Unklare Angabe des Mietspiegelrasterfeldes bei Mieterhöhung

Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn unklar ist, welches Mietspiegelfeld einschlägig sein soll (hier: Angabe "Mietspiegelfeld J2 + 4").

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage der Kl. ist unbegründet. Die Bekl. sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 29. August 2008 gem. § 558 Abs. 1 BGB nicht verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung zuzustimmen. Denn die Mieterhöhungserklärung ist bereits formell unwirksam.

Zwar ist die Frage, ob die Mietwohnung der Bekl. in das Mietspiegelfeld J2 oder, wie die Bekl. meinen, in das Feld J1 einzuordnen ist, keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, GE 2008, 191 = NJW 2008, 573; Urt. v. 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, GE 2009, 512 = ZMR 2009, 521) ist für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel - wie im vorliegenden Fall - nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. So liegt der Fall hier aber nicht.

Zutreffend haben die Bekl. eingewandt, dass diese Überprüfungsmöglichkeit das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen nicht zulasse, da das Mieterhöhungsverlangen vom 29. August 2008 die Wohnung in das "Mietspiegelfeld J2 + 4" einordnet, das es nicht gibt. Entgegen der Auffassung der Kl. konnten die Bekl. aus dieser Formulierung nicht ohne Weiteres erkennen, dass die Kl. von der Anwendbarkeit des Mietspiegelfeldes J2 des Mietspiegels 2007 ausging. Denn durch den Zusatz + 4 war die Zuordnung zu einem bestimmten Mietspiegelfeld nicht mehr eindeutig. Es kann der Eindruck entstehen, dass auch auf das Mietspiegelfeld J4 verwiesen wird. Der Umstand, dass die Anwendung von zwei Mietspiegelfeldern denklogisch ausscheidet, schließt es nicht aus, dass ein derartiger Hinweis tatsächlich erfolgt. Dies wird auch durch die Formulierung "das Mietspiegelfeld" nicht ausgeschlossen. Jedenfalls liegt diese Auslegung wesentlich näher, als dass der Hinweis + 4 zu dem Schluss zwingt, dass nach Einschätzung der Kl. vier positive Merkmalsgruppen der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung vorlagen. Dies umso weniger, als in dem Mieterhöhungsschreiben vom 29. August 2009 zur Begründung der Mieterhöhung mit keinem Wort auf die vier positiven Merkmalsgruppen der Orientierungshilfe zurückgegriffen wurde. Auch an anderer Stelle des Erhöhungsverlangens findet sich kein Hinweis auf das tatsächlich herangezogene Mietspiegelfeld. Es werden weder die Spannenbeträge noch der Mittelwert angegeben. Auch die Ausstattungsmerkmale, von denen ausgegangen wird, und die Baualtersklasse des Hauses, die Hinweise für das nach Einschätzung der Kl. einschlägige Mietspiegelfeld abgeben könnten, werden nicht genannt. Mithin konnten die Bekl. auch nicht prüfen, ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der einschlägigen Spanne liegt. Dieser Fehler wurde auch nicht durch das nachfolgende Schreiben der Hausverwaltung der Kl. vom 27. November 2008 geheilt, das ebenfalls keinen Schluss auf das in Bezug genommene Mietspiegelfeld zulässt.

An die Form eines Mieterhöhungsverlangens dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Der BGH hat deshalb auch eine Mieterhöhung für formell wirksam gehalten, bei dem ein falsches Mietspiegelfeld angegeben worden war. Ob die Mieterhöhung inhaltlich gerechtfertigt sei, müsse im Prozess geprüft werden. Die Sache liegt anders, wenn der Mieter gar nicht erkennen kann, welches - ggf. auch falsche - Mietspiegelfeld der Vermieter meint.

Zur Begründung seiner Mieterhöhung hatte sich der Vermieter auf das "Mietspiegelfeld J2 + 4" berufen. Gemeint war: das Mietspiegelfeld J2 plus vier positive Merkmalgruppen der Orientierungshilfe.

Das AG Tiergarten wies die Zustimmungsklage ab. Die Rechtsprechung des BGH zur Angabe eines unrichtigen Rasterfeldes sei nicht einschlägig. Es sei kein unrichtiges Feld angegeben. Die Angabe sei unklar, denn es gebe kein Mietspiegelfeld J2 + 4. Es habe auch der Eindruck entstehen können, dass auf das Mietspiegelfeld J4 verwiesen werde. Im Erhöhungsverlangen sei nicht erläutert worden, dass mit der Ziffer 4 Merkmalgruppen der Orientierungshilfe gemeint waren.

Der Zweck des Begründungszwangs nach § 558 a BGB ist, dem Mieter die Nachprüfung zu ermöglichen, ob die verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Anhand der mitgeteilten Daten soll der Mieter überlegen und entscheiden können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (BayObLG, NZM 2000, 488). Das Erhöhungsverlangen kann daher zwar falsch sein (unrichtiges Rasterfeld), unklar darf es dagegen nicht sein (kein Rasterfeld angekreuzt). Das Mieterhöhungsverlangen muss erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat (LG Berlin GE 2005, 675). Daran fehlte es hier, weil im Erhöhungsverlangen auch die Werte des maßgeblichen Mietspiegelfeldes nicht angegeben waren, ebenso wenig wie die Ausstattungsmerkmale und die Baualtersklasse. Allerdings hätte das Amtsgericht die Klage als unzulässig abweisen müssen und nicht als unbegründet, da die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Zulässigkeit der Klage gehört.