Ungültige Jahresabrechnung bei rechnerischer Unschlüssigkeit

1. Die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig und nachvollziehbar ist.

2. Das ist regelmäßig bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit der Fall, wenn also eine Diskrepanz zwischen tatsächlicher Kontenentwicklung und der Einnahmen- und Ausgabendarstellung anhand der Abrechnung bzw. den darin enthaltenen Erläuterungen nicht aufgeklärt werden kann.

Die 32 Kl. haben in erster Instanz u. a. die Genehmigungen der Jahresabrechnung für 2006 (TOP 3) und den Wirtschaftsplan für 2008 (TOP 7) der WEG F. angefochten.

Die Hausverwaltung hatte mit der Einladung zu der Versammlung einen Entwurf von der Abrechnung und einen Entwurf von dem Wirtschaftsplan mitverschickt. Beide Entwürfe wurden danach noch einmal in einzelnen Punkten korrigiert, die korrigierten Fassungen wurden den Eigentümern zu Beginn der Versammlung ausgehändigt.

Die Kl. sehen hierin einen Ladungsfehler. Darüber hinaus rügen sie hinsichtlich der Jahresabrechnung die fehlerhafte Rücklagendarstellung und die Heizkostendarstellung sowie die daraus resultierende Gesamtunschlüssigkeit der Abrechnung. Erst nach Ablauf der Anfechtungsbegründungsfrist rügen sie zudem noch, dass die Gesamteinnahmen in der Abrechnung fehlen. Hinsichtlich des Wirtschaftsplans rügen die Kl., dass die Verwaltungskosten für die Garagen entgegen der Teilungserklärung auf alle Eigentümer, also auch auf die, die keine Garage besitzen, umgelegt wurden.

Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es die Jahresabrechnung in den Positionen "Rücklage" und "Heizkosten" für ungültig erklärte; darüber hinaus erklärte es die Einzelwirtschaftspläne derjenigen Eigentümer, die keine Garage besitzen, hinsichtlich der Position "Verwaltungskosten Garage" für ungültig. Im Übrigen wies es die Klage ab.

Gegen dieses Urteil haben fünf der 32 Kl. Berufung eingelegt. Sie sind der Ansicht, dass die Genehmigungsbeschlüsse insgesamt für ungültig erklärt hätten werden müssen.

I. Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313 a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rz. 6).

II. Die zulässige Berufung der Kl. zu 16) - 18), 25), 26) hatte teilweise Erfolg. Der Beschluss zu TOP 3, durch den die Jahresabrechnung für 2006 genehmigt wurde, war insgesamt für ungültig zu erklären. Der Beschluss zu TOP 7, durch den der Wirtschaftsplan für 2008 genehmigt wurde, war hinsichtlich sämtlicher Einzelwirtschaftspläne bezüglich der Position "Verwaltergebühren Garage" für ungültig zu erklären.

1. Die Berufung nur einiger der Anfechtungskl. ist zulässig. Die Anfechtungskl. sind notwendige Streitgenossen (BGH, GE 2009, 982 = NJW 2009, 2132, 2133; Spielbauer/Then, WEG, § 47 Rz. 5). Als solche können sie jeder für sich entscheiden, ob sie Rechtsmittel einlegen (Hüßtege, in: Thomas/Putzo, ZPO, 29. Aufl., § 62 Rz. 24).

2. Die Erklärung der Bekl. zu 1), sie erkenne den Klageanspruch an, stellt kein wirksames Anerkenntnis im Sinne des § 307 ZPO dar. Auch die Anfechtungsbekl. sind notwendige Streitgenossen (Spielbauer/Then, WEG, § 48 Rz. 5). Ein Anerkenntnis wäre deshalb nur wirksam, wenn es von allen Bekl. abgegeben worden wäre (Hüßtege, in: Thomas/Putzo, ZPO, 29. Aufl., § 62 Rz. 17).

