Unklare Betriebskostenregelung im Mietvertrag

Bei unklaren Formulierungen in AGB des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Fall einer Nachforderung des Vermieters im Zweifel eine Pauschale anzunehmen.

Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Die Kl. war von 2012 bis Ende Juni 2022 Mieterin der Wohnung der Bekl. in der B.-straße, Hochparterre, in A. Die Kl. leistete eine Mietkaution i.H.v. 1.920 €.

In § 4 Nr. 1 des Mietvertrags findet sich eine Regelung zur Miethöhe wie folgt:

„1. Die Netto-Miete beträgt mtl. (in Worten: sechshundertundvierzig) 640 €

zzgl. Vorauszahlung auf Betriebskosten gem. § 4 Ziff. 2 dieses Vertrages … €

zzgl. Nebenkosten inkl. … €

zzgl. Heizungsvorauszahlung 150 €

mtl. Überweisungsbetrag 790 €“

Abweichend von der Gestaltung oben ist nur auf dem vermieterseitigen Vertragsexemplar das Wort „Heizungsvorauszahlung“ gegenüber dem Wort „Nebenkosten“ in der Zeile darüber nach rechts eingerückt, siehe Anlage zum Protokoll der mündlichen Verhandlung.

In § 4 Nr. 2 sind die einzelnen Betriebskosten bzw. Nebenkosten aufgezählt, u. a. in 2.13 die Heizungs- und Warmwasserversorgung.

Mithin leistete die Bekl. für das Jahr 2021 Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Nebenkosten i.H.v. insgesamt 1.800 €. Nachfolgend erteilte die Bekl. der Kl. die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2021, woraus sich Heizkosten i.H.v. 1506,24 € ergeben und sonstige Betriebs- und Nebenkosten i.H.v. 1.097 €. Die Bekl. macht daher, durch Rundungsdifferenzen bedingt, für das Jahr 2021 eine Nachzahlung i.H.v. 804 € geltend sowie für die ersten drei Monate des Jahres 2022 eine geschätzte Nachzahlung i.H.v. 201 €. Ferner macht sie für 2021 Grundsteuer i.H.v. 260 € geltend sowie für 2022 i.H.v. 65 €. Die erheblichen Nachforderungen ergeben sich daraus, dass die Bekl. während des gesamten Mietverhältnisses die Betriebs- und Nebenkosten nie abrechnete und daher auch die Vorauszahlung nicht der allgemeinen Preisentwicklung anpasste. Die Bekl. erklärte mit diesen Gegenforderungen die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. Den übersteigenden Kautionsbetrag i.H.v. 590 € zuzüglich Zinsen, insgesamt 661,12 €, zahlte die Bekl. aus.

Mit Schreiben des P. vom 7.12.2022 ließ die Kl. die Bekl. auffordern, bis zum 19.12.2022 einen weiteren Betrag von 1.784,88 € an sie auszuzahlen.

Die Kl. ist der Ansicht, die Regelung im Mietvertrag zu den Betriebs- und Nebenkosten sei so zu verstehen, dass nur über die Heizkosten abzurechnen sei, die übrigen Betriebs- und Nebenkosten aber als Pauschale in der Grundmiete enthalten seien. Daher seien der Vorauszahlung i.H.v. 1.800 € nur die angefallenen Heizkosten i.H.v. 1.506,24 € gegenüberzustellen. Es ergebe sich daher ein Guthaben i.H.v. 293,76 €. Zudem sei die einbehaltene Restkaution i.H.v. 1.330 € freizugeben. […]

Die Klage ist begründet.

Der Kl. steht nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückzahlungsanspruch aus der zusammen mit dem Mietvertrag konkludent geschlossenen Sicherungsvereinbarung in Bezug auf die Kaution zu. Aus dieser Sicherungsvereinbarung folgt nach Ende des Sicherungszwecks ein Anspruch auf Rückzahlung. Demnach ist die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses mangels Fortdauer des Sicherungszwecks zurückzuerstatten.

Ein gemäß §§ 387 bis 389 BGB aufrechenbarer Gegenanspruch auf Nachzahlung von Neben- und Betriebskosten besteht nicht. Zwar ist die Aufrechnung wirksam erklärt, jedoch fehlt es an der Gegenforderung, weil die Regelung im Mietvertrag so auszulegen ist, dass nur die Heizkosten abzurechnen sind, während die sonstigen Betriebs- und Nebenkosten pauschal abgegolten sind.

