Unklarheitenregel

Unklarheitenregel; AGB; Kündigungsrecht; Befristung; Kündigungsfrist; Zeitmietvertrag

Ein auf bestimmte Zeit vereinbarter Formularmietvertrag mit einem im einzelnen formulierten "Kündigungsrecht" unter Bezeichnung von Form und Fristen einer Kündigungserklärung ist unklar im Sinne des § 5 AGBG, weil er den Eindruck einer ordentlichen Kündigungsmöglichkeit vermittelt.

Die Parteien verbindet ein formularmäßiger "Mietvertrag für Eigentumswohnungen".

§ 3 "Mietzeit" lautet u. a. wie folgt:

1. Mietvertrag auf unbestimmte Zeit. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am ...

2. Mietvertrag auf bestimmte Zeit. Der Mietvertrag wird für die Zeit von fünf [maschinenschriftl. eingetragen] Jahr(en) geschlossen: er beginnt am 1.9.1995 [maschinenschriftl. eingetragen] und läuft am 31.8.2000 [maschinenschriftl. eingetragen] ab. 3. Zeitmietvertrag ohne Fortsetzungsmöglichkeit

a) Der Mietvertrag beginnt am ... und endet am ...

b) Der Mieter kann die Fortsetzung des Mietvertrages nicht verlangen. Der Vermieter beabsichtigt, den Mietgegenstand nach Beendigung des Mietvertrages sobald wie möglich wie folgt zu verwenden (Verwendungsabsicht genau beschreiben!): ... c) Der Vermieter wird den Mieter spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich benachrichtigen, wenn die Verwendungsabsicht noch besteht. Ein Fußnotentext zum Mietvertrag fordert auf, entweder Ziff. 1, Ziff. 2 oder Ziff. 3 auszufüllen. § 4 "Miete" enthält eine Staffelmietzinsvereinbarung mit jährlichen Staffeln bis zuletzt Beginn ab 1.9.2004. § 24 "Kündigungsrecht" lautet u. a.:

1. Eine Kündigung des Mietvertrages kann nur schriftlich erfolgen (§ 564 a BGB). 2. Im Falle einer ordentlichen Kündigung kommt es für den Lauf der Kündigungsfrist auf den Zugang des Kündigungsschreibens an; die Kündigung muß bis zum 3. Werktag eines Monats zugegangen sein, damit dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist mitzählt. Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist folgende Kündigungsfrist einzuhalten: drei Monate, wenn im Zeitpunkt der Kündigungserklärung der Mietvertrag seit Überlassung der Mieträume weniger als fünf Jahre besteht, sechs Monate, wenn der Mietvertrag zwischen fünf und weniger als acht Jahren besteht, neun Monate, wenn der Mietvertrag zwischen acht und weniger als zehn Jahren besteht, Zwölf Monate, wenn der Mietvertrag zehn Jahre oder länger besteht. Bei einer Kündigung durch den Vermieter sind die Voraussetzungen des § 564 b BGB (z. B. das Vorliegen eines berechtigten Interesses und die Begründung desselben) zu beachten. Hiervon abweichende gesetzliche Regelungen bleiben unberührt. Ziff. 3 behandelt das fristlose Kündigungsrecht des Vermieters gemäß §§ 553, 554 BGB. Ziff. 4 behandelt § 554 a BGB. Ziff. 5 behandelt § 569 BGB.