3. Die angefochtenen Beschlüsse sind nicht schon wegen eines Ladungsfehlers aufzuheben.

Gemäß § 23 II WEG müssen die Beschlussgegenstände einer Versammlung den Eigentümern vorab durch die Einladung zu der Versammlung mitgeteilt werden. § 23 II WEG will damit sicherstellen, dass die Eigentümer eine angemessene Zeit vor der Versammlung informiert werden, was sie in der Versammlung erwartet, damit sie nicht überrascht werden und sich angemessen vorbereiten können (Spielbauer/Then, WEG, § 23 Rz. 11; Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 23 Rz. 51; Drabek, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 23 Rz. 29). Dazu gehört grundsätzlich auch, dass den Eigentümern vor der Versammlung ein Entwurf der zu beschließenden Jahresabrechnung übermittelt wird (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 79). Andererseits ist es aber nicht erforderlich, dass sämtliche Einzelheiten des dann zu fassenden Beschlusses bereits abschließend und endgültig in der Einladung mitgeteilt werden (Spielbauer/Then, WEG, § 23 Rz. 11; Kümmel, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 23 Rz. 51; Drabek, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 23 Rz. 30). Wollte man anders entscheiden, würde jede Beratung über einen Beschlussgegenstand in der Versammlung zur Makulatur, weil ein anderes als durch die Einladung festgeschriebenes Beschlussergebnis nicht beschlossen werden dürfte. Es ist aber gerade einer der Hauptzwecke der Eigentümerversammlung, über anstehende Verwaltungsentscheidungen zu beraten und möglicherweise Kompromisse zu erarbeiten.

Demnach wurde den Anforderungen des § 23 II WEG hier Genüge getan. Indem den Eigentümern zusätzlich zur Tagesordnung je ein Entwurf der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans, die beschlossen werden sollten, mit der Einladung übersandt wurden, wurde den Eigentümern ausreichend ermöglicht, sich auf diese Beschlussgegenstände vorzubereiten. Dass die übersandte Abrechnung und der übersandte Wirtschaftsplan kurz vor der Versammlung dann nochmals in einzelnen Punkten (die Abrechnung im Punkt "Rücklage" und der Wirtschaftsplan im Punkt "Verteilung der Heizkosten auf die einzelnen Eigentümer") korrigiert wurden und die korrigierten Fassungen den Eigentümern erst zu Beginn der Versammlung überreicht wurden, ändert daran nichts. § 23 II WEG schließt solche nachträglichen Korrekturen im Detail nicht aus, weil, wie dargelegt, die Norm gerade nicht erfordert, dass die zu fassenden Beschlüsse bereits bis ins letzte Detail endgültig durch die Einladung festgelegt und mitgeteilt werden.

4. Der Beschluss zu TOP 3 über die Jahresabrechnung für 2006 war gleichwohl insgesamt für ungültig zu erklären. Die Jahresabrechnung weist nämlich mehrere Mängel auf (unten a). Der Genehmigungsbeschluss war deshalb insgesamt für ungültig zu erklären (unten b).

a) Die Jahresabrechnung 2006 ist in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft.

(1) Der Rücklagenausweis in der Abrechnung ist unrichtig. Dadurch wird das Abrechnungsergebnis verfälscht und unschlüssig.

Die Hausverwaltung hat im Jahr 2006 unstreitig 31.000 € dem Rücklagenkonto entnommen, um damit Ölrechnungen zu bezahlen.

(a) Dass dieses Vorgehen der Verwaltung rechtswidrig ist, weil die Rücklage gemäß der Teilungserklärung nur für Instandhaltungen und Instandsetzungen verwendet werden darf und auch keine kurzfristigen Liquiditätsnöte der WEG in dieser Größenordnung ersichtlich wären, ist für die Jahresabrechnung ohne Belang, weil diese die Geldabflüsse unabhängig von ihrer Rechtmäßigkeit erfassen muss (BGH, GE 1997, 965 = NJW 1997, 2106, 2108; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 33; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 55).

(b) Der Fehler liegt jedoch darin, dass sich der Abfluss der 31.000 € vom Rücklagenkonto nur aus der Kontenübersicht am Ende der Jahresabrechnung ergibt; im Einnahmen- und Ausgabenteil der Abrechnung taucht die Summe dagegen nicht auf.

