Ungenügende Mietschuldenübernahme durch das JobCenter, Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle

Die Erklärung des JobCenters, nicht näher bezeichnete Mietschulden des Mieters „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, stellt keine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung des Vermieters dar.

Der Antrag der Bekl. auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die Berufungsinstanz ist zurückzuweisen, denn die Voraussetzungen des § 114 ZPO liegen nicht vor. Eine Berufung hätte keine Aussicht auf Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Bekl. mit zutreffender Begründung zur Zahlung der […] Mietrückstände sowie zur Herausgabe der streitbefangenen Wohnung gem. §§ 546 Abs. 1, 985 BGB verurteilt.

Insbesondere ist die Kündigung nicht gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB unwirksam geworden. Insoweit macht die Bekl. ohne Erfolg geltend, das Amtsgericht habe bei seiner Entscheidung die mit Schriftsatz vom 8. Januar 2016 eingereichte Erklärung des JobCenters vom 7. Januar 2016 übersehen. Dabei handelt es sich bereits nicht um eine den Anforderungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle. Voraussetzung dafür ist eine klare und eindeutige Erklärung innerhalb der Schonfrist, ebenso wie die laufenden Zahlungen die zum Zeitpunkt der Abgabe offenen Rückstände zu übernehmen (vgl. zum Ganzen Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 569 Rn. 45 f.). An einer solchen Verpflichtungserklärung fehlt es vorliegend, da ihr angesichts der allgemein gehaltenen Erklärung, die Mietschulden der Antragstellerin für die streitbefangene Wohnung „nach aktuellem Stand” zu übernehmen, nicht entnommen werden kann, welche konkreten offenen Beträge die Verpflichtungserklärung umfasst. Dies war auch gemäß Verhandlungsprotokoll vom 8. Februar 2016 Gegenstand der Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht, wonach der Bekl.-Vertreter selber auf zu klärende Unsicherheiten hinsichtlich der Höhe der Rückstände und die Frage des ausreichenden Umfangs der Übernahmeerklärung hingewiesen hat. Nach der anschließend erfolgten Aufstellung der Rückstände durch das Amtsgericht hat die Bekl. weder eine eindeutige Verpflichtungserklärung des JobCenters beigebracht noch ist sie den von dem Amtsgericht im Einzelnen angeführten zutreffend angenommenen rückständigen Beträgen konkret entgegengetreten.

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird u. a. dann unwirksam, wenn sich eine öffentliche Stelle spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs verpflichtet, dem Vermieter die offene Miete zu bezahlen. Das bestimmt § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 Alt. 2 BGB. Wie das Landgericht Berlin jetzt entschied, stellt eine Erklärung des JobCenters, nicht näher bezeichnete Mietschulden des Mieters „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, keine ausreichende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle dar, die den gesetzlichen Anforderungen genügt.

Das AG hatte die Mieter zur Zahlung der aufgelaufenen Mietrückstände sowie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung wg. Mietrückstands verurteilt. Die Mieter hatten für die Berufungsinstanz Prozesskostenhilfe beantragt. Das LG lehnte ab, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hätte.

Die Kündigung sei nicht durch Zahlungsverpflichtung einer öffentlichen Stelle innerhalb der zweimonatigen Schonfrist unwirksam geworden. Die von den Mietern insoweit ins Feld geführte Erklärung des JobCenters stelle keine ausreichende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle dar.

Aus einer solchen Verpflichtungserklärung zur Übernahme der Mietschulden müsse klar und eindeutig hervorgehen, dass die laufenden Zahlungen und die zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung offenen Rückstände übernommen würden. Einer allgemein gehaltenen Erklärung wie im vorliegenden Fall, die Mietschulden für die streitbefangene Wohnung „nach aktuellem Stand” zu übernehmen, könne nicht entnommen werden, welche konkreten offenen Beträge die Verpflichtungserklärung umfasse. Das sei auch noch in der mündlichen Verhandlung vor dem AG unklar gewesen. Nach der anschließend erfolgten Aufstellung der Rückstände durch das AG hätten die Mieter weder eine eindeutige Verpflichtungserklärung des JobCenters beigebracht noch hätten sie Einwände gegen die Errechnung der Beträge durch das AG vorgebracht.