Unklare Betriebskostenregelung

Unklare Betriebskostenregelung; Bruttomiete plus Vorauszahlungen

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach die Miete als Bruttomiete ausgewiesen ist, zu der Vorauszahlungen für Betriebskosten hinzukommen, ist zumindest dann unklar, wenn in der Klausel über den Mietzins zusätzlich auf § 4 Abs. 2 MHG verwiesen wird und die Umstellung auf eine Nettokaltmiete vorbehalten bleibt. Folglich ist von einer vereinbarten Bruttomiete auszugehen

II. Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von ausstehenden Nebenkostenvorschüssen sowie auf Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen.

Denn bei der zwischen den Parteien im Mietvertrag vom 15.4.1994 vereinbarten Miete handelt es sich nicht um eine Nettokaltmiete, sondern um eine Bruttokaltmiete.

Die Kl. kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, daß in Ziffer 1.3 der Mietberechnung (A) (Anlage 1 zum Mietvertrag) sowie in Nr. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Anlage 2 zum Mietvertrag) ausdrücklich von Betriebskostenvorauszahlungen die Rede ist. Denn der Mietvertrag ist hinsichtlich der Struktur des vereinbarten Mietzinses widersprüchlich und somit unklar im Sinne des § 5 AGBG.

Eine Vertragsklausel ist dann unklar im Sinne des § 5 AGBG, wenn nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsmethoden nicht behebbare Zweifel bestehen bleiben oder zumindest zwei Auslegungen rechtlich vertretbar erscheinen (BGH NJW 1984, 1818; NJW 1992, 1098).

Vorliegend deuten die o. g. Regelungen in den Anlagen zum Mietvertrag auf die Vereinbarung einer Nettokaltmiete mit gesonderten Vorschüssen für Betriebskosten, Heizung und Warmwasser hin. Dies steht jedoch im Widerspruch zur Regelung in § 3 Abs. 1 des Mietvertrages. Dort ist zunächst nur von der Möglichkeit einer Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 2 MHG die Rede. § 4 Abs. 2 MHG betrifft aber gerade den Fall einer Bruttokaltmiete. Zwar bleibt im folgenden Abschnitt des § 3 Abs. 1 des Mietvertrages die Möglichkeit einer Umstellung der Miete auf eine Nettokaltmiete, jedoch nur unter der Voraussetzung, daß dies durch schriftliche Erklärung spätestens 15 Tage vor Beginn des Abrechnungszeitraums erfolgt. Daß hier eine solche Umstellung erfolgt wäre, ist nicht vorgetragen, so daß nach § 4 Abs. 1 des Mietvertrages von einer Bruttokaltmiete auszugehen ist. Dies wird zudem dadurch bestätigt, daß in der Mietberechnung (A) unter Ziffer 1.2 ausdrücklich die Bezeichnung "Bruttokaltmiete" gebraucht wird.

Auch der Umstand, daß in derselben Mietberechnung unter Ziffer 1.3 konkrete Nebenkosten betragsmäßig angegeben sind, spricht nicht zwingend gegen eine Bruttokaltmiete, da es sich auch um eine Bruttomiete mit ausgewiesenen Nebenkostenpauschalen handeln kann.

Dieser Widerspruch zwischen § 3 Abs. 1 des Mietvertrages sowie Ziff. 1.2 der Mietberechnung (A) einerseits und Ziffer 1.3 der Mietberechnung (A) sowie Nr. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen stellt eine Unklarheit im Sinne des § 5 AGBG dar, mit der Folge, daß die für die Bekl. günstigste der möglichen Auslegungen maßgebend ist. Für die Bekl. stellt die Vereinbarung einer Bruttokaltmiete die günstigere Alternative dar, da in diesen Fällen nur eine Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten für die Zukunft gemäß § 4 Abs. 2 MHG möglich ist, nicht jedoch die nachträgliche Umlage der Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 1 MHG.

Die Kl. kann somit von der Bekl. die Zahlung von ausstehenden Nebenkostenvorschüssen schon deshalb nicht verlangen, weil diese aufgrund der vereinbarten Bruttokaltmiete nicht geschuldet waren. Eine Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 2 MHG hat die Kl. nicht dargelegt.

Wenn im Mietvertrag nicht klar geregelt ist, daß der Mieter für bestimmte Betriebskosten Vorschüsse zahlen muß, schuldet er im Zweifel eine Bruttomiete. Schuld an der auch bei vielen Hausverwaltern bestehenden Unsicherheit hat der Gesetzgeber, der die Materie nur unzureichend regelt.

Im Mietvertrag hieß es, daß zu der Bruttomiete bestimmte Beträge für Betriebskosten monatlich zu zahlen seien. Verwiesen wurde weiter auf die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 4 Abs. 2 MHG. Betriebskostenabrechnungen für drei Jahre zahlte der Mieter nicht.

Mit Urteil vom 19. September 2000 gab das Landgericht Berlin dem Mieter recht. Es liege eine unklare Vereinbarung vor, die im Zweifel zuungunsten des Vermieters auszulegen sei. Im Mietvertrag war mit dem Hinweis auf die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 4 Abs. 2 MHG wegen gestiegener Betriebskosten auch die Möglichkeit erwähnt, die Bruttomiete in eine Nettomiete umzustellen. Unvereinbar war damit die gleichzeitige Regelung im Mietvertrag, wonach für konkrete Betriebskosten monatliche Zahlungen zu leisten waren. Das gibt es nur bei einer Nettomiete. Wegen der widersprüchlichen Vertragsgestaltung war der Vermieter deshalb nicht berechtigt, über die Betriebskosten jährlich abzurechnen.

Es ist wie beim Vokabellernen: Der Vermieter muß unbedingt die richtigen Begriffe benutzen. Bei einer Bruttomiete sind Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen und in der Miete enthalten. Es gibt keine Abrechnung, sondern nur eine Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG (grundsätzlich nur mit Wirkung für die Zukunft). Bei der Nettomiete sind neben der "Grundmiete" für (besonders aufzuführende) Betriebskosten bestimmte monatliche Vorschüsse zu zahlen; hierüber ist jährlich abzurechnen. Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten gibt es hier nicht, allenfalls (im einzelnen umstritten) einen Anspruch auf Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen. Der Vermieter hätte im konkreten Fall den Begriff "Teilinklusivmiete" verwenden müssen; sie enthält die Betriebskosten zum Teil, die restlichen Betriebskosten können über Vorschüsse gezahlt werden, über die abgerechnet wird. Wer im Mietvertrag nicht von Vorauszahlungen redet, sondern von Pauschalen, riskiert, daß eine Abrechnung mit Nachzahlungspflicht für den Mieter von den Gerichten als unwirksam angesehen wird. Auch hier ist vieles streitig. Der mietvertragliche Vorbehalt, einseitig auf Nettomiete umstellen zu dürfen, ist im übrigen wohl wegen Verstoßes gegen § 9 AGB unwirksam.