(aa) Korrekterweise hätte die Abbuchung vom Rücklagenkonto aber als Einnahme bei der Einnahmen- und Ausgabenrechnung der Abrechnung erfasst werden müssen (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 39). Denn das Geld wird vom speziellen Rücklagenkonto zunächst wieder den allgemeinen Geldmitteln der Gemeinschaft, in der Regel deren Girokonto, (als Einnahme) zugeführt. Von da aus wird es dann - hier für die Ölrechnungen - ausgegeben.

(bb) Die Abflüsse vom Rücklagenkonto in Höhe von insgesamt 31.000 € als Einnahme zu buchen, wäre vorliegend umso wichtiger gewesen, als umgekehrt die Zuflüsse zur Rücklage - sogar die Sollzuflüsse - als Ausgabe gebucht wurden.

Letzteres ist korrekt (Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 39): Die Zuflüsse zum Rücklagenkonto entstammen den allgemeinen Geldmitteln der Gemeinschaft und sind also insoweit Ausgaben. In Ausnahme zum ansonsten geltenden Zu- und Abflussprinzip dürfen dabei auch die Sollzuflüsse gebucht werden, um säumige Wohngeldzahler nicht ungerechtfertigt zu privilegieren (BayObLGZ 1993, 185, 188; BayObLG NJW-RR 1991, 15, 16; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 40, a. A. Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 74; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rz. 53).

Dadurch, dass einerseits die Zuflüsse zur Rücklage als Ausgabe gebucht werden, andererseits die Abflüsse von der Rücklage jedoch nicht als Einnahme erfasst werden, wird das Ergebnis der Jahresabrechnung verfälscht: Eine eigentlich ergebnisneutrale Überweisung eines Geldbetrages von den allgemeinen Mitteln auf das Rücklagenkonto und wieder zurück wird durch diese Art der Darstellung zu einem Verlust der Gemeinschaft: Die in der Überweisung in die Rücklage liegende Ausgabe wird nicht mehr durch die in der Rücküberweisung liegende Einnahme neutralisiert. Für die Eigentümer bedeutet dies, dass etwaige sich aus der Abrechnung für sie ergebende Nachzahlungspflichten zu hoch sind, etwaige Guthaben dagegen zu niedrig.

(2) Die Jahresabrechnung ist überdies auch hinsichtlich der Position "Heizungskosten" fehlerhaft.

(a) Die Heizkostenposition in der Abrechnung ist unstreitig das Ergebnis einer periodengerechten Rechnungsabgrenzung: Erfasst wurden nur die Kosten für den tatsächlichen Verbrauch im Jahr 2006.

(aa) Das ist, einmal mehr in Ausnahme zu dem Zu- und Abflussprinzip, in Hinblick auf die in der Heizkostenverordnung geforderte verbrauchsabhängige Abrechnung grundsätzlich zulässig (BayObLGZ 1993, 185, 188; BayObLG, NZM 2003, 900, 901; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 38; Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 73).

(bb) Mit dieser Darstellung geht jedoch notwendig eine Diskrepanz zwischen der Kontendarstellung und der Einnahmen-/Ausgabendarstellung einher: Die Einnahmen-/Ausgabendarstellung beinhaltet nur die Kosten für die tatsächlich im Jahr 2006 verbrauchten Brennstoffe, während die Kontodarstellung sämtliche im Jahr 2006 tatsächlich bezahlten - und damit vom Konto abgebuchten - Heizkosten (unabhängig von dem Verbrauch) offenbart.

Dieser Unterschied muss in der Jahresabrechnung erläutert werden. Es muss ein Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden (BayObLG, NZM 2003, 900, 901; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 38; Abramenko, in: Riecke/Schmid, WEG, 2. Aufl., § 28 Rz. 73), anhand dessen erklärt wird, wie groß die sich aus der Heizkostendarstellung ergebende Diskrepanz zwischen der Einnahmen-/Ausgabenrechnung und der Kontendarstellung ist und woher sie rührt. Nur so ist die Abrechnung in sich schlüssig und vor allem für den durchschnittlichen Wohnungseigentümer noch aus sich heraus verständlich. An einer solchen Erläuterung fehlt es in der hier gegebenen Jahresabrechnung. Diese ist deshalb in diesem Punkt unschlüssig und nicht mehr ohne Weiteres verständlich.

