Ungewöhnlich hoher Wasserverbrauch ohne nachvollziehbare Erläuterung

Ungewöhnlich hoher Wasserverbrauch ohne nachvollziehbare Erläuterung; Wirtschaftlichkeitsgrundsatz nicht umlagefähig

Steigt der Wasserverbrauch im Vergleich zum Vorjahr deutlich, hat der Vermieter nachvollziehbar darzulegen, daß der Anstieg nicht die Ursache in seinem Verantwortungsbereich hat.

Die Kl. hat der Bekl. eine Nebenkostenabrechnung über die im Jahre 2006 angefallenen Betriebskosten erteilt, die eine Nachzahlung in Höhe von insgesamt 658,66 € zu Lasten der Bekl. auswies. Die Bekl. hat auf diese Forderung eine Zahlung in Höhe von 269,09 € geleistet, wobei sie die in die Abrechnung mit 19.650,32 € eingestellten Wasserkosten auf 8.599,95 € gekürzt, daher den auf ihre Wohnung entfallenden Kostenanteil mit nur 1.119,40 € errechnet und nach Abzug der Vorauszahlungen in Höhe von 850,44 € ein Nachforderungsbetrag in Höhe von 269,09 € ermittelt hat. Der Kürzung der auf ihre Wohnung entfallenden Wasserkosten lag ein Anstieg des Wasserverbrauches von 1.896 ccm im Abrechnungszeitraum 2004 auf 3.966 ccm im Abrechnungszeitraum 2005 zugrunde.

Der nach Kürzung der Wasserkosten verbleibende Betrag ist nicht umlagefähig, so daß der Klage kein Erfolg beschieden ist.

Nach § 2 Nr. 2 BetrKV können die Kosten der Wasserversorgung anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wobei grundsätzlich alle dem Vermieter in einer Abrechnungsperiode für die Be- und Entwässerung in Rechnung gestellten und von ihm beglichenen Wasserkosten in eine Betriebskostenabrechnung einfließen können. Dies gilt jedoch nur soweit, als die Wasserkosten durch den Verbrauch seitens der Nutzer oder die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Gebäudes verursacht worden sind. Mehrverbrauchsmengen, die nicht allein der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung oder dem Einzelverbrauch der Nutzer zugeordnet werden können, fallen dem Vermieter zur Last (Langenberg, Handbuch des Betriebskostenrechtes der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl. 2006, Rdnr. 38 und 39; Kinne ZMR 2001, 1, 2; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl. 2004, Rdnr. 5015).

Steigt der Wasserverbrauch - wie im vorliegenden Fall - im Vergleich zu den Vorjahren in einer Abrechnungsperiode deutlich an, ohne daß die Ursache hierfür offen zutage läge oder der Anstieg ohne weiteres einem veränderten Verbrauchsverhalten der Mieter zugeordnet werden kann, ist es zunächst Sache des Vermieters, der für alle Tatsachen, aus denen auf die Umlagefähigkeit einer Abrechnungsposition geschlossen werden soll, die Darlegungs- und Beweislast trägt, nachvollziehbar darzulegen, daß der Anstieg der Wasserkosten nicht auf eine Ursache zurückgeführt werden kann, die in seiner Sphäre liegt und alle Ursachen für einen erhöhten Verbrauch, die aus seiner Sphäre herrühren, auszuschließen (LG Hamburg GE 2001, 992, 933; LG Mannheim ZMR 1989, 336, 337).

Vorliegend ist unstreitig, daß im Mieterbestand keine relevanten Veränderungen eingetreten sind, aus denen auf ein verändertes Verbrauchsverhalten geschlossen werden könnte, so daß keinerlei konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die die Annahme rechtfertigten, der Anstieg im Wasserverbrauch sei prima facie dem Verbrauch der Nutzer zuzuordnen. Es ist daher zunächst Sache der Kl., alle Ursachen, die für den Verbrauchsanstieg verantwortlich sein können und in ihren Risikobereich fallen, auszuschließen.

Als mögliche in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallende Ursachen kommen Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten, eine fehlerhafte Erfassung des Wasserverbrauchs oder Defekte im Rohrleitungssystem bzw. im Bereich der Verbrauchsstellen in Betracht.

Der Vermieter muß daher nachvollziehbar darlegen, daß weder Arbeiten ausgeführt worden sind, die einen erhöhten Wasserverbrauch nach sich gezogen haben, noch Erfassungsfehler vorliegen, noch Defekte in der Wasserversorgungsanlage des Hauses festzustellen sind, die als Ursache für die Verbrauchsschwankungen in Betracht kommen.

