Anbetracht des eindeutigen Wortlauts der Klausel keine Rechtsfehler erkennen. Auch die Revision nimmt diese Auslegung hin.

14 2. Die vereinbarte Abrechnungsfrist beträgt damit zwei Monate (1. Mai bis 30. Juni), ist also deutlich kürzer als die - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 9 EGBGB für die streitgegenständliche Abrechnung maßgebliche - gesetzliche Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Jedoch lässt § 556 Abs. 4 BGB Raum für abweichende Parteiabreden, soweit diese nicht zum Nachteil des Mieters von der Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB abweichen.

15 Eine solche, von § 556 Abs. 4 BGB nicht ausgeschlossene Abrede haben die Parteien in § 5.6 des Mietvertrags getroffen. Die darin vereinbarte Abkürzung der Abrechnungsfrist über die Heizkosten auf zwei Monate ab Ende der Heizperiode stellt eine für den Mieter günstige Regelung dar. Denn sie gewährleistet in seinem Interesse eine zeitnahe Abrechnung angefallener Heizkosten und vermeidet dadurch die mit längeren Abrechnungsintervallen verbundenen Schwierigkeiten bei der Aufklärung der für die Abrechnung maßgeblichen Tatsachen (vgl. Wall, Betriebskostenkommentar, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 2045). Die vorherrschende Meinung im Schrifttum geht dementsprechend zu Recht davon aus, dass § 556 Abs. 4 BGB einer Verkürzung der gesetzlichen Abrechnungsfrist nicht entgegensteht (Wall, aaO. Rn. 2039; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2011, § 556 Rn. 105; MünchKommBGB/ Schmid, 6. Aufl., § 556 Rn. 50; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556 BGB Rn. 258; vgl. auch AG Spandau, GE 2007, 297). Soweit vereinzelt Bedenken gegen eine Verkürzung der Abrechnungsfrist erhoben werden, weil dann nicht immer ein Gleichlauf der Abrechnungsfristen von Versorgungsunternehmen und von Vermietern gewährleistet sei (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556 Rn. 451), wird übersehen, dass dies auch bei der gesetzlichen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht sichergestellt ist. Denn diese Frist wurde vom Gesetzgeber als Höchstfrist ausgestaltet („spätestens“). Sie hindert den Vermieter folglich nicht daran, deutlich früher als vor Ablauf eines Jahres ab Ende des Abrechnungszeitraums über die Nebenkosten abzurechnen und eine erwartete Nachforderung schneller zu realisieren. Diese Überlegung zeigt, dass mit der Vereinbarung einer kurzen Abrechnungsfrist letztlich allein den Interessen des Mieters Rechnung getragen werden soll.

16 3. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch der in § 5.6 des Mietvertrags vereinbarten Abrechnungsfrist von zwei Monaten ab der zum 30. April endenden Heizperiode die Wirkung einer Ausschlussfrist beigemessen. Das Berufungsgericht hat bei seiner Deutung die bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geltenden Auslegungsregeln nicht hinreichend beachtet.

17 a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 16; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 57 m.w.N.). Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 16; vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, NJW 2013, 1805 Rn. 9; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO. Rn. 24).

18 Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (vgl. Senatsurteile vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 227/06, NJW-RR 2007, 1697 Rn. 23 m.w.N.; vom 8. April 2009 - VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 19; vom 17. April 2013 - VIII ZR 225/12, aaO.). Legen die Parteien allerdings der Klausel übereinstimmend eine von ihrem objektiven Sinn abweichende Bedeutung bei, ist diese maßgeblich (vgl. BGH, Urteile vom 16. Juni 2009 - XI ZR 145/08, BGHZ 181, 278 Rn. 16; vom 29. Mai 2009 - V ZR 201/08, NJW-RR 2010, 63 Rn. 10).

19 Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14 m.w.N.; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 28 m.w.N.; vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO.). Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO.; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, aaO.; jeweils m.w.N.; vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, aaO.).

20 b) Die Anwendung der vorgenannten Grundsätze führt hier zu der Auslegung dahin, dass § 5.6 des Mietvertrags, wonach „spätestens am 30. Juni jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen“ ist, keine Ausschlussfrist für die Heizkostenabrechnung vorsieht.