(b) Hinzu kommt ein weiterer Mangel der Heizkostendarstellung.

Nach dem unstreitigen Sachvortrag der Parteien versorgt die Heizungsanlage neben der WEG auch das Nachbarhaus, das nicht mehr zur WEG gehört. Die vertragliche Vereinbarung mit dem Nachbarhaus geht dahin, dass die WEG zunächst einmal sämtliche Kosten für die Heizung trägt. Das Nachbarhaus muss dafür monatliche Abschlagszahlungen an die WEG leisten, am Ende eines jeden Jahres werden dann die auf das Nachbarhaus entfallenden Kosten genau abgerechnet. Diese rechtliche Konstruktion müsste sich in der Jahresabrechnung so niederschlagen, dass zunächst sämtliche Heizungskosten - auch die auf das Nachbarhaus entfallenden - als Ausgaben gebucht werden. Die von dem Nachbarhaus dafür geleisteten Zahlungen müssten als Einnahmen offengelegt werden. Beides ist nicht geschehen. Es werden nur die Kosten, die auf die WEG entfallen, als Ausgaben angegeben. Der einzelne Eigentümer kann deshalb der Jahresabrechnung nicht entnehmen, welche Kosten die Heizung insgesamt verursacht hatte und mit welchem Anteil sich das Nachbarhaus an diesen Kosten beteiligt. Auch das trägt zur Unschlüssigkeit der Jahresabrechnung bei.

b) Angesichts dieser gravierenden Fehler war die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären. Eine Ungültigkeitserklärung nur in einzelnen Teilpositionen war nicht mehr ausreichend; die Antragsteller konnten auch nicht nur auf einen Ergänzungsanspruch verwiesen werden. Auf den von den Kl. erst nach Ablauf der Anfechtungsbegründungsfrist gerügten weiteren Fehler, dass die Gesamteinnahmen in der Abrechnung gar nicht dargestellt werden, kam es dabei nicht mehr an.

Das Rechenwerk ist insgesamt für ungültig zu erklären, wenn es für einen durchschnittlichen Eigentümer nicht mehr vollständig und nachvollziehbar ist (OLG München, NZM 2008, 492; LG München I, ZMR 2009, 398, 400; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58). Die erforderliche Übersichtlichkeit ist dabei dann nicht gewährleistet, wenn der einzelne Wohnungseigentümer die Gesamtabrechnung und den Vermögensstatus gar nicht oder nur dann nachvollziehen kann, wenn er sich das Maßgebende erst selbst beschafft (LG München I, ZMR 2009, 398, 400; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58).

(1) Die Unklarheiten und Fehler der Abrechnung bei der Rücklagendarstellung und der Heizkostendarstellung führen dazu, dass die tatsächliche Kontenentwicklung im hinteren Teil der Abrechnung nicht mehr in Übereinstimmung mit der Einnahmen- und Ausgabendarstellung im vorderen Teil der Abrechnung gebracht werden kann. Ein Eigentümer kann der Abrechnung deshalb nicht mehr entnehmen, ob und inwieweit der Einnahmen- und Ausgabenteil richtig und vollständig ist: Die zu der Kontenentwicklung bestehenden Diskrepanzen lassen sich mangels Erläuterungen in der Abrechnung nicht auflösen. Woher sie kommen und ob sie auf Fehlern beruhen, kann anhand der Abrechnung nicht beurteilt werden.

(2) Eine Ungültigkeitserklärung nur einzelner Teile der Abrechnung war daher nicht mehr ausreichend, weil auch damit das Problem, dass die Abrechnung insgesamt nicht mehr nachvollzogen werden kann, nicht gelöst wird.

(3) Die Kl. konnten auch nicht auf einen Ergänzungsanspruch verwiesen werden.

(a) Das ergibt sich schon daraus, dass die falsche Rücklagendarstellung wie dargelegt das Abrechnungsergebnis verfälscht hat. Das kann durch eine bloße Ergänzung der Abrechnung nicht behoben werden.