Entgegen der Auffassung des AG Kassel war das Mietverhältnis gemäß § 564 Abs. 2 BGB unter Einhaltung der Kündigungs frist des § 565 Abs. 2 BGB ordentlich kündbar. Denn die in § 3 Ziffer 2 bestimmte Befristung des Mietvenrages auf fünf Jahre entfaltet keine Wirkung zu Lasten der Bekl., weil die in dem Vertragsformular enthaltenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen betreffend die Beendigungsmöglichkeiten des Mietvertrages unklar sind, was gemäß § 5 AGBG zu Lasten der Kl. als Verwender des Formularmietvertrages geht. Zwar ist § 3 des Mietvertrages als solcher unter Ziffer 2 unmißverständlich dahingehend ausgefüllt, daß ein Zeitmietvertrag nach der Ziffer 2, nämlich auf bestimmte Zeit für fünf Jahre, vereinbart werden sollte; einer Streichung der ebenfalls unvollständigen und von den Parteien nicht ausgefüllten Ziffern 1 und 3, die andere Mietzeitmodalitäten vorsehen, bedurfte es zusätzlich nicht. Unklar ist der Vertrag aber insoweit, als er in § 24 unter der Überschrift "Kündigungsrecht" in Ziffer 1 und 2 Regelungen zur Form einer Kündigungserklarung sowie zum Zugang und zu den Fristen einer ordentlichen Kündigung enthält. Es handelt sich insoweit um die Wiedergabe der gesetzlichen Anforderungen an eine ordentliche Kündigung. Obwohl mit keinem Wort erwähnt wird, daß den Parteien ein entsprechendes Kündigungsrecht zustehe, ist die Wiedergabe der Anforderungen an eine ordentliche Kündigung unter der Überschrift "Kündigungsrecht" geeignet, bei einem juristisch nicht vorgebildeten Erklärungsempfänger den Eindruck hervorzurufen, daß ihm als Mietvertragspartei ein solches Recht ohne weiteres zustehe, weil andernfalls die Auflistung der Anforderungen an die Kündigungserklärung keinen Sinn machte. Dieser Eindruck wird auch nicht zwangslaufig dadurch relativiert, daß in § 3 des Vertrages verschiedene Mietzeitmodalitäten vorgesehen sind, von denen zwei wegen ihrer Befristung eine ordentliche Kündigung ausschließen, so daß dem Mieter - soweit eine dieser Modalitäten gewählt worden ist - ohne weiteres klar sein müßte, daß § 24 für ihn keinerlei Bedeutung besitzt. Denn § 3 des Mietvertrages enthält keinen Hinweis darauf, daß bei der Wahl der Mietzeit nach Ziffer 2 oder nach Ziffer 3 eine Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der eingesetzten Zeit durch ordentliche Kündigung nicht möglich ist. Auch in § 24 des Vertrages ist nicht hinreichend klargestellt, daß die in Ziffer 2 erwähnte ordentliche Kündigung nur denjenigen Mietern möglich ist, die einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit nach § 3 Ziffer 1 geschlossen haben. In Satz 1 der Ziffer 2 des § 24 ist vielmehr ohne Beschränkung ausgeführt, daß es im Fall einer ordentlichen Kündigung für den Lauf der Frist auf den Zugang ankommt und die Kündigung bis zum dritten Werktag des ersten Monals der Frist zugegangen sein muß. Erst in Satz 2 ist ausgeführt, daß bei einem Mietvenrag auf unbestimmte Zeit Kündigungsfristen, die im einzelnen aufgeführt werden, einzuhalten sind. Damit wird lediglich im Hinblick auf die Kündigungsfristen auf die in § 3 Ziffer 1 vorgesehene Option des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit Bezug genommen. Daß für die übrigen Fälle des § 3 eine ordentliche Kündigung generell ausgeschlossen sein soll, wird hieraus nicht hinreichend deutlich. Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich auch nicht aus der bislang zu dieser Problematik ergangenen Kammerrechtsprechung. Soweit die Kammer in dem Rechtsstreit 1 S 743/95 eine Unklarheit der dort in Rede stehenden Klausel verneint hat, enthielt

eine ordentliche Kündigung generell ausgeschlossen sein soll, wird hieraus nicht hinreichend deutlich. Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich auch nicht aus der bislang zu dieser Problematik ergangenen Kammerrechtsprechung. Soweit die Kammer in dem Rechtsstreit 1 S 743/95 eine Unklarheit der dort in Rede stehenden Klausel verneint hat, enthielt diese anders als der vorliegend zu beurteilende § 3 in den Ziffern 1 und 3, die sich auf Verträge von unbestimmter Dauer bzw. auf Verträge von bestimmter Dauer mit Verlängerungsmöglichkeit bezogen, jeweils einen Hinweis darauf, daß die Verträge mit den unter Ziffer 4 der Klausel aufgeführten Kündigungsfristen gekündigt werden können, während Ziffer 2 des Vertrages, der eine Bestimmung über Verträge von bestimmter Dauer enthielt, keinerlei Kündigungsmöglichkeit vorsah. Hieraus ergab sich eindeutig, daß die unter Ziffer 4 aufgeführten Kündigungsfristen lediglich für die Verträge nach Ziffern 1 und 3, die ihrerseits auf die Fristen nach Ziffer 4 verwiesen, Gültigkeit hatten (vgl. auch LG Gießen WM 1999). 117). Demgegenüber enthält der vorliegende Mustermietvertrag weder in § 3 zu den einzelnen Ziffern Ausführungen dazu, ob überhaupt eine ordentliche Kündigung möglich ist, noch ist in § 24 hinreichend klargestellt, daß die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung lediglich für den Vertrag nach § 3 Ziffer 1 möglich ist. Die Bekl. sind auch nicht gemäß § 242 BGB gehindert, sich auf die Unklarheitenregel des § 5 AGBG zu berufen. Soweit die Kl. behaupten, die Bekl. selbst hätten die Befristung auf fünf Jahre gewünscht, um eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses von Vermieterseite auszuschließen, ist dieses Vorbringen von den Bekl. erheblich bestritten worden, die nämlich ihrerseits behaupten, die Kl. hätten die Befristung abredewidrig in dem schriftlichen Vertrag eingetragen, nachdem sie (die Bekl.) das Vertragsformular bereits unterschrieben hätten. Der fehlende Nachweis ihrer Behauptung, daß die Befristung auf Wunsch der Bekl. in Kenntnis des hiermit verbundenen Ausschlusses einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist, geht zu Lasten der Kl. Diese sind als diejenigen, die sich auf Voraussetzungen eines treuwidrigen Verhaltens der Bekl. berufen, für dessen tatsächliche Voraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig. Einen Beweis für ihre Behauptung haben die Kl. nicht angetreten.