21 aa) Diese Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann, ergibt sich zwar - anders als die Revision meint - nicht bereits daraus, dass beide Parteien die streitige Regelung übereinstimmend dahin verstanden hätten, dass sie bei nicht fristgerechter Abrechnung über die Heizkosten keine Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters enthält. Denn aus dem von der Revision angeführten Umstand, dass die Kl. die Heizkostenabrechnung in der Vergangenheit mehrfach verspätet erstellt und die Bekl. dabei zu keinem Zeitpunkt unter Berufung auf eine vertragliche Ausschlussfrist Nachzahlungen verweigert, sondern teilweise sogar Mahnkosten gezahlt haben, lässt sich nicht ableiten, die Parteien hätten übereinstimmend der in § 5.6 des Mietvertrags genannten Frist keine Ausschlusswirkung beigemessen. Für das beschriebene Verhalten der Bekl. kann es - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - vielfältige Gründe geben. Es ist bereits offen, ob sich die Bekl. überhaupt vor der streitgegenständlichen Abrechnung Gedanken über den Regelungsgehalt der in Frage stehenden Bestimmung gemacht haben. Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände stellen frühere einwendungslose Zahlungen der Bekl. kein tragfähiges Indiz dafür dar, dass sie in Übereinstimmung mit der Kl. die Regelung in § 5.6 des Mietvertrags nicht als Ausschlussfrist aufgefasst haben. Solche Umstände zeigt die Revision nicht auf.

22 bb) Dass sich die Klausel in § 5.6 des Mietvertrags in der Regelung einer reinen Abrechnungsfrist erschöpft und nicht ergänzend dazu eine Ausschlusswirkung bei verspäteten Abrechnungen entfaltet, ergibt sich aber aus einer am objektiven Inhalt und typischen Sinn der genannten Regelung orientierten Auslegung. Bei der gebotenen Zugrundelegung der Sichtweise redlicher und verständiger Vertragspartner und der weiter gebotenen Einbeziehung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise kommt allein die Auslegungsmöglichkeit in Betracht, dass § 5.6 des Mietvertrags Nachforderungen bei verspäteter Abrechnung der Heizkosten nicht ausschließt (so auch für eine ähnliche Klausel LG Limburg, WuM 1997, 120 f.).

23 (1) Bereits der Wortlaut der Klausel spricht dafür, dass dort nur Regelungen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden sind (so auch AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2000, 1543; aA AG Diez, DWW 1994, 25; AG Spandau, aaO.). Es ist allein die Rede davon, dass bis spätestens 30. Juni jeden Jahres abzurechnen ist, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahrt, (verschuldensunabhängig) mit Nachforderungen ausgeschlossen sein soll (vgl. LG Limburg, aaO.). Anders als das Berufungsgericht und die vorgenannten Amtsgerichte meinen, lässt sich solches aus dem „strikten und verbindlichen“ Wortlaut der Klausel („spätestens“) nicht ableiten (vgl. ferner Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 295/12, NVwZ-RR 2013, 920 Rn. 12 [zu § 54 Abs. 1 EEG 2009, wonach „spätestens“ bis zum 30. November des folgenden Jahres über Differenzkosten abzurechnen ist]). Vielmehr wird dadurch nur zum Ausdruck gebracht, dass die Abrechnungsfrist eine Höchstfrist darstellt. Der Vermieter darf also im Interesse des Mieters mit der Abrechnung nicht länger als zwei Monate zuwarten, er darf aber früher abrechnen, etwa wenn er mit hohen Nachforderungen rechnet. Der Mieter hingegen hat die Möglichkeit, vom Vermieter eine Abrechnung ab dem Ablauf der Frist (Abrechnungsreife) zu verlangen; einen Anspruch auf frühere Abrechnung hat er dagegen nicht.