(b) Abgesehen davon ist es zweifelhaft, ob eine unschlüssige, weil unvollständige Jahresabrechnung allein deshalb nicht anfechtbar sein sollte, weil dieses Manko schon durch eine entsprechende Ergänzung der Abrechnung behoben werden könnte und die Kl. deshalb anstatt der Anfechtung auch einen Ergänzungsanspruch gegen die Verwaltung geltend machen müssen.

Eine solche Sichtweise war bei dem früher geltenden FGG-Verfahren durchaus sachgerecht (so etwa BayObLG, WuM 1993, 92 für fehlende Einnahmen). Denn in diesem Verfahren wurde gemäß § 12 FGG von Amts wegen durch die Gerichte stets überprüft, ob die Abrechnung wenigstens in den übrigen Teilen zutreffend war. War das der Fall, gab es keinen Grund mehr, sie insgesamt für ungültig zu erklären, es reichte, die Unvollständigkeit und damit verbundene Unschlüssigkeit der Abrechnung durch einen Ergänzungsanspruch zu beheben.

Anders ist die Situation jedoch im nunmehr geltenden ZPO-Verfahren. Hier überprüfen die Gerichte nur noch, was von den Anfechtungskl. innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist gerügt wurde. Ist die Abrechnung aber unvollständig und damit unschlüssig, können die Kl. nicht mehr auf zumutbare Art und Weise feststellen, welche Fehler die Abrechnung auch sonst noch aufweist; sie können hierzu also auch nicht vortragen. Das gilt zumindest dann, wenn die Unschlüssigkeit nicht rechtzeitig ausgeglichen wird, indem etwa die Verwaltung die fehlenden Unterlagen nachreicht. Deshalb muss in einem solchen Fall die Abrechnung allein aufgrund ihrer Unschlüssigkeit für ungültig erklärt werden. Es muss daraufhin eine neue, schlüssige Abrechnung beschlossen werden. Diese kann dann von den Eigentümern auf zumutbare Art und Weise auf Fehler überprüft werden und gegebenenfalls, mit entsprechend substantiierten Rügen, angefochten werden.

Die Berufung hat daher hinsichtlich der Jahresabrechnung Erfolg.

5. Hinsichtlich des Wirtschaftsplans ist die Berufung dagegen nur insoweit erfolgreich, als sämtliche Einzelwirtschaftspläne hinsichtlich der Position "Verwaltergebühren Garagen" für ungültig zu erklären sind. Das hat zur Folge, dass die sich aus dem Plan ergebenden Wohngelder insoweit neu berechnet werden müssen.

a) Es ist zwischenzeitlich zwischen den Parteien unstreitig, dass die Kosten für die Garagenverwaltung falsch verteilt wurden, weil sie auf alle Eigentümer umgelegt wurden, anstatt, wie es die Teilungserklärung vorsieht, nur auf die Eigentümer, die eine Garage haben. Damit sind aber nicht nur die Einzelpläne der Eigentümer, die keine Garage besitzen, falsch, sondern alle Einzelpläne: Die Wohnungseigentümer ohne Garage zahlen zu viel, die Garageneigentümer zahlen zu wenig. b) Darüber hinaus war der Wirtschaftsplan jedoch nicht für ungültig zu erklären. Es ist nicht ersichtlich, dass die übrigen Positionen und die daraus resultierenden Wohngelder unrichtig prognostiziert worden wären.

III. 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 I ZPO. a) In der ersten Instanz haben die Kl. hinsichtlich TOP 3 und TOP 4 insgesamt, hinsichtlich TOP 7 in den Positionen "Heizkosten" und "Verwaltungskosten Garage" obsiegt. Für den für erledigt erklärten TOP 12 erlegte das Amtsgericht den Bekl. die Kosten auf. Der Obsiegensanteil der Kl. für die erste Instanz liegt damit bei ca. 65 %. Daraus ergibt sich eine Kostenlast der Kl. in Höhe von 35 % und der Bekl. in Höhe von 65 %.

