ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters

ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters; Mieterhöhung

Der Mieter kann Mietzahlungen, die er aufgrund einer nicht den Formvorschriften des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechenden Mieterhöhungserklärung des Vermieters geleistet hat, grundsätzlich aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen.

Der Kl. bewohnt seit dem 1. 8. 1976 eine Wohnung im Hause des Bekl. Die Wohnung ist mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert (§ 87 a II. WoBauG). Die Nettomiete belief sich zunächst auf 301,95 DM.

Mit Schreiben vom 11. 2.1982 teilte der Bekl. dem Kl. unter Berufung auf eine Festsetzung der Oberfinanzdirektion Freiburg mit, der qm-Preis erhöhe sich um 0,40 DM, so daß die Grundmiete als ab 1. 4. 1982 333,47 DM betrage. Berechnungen oder Erläuterungen waren der Erklärung nicht beigefügt. Der Kl. hat in der Folgezeit die erhöhte Miete bis Juli 1983 vorbehaltlos gezahlt.

Der Kl. hat vom Bekl. die Rückerstattung der Erhöhungsbeträge für diesen Zeitraum verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Erhöhung des Mietzinses sachlich gerechtfertigt gewesen sei und der Kl. die Miete widerspruchslos geleistet habe.

Im Berufungsverfahren hat das LG Baden-Baden mit Beschluß vom 2. 1. 1986 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist der Vermieter einer mietpreisgebundenen Wohnung, der eine der Form des § 10 Abs. 2 WoBindG nicht entsprechende und damit unwirksame Mieterhöhung beansprucht, verpflichtet, an den, Mieter, der in der Folgezeit die erhöhte Miete vorbehaltlos zahlt, den Erhöhungsantrag nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zurückzubeziehen, auch wenn die Mieterhöhung sachlich gerechtfertigt war ?

Die Vorlage ist zulässig.

II. Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum. Dem steht nicht entgegen, daß hier die Voraussetzungen eines Anspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB zu prüfen sind. Nach Art. III Abs. 13. MÄG kommt es nur darauf an daß die Rechtsfrage in einem engen inneren Sachzusammenhang mit dem materiellen Wohnraummietrecht steht (BGH, Rechtsentscheid vom 11. 1. 1984, BGHZ 89, 276, Senat, Rechtsentscheid vom 2. 2. 1982, NJW 1982, 1161). Diese Voraussetzungen sind hier zweifelsfrei gegeben; denn die Beantwortung der Rechtsfrage hängt von der Beurteilung ab, wie sich die

Nichteinhaltung der in § 10 Abs. 1 S. 2 - 4 WoBindG vorgeschriebenen Förmlichkeiten und die vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete rechtlich auswirken. Es geht daher hier trotz der zu untersuchenden bereicherungsrechtlichen Anspruchsgrundlage um ein speziell im Bereich der Wohnraummiete auftretendes Rechtsproblem.

Soweit das Landgericht von einer "sachlich gerechtfertigten", Mieterhöhung spricht, ist, wie der Vorlagebeschluß und der Akteninhalt ergeben, eine preisrechtlich zulässige Mieterhöhung gemeint. In diesem Sinne ist die vorgelegte Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung; denn sie wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt und voraussichtlich noch in einer unbestimmten Vielzahl von Folien auftreten.

Aus dem Akteninhalt ergibt sich schließlich zweifelsfrei, daß es für das Berufungsurteil die Beantwortung der Rechtsfrage ankommt.

III. Der Senat bejaht Im Grundsatz einen Bereicherungsanspruch des Mieters unter den im Vorlagebeschluß dargelegten Voraussetzungen.

1. Der Mieter kann für die in § 87 a Abs. 1 S. 1 II. WoBauG genannten Wohnungen die Miete einseitig durch schriftliche Erklärung dem Mieter gegenüber bis zur Kostenmiete erhöhen. Auf diese Mieterhöhung finden die Formvorschriften des § 10 Abs. 1 Satz 2 - 4 WoBindG Anwendung (§ 87 a Abs. 1 S. 2 II. WoBauG). Gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG ist die Erklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung errechnet und erläutert ist. Das Gesetz hat daher nach seinem klaren Wortlaut diese Erfordernisse zu einer Wirksamkeitsvoraussetzung der dem Vermieter eingeräumten Befugnis zur Rechtsgestaltung im Wege einer einseitigen Erklärung erhoben. Das entspricht auch dem Schutzbedürfnis des Mieters, der auf diese Weise in die Lage versetzt werden soll, selbst die Berechnung der Mieterhöhung nachvollziehen und beurteilen zu können. Nach allgemeiner Meinung hat der Vermieter daher keinen Anspruch auf die erhöhte Kostenmiete, bevor er eine der Vorschrift des §10 Abs. 2 WoBindG genügende Mieterhöhungserklärung abgegeben hat. (BGH WuM 1981, 276, 277; BayObLG, Rechtsentscheid vom 23. 5. 1985, BayObLGZ 1985, 20, 204; LG Itzehoe WuM 1976,169, AG Lüneburg WuM 1976,194; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 355 ff.; Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, Wohnungsbaurecht, § 10 WoBindG, S. 14; Derleder, WuM 1982, 67, 89)

2. Zahlt der Mieter gleichwohl die nicht formgerecht angeforderte erhöhte Miete, so kommt allerdings ein Rückforderungsanspruch aus §§ 8 Abs. 2 WoBindG, 87 a Abs. 3 II. WoBauG nicht in Betracht. Den genannten Vorschritten läßt sich jedoch auch nicht entnehmen, daß der Mieter mit einem solchen Begehren generell ausgeschlossen sein soll.

§§ 8 Abs. 2 WoBindG, 87 a Abs. 3 II. WoBauG befassen sich nur mit den Fällen, in denen der Mieter ein die Kostenmiete übersteigendes Entgelt bezahlt hat. Sie gewähren dem Mieter insoweit ein besonderes Rückforderungsrecht mit einer vom Tage der Leistung an laufenden Verzinsung und stellen insgesamt eine gesetzliche Sonderregelung dar, auf die die Vorschriften das Bereicherungsrechts keine Anwendung finden (BGH WuM 1 981, 276, 277; BayObLG a.a.O., S. 203; Sternel III 376). Wie das Bayerische Oberste Landesgericht in dem genannten Rechtsentscheid zutreffend ausgeführt hat, hat der Gesetzgeber in § 8 Abs. 2 S. 1 WoBindG die Rechtsfolgen des Verstoßes gegen das in § 8 Abs. 1 S. 1 WoBindG enthaltene gesetzliche Verbot, ein die Kostenmiete übersteigendes Entgelt zu verlangen, abschließend, spezialgesetzlich normiert. Diese Regelung dient zudem nicht nur dem Schutz des Mieters, sondern stellt zugleich eine Sanktion gegen den Vermieter dar, durch die dem öffentlichen Interesse daran Rechnung getragen werden soll, daß eine preisgebundene Wohnung nicht für höheres Geld an Personen vermietet wird, die nicht berechtigt sind, eine preisgebundene Wohnung zu mieten. Für Wohnungen, auf die § 87 a II. WoBauG Anwendung findet, gilt dies entsprechend.

Demgegenüber befaßt sich § 10 Abs. 1 WoBindG mit den förmlichen Erfordernissen einer einseitigen Mieterhöhung. Auf Ansprüche des Mieters, die daraus erhoben werden, daß die Erhöhungserklärung des Vermieters diesen Voraussetzungen nicht entsprochen hat, ist daher nach dem Zweck und Sinnzusammenhang der Vorschriften eine analoge Anwendung von § 8 Abs. 2 WoBindG nicht möglich (BayObLG a.a.O., S. 203; a. A. Schneider WuM 1982, 311). Andererseits ist es aber wegen des spezialgesetzlichen Charakters und des beschriebenen engen Anwendungsbereichs der §§ 8 Abs. 2 WoBindG, 87 a Abs. 3 II. WoBauG nicht gerechtfertigt, allgemeine bürgerlich - rechtliche Anspruchsgrundlagen auszuschließen, wenn die Erklärung das Vermieters gegen § 10 Abs. 1 WoBindG verstößt.

3. Indem § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG die Wirksamkeit der Erklärung davon abhängig macht, daß die Erhöhung berechnet und erläutert ist, wird einer nicht diesen Erfordernissen entsprechenden Mieterhöhung der rechtliche Grund im Sinne des § 812 Abs. 1 S. 1 BGB entzogen (so zutreffend BayObLG a. a. O., 204). Damit sind grundsätzlich Voraussetzungen für einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegeben, wenn der Mieter auf eine unwirksame Erklärung des Vermieters hin die erhöhte Miete leistet. Allerdings ist in der Rechtsprechung und Literatur der Versuch unternommen worden, unter verschiedenen rechtlichen Gesichtspunkten dem Mieter einen solchen Anspruch generell zu versagen, wenn er die erhöhte Miete, die die Kostenmiete nicht übersteigt, ohne die förmlichen Mängel der Vermietererklärung zu rügen, anschließend vorbehaltlos bezahlt hat. Diese Lösungsansätze vermögen jedoch nicht zu überzeugen.

a) So ist in der Zahlung die einverständliche Änderung des vertraglich vereinbarten Mietzinses durch konkludente Zustimmung gesehen worden (LG Berlin WuM 1978, 166). Diese Auffassung ist jedoch schon deshalb nicht haltbar, weil die Erklärung des Vermieters nach § 10 Abs. 1 WoBindG kein Vertragsangebot darstellt, sondern einseitig rechtsgestattende Wirkung ausüben will. Für den Mieter besteht daher keine Veranlassung, eine den Mietvertrag betreffende Willenserklärung abzugeben; der Vermieter, der den Mietzins einseitig erhöhen will, erwartet eine solche auch nicht. Abgesehen davon, daß dem Mieter insoweit regelmäßig das Bewußtsein fehlt, einer Vertragsänderung zuzustimmen, kommt daher der bloßen Zahlung auch aus der Sicht des Vermieters nach Treu und Glauben nicht der Charakter einer rechtsgeschäftlichen Erklärung zu (BayObLG a.a.O., S. 203 -, Barthelmess Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 3. Aufl., $ 2 MHG Rn. 123).

Der Versuch insoweit eine Parallele zur Mieterhöhung nach dem MHG zu ziehen (Gärtner NJW 1980,153) geht fehl. Zwar ist es richtig, daß eine wirksame Mieterhöhung nach dem MHG auch dann zustandekommt, wenn der Mieter auf ein nicht den Vorschriften des § 2 MHG entsprechendes Erhöhungsverlangen des Vermieters eingeht und die erhöhte Miete bezahlt. Im Gegensatz zu § 10 Abs. 1 WoBindG ist aber bei mietpreisfreiem Wohnraum das Verlangen des Vermieters auf eine Zustimmung des Mieters, zur begehrten Erhöhung, also eine einvernehmliche Vertragsänderung, gerichtet. Dem Mieter ist dort gerade erkennbar, daß von ihm eine rechtsgeschäftliche Erklärung erwartet wird. Nur unter diesen Voraussetzungen darf der bloßen Zahlung regelmäßig der objektive Erklärungswert einer Zustimmung zur Vertragsänderung zugeordnet werden.

b)Vereinzelt ist dem Mieter der Bereicherungsanspruch auch unter Hinweis auf § 814 BGB versagt worden (vgl. Gärtner a.a.O., Fn. 13). Diese Vorschrift greift jedoch nur ein, wenn dem Leistenden bewußt war, daß eine Verbindlichkeit nicht bestand, was positive, Kenntnis der Rechtslage voraussetzt (BGH, LM Nr. 69 zu § 652 BGB; BGH WM 1972, 283, 286). Davon kann jedoch in der Regel nicht ausgegangen werden, wenn der Mieter auf eine mangelhaft begründete Mieterhöhungserklärung des Vermieters hin bezahlt.

c) Nach der Auffassung von Gärtner (a.a.O.) begründet die Nichterfüllung der in § 10 Abs. 1 WoBindG an die Mieterhöhungserklärung des Vermieters geknüpften Anforderungen nur ein Verweigerungsrecht des Mieters, dessen er sich begebe, wenn er nicht die erforderlichen Erläuterungen und Berechnungen verlange und den erhöhten Mietzins anschließend vorbehaltlos entrichtet. Auch dieser Meinung kann indessen nicht gefolgt werden.