24 Dass eine Abrechnung, die „spätestens“ zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen hat, nach objektivem Verständnis noch nichts über eine Ausschlusswirkung im Falle einer verspäteten Abrechnung besagt, zeigt auch ein Blick auf § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB. Diese Bestimmung ist zwar erst im September 2001 in Kraft getreten, während die streitgegenständliche Klausel im Jahr 1980 vereinbart wurde. Sie lässt aber gleichwohl insoweit gewisse Rückschlüsse auf den objektiven Inhalt einer Formularklausel zu, als sie deren Regelungsgehalt nachzeichnet. So liegen die Dinge bei § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB. Mit dieser Vorschrift führte der Gesetzgeber für nicht preisgebundene Wohnungen erstmals eine gesetzliche Abrechnungsfrist ein, die „spätestens“ mit dem Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums enden sollte (BT-Drucks. 14/4553, S. 51). Zusätzlich wurde - für den Fall einer vom Vermieter zu verantwortenden verspäteten Abrechnung - erstmals eine Ausschlussfrist für Nachzahlungsansprüche (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) geschaffen (BT-Drucks., aaO.). Für die Regelung in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB hätte aber kein Bedürfnis bestanden, wenn bereits der in Satz 2 angeordneten Pflicht zur Abrechnung „spätestens“ bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums bei objektivem Verständnis eine Ausschlusswirkung zu entnehmen gewesen wäre. Letztlich lässt sich § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine gesetzliche Klarstellung dahin entnehmen, dass auch schon vor dem Inkrafttreten dieser Vorschrift vereinbarten Formularklauseln, die den Vermieter zu einer Nebenkostenabrechnung bis „spätestens“ zu dem in der Klausel genannten Zeitpunkt verpflichten, allein die Bedeutung zukommt, eine Frist für die Abrechnung festzulegen.

25 (2) Vor allem entspricht - und hierauf kommt es entscheidend an - die Auslegung, wonach die Klausel in § 5.6 des Mietvertrags keine Ausschlusswirkung im Falle einer verspäteten Abrechnung vorsieht, dem Verständnis redlicher und verständiger, die Interessen der normalerweise beteiligten Kreise, also von Mietern einerseits und Vermietern andererseits, berücksichtigender Vertragspartner.

26 (a) Hierbei ist zunächst die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags im Jahr 1980 maßgebliche Gesetzeslage zu berücksichtigen. Zu diesem Zeitpunkt galt noch nicht § 556 Abs. 3 BGB, sondern die Vorgängerregelung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG. Der Gesetzgeber hatte darin wegen damals im Zusammenhang mit der Erhöhung von Heizölkosten aufgetretener Zweifelsfragen bestimmt, dass nur angemessene, also an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausgerichtete Vorauszahlungen zulässig sind und dass über diese jährlich abgerechnet werden muss (BT-Drucks. 7/2011, S. 12; Senatsurteil vom 27. Juli 2011 - VIII ZR 316/10, NJW 2011, 2878 Rn. 12).

27 (aa) Mit der in § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG angeordneten „jährlichen Abrechnung“ war lediglich der Abrechnungszeitraum (heute § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) gemeint; eine Abrechnungsfrist sah diese Bestimmung nicht vor (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499 unter II 3 b, 5). Rechtsprechung und Schrifttum hielten allerdings in Anlehnung an die für den preisgebundenen Wohnraum geltende Vorschrift des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV („spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten“) ein Jahr als Frist für die Erstellung der Abrechnung für angemessen (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO. unter II 3 b, 2 c m.w.N.; BT-Drucks. 14/4553, aaO.).

28 (bb) Ein grundsätzlicher Ausschluss von Nachforderungen war mit der Versäumung dieser Abrechnungsfrist jedoch - anders als die Revisionserwiderung offenbar meint - nicht verbunden (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO. unter II 5). Dem Mieter wurde lediglich im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) für den Fall einer nicht fristgerechten Abrechnung das Recht zugebilligt, laufende Vorauszahlungen zurückzubehalten (§ 273 BGB) oder eine Rückzahlung der geleisteten und noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen zu verlangen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO. unter II 3 c, d, e). Dem Vermieter sollte hierdurch aber nicht das Recht abgeschnitten werden, die bislang versäumte Abrechnung über die Nebenkosten noch nachzuholen und den Mieter - auch nach Rechtskraft eines von diesem auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen erstrittenen Urteils - auf Zahlung der Betriebskosten bzw. des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos in Anspruch zu nehmen (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, aaO. unter II 3 e, g).

29 Schon vor diesem Hintergrund verbietet sich aus Sicht redlicher und verständiger Vertragspartner eine Deutung einer Klausel, die ausdrücklich nur eine deutliche Verkürzung der von der Rechtsprechung geforderten Abrechnungsfrist regelt, dahin, dass ein Vermieter, der diese Abrechnungsfrist nicht einhält, berechtigter Nachforderungen verlustig gehen soll.