Den an eine nachvollziehbare Darlegung des Ausschlusses aller in der Sphäre der Vermieter liegenden Fehlerquellen zu stellenden Anforderungen ist mit dem zuletzt auf die Hinweise des Gerichts durch die Kl. Vorgetragenen nicht Genüge getan.

a) Zunächst ist unstreitig, daß keine Instandsetzungsarbeiten, die mit einem erhöhten Wasserverbrauch einhergingen und daher als Ursache für den ganz erheblichen Anstieg des Wasserverbrauches in Frage kämen, ausgeführt worden sind. Auch dafür, daß die den Abrechnungen der Berliner Wasserbetriebe zugrunde liegenden Werte unzutreffend erfaßt worden wären, bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte. Schließlich ist auch nicht ersichtlich, daß sich im streitbefangenen Abrechnungszeitraum ein für alle Nutzer des Hauses offen zutage tretender Rohrbruch ereignet hätte.

Für einen relevanten Anstieg des Wasserverbrauchs kommen indes auch eine fehlerhafte Erfassung des Wasserverbrauchs durch defekte Zähler, Wasserverluste im Rohrleitungssystem oder Wasserverluste im Bereich der einzelnen Zapfstellen in Betracht. Daß auch die vorgenannten Ursachen für einen Anstieg des Wasserverbrauchs sämtlich auszuschließen wären, haben die Kl. nicht hinreichend dargelegt.

b) Zwar haben die Kl. mit Schriftsatz vom 20. Juni 2007 geltend gemacht, der Zeuge S. habe bei zwei Gelegenheiten, darunter einmal in Begleitung der Kl., zunächst die Wasserversorgungsanlage im Bereich zwischen Hauptwasserzähler und den einzelnen Strängen geprüft, wobei nach Absperrung aller Strangventile kein Wasserverbrauch im Bereich des Hauptwasserzuflusses festzustellen gewesen sei. Auch eine optische Überprüfung der an den Kellerinnenwänden verlegten Leitungen habe keinen Hinweis auf etwaige Undichtigkeiten ergeben. Hiermit mögen Defekte im Rohrleitungssystem im Bereich der im Keller verlegten Versorgungsleitungen und zwischen Hauptwasserzufluß und einzelnen Versorgungssträngen ausgeschlossen sein.

Da nicht ersichtlich ist, daß außerhalb der Wohnung Schäden an der Substanz der Mietsache aufgetreten wären, mag auch unwahrscheinlich sein, daß die Versorgungsleitungen selbst in den allgemein zugänglichen und sichtbaren Bereichen Undichtigkeiten aufweisen, die zu einem erhöhten Wasserverbrauch führen könnten.

c) Hinsichtlich der Versorgungsleitungen in den Wohnungen und der Wasserentnahmestellen haben die Kl. jedoch ihrem eigenen Vortrag zufolge keine zuverlässigen Feststellungen getroffen, obwohl es ihnen oblegen hätte, auch diesen Bereich einer Kontrolle auf etwaige Undichtigkeiten hin zu unterziehen. Hierauf war bereits mit Beschluß vom 7. Juni 2007 hingewiesen worden.

So haben die Kl. zwar geltend gemacht, es seien bei geöffnetem Hauptwasserzufluß die Wasseruhren an den einzelnen Versorgungssträngen beobachtet worden, wobei hierbei teils gar kein und teils kein auffälliger Verbrauch festgestellt worden sei. Dazu, wie hoch der Verbrauch, den die Kl. als nur geringfügig bzw. nicht auffällig einstufen, gewesen ist, verhält sich der Vortrag der Kl. jedoch nicht. Aus dem Umstand, daß im Zuge dieser Überprüfung überhaupt an einzelnen Strängen ein Verbrauch festgestellt werden konnte, den die Kl. auf Nutzerverhalten zurückführen, folgt ferner, daß dieser Verbrauch gemessen worden sein muß, ohne daß zuvor die Wasserentnahme in den einzelnen Wohnungen unterbunden worden wäre. Bei dieser Sachlage kann indes keine zuverlässige Aussage dazu getroffen werden, ob der beobachtete Verbrauch tatsächlich auf eine bestimmungsgemäße Wasserentnahme oder aber auf Undichtigkeiten oder Defekte im Bereich der Wohnungszuflüsse bzw. im Bereich der dort vorhandenen Wasserentnahmestellen zurückzuführen ist. Auch eine Sichtprüfung in den Wohnungen und eine Prüfung der Wasserentnahmestellen haben die Kl. nicht durchgeführt. Die von den Kl. beschriebene technische Überprüfung läßt daher nicht den Schluß zu, Defekte im Bereich der einzelnen Wohnungen, wie etwa defekte Toilettenspülungen oder Wasserhähne, seien ausgeschlossen.