b) Gegenstand der zweiten Instanz waren lediglich TOP 3, abgesehen von den bereits vom AG für ungültig erklärten Positionen "Rücklage" und "Heizkosten", sowie TOP 7, abgesehen von den Positionen "Heizkosten" und "Verwaltungskosten Garage", soweit diese bereits vom AG für ungültig erklärt worden waren. Hinsichtlich TOP 3 obsiegen die Berufungskl. voll. Hinsichtlich TOP 7 unterliegen die Berufungskl. weit überwiegend; ihre Berufung führt diesbezüglich nur dazu, dass auch die restlichen, vom Amtsgericht noch nicht für ungültig erklärten Einzelwirtschaftspläne im Punkt "Verwalterkosten Garagen" für ungültig erklärt wurden. Insgesamt errechnet sich daraus eine Obsiegensquote der Berufungskl. für die zweite Instanz von ca. 45 %. Das ergibt eine Kostenlast für die Berufungskl. von 55 % und für die Berufungsbekl. von 45 %.

2. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen. [...]

4. Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach § 49 a GKG.

Gegenstand des Berufungsverfahrens ist zum einen TOP 3, abgesehen von den Positionen "Heizungskosten" und "Rücklagen", die bereits vom Amtsgericht für ungültig erklärt worden waren. Das noch verfahrensgegenständliche Restvolumen der Abrechnung beträgt also 165.038,15 € (Gesamtvolumen) - 600 € (Rücklagenzuführung Garage, bereits vom AG für ungültig erklärt) - 25.980 € (Rücklagenzuführung Haus, bereits vom AG für ungültig erklärt) - 47.012,09 € (Heizkosten, bereits vom AG für ungültig erklärt) = 91.446,06 €. Das gemäß § 49 a I 1 GKG maßgebliche halbe Gesamtinteresse beträgt damit bezüglich TOP 3 im Berufungsverfahren noch 91.446,06 € : 2 = ca. 45.723 €.

Zum anderen ist Gegenstand des Berufungsverfahrens TOP 7, abgesehen von den Positionen "Heizkosten" und "Verwaltungskosten Garage", soweit diese bereits vom AG für ungültig erklärt worden waren. Das noch verfahrensgegenständliche Restvolumen des Wirtschaftsplanes beträgt also ungefähr 174.739,98 € (Gesamtvolumen Wirtschaftsplan) - 52.000 € (Heizkosten, bereits vom AG für ungültig erklärt) - ca. 740 € (geschätzter Anteil der "Verwaltungskosten Garagen", der auf die bereits vom AG insoweit für ungültig erklärten Einzelpläne entfällt) = ca. 122.000 €. Das gemäß § 49 a I 1 GKG maßgebliche halbe Gesamtinteresse beträgt damit bezüglich TOP 7 im Berufungsverfahren noch ca. 122.000 € : 2 = 61.000 €.

Insgesamt errechnet sich so gemäß § 49 a I 1 GKG ein Streitwert für die Berufungsinstanz von ca. 45.723 € + 61.000 € = 106.723 €. Dass das fünffache Kl.

interesse gemäß § 49 a I 2 Fall 2 GKG geringer wäre, ist nicht ersichtlich.

Die Jahresabrechnung muss in sich stimmig sein, insbesondere muss der Abführung einer Instandhaltungsrücklage eine entsprechende Rückbuchung auf der Einnahmenseite gegenüberstehen.

Angefochten waren Eigentümerbeschlüsse über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2006 und des Wirtschaftsplans 2008. Die Verwaltung hatte mit der Einladung zur Versammlung einen Entwurf der Abrechnung und des Wirtschaftsplans verschickt. Zu Beginn der Versammlung wurden den Eigentümern teilweise korrigierte Fassungen von Abrechnung und Wirtschaftsplan zur Beschlussfassung vorgelegt. Die Kläger haben die fehlerhafte Rücklagendarstellung und die daraus resultierende Gesamtunschlüssigkeit der Abrechnung gerügt. Beim Wirtschaftsplan wurde beanstandet, dass die Verwaltungskosten für die Garagen entgegen der Teilungserklärung auch auf diejenigen Eigentümer umgelegt worden sind, die keine Garage besitzen. Das AG hat die Jahresabrechnung nur bezüglich bestimmter Teil-Positionen für ungültig erklärt, die Einzelwirtschaftspläne nur hinsichtlich der Eigentümer, die zu Unrecht mit Garagenkosten belastet worden sind. Hiergegen die Berufung nicht aller, nur einiger Anfechtungskläger an das LG.