30 (b) Insbesondere widerspräche es aber den bei der gebotenen objektiven Auslegung redlicherweise zu berücksichtigenden beiderseitigen Interessen, der in § 5.6 des Mietvertrags vereinbarten Zweimonatsfrist zur Abrechnung über die Heizkosten auch eine Ausschlusswirkung für verspätete Nachforderungen beizumessen.

31 (aa) Denn bereits die in der Klausel geregelte Abrechnungsfrist ist gegenüber der von der Rechtsprechung und dem Schrifttum in Anlehnung an § 20 Abs. 3 NMV entwickelten Jahresfrist zum Nachteil des Vermieters deutlich verkürzt. Die darin vorgesehene Verschärfung der Abrechnungspflicht dient - wie bereits ausgeführt - ausschließlich dem Interesse des Mieters. Der Vermieter, der in Erwartung hoher Nachzahlungen ein Interesse an einer möglichst frühzeitigen Abrechnung hätte, wäre auch bei einer Verpflichtung zur Abrechnung „spätestens bis zum Ablauf von zwölf Monaten“ nach dem Ende des Abrechnungszeitraums nicht daran gehindert, lange vor Ablauf dieser Höchstfrist über die Heizkosten abzurechnen. Für ihn bestand also bereits kein Bedürfnis, die Abrechnungsfrist überhaupt abzukürzen.

32 (bb) Eine Auslegung, die § 5.6 des Mietvertrags zusätzlich zu der für den Vermieter ohnehin schon nachteiligen Abkürzung der Abrechnungsfrist entnimmt, dass dem Vermieter, dem es - aus welchen Gründen auch immer - nicht gelingt, innerhalb von zwei Monaten nach Ende der Heizperiode über die Heizkosten abzurechnen, die Geltendmachung berechtigter Nachforderungen (verschuldensunabhängig) abgeschnitten sein soll, führte zudem zu einer die Belange des Vermieter einseitig und in erheblichem Umfang außer Acht lassenden Betrachtung, die nicht (mehr) dem Verständnis redlicher und verständiger Vertragsparteien entspricht, die die Interessen beider Seiten angemessen in den Blick nehmen.

33 Für den Vermieter, der sich eine Abrechnungspflicht binnen zweier Monate ab Ende der Heizperiode auferlegt, obwohl eine gesetzliche Abrechnungsfrist nicht besteht und von der Rechtsprechung eine Abrechnungsfrist von einem Jahr gewährt wird, besteht kein Anlass, ohne Kompensation dem Mieter auch noch die Vergünstigung zu gewähren, dass dieser von an sich geschuldeten Nachforderungen frei wird, wenn der Vermieter erst nach Ablauf der Zweimonatsfrist abrechnet.

34 Auch ein redlich und verständig gesinnter Mieter wird einer Klausel, wie sie in § 5.6 des Mietvertrags enthalten ist, eine solche Ausschlusswirkung nicht beimessen, schon gar nicht unter Einschluss der Fälle einer nicht vom Vermieter zu vertretenden Verspätung (vgl. auch OLG Düsseldorf, GE 2000, 341 [für ein Gewerberaummietverhältnis]). Vielmehr werden verständige und redliche Vertragspartner bei einer solchen Sachlage strenge Anforderungen an die Vereinbarung einer Ausschlussfrist stellen. Diese wird grundsätzlich nur dann angenommen werden können, wenn - wie dies nun auch bei § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gesetzlich geregelt ist - die verspätete Abrechnung ausdrücklich mit der Sanktion des Nachforderungsausschlusses bewehrt ist.

35 cc) Da somit entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und einiger Amtsgerichte nur eine Auslegung, nämlich die Deutung, dass § 5.6 des Mietvertrags berechtigte Nachforderungen der Kl. im Falle einer verspäteten Abrechnung nicht ausschließt, rechtlich vertretbar ist, ist für die Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB kein Raum.

36 4. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Geltendmachung der Heizkostennachforderung steht die - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 9 EGBGB für die streitgegenständliche Abrechnung maßgebliche - gesetzliche Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht entgegen. Denn den Bekl. ist die Abrechnung über die im Zeitraum 2011/2012 angefallenen Heizkosten am 30. Oktober 2012 und damit innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB übermittelt worden.

