Ungültige Beschlüsse bei Nichteinladung sämtlicher Eigentümer aufgrund eines lückenhaften Kommunikationsportals

1. Zur Eigentümerversammlung müssen sämtliche Eigentümer geladen werden, soweit dies nicht ausnahmsweise aus vom Verwalter nicht zu vertretenden Gründen unmöglich ist, z. B. bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers.

2. Seit Einführung der Textform 2001 ist auch eine digitale Ladung möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Fehlt es aber an einer solchen Eröffnung, so ist der Verwalter gehalten, die Ladung auf einem anderen zumutbaren Kommunikationsweg, also auch klassischer analoger Post, dem Eigentümer zukommen zu lassen. Dies auch dann, wenn der Eigentümer gegen seine Verpflichtung verstoßen haben sollte, einen digitalen Kommunikationsweg zu eröffnen.

Die Kl. sind Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die über 550 Wohn- und Teileigentumseinheiten umfasst.

Die Bekl. wird von einer Gesellschaft verwaltet. Diese hat kraft eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer mit der Bekl. den Verwaltervertrag vom 1.11.2024 abgeschlossen, in dem es u. a. heißt:

㤠3 Kommunikation und Datenaustausch

Die Kommunikation und der Austausch von Daten und Dokumenten zwischen der Gemeinschaft bzw. einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter erfolgen über das Onlineportal des Verwalters. Schreiben und Dokumente gelten einem Wohnungseigentümer als wirksam zugegangen, wenn sie in seinem elektronischen Postfach im Onlineportal des Verwalters in Textform hinterlegt wurden. Der betreffende Wohnungseigentümer erhält über die erfolgte Hinterlegung taggleich eine Information in Textform an seine letzte bekannte eMail-Adresse. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, beim Verwalter jederzeit eine aktuelle eMail-Adresse zu hinterlegen und etwaige Änderungen unverzüglich mitzuteilen.“

Sowie in § 2 im Abschnitt über die Pflichten des Verwalters:

„Einberufung der Versammlung der Wohnungseigentümer mindestens einmal im Jahr durch Hinterlegung der Einladung und der Tagesordnung nach dem Entwurf der Gemeinschaft in Textform in den elektronischen Postfächern der Wohnungseigentümer im Onlineportal des Verwalters (vgl. § 3) und die Führung des Vorsitzes der Versammlung der Wohnungseigentümer sowie die Erstellung der Niederschrift der in der Versammlung gefassten Beschlüsse. Die Versammlung findet innerhalb der Geschäftszeiten des Verwalters statt. Die Bestimmung des Versammlungsortes obliegt dem Verwalter. Alle Kosten für die Durchführung der Versammlung (u.a. Saalmiete, Kosten für technische Einrichtungen usw.) trägt die Gemeinschaft.“

Die Verwalterin lud zu einer Eigentümerversammlung am 23.10.2025. Die Ladungen wurden in den Postfächern des Onlineportals am 30.9.2025 hinterlegt, soweit die Eigentümer dort einen Account hatten. Auf der genannten Versammlung wurden dann u. a. folgende Beschlüsse als mehrheitlich gefasst protokolliert:

Zu TOP 8 wurden 5 Eigentümer für die Zeit bis zum 31.12.2027 zum neuen Beirat bestellt.

Zu TOP 13 wurde eine malermäßige Instandsetzung der Außenfenster beschlossen. Die Verwaltung und der Architekt … sollten die Arbeiten nach entsprechender Ausschreibung beauftragen.

Bei TOP 13 ist in der Substraktionsmethode abgestimmt worden. Es wurden nur Neinstimmen und Enthaltungen abgefragt. Alles Weitere wurde als Jastimme gezählt.

