Ungültigerklärung eines Wirtschaftsplanbeschlusses

Ein beschlossener Wirtschaftsplan, der die Vorschüsse nicht entsprechend den vorgeschriebenen 50 % nach Verbrauch und 50 % nach der beheizten Fläche umlegt, ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II. 1. Die Berufung ist zulässig. Sie ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt.

2. Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Der in der Eigentümerversammlung vom 10.8.2021 zu TOP 16 gefasste Beschluss hinsichtlich des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2022 ist - wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung im Ergebnis zutreffend ausführt - für unbegründet zu erklären, da er ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

In den Wirtschaftsplan für das Jahr 2022 sind bezüglich der Vorauszahlungen der Eigentümer nicht die nach Teil II § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung vorgesehenen Verteilerschlüssel für die Warmwasserversorgung und die Heizkosten angewendet worden. Danach sollen diese zu 50 % nach dem erfassten Verbrauch und zu 50 % nach der beheizten Fläche umgelegt werden. Der Einzelwirtschaftsplan für die Kl. für das Jahr 2022 sieht jedoch unstreitig eine Verteilung der Kosten für die Heizung und die Warmwasserversorgung nach der Wohnfläche vor. Dies entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Zwar ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass der Wirtschaftsplan im Gegensatz zu einer Jahresabrechnung nicht bereits entstandene und damit der Höhe nach feststehende Ausgaben und Einnahmen enthält, sondern lediglich die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben im kommenden Abrechnungsjahr. Deshalb ist bei der Aufstellung des Wirtschaftsplanes grundsätzlich eine auch großzügige Schätzung vor allem auf Ausgabenseite zulässig, um so Nachforderungen zu vermeiden (LG München I, Urt. v. 14.11.2011 - 1 S 4681/11, BeckRS 2012, 9947, beck-online). Vorliegend beanstanden die Kl. jedoch nicht eine zu großzügige Schätzung auf der Ausgabenseite, sondern allein die Anwendung eines falschen Verteilerschlüssels.

Die Verteilung der Kosten im Wirtschaftsplan hat jedoch grundsätzlich nach dem jeweils maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel zu erfolgen (Bärmann/Pick/Emmerich, 20. Aufl. 2020, WEG § 28 Rn. 39; LG München I, Urt. v. 14.11.2011 - 1 S 4681/11, BeckRS 2012, 9947; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 28 Rn. 54, 55; jeweils zitiert nach beck-online).

Hinsichtlich der Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels besteht auch kein Ermessen der Bekl. Neben der Fläche hätte auch der Verbrauch in den Verteilungsmaßstab des Wirtschaftsplans für das Jahr 2022 aufgenommen werden müssen. Das ist vorliegend nicht erfolgt und widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Auch der Einwand der Bekl., dass der im Wirtschaftsplan gewählte Umlagemaßstab zu 50 % korrekt sei, vermag ihrer Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn ein lediglich zu 50 % korrekter Verteilerschlüssel entspricht gerade nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern nur ein vollständig richtig gewählter Umlagemaßstab.

Die Berufung der Bekl. hat auch nicht deshalb Erfolg, weil die Anwendung eines unzutreffenden Verteilungsschlüssels dann nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führt, wenn die Höhe der Beitragspflicht nur geringfügig von dem nach dem richtigen Verteilungsschlüssel zu leistenden Beitrag abweicht (Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 28 Rn. 29). Wie das Amtsgericht zutreffend feststellt, übertrifft der nunmehr beschlossene Vorschuss auf die Heiz- und Warmwasserkosten den sich unter Berücksichtigung des richtigen Verteilerschlüssels ergebenden Vorschuss um fast das Doppelte und stellt damit keine nur geringfügige Differenz dar. Auch wenn im Ergebnis von den Kl. monatlich lediglich eine um 50 € höhere Vorauszahlung zu leisten ist, ist dieser Betrag immerhin 1/7 der nach dem beschlossenen Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2022 monatlich von den Kl. zu zahlenden Vorauszahlungen.