Bei der Regelung in § 4 des Mietvertrags zur Mietzahlung und den Heizkosten sowie sonstigen Neben- und Betriebskosten handelt es sich um von der Bekl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dass das verwendete Formular teilweise handschriftlich ausgefüllt ist, ändert daran nichts, denn nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt es gerade auf Schriftart und Form des Vertrags nicht an. Die Zeugin C., die bei Unterzeichnung des Vertrags mitwirkende Maklerin, hat bekundet, die Verträge immer in der Art und Weise auszufüllen wie hier geschehen. Die Abrechnung der Heizkosten und sonstigen Nebenkosten sei für sie eine völlige Selbstverständlichkeit. Hieraus folgt, dass eine individuelle Verhandlung mit der Kl. zur Regelung der Betriebs- und Nebenkosten nicht stattgefunden hat, sondern die Regelung diesbezüglich als Allgemeine Geschäftsbedingung von der Bekl. gestellt ist.

Gemäß § 305c Abs. 2 BGB gehen Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders. Diese Regelung bewirkt nicht nur, dass eine unklar formulierte Geschäftsbedingung im Zweifel unwirksam ist, sondern auch, dass bei in jedem Fall gegebener Wirksamkeit - wie hier - die dem Kunden günstigste Auslegung zum Tragen kommt (BGH NZG 2014, 146, beck-online). Was die günstige Auslegung ist, ergibt sich dabei aus der individuellen Situation des Kunden im jeweiligen Individualprozess. Im Fall einer geforderten Nachzahlung von Neben- und Betriebskosten ist dies eine Auslegung dahingehend, dass eine Pauschale vereinbart ist.

Diese Auslegung ist mit dem Wortlaut vereinbar. Eine solche Auslegungsmöglichkeit ergibt sich insbesondere daraus, dass das im Fettdruck vorgegebene Feld für die Vorauszahlung der Nebenkosten gemäß § 4 Ziff. 2 des Vertrags unausgefüllt geblieben ist. Bei einer Vereinbarung aller Neben- und Betriebskosten einschließlich der Heizkosten als nicht weiter zwischen den einzelnen Kostenarten differenzierende Vorauszahlung sieht die Vertragssystematik es vor, den Wert an dieser Stelle handschriftlich einzufügen. Die in Ziffer 2 aufgeführten einzelnen Kostenarten enthalten in 2.13 ausdrücklich auch die Heizkosten. Dass dies so nicht vorgenommen worden ist, sondern die Nebenkosten und die Heizkosten separat aufgeführt werden, nur hinsichtlich der Heizkosten das Wort „Vorauszahlung“ verwendet wird und nur hier ein Geldbetrag eingetragen ist, legt eine Auslegung dahingehend nahe, dass die Heizkosten und die übrigen Neben- und Betriebskosten unterschiedlich behandelt werden sollen. Hieran ändert auch das Wort „inkl.“ nach den Nebenkosten nichts, denn die Formulierung bleibt sprachlich unklar. Die Formulierung liest sich zusammenhängend „zzgl. Nebenkosten inkl. zzgl. Heizungsvorauszahlung“. Der Satz ist sprachlich unrichtig, weil er bezüglich der Nebenkosten widersprüchlich ist, da diese einerseits zuzüglich sein sollen, andererseits inklusive. Der Satz kann auch nicht eindeutig dahingehend verstanden werden, dass es sich um eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten inklusive der Heizkosten handelt, weil dann das zweite „zzgl.“ hätte weggelassen werden müssen und überdies hinter dem Wort „Nebenkosten“ ein Bindestrich hätte folgen müssen, damit der Wortteil „vorauszahlung“ sich zusätzlich auch auf die Nebenkosten bezieht. Die erheblichen sprachlichen Mängel der Formulierung müssen zu Lasten der Bekl. als Verwenderin gehen. Soweit auf dem vermieterseitigen Exemplar des Mietvertrags die Formulierung zur Heizkostenvorauszahlung gegenüber der Formulierung zu den Nebenkosten eingerückt ist, hat dies auf die Auslegung der Klausel keine Auswirkungen, weil diese Einrückung unstreitig auf dem mieterseitigen Vertragsexemplar nicht vorhanden ist. Auslegungen haben aber nach §§ 133, 157 BGB am Empfängerhorizont zu erfolgen, eine der Kl. nicht bekannte Art der Gestaltung der Vertragsurkunde der Gegenseite bleibt unberücksichtigt.

