Unklare Betriebskostenregelung im Zweifel als Vorauszahlung

1. Ist in einem Wohnungsmietvertrag eine Erhöhungsmöglichkeit für "Vorauszahlungen" vereinbart, so ist es unschädlich, wenn die Zahlung der Nebenkosten mit "150 DM pauschal" vereinbart ist.

2. Vorschüsse für Betriebskosten können nicht mehr als solche geltend gemacht werden, wenn sowohl der Abrechnungszeitraum als auch die Abrechnungsfrist abgelaufen ist.

Den Kl. steht der erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Freigabe des bei Beginn des Mietverhältnisses verpfändeten Kautionskontos gegen die Bekl. zu. Die Bekl. als Vermieter können dem Anspruch der Kl. kein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten, weil ihnen Ansprüche, aus denen das Zurückbehaltungsrecht abzuleiten wäre, nicht bzw. nicht mehr bestehen. Zu den geltend gemachten Ansprüchen im einzelnen:

1.) Nebenkosten für Mai und Juni 2000 Die Kl. haben unstreitig die vertraglich vereinbarten Nebenkosten für Mai und Juni 2000 über zusammen 300 DM nicht gezahlt. Daraus können die Bekl. aber jetzt keinen Anspruch mehr herleiten. Über diese Nebenkosten hätte bereits abgerechnet werden müssen, weil sowohl die Abrechnungsperiode (das Rechnungsjahr) als auch die Abrechnungsfrist (ein weiteres Jahr) abgelaufen ist. Nach Eintritt der Abrechnungsreife steht dem Vermieter aber kein Vorschußanspruch gegen den Mieter mehr zu; vielmehr kann er nur noch aus einer Nebenkostenabrechnung vorgehen, sofern diese einen Nachzahlungsbetrag ausweist. Daß die Bekl. einmal ein Zurückbehaltungsrecht aus den nicht gezahlten Nebenkostenvorschüssen herleiten konnten, ist für die Entscheidung unerheblich, da ihnen jetzt ein derartiger Anspruch nicht mehr zusteht, weshalb sie sich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen können.

Bei den beiden Beträgen handelt es sich um einen Nebenkostenvorschuß und nicht um eine Nebenkostenpauschale. Selbst wenn der Mietvertrag keine ausführlichen Regelungen über die Zahlung der Nebenkosten von "150 DM pauschal" enthält, ergibt sich doch aus dem Bezug auf Anlage 3 zu § 27 der II. BV (§ 4 Nr. 4 des Mietvertrages) sowie der Erhöhungsmöglichkeit für die "Vorauszahlungen" (§ 4 Nr. 7 des Mietvertrages), daß es sich um einen Vorschuß handelt, über den abzurechnen ist. Insbesondere die Wortwahl "Vorauszahlungen" sowie die Erhöhungsmöglichkeit spricht dafür.

(...)

Regelungen über Betriebskosten können entweder eine Nettomiete mit Vorauszahlung und jährlicher Abrechnung enthalten oder eine Bruttomiete, bei der es keine Abrechnung und auch keine Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gibt. Schließlich kann auch eine Betriebskostenpauschale vereinbart werden, die nach § 560 BGB zu einer Mieterhöhung berechtigt. Die drei Fälle sollten streng auseinander gehalten werden.

Im Mietvertrag hieß es, daß der Mieter für die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung pauschal monatlich 150 DM zahlen sollte. Später entstand Streit darüber, ob der Vermieter über die Betriebskosten hätte abrechnen müssen.

Mit Urteil vom 15. März 2002 stellte sich das Landgericht Berlin auf den Standpunkt, da es im Vertrag auch heiße, daß Vorauszahlungen für Betriebskosten erhöht werden könnten, liege trotz Verwendung des Wortes "pauschal" in Wahrheit doch die Vereinbarung einer Vorschußzahlung vor, so daß der Vermieter zur Abrechnung verpflichtet sei.