Unklare Rückbauverpflichtung

1. Ob eine Klausel, die den Nachmieter verpflichtet, nicht näher beschriebene bauliche Änderungen des Vormieters auf Verlangen des Vermieters zurückzubauen, intransparent ist oder eine unangemessene Benachteiligung darstellt, bleibt offen.

2. Keine Aufrechnungslage von Rückbauverpflichtung mit Kautionsrückzahlungsanspruch, weil der zweite erst nach Verjährung des ersten Anspruchs fällig wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist in vollem Umfange begründet. Den Kl. steht gegenüber dem Bekl. gem. § 812 BGB bzw. aufgrund der Sicherungsvereinbarung ein Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Kaution zuzüglich der Zinsen zu. Dem Bekl. steht gegenüber den Kl. kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei der Vereinbarung, wofür die äußere Form spricht, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, und ob sie dann dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 BGB genügt, weil aus der Vereinbarung gar nicht hervorgeht, um welche Arbeiten es sich im Einzelnen handelt und welches Kostenrisiko die Kl. damit übernommen haben sollen, sind entsprechende Ansprüche des Bekl. gegenüber den Kl. auf Rückbau inzwischen verjährt.

Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter verjähren gemäß § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten vom Zeitpunkt der Erlangung des Besitzes durch den Vermieter. Dies war hier unstreitig am 30.12.2014, so dass am 30.6.2015 Ansprüche des Bekl. gegenüber den Kl. auf Erfüllung einer vermeintlichen Vereinbarung verjährt sind. Die Kl. haben sich hierauf auch ausdrücklich berufen. Verjährungsunterbrechende oder -hemmende Handlungen werden nicht vorgetragen.

Auch § 215 BGB ist nicht einschlägig. Die Ansprüche standen sich in nicht verjährter Zeit nicht gegenüber. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wurde erst nach Ablauf von 6 Monaten fällig, also nach dem 30.6.2015.

Die Zinsentscheidung ergibt sich ebenso aus dem Gesetz wie die Entscheidung über die prozessualen Nebenentscheidungen.

Enthält der Mietvertrag Regelungen hinsichtlich der Übernahme und/oder der Entfernung von Einbauten des Vormieters, kann bei unklaren Formulierungen Unwirksamkeit die Folge sein – so das AG Dortmund in einem „obiter dictum“.

Der Mietvertrag enthielt folgende Regelung:

„Der Mieter übernimmt vom Vormieter gemäß eigener Vereinbarung Einbauten und bauliche Veränderungen, ohne dass der Vermieter vom Vormieter die Entfernung der Einbauten bzw. den Rückbau der Veränderungen verlangt. Gleichzeitig übernimmt der Mieter vom Vormieter in vollem Umfang und ohne Einschränkung dessen vertragliche Verpflichtungen, auf Verlangen des Vermieters solche Einbauten zu entfernen bzw. bauliche Veränderungen zurückzubauen.“

Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Räume am 30. Dezember 2014 verlangen die klagenden Mieter Rückzahlung der Kaution in Höhe von 2.400 €. Der beklagte Vermieter verweist demgegenüber auf die nicht erfüllte Rückbauverpflichtung und ein hieraus folgendes Zurückbehaltungsrecht.

Das AG Dortmund gab der Klage auf Rückzahlung der Kaution statt. Es könne dahinstehen, ob die Regelung im Mietvertrag intransparent oder benachteiligend sei: Der etwaige Rückbauanspruch sei jedenfalls verjährt, so dass die Kaution in vollem Umfang zurückgezahlt werden müsse.

Vereinbarungen wie die vom AG zitierte sind gang und gäbe und im Verhältnis zwischen Nachmieter und Vermieter jedenfalls AGB-rechtlich nicht zu beanstanden.

Intransparent i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ist die Regelung schon deshalb nicht, weil sie ja auf einer gesonderten Vereinbarung zwischen Nach- und Vormieter beruht, aus der sich die vorgenommenen Einbauten und baulichen Veränderungen mit hinreichender Deutlichkeit für den Nachmieter ergeben müssen, ebenso der zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes erforderliche Kostenaufwand.

Weshalb der Nachmieter durch die Regelung unangemessen benachteiligt werden soll, erschließt sich ebenfalls nicht. Der Nachmieter hat lediglich die an sich dem Vormieter obliegende Verpflichtung der ordnungsgemäßen Rückgabe der Mieträume i. S. v. § 546 Abs. 1 BGB, zu der auch die Entfernung von Einbauten gehört, übernommen. Weil er diese nunmehr als von ihm eingebracht anzusehenden Einbauten nutzt, ist er auf Verlangen des Vermieters bei Beendigung des Mietverhältnisses auch zur Entfernung verpflichtet.