Unerheblich ist auch, ob sich in den Vorjahren zwischen den geforderten Vorauszahlungen und den tatsächlichen Abrechnungsbeträgen wesentliche Differenzen ergeben hätten.

Dass die tatsächlichen Kosten in einem Wirtschaftsplan nur vorläufig geschätzt werden und sich hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten auch wesentliche Abweichungen ergeben können, weil diese wesentlich von den Außentemperaturen, dem individuellen Verbrauch und der Entwicklung der Energiekosten abhängen, liegt in der Natur der Sache. Hätte die Bekl. hier vorausschauend Vorsorge treffen wollen, hätte sie die geschätzten Ausgaben jedoch insgesamt höher ansetzen können. Die Anwendung eines falschen Verteilerschlüssels ist dadurch jedoch nicht gerechtfertigt.

Entgegen der Ansicht der Bekl. entfällt das Rechtsschutzbedürfnis der Kl. auch nicht dadurch, dass sie keine Beschlussersetzungsklage erhoben haben. Denn unstreitig gilt der Wirtschaftsplan für das Jahr 2021 für den Fall fort, dass kein neuer gültiger Wirtschaftsplan aufgestellt wird. […]

4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

5. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

Ein beschlossener Wirtschaftsplan, der die Vorschüsse nicht entsprechend den nach der Heizkostenverordnung vorgeschriebenen mindestens 50 % nach Verbrauch und 50 % nach der beheizten Fläche umlegt, ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, weil er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

In der Eigentümerversammlung vom 10. August 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 16 den Wirtschaftsplan für das Jahr 2022. Darin sind die Vorauszahlungen der Eigentümer nicht gemäß dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Verteilerschlüssel für die Warmwasserversorgung und die Heizkosten zu 50 % nach dem erfassten Verbrauch und zu 50 % nach den beheizten Flächen umgelegt worden. Der Einzelwirtschaftsplan für die Klägerinnen sieht unstreitig eine Verteilung der Kosten für Heizung und Warmwasserversorgung nach der anteiligen Wohnfläche vor. Hiergegen die Anfechtungsklage der Klägerinnen. Das AG hat den Wirtschaftsplanbeschluss 2022 für ungültig erklärt. Hiergegen die Berufung der Beklagten an das LG.

Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Zwar ist davon auszugehen, dass der Wirtschaftsplan im Gegensatz zu einer Jahresabrechnung nicht bereits entstandene und damit der Höhe nach feststehende Ausgaben und Einnahmen enthält, sondern lediglich die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben im kommenden Abrechnungsjahr. Deshalb ist bei der Aufstellung des Wirtschaftsplans auch eine großzügige Schätzung auf der Ausgabenseite zulässig, um so Nachforderungen zu vermeiden. Vorliegend wenden die Klägerinnen sich jedoch nicht gegen eine zu großzügige Schätzung auf der Ausgabenseite, sondern rügen einen falschen Verteilungsschlüssel. Die Verteilung der Kosten im Wirtschaftsplan hat nach dem jeweils maßgeblichen Kostenverteilungsschlüssel zu erfolgen. Insoweit besteht auch kein Ermessen der Wohnungseigentümer. Der Einwand der Beklagten, der im Wirtschaftsplan gewählte Umlagemaßstab sei jedenfalls zu 50 % korrekt, greift nicht durch, denn es muss ein vollständig richtig gewählter Umlagemaßstab angewandt werden.

Das LG weist auch das Argument zurück, dass der beschlossene Wirtschaftsplan aufrechterhalten werden kann, wenn die Höhe der Beitragspflichten nur geringfügig von den nach dem richtigen Verteilungsschlüssel zu leistenden Beiträgen abweicht. Das Rechtsschutzbedürfnis der Klägerinnen entfällt auch nicht dadurch, dass sie keine Beschlussersetzungsklage erhoben haben. Denn der vorhandene Wirtschaftsplan für das Jahr 2021 gilt für den Fall fort, dass kein neuer gültiger Wirtschaftsplan aufgestellt wird.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister