Ungerechtfertigte Kündigung wg. verweigerter Untermieterlaubnis

Ungerechtfertigte Kündigung wg. verweigerter Untermieterlaubnis; Schweigen auf Mieteranfrage; Identifizierbarkeit des Untermieters

Der Mieter muß bei seinem Antrag auf Untermieterlaubnis den in Aussicht genommenen Untermieter identifizierbar mitteilen (Name, Anschrift, ggf. Telefonnummer). Fehlen die Angaben, kann das Schweigen des Vermieters nicht als zur Kündigung berechtigende Verweigerung der Untermieterlaubnis ausgelegt werden. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Miete (...), denn die Kündigung der Bekl. hat das Mietverhältnis nicht beendet.

Es ist nicht davon auszugehen, daß die Kl. durch ihr Schweigen auf die Anfrage der Bekl. unter namentlicher Nennung eines Untermietinteressenten ohne Adreßangabe die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert haben. Schweigen ist grundsätzlich keine Erklärung und damit auch nicht die Verweigerung einer Untervermieterlaubnis. Zwar gilt anderes möglicherweise dann, wenn der Schweigende verpflichtet ist, seinen gegenteiligen Willen zum Ausdruck zu bringen (BGHZ 1, 353; BGH NJW 1990, 1601). Eine solche Verpflichtung der Kl. bestand im vorliegenden Fall jedoch schon deshalb nicht, weil mieterseits weder Adresse noch Telefonnummer des in Aussicht genommenen Untermieters mitgeteilt wurden. Es kann hier deshalb dahingestellt bleiben, ob nicht auch die Vermögensverhältnisse des Bewerbers bereits bei der Genehmigungsanfrage mitzuteilen sind, denn diese spielen für den Vermieter, dessen Mieter wegen Auslandsaufenthaltes nicht greifbar ist, erkennbar eine Rolle. Schon der Wortlaut von § 549 Abs. 1 und Abs. 2 BGB a. F. setzt voraus, daß die Person des Dritten bei der Bitte des Mieters um Erlaubniserteilung bekannt sein muß (BayObLG NJW-RR 1995, 969). Da § 549 I BGB a. F. dazu diente, den Vermieter davor zu schützen, daß ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt wird (vgl. BayObLGZ 1990, 301/304 f.), muß der Vermieter die Mög-lichkeit haben, zu prüfen, ob die Untervermietung an die konkret be-nannte Person für ihn in Betracht kommt. Hierzu bedarf es auch der Mitteilung einer Kontaktmöglichkeit. Der Vermieter hat ein Prüfungsrecht, aber keine Erkundigungspflicht dahingehend, die notwendigen Angaben zum in Aussicht genommenen Untermieter selbst zu ermitteln. Diese zur Verfügung zu stellen, obliegt dem Mieter. Es besteht bei unterlassener Adreßangabe kein wesentlicher Unterschied zu dem in dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 30. April 2001 (GE 2001, 769) entschiedenen Fall, wo ein Untermieter nicht konkret benannt worden war und das Schweigen des Vermieters auf die Untervermietanfrage nicht als Erlaubnisverweigerung qualifiziert wurde. Ob der Vermieter hinsichtlich des Untermietinteressenten keine Prüfung vornehmen kann, weil ihm dieser namentlich nicht bekannt gemacht wird, oder ob dies an der mangelnden Angabe einer Kontaktmöglichkeit scheitert, spielt im Ergebnis nämlich keine Rolle.

Schweigen des Vermieters auf die Bitte des Mieters um Untervermietungserlaubnis gilt dann nicht als verweigerte Untermieterlaubnis, wenn der Mieter in seinem Antrag den in Aussicht genommenen Untermieter nicht identifizierbar (Name, Anschrift, Telefon - u. U. sogar Vermögensverhältnisse) mitteilt.

Der Mieter bat den Vermieter um eine Untermieterlaubnis, nannte zwar den Namen des in Aussicht genommenen Untermieters, teilte jedoch weitere Identifizierungsmerkmale wie Anschrift, Telefonnummer etc. nicht mit. Als der Vermieter nicht reagierte, kündigte der Mieter und zahlte die Miete nicht mehr.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin verurteilte zur Mietzahlung, weil die Kündigung nach § 549 Abs. 1 BGB a. F. unberechtigt gewesen sei. Das Schweigen des Vermieters sei ohne rechtliche Folgen, denn es habe keine Verpflichtung bestanden, zu reagieren. Das sei schon deswegen nicht der Fall, weil der Mieter weder Adresse noch Telefonnummer des in Aussicht genommenen Untermieters mitgeteilt habe. Der Vermieter müsse aber als Prüfungsmöglichkeit haben, ob die Untervermietung an die konkret benannte Person in Betracht kommt. Hierzu bedürfe es auch der Mitteilung einer Kontaktmöglichkeit.

Die Entscheidung liegt auf der Linie des Rechtsentscheids des OLG Koblenz (GE 2001, 769 = ZMR 2001, 530 = NZM 2001, 581). Die Rechtslage hat sich durch die Mietrechtsreform nicht geändert. Die bisherige Vorschrift des § 549 BGB a. F. findet sich jetzt allerdings geteilt in § 540 BGB für die allgemeine Regelung und in § 553 BGB für die Sondervorschriften der Wohnraummiete.

Unabhängig von dieser Rechtsprechung muß allerdings davor gewarnt werden, daß der Vermieter auf einen Antrag des Mieters zur Untermieterlaubnis "einfach" schweigt, weil er der Ansicht ist, der vorliegende Antrag sei unvollständig, eine Zumutung (der Mieter will wegen eines längeren Auslandsaufenthalts die ganze Wohnung einem Dritten überlassen) oder dergleichen. Das Kündigungsrecht des § 540 BGB wird oftmals als ganz legale Möglichkeit genutzt, aus einem Mietverhältnis herauszukommen. Ob ein entsprechender Antrag auf Erteilung einer Untermieterlaubnis im Konfliktfall ausreicht oder nicht, ist oft nicht völlig verläßlich zu beurteilen. Es ist also immer besser, zu reagieren und nachzufragen, wenn die Angaben im Antrag nicht ausreichend erscheinen.