Auch aus dem Umstand, daß das Rohrleitungssystem komplett erneuert worden und auf dem neusten technischen Stand sein mag, folgt nicht, daß technische Defekte zwingend auszuschließen wären. Denn diese können neben einem Verschleiß auch auf Fehler bei der Installation oder das Nutzerverhalten zurückzuführen sein. Schließlich läßt auch der Umstand, daß kein Mieter einen Mangel am Rohrleitungssystem in seine Wohnung oder an den Zapfstellen angezeigt haben mag, nicht den Schluß zu, daß keinerlei Schäden vorgelegen hätten, zumal in den Wohnungen keine Wasseruhren installiert sind, so daß sich den Mietern die Notwendigkeit, einen relevanten Mehrverbrauch, wie ihn etwa eine undichte Toilettenspülung verursachen kann, abstellen zu lassen, nicht aufdrängen muß.

Schließlich haben die Kl. auch nicht geltend gemacht, daß der Hauptwasserzähler auf etwaige Erfassungsfehler hin überprüft worden wäre.

d) Hiernach ist nicht hinreichend dargelegt, daß durch Defekte im Rohrleitungssystem oder im Bereich der Wasserentnahmestellen verursachte Wasserverluste oder eine Fehlerfassung des Wasserverbrauchs auszuschließen wären. Mit Rücksicht hierauf war auch den Beweisangeboten der Kl. nicht nachzugehen, wobei schon nicht ersichtlich ist, welche konkreten Wahrnehmungen der Zeuge S. hinsichtlich des Fehlens von Undichtigkeiten im Bereich der einzelnen Wohnungen gemacht haben soll und sich die Behauptung, sämtliche Mieter könnten bekunden, daß in ihren Wohnungen keinerlei Mängel, die zu einem ungewollten Wasserverlust hätten führen können, vorgelegen hätten, mangels fehlender eigener Feststellungen der Kl. zu dem konkreten Zustand des Rohrleitungssystems und der Zapfstellen in den Wohnungen und mangels hinreichend konkreter anderweitiger tatsächlicher Anhaltspunkte dafür, daß keine ungewollten Wasserverluste in den Wohnungen vorgelegen haben, als eine Vermutung darstellt, der nachzugehen eine unzulässige Ausforschung des Sachverhaltes bedeutete. Auch die Einholung eines Gutachtens eines Sachverständigen käme auf der Grundlage des Vortrages der Kl. hierzu einer Ausforschung des Sachverhaltes gleich.

Nach alledem kann nicht ausgeschlossen werden, daß der erhöhte Wasserverbrauch im Jahre 2005 auf Ursachen, die in der Sphäre der Kl. liegen, zurückzuführen sind. Eine Umlage des im Vergleich zum Vorjahr angefallenen Mehrverbrauches auf die Mieter scheidet damit aus.

Betriebskosten darf der Vermieter nur unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Bewirtschaftung umlegen. Wenn nicht auszuschließen ist, daß unvermittelt aufgetretener hoher Wasserverbrauch nicht auf dem Verbrauch des Mieters beruht, sondern die Ursachen im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, darf der Mieter die Rechnung kürzen.

Der Wasserverbrauch für das Haus hatte sich binnen Jahresfrist mehr als verdoppelt. Die Ursache blieb unklar. Die Mieterin kürzte die Betriebskostenabrechnung und bekam vom Amtsgericht Lichtenberg recht.

Mit Urteil vom 19. Juli 2007 verwies das Amtsgericht Lichtenberg darauf, daß zunächst einmal der Vermieter alle in seiner Sphäre liegenden Fehlerquellen ausschließen müsse, wenn nicht ein verändertes Verbrauchsverhalten der Mieter erkennbar sei. Dieser Ausschluß sei dem Vermieter nicht gelungen, da Defekte im Rohrleitungssystem oder eine Fehlerfassung des Wasserverbrauchs oder ungewollte Wasserverluste in den Wohnungen nicht auszuschließen seien.

Das LG Mannheim (ZMR 1989, 336) hat dem Vermieter die Beweislast dafür auferlegt, daß folgende Ursachen ausscheiden:

1. daß das Rohrleitungssystem mangelhaft ist;

2. daß die Meßgeräte fehlerhaft arbeiten;

3. daß die Meßgeräte unrichtig abgelesen und daß

4. die abgelesenen Daten richtig verarbeitet worden sind.

Nach Beweis durch Sachverständigengutachten und Zeugen hat das LG Mannheim die Ursache für den hohen Wasserverbrauch jedenfalls nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters gesehen und den Mieter zur Zahlung verurteilt.