Die Auffassung von Gärtner steht schon in unüberbrückbarem Widerspruch zum Wortlaut des § 10 Abs. 1, WoBindG. Der Gesetzgeber hat die Erläuterung und Berechnung der Erhöhung ganz zweifelsfrei als Voraussetzung ihrer Wirksamkeit ausgestattet. Ohne Erfüllung dieser Anforderungen ist sie daher ein rechtliches Nullum. Demgegenüber sind echte Verweigerungslagen, auf die Gärtner verweist (§§ 273 Abs. 1, 320 Abs. 1 S.1, 222 Abs. 1 BGB), vom Gesetz auch als bloße Einreden des Schuldners ausgestattet, die nur beachtet werden, wenn dieser sie ausdrücklich geltend macht. Abgesehen von dar Einrede der Verjährung, der ein gänzlich anders gearteter Interessenkonflikt zugrunde liegt, führt zudem die Einrede in solchen Fällen nicht zur Klageabweisung, sondern lediglich zur Verurteilung Zug um Zug. Bei den in § 10 Abs. 1 WoBindG genannten Anforderungen handelt es sich dagegen um Pflichten, die der Vermieter vorweg zu erbringen hat. Sie stehen daher nicht in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zu Obliegenheiten des Mieters. Aus diesem Grunde ist es völlig unzweifelhaft, daß die Klage des Vermieters auf Zahlung des erhöhten Mietzinses als unbegründet abzuweisen ist, solange er eine gesetzmäßige Erhöhungserklärung nicht abgegeben hat. Auch Gärtners Hinweis auf die Bestimmungen der §§ 313 S.2, 766 S. 2 BGB führt nicht weiter. Das formunwirksame Grundstücksgeschäft erlangt nur, dann durch den Vollzug die Gültigkeit, wenn beide Parteien bis zur Auflassung dessen Erfüllung übereinstimmend wollen. Der die vermeintliche Schuld erfüllende Bürge hat immerhin eine Willensäußerung bekundet, aus der die Absicht deutlich wird, sich rechtsgeschäftlich zu binden. Diese Konstellationen sind mit der Situation des Mieters, von dem keine rechtsgeschäftliche Erklärung erwartet wird, der sich lediglich einer auf einseitige Rechtsgestaltung ausgerichteten Erklärung des Vermieters gegenübersieht, nicht vergleichbar.

Die von Gärtner vertretene Auffassung führt vor allem zu einer Pflichten - und Risikoverteilung zwischen Vermieter und Mieter, die dem Gesetz widerspricht. Seine Lösung stellt die Überprüfung und Beanstandung der Mieterhöhung durch den Mieter in den Vordergrund, § 10 Abs. 1 WoBindG enthält demgegenüber nur Pflichten des Vermieters, die ihn zwingen sollen, von sich aus dem Mieter einen Nachweis für die Berechtigung der begehrten Mieterhöhung zukommen zu lassen. Der Mieter soll auf diese Weise in die Lage versetzt werden, von seinem Nachprüfungsrecht Gebrauch zu machen, wenn er dies für geboten hält, ohne jedoch irgendeiner Verpflichtung in dieser Hinsicht zu unterliegen. Das Gesetz bürdet daher die Verantwortung für ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverfahren allein dem Vermieter auf. Dies spricht besonders dafür, daß dort aufgetretene Mängel grundsätzlich zu Lasten desjenigen gehen müssen, der sie zu vertreten hat.

Schließlich vermag auch das Argument nicht zu überzeugen, andernfalls, stehe sich der vorbehaltlos zahlende Mieter besser als der sogleich die fehlende Berechnung und Erläuterung beanstandende Mieter, demgegenüber der Vermieter das Versäumte alsbald nachholen und so die Voraussetzungen für die Mieterhöhung kurzfristig herstellen könne. Diese Überlegung wäre allenfalls denn von Bedeutung, wenn davon ausgegangen werden könnte, jedem Mieter einer preisgebundenen Wohnung seien die mit einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters verbundenen Berechnungs- und Erläuterungspflichten bekannt. Dagegen ist nicht einzusehen, warum dem Mieter bloße Rechtsunkenntnis von gesetzlichen Vorschriften, die im alleinigen Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, in der Weise zum Nachteil gereichen sollte, daß er bereits durch einmalige Zahlung der rechtsgrundlos geforderten Mieterhöhung alle Einwendungen verliert,

4.a) Es entspricht daher gerade dem Gesetzeszweck sowie einer angemessenen Berücksichtigung der Pflichten und berechtigten Interessen beider Vertragsparteien, einen Anspruch des Mieters aus § 812 BGB zu bejahen, wenn die Mieterhöhungserklärung des Vermieters der Vorschrift des § 10 WoBindG nicht genügt (im Ergebnis ebenso BayObLG a.a.O.,

Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, §10 WoBindG S.14, anders § 87 a II. WoBauG S. 17; Derleder WuM 1982, 87, 89; AG Lüneburg WuM 1975,194). Die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten sind das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die wichtigste vertragliche Pflicht des Mieters durch einseitige Erklärung zu erhöhen. Daher ist es angemessen. daß ein Verstoß gegen die Formerfordernisse des § 10 Abs. 1 WoBindG sich regelmäßig für den Vermieter nachteilig auswirkt. Er ist nicht in der Weise schutzbedürftig, daß durch eine vorbehaltlose Zahlung des Mieters alle Verletzungen der ihm gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG obliegenden Verpflichtungen geheilt werden. Würde man ein Rückforderungsrecht des Mieters generell verneinen, könnte der Vermieter nahezu risikolos die Mieterhöhung ohne die gesetzlich geforderten Berechnungen und Erläuterungen erklären und abwarten, ob der Mieter alsbald Beanstandungen erhebt oder die begehrte Miete bezahlt. Das widerspräche eindeutig der vom Gesetz vorgesehenen Pflichten- und Risikoverteilung sowie dem damit anstrebten Mieterschutz vor ungerechtfertigten Mietzinserhöhungen,

b) Dem kann nicht entgegengehalten werden, der Vermieter habe ja nur verlangt, was ihm sachlich zustehe. Die Kostenmiete stellt bei preisgebundenem Wohnraum lediglich die rechtlich zulässige Obergrenze dar. Den Parteien steht es frei, einen niedrigeren Mietzins zu vereinbaren. Die gesetzliche Konstruktion geht, wie dargelegt, ganz eindeutig dahin, den Anspruch auf die erhöhte Miete - abgesehen von Vereinbarungen innerhalb des zulässigen Bereichs - von einer die Berechnungs- und Erläuterungspflichten erfüllenden Vormietererklärung rechtlich abhängig zu machen, Es ist kein sachlich durchgreifender Gesichtspunkt erkennbar, der es angemessen oder gar geboten erscheinen läßt, den Mieter, der zur Erfüllung eines rechtlich nicht wirksam gewordenen Mietzinsanspruchs leistet, anders zu behandeln als jeden Schuldner, der rechtsgrundlos Zahlungen erbringt.

c) Der Senat verkennt nicht, daß im Einzelfall gleichwohl das Rückzahlungsverlangen des Mieters aus besonderen Gründen unbillig erscheinen kann. Dies wird vor allem dann in Betracht kommen, wenn der erhöhte Mietzins über besonders lange Zeit hinweg geleistet worden ist. Um mit treu und Glauben nicht vereinbarte Forderungen auszuschließen, genügt jedoch die Anwendung der allgemeinen Rechtsinstitute des Bürgerlichen Rechts. So wird gegebenenfalls zu prüfen sein, ob eine Rückforderung wegen Verwirkung ausscheidet oder deshalb abzulehnen ist, weil sich die Berufung auf die Mängel der Erklärung als treuwidrig erweist (§ 242 BGB). Ebenso ist nicht auszuschließen, daß die Zahlung unter besonderen Voraussetzungen ausnahmsweise als Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet werden kann. Insoweit ist jedoch eine generalisierende Aussage im Wege des Rechtsentscheids nicht möglich. Den besonderen Umständen des Einzelfalles gerecht zu werden, bleibt allein Aufgabe des Tatrichters.

5. Mit diesem Rechtsentscheid setzt sich der Senat nicht in Widerspruch zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 22.4.1981 (WuM 1981, 276).

In dem genannten Urteil hat der Bundesgerichtshof dem Mieter einen Anspruch auf Rückgewähr von Zahlungen, die auf einer nicht den Formvorschriften des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechenden Mieterhöhung beruhten, deshalb versagt, weil die Parteien damals die jeweils zulässige Kostenmiete als vertragliche Miete vereinbart hatten. In jener besonderen Abrede hat der Bundesgerichtshof damals den Rechtsgrund gesehen, der einem Anspruch aus § 812 BGB entgegenstand. Daran fehlt es in dem der Vorlage zugrundeliegenden Fall. Der Bundesgerichtshof hat in dem zitierten Urteil ausdrücklich offengelassen, wie die hier zu beurteilende Rechtsfrage zu entscheiden ist.