Ungenehmigter Einbau einer Trennwand

Der Vermieter ist berechtigt, den Rückbau einer ohne Genehmigung errichteten Trennwand in der Wohnung zu verlangen, wenn nach dem Mietvertrag sämtliche baulichen Maßnahmen unter Erlaubnisvorbehalt stehen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass die Bekl. zum Rückbau der Trennwand aus § 541 BGB gegenüber der Kl. verpflichtet sind.

In der Errichtung der Trennwand lag ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

Die Bekl. haben es versäumt, eine erforderliche Genehmigung von der Kl. einzuholen. Insbesondere hatten die Bekl. auch keinen Anspruch auf eine Errichtung der Trennwände, da deren Errichtung entgegen ihrer Auffassung nicht vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt war. Soweit konkrete Regelungen zum Umfang des Mietgebrauchs getroffen werden, richten sich dessen Art und Umfang grundsätzlich nach diesen.

Im vorliegenden Fall haben die Parteien nach § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages vereinbart, dass sämtliche bauliche Maßnahmen unter dem Erlaubnisvorbehalt der Kl. stehen.

Es kann dahinstehen, ob es sich bei der vorgenannten Ziff. des Mietvertrages um eine AGB i. S. d. §§ 305 ff. BGB handelt, da ein derartiger Erlaubnisvorbehalt auch unter diesen Gesichtspunkten wirksam ist (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 535, Rn. 423).

Die gebotene Auslegung von § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages gemäß der §§ 133, 157 BGB mit Rücksicht auf die Gebote von Treu und Glauben und der Verkehrssitte ergibt, dass die streitgegenständlichen baulichen Maßnahmen dieser Erlaubnispflicht unterlagen.

Zwar liegen lediglich kleinere Eingriffe in die Bausubstanz ähnlich dem Bohren und Anbringen von Dübeln bei Regalen oder Bildern, das grundsätzlich vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt ist, vor, wie die Bekl. zutreffend anmerken, jedoch sind diese Substanzeingriffe zum einen nicht derart niederschwellig und alltäglich, dass sie vom gewöhnlichen, nach der Verkehrssitte nicht eingeschränkten Gebrauch der Mietsache gedeckt sind, zum anderen finden sich die Löcher eben nicht, wie üblich, in den Wänden, sondern auch im Boden.

Dabei ist es unerheblich, wie genau die vorliegenden Arbeiten ausgeführt wurden, insbesondere, ob die Rigipsplatten an einem im Dielenboden befestigten Metallgerüst angebracht sind.

Zugunsten der Bekl. kann unterstellt werden, dass die streitgegenständliche Konstruktion allein mittels Befestigung in den beiden Wänden bewerkstelligt wurde.

Es handelt sich um eine mehrere Meter lange Wand mit einer Tür samt Zarge, und daher, was kaum mit dem durch den Vermieter auch grundsätzlich zu erwartenden Anbringen von Regalen oder Bildern vergleichbar ist, sondern vielmehr allein aufgrund des Umfangs des geschaffenen Ergebnisses den gewöhnlichen Mietgebrauch übersteigt und einen Koordinationsbedarf mit dem Vermieter hervorruft.

Gerade in diesen Fällen ist gemäß § 14 Ziff. 1 des Mietvertrages das diesbezügliche Bestimmungsrecht jedoch dem Vermieter zugewiesen (Eisenschmid aaO.).

Die Verweigerung der Genehmigung durch die Kl. kann auch nicht als treuwidrig i. S. d. § 242 BGB angesehen werden. Unabhängig davon, ob eine Verweigerung überhaupt begründungspflichtig ist (vgl. zu der Frage Eisenschmid aaO., Rn. 441), hat die Kl. jedenfalls Gründe vorgetragen, die das Beharren auf ihrem Bestimmungsrecht nicht treuwidrig erscheinen lassen. So hat die Kl. sowohl hinsichtlich des Denkmalschutzes als auch des Brandschutzes bzw. der Stabilität und Sicherheit Bedenken gegen die Zulässigkeit der Trennwand gehegt.

Der Mieter darf größere bauliche Maßnahmen in der Wohnung nicht ohne Genehmigung durchführen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein Erlaubnisvorbehalt vereinbart ist.

Der Mieter hatte in der Wohnung eine mehrere Meter lange Trennwand mit Tür samt Zarge eingebaut; der Vermieter verlangte Rückbau. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben; die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Berlin bejahte einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Dies jedenfalls, weil im Mietvertrag ausdrücklich geregelt worden sei, dass sämtliche bauliche Maßnahmen nur mit Genehmigung des Vermieters zulässig seien. Der Einbau einer Trennwand sei nicht mit kleineren üblichen Eingriffen wie dem Bohren und Anbringen von Dübeln vergleichbar. Die Verweigerung der Genehmigung sei auch nicht treuwidrig, denn der Vermieter habe plausible Gründe (Denkmalschutz, Brandschutz) vorgetragen.

Der Fall zeigt einmal mehr, wie wichtig die Vereinbarung einer Genehmigungspflicht für bauliche Maßnahmen des Mieters ist. Zwar ist bei Beendigung des Mietverhältnisses schon nach gesetzlicher Regelung der Mieter zum Rückbau verpflichtet; vorher riskiert der Vermieter aber ohne vertragliche Vereinbarung, dass er die Veränderung der Mietsache für die Dauer des Mietverhältnisses hinnehmen muss (so schon LG Berlin, GE 1994, 53 und kürzlich LG Berlin, GE 2015, 791).