III. 37 Nach alledem hat das angefochtene Urteil, soweit es sich gegen die Abweisung der Heizkostennachforderung […] richtet, keinen Bestand; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). (zurückverwiesen)

Die unter der Geltung von § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 des früheren Miethöhegesetzes (MHG) als Formularklausel vereinbarte verkürzte Frist zur Abrechnung von Heizkosten hat keine Ausschlusswirkung dahin, dass der Vermieter mit Ablauf der Frist gehindert ist, Heizkostennachforderungen geltend zu machen.

Nach dem 1980 abgeschlossenen Mietvertrag hatte der Mieter zuzüglich zur Miete einen monatlichen Kostenvorschuss zu zahlen. Zur Abrechnung des Vorschusses war als vorformulierte Klausel geregelt:

„Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen.“

Am 30. Oktober 2012 übermittelte der Vermieter dem Mieter die Abrechnung über Heizkosten 2011/2012 mit einer Nachforderung von 196,12 €. Der Mieter lehnte wegen der verspäteten Abrechnung den Ausgleich der Forderung ab. Damit hatte er beim Amts- und Landgericht Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Vermieter sein Klagebegehren weiter.

Der VIII. Senat des BGH hob das angefochtene Urteil auf und verwies die Sache in die Instanz zurück. Dem Berufungsgericht sei darin beizupflichten, dass der Vermieter die Abrechnung erst nach Ablauf der vereinbarten Frist erstellt habe. Bei der Vereinbarung handelt es sich um eine von dem Vermieter gestellte AGB. Soweit das Landgericht die getroffene Vereinbarung dahin ausgelegt habe, dass sie dem Vermieter eine Abrechnungsfrist bis spätestens zum 30. Juni des Jahres, in dem die abzurechnende Heizperiode geendet habe, also keine erst zum 30. Juni des Folgejahres ablaufende Abrechnungsfrist setze, lasse dies in Anbetracht des eindeutigen Wortlauts der Klausel keine Rechtsfehler erkennen. Die vereinbarte Abrechnungsfrist betrage damit zwei Monate, sei also deutlich kürzer als die – gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 9 EGBGB für die streitgegenständliche Abrechnung maßgebliche – gesetzliche Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen sei. Jedoch lasse § 556 Abs. 4 BGB Raum für abweichende Parteiabreden, soweit diese nicht zum Nachteil des Mieters von der Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB abwichen.

Eine solche, von § 556 Abs. 4 BGB nicht ausgeschlossene Abrede hätten die Parteien des Mietvertrages getroffen. Es handele sich um eine für den Mieter günstige Regelung. Denn sie gewährleiste in seinem Interesse eine zeitnahe Abrechnung der angefallenen Heizkosten und vermeide dadurch die mit längeren Abrechnungsintervallen verbundenen Schwierigkeiten einer Aufklärung der für die Abrechnung maßgeblichen Tatsachen.

Rechtsfehlerhaft habe das Berufungsgericht jedoch der Vereinbarung die Wirkung einer Ausschlussfrist beigemessen. AGB seien nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden würden. Ansatzpunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung sei in erster Linie ihr Wortlaut. Würden die Parteien allerdings der Klausel übereinstimmend eine von ihrem objektiven Sinn abweichende Bedeutung beimessen, sei diese maßgeblich. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verblieben und mindestens zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar seien, komme die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung. Hierbei blieben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend seien und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kämen. Vorliegend führe die Anwendung dieser Grundsätze zu der Auslegung dahin, dass die Klausel des Mietvertrages keine Ausschlussfrist für die Heizkostenabrechnung vorsehe.