Es verhält sich auch nicht so, dass die Parteien die Formulierung übereinstimmend dahingehend verstanden haben, dass eine Vorauszahlung auf die gesamten Nebenkosten einschließlich der Heizkosten zu leisten ist. Aus den Angaben der Zeugin C. ergibt sich nicht, dass die Kl. mündlich darauf hingewiesen worden ist. Die Zeugin hat bekundet, jede Vertragsklausel in einem längeren Gespräch von insgesamt ungefähr einer Stunde Dauer erläutert zu haben, hieraus folgt aber nicht, dass gerade die Unklarheit der schriftlichen Formulierung der Vorauszahlungen mündlich ausgeräumt worden ist. Die Zeugin hat insoweit bekundet, für sie sei die Formulierung im Vertrag eindeutig und üblich. Es bestand daher schon kein Problembewusstsein, dass es insoweit weiterer Erläuterungen bedurft hätte. Auch die bei dem Vertragsabschluss selbst anwesende Bekl. hat im Rahmen der persönlichen Anhörung bekundet, die Abrechnung der Nebenkosten sei für sie selbstverständlich gewesen und daher nicht ausdrücklich erwähnt worden. Eine insgesamte Abrechnung der Nebenkosten nach Verbrauch ergibt sich ferner nicht daraus, dass dies derart marktüblich wäre, dass eine andere Auslegung der Klausel auch aus Sicht der Kl. fernliegend gewesen wäre. § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB sieht eine Betriebskostenpauschale ausdrücklich als gleichberechtigte Alternative zur Vorauszahlung vor. Nur für die Heizkosten ordnet § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zwingend eine verbrauchsabhängige Abrechnung an. Diese unterschiedliche Gesetzeslage lässt eine Pauschale der Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten als denkbare und nicht fernliegende Vertragsgestaltung erscheinen.

Da somit keine Gegenansprüche der Bekl. bestehen, besteht ein Anspruch der Kl. aus der Sicherungsvereinbarung auf vollständige Rückzahlung der Kaution. Darüber hinaus besteht ein mietvertraglicher Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Vorauszahlungen auf die Heizkosten.

Bei einer Betriebskostenpauschale wird – anders als bei vereinbarter Vorauszahlung – nicht über die tatsächlichen Kosten abgerechnet. Eine unklare Vereinbarung führt dazu, dass der Vermieter keine Nachforderungen geltend machen kann.

Im Mietvertrag aus dem Jahr 2012 hieß es, dass Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten geschuldet seien „zzgl. Nebenkosten inkl.“ Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die Mieterin Rückzahlung der Kaution; die Vermieterin rechnete mit Nachzahlungsansprüchen aus einer Betriebskostenabrechnung auf. Die Klägerin meinte, es sei eine Pauschale vereinbart, zumal in der Vergangenheit über die Betriebskosten nicht abgerechnet worden sei.

Das AG Düsseldorf nahm eine unklare Mietvertragsregelung an, die dazu führte, dass ein Nachzahlungsanspruch der Vermieterin nicht bestand. Maßgeblich sei die dem Kunden, also der Mieterin, günstigste Auslegung und damit eine Pauschale ohne Nachforderungsanspruch der Vermieterin. Im Vertrag sei nur hinsichtlich der Heizkosten der Begriff „Vorauszahlung“ verwandt worden; die weitere Formulierung „zzgl. Nebenkosten inkl. zzgl. Heizungsvorauszahlung“ sei sprachlich unrichtig und widersprüchlich. Die Vermieterin könne damit nicht mit Gegenansprüchen aufrechnen und die Klägerin habe einen Anspruch auf vollständige Rückzahlung der Kaution.

Vor der Verwendung des Begriffs „Nebenkosten“ ist hier schon öfter gewarnt worden; nur der Begriff der Betriebskosten ist nach der Rechtsprechung des BGH hinreichend definiert. Wenn dann noch andere Unklarheiten hinzukommen, wird im Zweifel der Vermieter leer ausgehen, denn – flapsig formuliert – „Was der Richter nicht versteht, weist er ab“. Die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung in der NZG stammt allerdings nicht vom BGH, sondern vom OLG München.