Gegen diese beiden Beschlüsse richtet sich die Klage der Kl. Sie rügen, dass etwa 100 Eigentümer keine Ladung erhalten hätten, da sie keinen Account im Onlineportal angelegt hatten. Dort sei pro Account auch jeweils nur ein Eigentümer eingetragen gewesen, auch wenn die Einheit tatsächlich mehreren Personen gehört. Bei TOP 8 sei eine Wahl für zwei Jahre verkündet worden. Weder in der Tagesordnung noch vor der Abstimmung sei eine bestimmte Amtsdauer genannt gewesen. Vom 31.12.2027 sei auch in der Verkündung nicht die Rede gewesen. Die Substraktionsmethode bei TOP 13 sei der Versammlung im Vorfeld nicht erörtert worden. Wegen mehrfacher Änderungen sei der Versammlung auch nicht klar gewesen, über welchen Wortlaut abgestimmt worden sei.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen. Sie behauptet, die Verwalterin hätte zusätzlich zum Onlineportal alle Eigentümer elektronisch geladen, die bei ihr eine Mailadresse hinterlegt hatten. Damit seien nahezu alle Eigentümer geladen worden.

Die Klage ist als Anfechtungsklage nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG zulässig. Sie wurde auch innerhalb der Fristen des § 45 WEG i.V.m. § 167 ZPO erhoben und begründet.

Sie ist auch inhaltlich begründet. Die Klage dringt jedenfalls mit der Rüge durch, dass einige Eigentümer nicht zur Versammlung geladen wurden. In der mündlichen Verhandlung blieb unstreitig, dass Eigentümer nicht geladen wurden, weil sie weder im Onlineportal einen Account hatten, noch eine Mailadresse hinterlegt hatten, und dies obwohl ihre Postanschrift der Verwaltung bekannt war. Dieser Mangel nötigt zur Ungültigerklärung der angefochtenen Beschlüsse, ohne dass geklärt werden müsste, welche und wie viele Eigentümer genau betroffen waren.

Gemäß § 24 Abs. 1 und 4 WEG wird die Eigentümerversammlung vom Verwalter in Textform einberufen. Damit ist impliziert, dass sämtliche Eigentümer geladen werden müssen, soweit dies nicht ausnahmsweise aus vom Verwalter nicht zu vertretenden Gründen unmöglich ist, z. B. bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers. Seit Einführung der Textform im Gesetz mit Wirkung vom 1.8.2001 ist damit auch eine digitale Ladung möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Fehlt es aber an einer solchen Eröffnung, so ist der Verwalter gehalten, die Ladung auf einem anderen zumutbaren Kommunikationsweg, also auch klassischer analoger Post, dem Eigentümer zukommen zu lassen. Dies auch dann, wenn der Eigentümer gegen seine Verpflichtung verstoßen haben sollte, einen digitalen Kommunikationsweg zu eröffnen. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob die o. g. Klauseln des beschlossenen Verwaltervertrags wirksam sind. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, wäre die Verwaltung jedenfalls nicht von der Verpflichtung enthoben, die nicht im Portal angemeldeten Eigentümer zu laden. Es ist ein Kernrecht des Eigentümers, zur Versammlung geladen zu werden und an dieser anschließend mitzuwirken, das sich aus Gesetz und Teilungserklärung ergibt. Wird die Ausübung dieses Rechts per Mehrheitsbeschluss an Bedingungen geknüpft, die in Gesetz und Teilungserklärung keine Grundlage haben, handelt es sich um einen gesetzes- bzw. vereinbarungsändernden Beschluss, der regelmäßig nichtig wäre (BGH, Beschluss vom 20.9.2000 - V ZB 58/9). Eine Nichtladung der nicht angemeldeten Eigentümer ist aber als Rechtsfolge in den o. g. Klauseln nicht einmal explizit geregelt.

Es ist nicht auszuschließen, dass bei Ladung und Teilnahme weiterer Eigentümer die angefochtenen Beschlüsse nicht gefasst worden wären. Die weiteren Rügen gegen die angefochtenen Beschlüsse können danach dahingestellt bleiben.

Zur Eigentümerversammlung müssen sämtliche Eigentümer geladen werden, soweit nicht ausnahmsweise Unmöglichkeit – beispielsweise bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers – besteht. Seit Einführung der Textform 2001 ist auch eine digitale Ladung möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Fehlt es daran, muss der Verwalter auf einem anderen zumutbaren Kommunikationsweg, also auch klassischer analoger Post, einladen. Und zwar auch dann, wenn der Eigentümer pflichtwidrig keinen digitalen Kommunikationsweg eröffnet hat.

Die Kläger sind Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die über 550 Wohn- und Teileigentumseinheiten umfasst.