Dass sich die Klausel in der Regelung einer reinen Abrechnungsfrist erschöpfe und nicht ergänzend dazu eine Ausschlusswirkung bei verspäteten Abrechnungen entfalten würde, ergebe sich aus einer am objektiven Inhalt und typischen Sinn der genannten Regelung orientierten Auslegung. Bereits der Wortlaut der Klausel spräche dafür, dass dort nur Regelungen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden seien. Es sei allein die Rede davon, dass bis spätestens 30. Juni jeden Jahres abzurechnen sei, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahre, mit Nachforderungen ausgeschlossen sein solle. Solches lasse sich aus dem „strikten und verbindlichen“ Wortlaut der Klausel („spätestens“) nicht ableiten. Vielmehr werde dadurch nur zum Ausdruck gebracht, dass die Abrechnungsfrist eine Höchstfrist darstelle. Der Vermieter dürfe also im Interesse des Mieters mit der Abrechnung nicht länger als zwei Monate zuwarten, er dürfe aber früher abrechnen, etwa wenn er mit hohen Nachforderungen rechne. Der Mieter hingegen habe die Möglichkeit, vom Vermieter eine Abrechnung ab dem Ablauf der Frist (Abrechnungsreife) zu verlangen; einen Anspruch auf frühere Abrechnung habe er dagegen nicht. Dass eine Abrechnung, die „spätestens“ zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen habe, nach objektivem Verständnis noch nichts über eine Ausschlusswirkung im Falle einer verspäteten Abrechnung besage, zeige auch ein Blick auf § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB. Diese Bestimmung sei zwar erst im September 2001 in Kraft getreten, während die streitgegenständliche Klausel 1980 vereinbart worden sei. Sie lasse aber gleichwohl insoweit gewisse Rückschlüsse auf den objektiven Inhalt einer Formularklausel zu, als sie deren Regelungsgehalt nachzeichne. Mit § 556 BGB habe der Gesetzgeber für nicht preisgebundene Wohnungen erstmals eine gesetzliche Abrechnungsfrist eingeführt, die „spätestens“ mit dem Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums enden sollte. Zusätzlich sei – für den Fall einer vom Vermieter zu verantwortenden verspäteten Abrechnung – erstmals eine Ausschlussfrist für Nachzahlungsansprüche geschaffen worden. Für diese Regelung hätte aber kein Bedürfnis bestanden, wenn bereits der in Satz 2 angeordneten Pflicht zur Abrechnung „spätestens“ bis zum Ablauf von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Ausschlusswirkung zu entnehmen gewesen wäre. Letztlich lasse sich § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine gesetzliche Klarstellung dahin entnehmen, dass auch schon vor dem Inkrafttreten dieser Vorschrift vereinbarte Formularklauseln, die den Vermieter zu einer Nebenkostenabrechnung bis „spätestens“ zu dem in der Klausel genannten Zeitpunkt verpflichtete, allein die Bedeutung zukomme, eine Frist für die Abrechnung festzulegen.

Vor allem entspreche – und hierauf komme es entscheidend an – die Auslegung, wonach die mietvertragliche Klausel keine Ausschlusswirkung vorsehe, dem Verständnis redlicher und verständiger, die Interessen der normalerweise beteiligten Kreise, also von Mietern einerseits und Vermietern andererseits, berücksichtigender Vertragspartner. Hierbei sei zunächst die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages im Jahr 1980 maßgebliche Gesetzeslage zu berücksichtigen. Zu diesem Zeitpunkt habe die Regelung des § 4 Abs. 1 Satz 1 und 2 MHG gegolten. Der Gesetzgeber hätte darin wegen damals im Zusammenhang mit der Erhöhung von Heizölkosten aufgetretener Zweifelsfragen bestimmt, dass nur angemessene, also an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausgerichtete Vorauszahlungen zulässig seien und dass über diese jährlich abgerechnet werden müsse. Mit der angeordneten „jährlichen Abrechnung“ sei lediglich der Abrechnungszeitraum gemeint; eine Abrechnungsfrist habe diese Bestimmung nicht vorgesehen. Ein grundsätzlicher Ausschluss von Nachforderungen sei mit der Versäumung dieser Abrechnungsfrist jedoch nicht verbunden. Dem Mieter sei lediglich im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung für den Fall einer nicht fristgerechten Abrechnung das Recht zugebilligt worden, laufende Vorauszahlungen zurückzubehalten, oder eine Rückzahlung der geleisteten und noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen zu verlangen. Dem Vermieter habe hierdurch aber nicht das Recht abgeschnitten werden sollen, die bislang versäumte Abrechnung über Nebenkosten noch nachzuholen und den Mieter auf Zahlung der Betriebskosten bzw. des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos in Anspruch zu nehmen. Eine Auslegung des Mietvertrages, die zusätzlich zu der für den Vermieter ohnehin schon nachteiligen Abkürzung der Abrechnungsfrist entnehme, dass dem Vermieter die Geltendmachung berechtigter Nachforderungen (verschuldensunabhängig) abgeschnitten werden solle, führe zudem zu einer die Belange des Vermieters einseitig und in erheblichem Umfang außer Acht lassenden Betrachtung, die nicht (mehr) dem Verständnis redlicher und verständiger Vertragsparteien entspreche, die die Interessen beider Seiten angemessen in den Blick nehme.