Der Anfechtungsprozess muss nicht von allen Anfechtungsklägern in die zweite Instanz getragen werden. Da die Anfechtungskläger notwendige Streitgenossen sind, reicht die Berufung von einigen aus. Auch die Anfechtungsbeklagten sind notwendige Streitgenossen, weshalb hier das prozessuale Anerkenntnis einzelner Beklagter unbeachtlich ist. Ein Einladungsfehler liegt nicht allein deswegen vor, nur weil kurz vor Beginn der Versammlung noch Änderungsvorschläge eingebracht worden sind. Die Eigentümerversammlung soll auch der Diskussion dienen, weshalb Eigentümerbeschlüsse nicht ausschließlich so gefasst werden müssen, wie sie in der Einladung angekündigt worden sind. Jedoch wird dadurch, dass in der Jahresabrechnung einerseits die Zuflüsse zur Rücklage als Ausgabe gebucht werden, andererseits die Abflüsse von der Rücklage nicht als Einnahme erfasst werden, das Ergebnis der Jahresabrechnung verfälscht. Auch die Heizkostendarstellung ist mangelhaft. Die Anfechtungskläger können auch nicht auf einen bloßen Ergänzungsanspruch verwiesen werden. Die frühere Rechtsprechung dazu beruhte darauf, dass die Beschlussanfechtung im alten FGG-Verfahren durchgeführt wurde, in dem die Gerichte nach dem Amtsermittlungsprinzip stets überprüft haben, ob die Abrechnung auch in den übrigen Teilen zutreffend war. Nach der ZPO überprüfen die Gerichte jetzt aber nur noch die Punkte, die von den Anfechtungsklägern innerhalb der Begründungsfrist gerügt worden sind. Es muss dann insgesamt eine neue, auch in sich schlüssige Abrechnung beschlossen werden. Beim Wirtschaftsplan können allerdings isoliert einzelne Kostenpositionen (wie hier die Garagenkosten) für ungültig erklärt werden, nur muss dies dann für alle Einzelabrechnungen geschehen, weil sonst die Garagenbenutzer zu gering belastet worden sind.

1. Wichtig und richtig ist die angenommene Gesamtungültigerklärung der Jahresabrechnung, wenn Diskrepanzen auftreten, welche die Jahresabrechnung nicht mehr in sich schlüssig erscheinen lassen, wie hier vor allem die fehlende Gegenbuchung bei der Instandhaltungsrücklage. Wenn es dagegen um die Einzelabrechnungen geht (hier hinsichtlich des Wirtschaftsplans 2008, aber ggf. ebenso bei der Jahresabrechnung), reicht es nicht aus, lediglich die Einzelabrechnungen der zu Unrecht belasteten Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären, weil dann nämlich umgekehrt auch die anderen Wohnungseigentümer zu gering belastet worden sind und bleiben.

2. Trotz der gravierenden Mängel der zur Beschlussfassung gestellten Jahresabrechnung verliert das LG kein Wort zu § 49 Abs. 2 WEG, der bei erheblichen Beschlussmängeln eine Kostenbelastung des Verwalters ermöglicht. Den Umständen nach wird offenbar eine grobe Fahrlässigkeit des Verwalters verneint. Damit bleibt die Streitfrage offen, ob damit auch Schadensersatzansprüche wegen einfacher Fahrlässigkeit materiell miterledigt und ausgeschlossen sind oder aber die Wohnungseigentümer notfalls deswegen einen gesonderten Schadensersatzprozess gegen den Verwalter führen können. Der relativ hohe Streitwert von über 100.000 € könnte sowohl dafür sprechen, dass das Gericht eine Kostenbelastung des Verwalters vermieden hat, wie auch dafür, dass den Wohnungseigentümern insoweit zugemutet wird, einen gesonderten Schadensersatzprozess zu führen.