Der Verwaltervertrag regelt nach Maßgabe eines Mehrheitsbeschlusses, dass die Kommunikation und der Austausch von Daten und Dokumenten zwischen der Gemeinschaft, den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter über das Onlineportal des Verwalters erfolgen. Schreiben und Dokumente sollen einem Wohnungseigentümer als wirksam zugegangen gelten, wenn sie in seinem elektronischen Postfach in diesem Onlineportal in Textform hinterlegt wurden. Über die erfolgte Hinterlegung sollen die Eigentümer taggleich eine Information an ihre letzte bekannte eMail-Adresse erhalten. Jeder Wohnungseigentümer war verpflichtet, beim Verwalter jederzeit eine aktuelle eMail-Adresse zu hinterlegen und etwaige Änderungen unverzüglich mitzuteilen.

Der Verwalter wurde vertraglich verpflichtet, entsprechend zu verfahren.

Die Verwalterin lud nach diesen Maßgaben zu einer Eigentümerversammlung über das Online-Portal ein, soweit die Eigentümer dort einen Account hatten. Auf der Versammlung wurden zwei Beschlüsse gefasst, wobei bei einem mittels der Subtraktionsmethode abgestimmt wurde. Es wurden nur Neinstimmen und Enthaltungen abgefragt. Alles Weitere wurde als Jastimme gezählt.

Gegen diese beiden Beschlüsse richtet sich die Klage der Kläger. Sie rügen, dass etwa 100 Eigentümer keine Ladung erhalten hätten, da sie keinen Account im Onlineportal angelegt hatten. Dort sei pro Account auch jeweils nur ein Eigentümer eingetragen gewesen, auch wenn die Einheit tatsächlich mehreren Personen gehörte. Die Subtraktionsmethode sei bei der Versammlung im Vorfeld nicht erörtert worden.

Die Beklagte beantragt Klageabweisung. Die Verwalterin habe zusätzlich zum Onlineportal alle Eigentümer elektronisch geladen, die bei ihr eine Mailadresse hinterlegt hatten. Damit seien nahezu alle Eigentümer geladen worden.

Die gefassten Beschlüsse sind ungültig, weil einige Eigentümer, die weder im Onlineportal einen Account noch eine Mailadresse hinterlegt hatten, unstreitig nicht zur Versammlung geladen wurden, obwohl ihre Postanschrift der Verwaltung bekannt war. Dieser Mangel führt zur Ungültigerklärung der Beschlüsse, ohne dass geklärt werden muss, welche und wie viele Eigentümer betroffen waren.

Gemäß § 24 Abs. 1 und 4 WEG wird die Eigentümerversammlung vom Verwalter in Textform einberufen. Das impliziert, dass sämtliche Eigentümer geladen werden müssen, soweit dies nicht ausnahmsweise aus vom Verwalter nicht zu vertretenden Gründen unmöglich ist, z. B. bei unbekanntem Aufenthalt eines Eigentümers.

Seit Einführung der Textform 2001 ist damit auch eine digitale Ladung möglich, soweit der Eigentümer diesen Kommunikationsweg eröffnet hat. Fehlt es aber an einer solchen Eröffnung, so ist der Verwalter gehalten, die Ladung auf einem anderen zumutbaren Kommunikationsweg, also auch mit klassischer analoger Post, dem Eigentümer zukommen zu lassen. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer gegen seine Verpflichtung verstoßen haben sollte, einen digitalen Kommunikationsweg zu eröffnen.

Ob die Regelungen im Verwaltervertrag wirksam sind, lässt das AG offen, weil der Verwalter jedenfalls alle Eigentümer laden muss. Zur Versammlung geladen zu werden und an dieser anschließend mitzuwirken, ist ein Kernrecht der Wohnungseigentümer. Wird die Ausübung dieses Rechts per Mehrheitsbeschluss an Bedingungen geknüpft, die in Gesetz und Teilungserklärung keine Grundlage haben, handelt es sich um einen gesetzes- bzw. vereinbarungsändernden Beschluss, der regelmäßig nichtig wäre. Eine Nichtladung der nicht angemeldeten Eigentümer ist aber als Rechtsfolge in den o. g. Klauseln nicht einmal explizit geregelt.