Unklare Regelungen im Formularmietvertrag aus DDR-Zeiten über Schönheitsreparaturen

1. Bei einer unklaren Regelung zu Malerarbeiten in einem Nutzungsvertrag aus DDR-Zeiten über eine Genossenschaftswohnung schuldet der Mieter seit dem 3. Oktober 1990 keine Schönheitsreparaturen. 2. Eine überlappend geklebte Tapete stellt keine Sachbeschädigung dar, so daß ein Schadensersatzanspruch in Geld nur nach Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entstehen kann.

Die Kl. verlangt Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen für eine Genossenschaftswohnung in der ehemaligen DDR. In 4.4 des vor dem 3.10.1990 abgeschlossenen Formularvertrages heißt es: "Die während des Nutzungsverhältnisses in der Wohnung durch vertragsgemäße Nutzung notwendigen Malerarbeiten (das Tapezieren und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Fenster und Türen in der Wohnung) obliegen dem Wohnungsnutzer.

(für GWG-Altbauwohnungen)

Die während des Nutzungsverhältnisses in der Wohnung durch vertragsgemäße Nutzung notwendigen Malerarbeiten (das Tapezieren und Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Fenster und Türen in der Wohnung) obliegen der Genossenschaft/dem Wohnungsnutzer."

1. ...

2. a) Aus dem Mietvertrag geht nicht hervor, daß dem Bekl. die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen wirksam überbürdet wurde. Der Vertragstext ist in sich widersprüchlich, da weder kenntlich gemacht wurde, welcher der beiden Abschnitte in Ziffer 4.4 gelten soll, noch innerhalb eines der Abschnitte eine Streichung vorgenommen wurde. Die Bezugnahme auf Ziffer 4.4 in der Klageschrift geht ins Leere, weil die Kl. nicht darlegt, daß entgegen dem in sich widersprüchlichen Text dieses Abschnitts die Übernahme der Renovierung vereinbart worden sei. Auch ist unklar, ob der erste oder der zweite Abschnitt für GWG Altbauwohnungen gelten soll, denn dieser Zusatz steht ohne Satzzeichen zwischen den beiden Abschnitten, so daß auch bei Kenntnis des Bekl. darüber, ob es sich um eine Altbauwohnung handelt, eine eindeutige Vereinbarung nicht vorliegt.

§ 5 AGBG ist insoweit zumindest dem Rechtsgedanken nach heranzuziehen, denn das darin zum Ausdruck gebrachte Transparenzgebot ist im Rahmen von § 9 AGBG zu beachten (Kötz in MünchKomm zum BGB 8. Aufl., § 8 Rdn. 11 b), der wiederum gemäß § 23 Nr. 5 des Gesetzes vom 21. Juni 1990 (GBl. der DDR I Seite 357) auch für Mietverträge Anwendung findet, die vor dem 1. Juli 1990 abgeschlossen wurden. Die Kl. hat dem Bekl. gegenüber die Vertragsbedingungen i. S. d. § 1 AGB gestellt, auch wenn sie ihr vom Prüfungsverband der Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften vorgegeben waren, denn zum einen scheidet bei Verwendung eines von einem Dritten gestellten Vertrages die Anwendung des AGBG nach ständiger Rechtsprechung (Nachw. bei Kötz in MünchKomm zum BGB § 1 AGBG, Rdn. 8) nur dann aus, wenn dieser Dritte neutral ist und die Vertragsbedingungen nicht gerade für die Partei entworfen hat, zum anderen ergibt sich aus den Streichungen in Ziff. 2.3, 2.4 und den Hinzufügungen unter Ziffer 9 des Mietvertrages gerade nicht, daß die Kl. durch die Vorgabe des Formulars gebunden war.

Schließlich besagt weder die Tatsache, daß der Bekl. tatsächlich Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, etwas über eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung noch begründet die am Ende des Mietvertragstextes vereinbarte Verpflichtung des Bekl. zur Anfangsrenovierung eine Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Malerarbeiten.

b) Auch konnte sich der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Mietende nicht aus § 104 ZGB ergeben. Gemäß Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB gilt, soweit keine vertragliche Regelung besteht, seit dem 3. Oktober 1990 für die Regelung eines bestehenden Mietverhältnisses das BGB, wonach Schönheitsreparaturen zur Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters gehören. Es ist nicht ersichtlich, daß die Renovierungsverpflichtung des Bekl. vor dem 3. Oktober 1990 entstanden sein sollte. Soweit das von der Kl. zitierte Urteil der Zivilkammer 63 so zu verstehen sein sollte, daß eine Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen noch nach dem 3. Oktober 1990 aus § 104 ZGB erwachsen könne, folgt die Kammer dem nicht (vgl. auch Sternel, Mietrecht Aktuell, Rdn. A 224).

c) Die Einholung eines Rechtsentscheids gemäß § 541 ZPO zu dieser Frage scheidet schon deshalb aus, weil auch der Tatbestand des § 326 BGB nicht erfüllt ist. Weder ist festzustellen, daß der Bekl. in einer verzugsbegründenden Weise zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert wurde, noch war eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung hier entbehrlich.

Alleine durch seinen Auszug ist der Bekl. nicht in Verzug gekommen, denn da für die Durchführung von Schönheitsreparaturen mangels Endrenovierungsverpflichtung keine kalendermäßig bestimmte Zeit vereinbart war, bedurfte es gemäß § 234 Abs. 1 BGB einer Mahnung (Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, V A Rdn. 159). Zwar behauptet der Bekl., es habe bei Rückgabe der Wohnung Streit über den Umfang der Renovierungsverpflichtung gegeben, die Kl. hat jedoch nicht vorgetragen, zu welchen Arbeiten sie den Bekl. aufgefordert hat. Aus dem Besichtigungsprotokoll vom 21. April läßt sich ebenfalls nichts herleiten, denn dort sind im Formular an der Stelle, wo bezüglich der einzelnen Räume die Malerarbeiten aufgeführt gehören, die Zählerstände eingetragen. Die Notiz oben auf der Seite, wonach die Vermieterin "auf Ausführung der notwendigen Maler- und Reinigungsarbeiten" bestehe, sagt ebenfalls nichts darüber aus, was vom Bekl. verlangt wurde.

Auch ist nicht davon auszugehen, daß der Bekl. die Erfüllung ernsthaft und endgültig verweigert hat, denn er trägt in der Berufungsinstanz un-bestritten vor, er habe sich immer bereit erklärt, eine Teilrenovierung zu leisten. Aus dem von der Kl. bei Schlüsselrückgabe aufgesetzten Protokoll geht insoweit nichts Gegenteiliges hervor. Hinzu kommt, daß der Bekl. etwa ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und insoweit eine Notwendigkeit einer Gesamtrenovierung für ihn nicht ohne weiteres ersichtlich war.

3. Auch bezüglich der schlecht durchgeführten Schönheitsreparaturen war gemäß § 250 BGB eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung erforderlich, denn von einer Beschädigung der Wohnung kann angesichts überlappend geklebter Tapete nicht ausgegangen werden.

Daß Formularverträge sorgfältig auszufüllen sind in bezug auf die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, weiß jeder Vermieter und jeder Hausverwalter, denn nach § 5 AGBG gehen Unklarheiten zu Lasten des Vermieters. Wenn es sich um Altmietverträge handelt, die in den neuen Bundesländern zu DDR-Zeiten geschlossen worden waren, ergeben sich bei der Auslegung von Altklauseln besondere Schwierigkeiten.

Das Landgericht Berlin hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem es um einen Formularvertrag aus der DDR ging, bei dem widersprüchliche Formulierungen nicht gestrichen worden waren.

Das Gericht meinte, auch hier sei das AGB-Gesetz anwendbar wie bei einem West-Vertrag auch. Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Malerarbeiten nach § 104 ZGB sei mit dem 3. Oktober 1990 ersatzlos entfallen. Der Mieter hatte daher gar keine Schönheitsreparaturen auszuführen. Auch die Berufung der Vermieterin auf Schlechterfüllung wegen überlappender Tapeten zog nicht. Das Landgericht wandte hier die in der Praxis vergessene Vorschrift des § 250 BGB an, wonach eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nötig ist, um einen Schadensersatzanspruch auf Herstellung des früheren Zustandes in einen Geldersatzanspruch umzuwandeln.